房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅
未開具發(fā)票應(yīng)如何補(bǔ)開
樊劍英
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,，可以開具增值稅普通發(fā)票,，不得開具增值稅專用發(fā)票。
問題1一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款,，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，現(xiàn)在補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票,，是否還需要繳納增值稅,？若不繳納，申報(bào)時(shí)如何操作,？
答：對(duì)于2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款,，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。國(guó)稅部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按上述規(guī)定補(bǔ)開的增值稅普通發(fā)票不再征收稅款，也不需要申報(bào),。
【樊劍英】誰(shuí)說(shuō)開具發(fā)票一定要申報(bào)呢,？這里就不必申報(bào)，因?yàn)檫@種發(fā)票更類似于一種收據(jù),。但是有些稅務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)了不申報(bào)不行,，還得是異常申報(bào)，徒增納稅人負(fù)擔(dān),。唉,！
問題2 我公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收到預(yù)收款時(shí)是否需要開具發(fā)票,？稅率如何選擇,？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條的規(guī)定,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級(jí)到最新版本(V2.0.11)：
增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”,，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物,、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù),、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形,。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”,、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”,。
使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。
因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收取預(yù)收款時(shí)，應(yīng)按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票,，其中項(xiàng)目名稱為“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”,，稅收分類編碼為“602”，稅率為“不征稅”,，并不得開具增值稅專用發(fā)票,。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,，可以按照上述規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票,，同時(shí)可不申報(bào)此項(xiàng)預(yù)收款收入，但是,，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅,，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
問題3 房地產(chǎn)企業(yè)在5月1日前按銷售面積預(yù)征營(yíng)業(yè)稅,，但在5月1日后,，以最終測(cè)繪面積多退少補(bǔ)。若有這種情況發(fā)生時(shí),，原有的處理是將原來(lái)開具的發(fā)票作廢,，再重新開一張正確面積的發(fā)票，但5月1日后其不再征收營(yíng)業(yè)稅,，也為地稅發(fā)票,，該如何處理？
答：最終測(cè)繪面積大于原銷售面積的,，按最終測(cè)繪面積計(jì)算的房款收入開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票,，再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票；最終測(cè)繪面積小于原銷售面積的,，按最終測(cè)繪面積計(jì)算的房款收入開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票，再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票,。
問題4 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票,，營(yíng)改增后能否補(bǔ)開發(fā)票,？開什么發(fā)票？是否過了2016年12月31日就再不能開具發(fā)票了,？
答：《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）第三條第（七）款規(guī)定：納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開具發(fā)票,，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）,。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款,，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票,，并且不受上述條款時(shí)間的限制,。
因此，過了2016年12月31日也還可以開具發(fā)票,，雖然有些省市稅務(wù)機(jī)關(guān)有反對(duì)意見,，但不符合政策精神。房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)屬于例外規(guī)定,。
至于建筑企業(yè)納稅人則要注意《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)）第七條的規(guī)定,，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補(bǔ)開發(fā)票的,，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）,。若再不補(bǔ)開發(fā)票也許就沒機(jī)會(huì)了。
有人說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月1日前發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù),，需要補(bǔ)開發(fā)票的,，也要于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。其實(shí)非也,，11號(hào)公告中還有一句話“國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外”,。
《黑龍江省地方稅務(wù)局 黑龍江省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于納稅人營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)需要補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票有關(guān)問題的公告》（黑龍江省地方稅務(wù)局 黑龍江省國(guó)家稅務(wù)局公告〔2017〕8號(hào)）規(guī)定：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問題的公告》(2017年第11號(hào))，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù),，需要補(bǔ)開發(fā)票的,，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：
一,、納稅人向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)需要補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票申請(qǐng)復(fù)核信息表》,，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)復(fù)核完畢，并返給納稅人,。
二,、納稅人以主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核后的《營(yíng)業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)需要補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票申請(qǐng)復(fù)核信息表》為依據(jù)，自行開具增值稅普通發(fā)票,，或者到所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票,。
三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(2016年第18號(hào))第十七條和第二十四條,，以及《國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》(稅總貨便函〔2017〕127號(hào))下發(fā)的《增值稅發(fā)票開具指南》第三章第二節(jié)銷售不動(dòng)產(chǎn)開具發(fā)票規(guī)定：一般納稅人或小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,，一般納稅人可以開具增值稅普通發(fā)票,，不得開具增值稅專用發(fā)票;小規(guī)模納稅人可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票,。開具增值稅普通發(fā)票的時(shí)限不受“可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”的時(shí)間限制,。
【福建國(guó)稅】2016年5月1日后發(fā)生的退補(bǔ)面積差，如何繳納稅款,？
答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款,，如果已繳納的稅款全部屬于營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)向地稅部門辦理退還營(yíng)業(yè)稅稅申請(qǐng),；如果已繳納的稅款既有營(yíng)業(yè)稅又有增值稅,，可先向國(guó)稅辦理退還增值稅申請(qǐng)，已繳納增值稅不足退還的再向地稅部門辦理退還營(yíng)業(yè)稅申請(qǐng),。也可以不申請(qǐng)退還已納稅款,，結(jié)轉(zhuǎn)留待下期抵減增值稅。
（2）2016年5月1日后發(fā)生補(bǔ)面積差款,，納稅人應(yīng)向國(guó)稅繳納增值稅,。
【河南國(guó)稅】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)售方式的,，按照預(yù)售面積開具發(fā)票后,，在交房時(shí)對(duì)面積差需要補(bǔ)開或開紅票沖減的，如何開具發(fā)票和計(jì)稅,？
答復(fù)：《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定,，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅,，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的,，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為,，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的,，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。
綜上,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)面積差需要補(bǔ)開或開紅票沖減的,，如果營(yíng)改增之前開具地稅發(fā)票，營(yíng)改增后可以開具增值稅普通發(fā)票進(jìn)行沖減或補(bǔ)繳,。
【廈門國(guó)稅】房地產(chǎn)企業(yè)在5月1日前按銷售面積預(yù)征營(yíng)業(yè)稅,，但在5月1日后，以最終測(cè)繪面積多退少補(bǔ),。若有這種情況發(fā)生時(shí)，原有的處理是將原來(lái)開具的發(fā)票作廢,，再重新開一張正確面積的發(fā)票,，但5月1號(hào)后其不再征收營(yíng)業(yè)稅，也為地稅發(fā)票,，該如何處理,？
答：最終測(cè)繪面積大于原銷售面積的,，按最終測(cè)繪面積計(jì)算的房款收入開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票，再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票,；最終測(cè)繪面積小于原銷售