近來(lái),，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn),、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降,，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇,，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來(lái)越多的用武之地。

首先讓我們深入淺出,，以最近轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)最熱門(mén)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例,，看看什么是輕資產(chǎn)？什么又是重資產(chǎn),？

在輕資產(chǎn)模式中，房企們緊緊抓住自己的核心價(jià)值,，而將一些非核心業(yè)務(wù)外包出去,。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是以?xún)r(jià)值為驅(qū)動(dòng)的資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代與知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的背景下企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu),。那么問(wèn)題來(lái)了,，房企們到底該如何做到重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的無(wú)縫對(duì)接呢？

實(shí)際上,，從業(yè)務(wù)線選擇,、價(jià)值鏈定位以及資本資源整合三個(gè)方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：

第一種以運(yùn)營(yíng)商為核心,，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類(lèi)資管模式,，典型者如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實(shí)施的輕資產(chǎn)模式；

第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心,，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式,，以西蒙、鐵獅門(mén)等為代表,；

第三種是集運(yùn)營(yíng)與投資為一體,，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè),、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式,。

從提升企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性,，進(jìn)而提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及有效利用外部資源快速發(fā)展，提升凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE)進(jìn)而在短期內(nèi)提升業(yè)績(jī)的角度而言,，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化都是十分必要的,。實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的途徑主要有以下幾種：

售后回租是工業(yè)企業(yè)常用的一種融資方式，類(lèi)似于向銀行進(jìn)行的分期付息,、到期還本金的抵押或質(zhì)押貸款,，只不過(guò)交易對(duì)手由銀行換成了租賃公司。售后回租的好處除了以固定資產(chǎn)換取了流動(dòng)資金以支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)以外,，還可以將該固定資產(chǎn)移出表外,，在回租期限內(nèi)不再提取固定資產(chǎn)折舊，改善企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性,，提升流動(dòng)比率并迅速提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效,。

如果單單從融資的角度而言，營(yíng)業(yè)中的商用物業(yè)完全可以采用向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)型物業(yè)貸款來(lái)進(jìn)行,，資金成本比售后回租的租金水平更低,，期限可長(zhǎng)達(dá) 8-10年。

但是在銀行貸款融資模式下,，商用物業(yè)作為固定資產(chǎn)只是作為向向銀行提供的抵押或者質(zhì)押等保證措施與增信條件,，仍然計(jì)入企業(yè)的固定資產(chǎn)科目，無(wú)法將之移出表外,。而售后回租的融資方式,，因?yàn)橄蚪鹑谧赓U公司或者投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行了商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，將之完全移出了表外,，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的輕資產(chǎn)化,。

REITs集合了中小投資人的資金投資于成熟的商用物業(yè)，聘用專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作為物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人,，以租金支持來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的安全性，以上市交易來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的流動(dòng)性,，無(wú)論是股權(quán)型REITs還是債權(quán)型REITs都能夠?qū)崿F(xiàn)安全性,、收益性和流動(dòng)性三者較好的結(jié)合與平衡，是成熟期商用物業(yè)最適合的融資工具之一,。

商業(yè)信托允許將開(kāi)發(fā)中的物業(yè)與待開(kāi)發(fā)的物業(yè)打入資產(chǎn)包,，也沒(méi)有必須將租金收入的90%以上分配給投資的規(guī)定。商業(yè)信托這一融資方式還可以留下部分發(fā)行收入,，在項(xiàng)目早期收入較低時(shí)用于對(duì)投資人的支付收益回報(bào),。正因?yàn)槿绱耍虡I(yè)信托成為開(kāi)發(fā)商及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在資本市場(chǎng)上融資以發(fā)展新的物業(yè)或者用于收購(gòu)商用物業(yè)的非常適合的工具,。

在目前國(guó)內(nèi)金融支持工具不足,、資產(chǎn)或者權(quán)益出境尚有較大難度,、投資機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小難以支持大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者大型地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的情況下，合作開(kāi)發(fā)或者與專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的合作就成為更為現(xiàn)實(shí)的選擇,。

投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出,，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址,、設(shè)計(jì)、建造,、招商和管理,，所產(chǎn)生的租金收益，萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成,。這種全新模式,，萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)始研發(fā)，現(xiàn)在已開(kāi)始運(yùn)行,。

這是王健林的設(shè)想,，按照他的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)2016年將會(huì)有50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),，其中超過(guò)20個(gè)是采用輕資產(chǎn)模式,。2017年以后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度,，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn),。

當(dāng)然，說(shuō)到輕資產(chǎn)最重要的一個(gè)因素,，就是資金,。對(duì)于未來(lái)的資金需求，萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃是兩個(gè)渠道,，一方面來(lái)自基金,、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者，另一渠道是內(nèi)部融資,。在后一渠道,，萬(wàn)達(dá)已成立了自己的電子商務(wù)公司，并在去年底萬(wàn)達(dá)以約合20億元的價(jià)格獲得快錢(qián)公司68.7%的股權(quán),。

萬(wàn)達(dá)于今年6月份推出首款眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)” 通過(guò)快錢(qián)平臺(tái)接受認(rèn)購(gòu),，線3天后順利融到了50億元。6月18日,，萬(wàn)達(dá)宣布投資項(xiàng)目正式成立,，資金將投向5座在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這意味著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng),，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展模式,。

住宅龍頭企業(yè)萬(wàn)科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),，以“小股操盤(pán)”、“互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)”等一系列輕資產(chǎn)發(fā)展模式,，逐步取代原有的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,。住宅專(zhuān)業(yè)化曾是萬(wàn)科成為行業(yè)“老大”的利器，但時(shí)過(guò)境遷,，一直以有遠(yuǎn)見(jiàn)著稱(chēng)的萬(wàn)科不可能沒(méi)有意識(shí)到外部環(huán)境的變化,。

這幾年，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn),、揮師海外，更多細(xì)微的變化在悄無(wú)聲息地進(jìn)行,。持有物業(yè)需要低成本融資能力,，萬(wàn)科不具備這個(gè)實(shí)力，因此不想自持物業(yè),。萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)都將采取售出的模式,，只做管理收取服務(wù)費(fèi)。

6月8日獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的鵬華前海萬(wàn)科REITs于6月26日登陸深圳證券交易所掛牌交易,，鵬華前海萬(wàn)科REITs由此成為國(guó)內(nèi)第一只真正意義上符合國(guó)際慣例的公募REITs產(chǎn)品,。

REITs破冰意味著萬(wàn)科的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略邁出了實(shí)質(zhì)性一步。從萬(wàn)科向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型開(kāi)始到其首只公募REITs落地,，萬(wàn)科的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)其實(shí)并不容易,，面對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)之間的矛盾，萬(wàn)科暫時(shí)還沒(méi)有尋找到特別合適的方案,，這讓萬(wàn)科在推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略時(shí)面臨著諸多困惑和壓力,。

今年年初保利提出了“保利是個(gè)P”的5P戰(zhàn)略，包括了社區(qū)O2O,、PloyAPP,，從營(yíng)銷(xiāo)手段到戰(zhàn)略目標(biāo)，保利與當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng) 的時(shí)代對(duì)接得如此無(wú)痕,。社區(qū)APP是個(gè)巨大的市場(chǎng),，幾乎開(kāi)發(fā)商都在想法搶灘并占有，目前沒(méi)有一家可以統(tǒng)一江湖,，房地產(chǎn)企業(yè)本身厚重的重資產(chǎn)基因?qū)е铝怂鼈兊霓D(zhuǎn)型并不容易。但是,，從這次保利亮相上看,，最起碼互聯(lián)網(wǎng) 品牌營(yíng)銷(xiāo)成功了，達(dá)到了全民營(yíng)銷(xiāo)的效果,。

保利地產(chǎn)擬通過(guò)深挖產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值,，在物業(yè)服務(wù),、生活配套、購(gòu)物休閑,、鄰里社交與居家養(yǎng)老等多層面,，在全國(guó)保利245個(gè)社區(qū)約5000萬(wàn)平米物業(yè)基礎(chǔ)上，通過(guò)線上線下聯(lián)動(dòng)的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O,，建立標(biāo)準(zhǔn)化,、可快速?gòu)?fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。

若比鄰商業(yè)品牌是依托于保利住宅樓盤(pán),，并逐步實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)社區(qū)功能,。這只是保利社區(qū)O2O戰(zhàn)略的前期規(guī)劃，在形成一定規(guī)模后,，若比鄰將會(huì)以輕資產(chǎn)的模式迅速擴(kuò)張,，包括和其他住宅社區(qū)、其他商業(yè)伙伴進(jìn)行合作,，而不僅限于保利開(kāi)發(fā)的住宅社區(qū),。　

去年6月,，花樣年集團(tuán)與其旗下物業(yè)管理公司彩生活分家,，剝離之后的彩生活于當(dāng)月底登陸港交所，并成為了國(guó)內(nèi)物管上市的第一股,。借助APP和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),，彩生活為其管理的465個(gè)小區(qū)打造出一個(gè)生活服務(wù)的云平臺(tái)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)建立一個(gè)“大社區(qū)”,，并利用這“大社區(qū)”賺錢(qián),，這是彩生活主要的盈利模式，其盈利來(lái)自于傳統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi),、工程服務(wù),、社區(qū)增值服務(wù)三大板塊。

其目前已合作商家包括金谷園和小白兔干洗等,，彩生活還在彩之云APP平臺(tái)上為順豐嘿客,、聯(lián)想、電信等知名供應(yīng)商開(kāi)通平臺(tái)入口,，為社區(qū)用戶(hù)提供商品直供和各種定制化服務(wù),。

此外，彩生活還在客戶(hù)流量和龐大的客戶(hù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,，推出了e理財(cái),、e租房等多元增值服務(wù)。近期還將與其他巨頭在安防,、生鮮,、醫(yī)療等領(lǐng)域展開(kāi)深度合作,，以期獲得更高的運(yùn)作效率和更大的增值空間。

6月30日,，時(shí)值花樣年附屬公司彩生活服務(wù)集團(tuán)上市一周年之際,，公司召開(kāi)了彩生活住宅品牌發(fā)布會(huì)，正式向社會(huì)推出了“彩生活住宅”,，在行業(yè)內(nèi)首次嘗試將賣(mài)房子轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)服務(wù),，使房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸到服務(wù)業(yè)的本質(zhì)屬性，以更好順應(yīng)內(nèi)陸的大消費(fèi)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì),。

彩生活住宅模式成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的又一次深刻變革,。花樣年開(kāi)始建立依靠平臺(tái)和服務(wù)賺錢(qián)的商業(yè)模式,，它意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從賣(mài)房子轉(zhuǎn)向賣(mài)服務(wù),，社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始從行業(yè)附屬變身產(chǎn)業(yè)鏈的強(qiáng)勢(shì)整合者。

雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都在試水輕資產(chǎn),，但是國(guó)內(nèi)的模式發(fā)展依然處在初始階段,，存在很多不完善的地方，通過(guò)對(duì)國(guó)外輕資產(chǎn)發(fā)展地產(chǎn)商的研究,，我們發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)發(fā)展要注意以下幾點(diǎn)：

物業(yè)前期的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)需要占?jí)捍罅抠Y金,，凱德置地采用“REITs 私募基金”的方式解決物業(yè)開(kāi)發(fā)和培育的問(wèn)題，而美國(guó)鐵獅門(mén)則采用高財(cái)務(wù)杠桿收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,。

無(wú)論是新加坡還是美國(guó)REITs,，后期都是通過(guò)成熟優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力獲取超額收益。

新加坡凱德置地以及美國(guó)鐵獅門(mén)等往往是通過(guò)不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合,，提升整體的投資回報(bào)水平,。

美國(guó)波士頓模式即通過(guò)嚴(yán)格的資產(chǎn)交易原則 P/FFO或租金回報(bào)率/資金成本把握行業(yè)周期，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)低買(mǎi)高賣(mài),，以提高整體投資回報(bào)率。

重資產(chǎn)抑或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇,，不存在孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題，甚至輕重之間的轉(zhuǎn)換也只是企業(yè)發(fā)展的暫時(shí)之需,。其發(fā)展都需要一定的時(shí)間和資本投入,，而輕資產(chǎn)模式財(cái)務(wù)杠桿率更高，可以使商業(yè)地產(chǎn)商更好地突破資金瓶頸,，獲得快速發(fā)展,。

隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的逐漸成熟，商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)逐步搭建RE鄄ITs平臺(tái)，前端整合金融資源,，后端提升運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)底線,，實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展,。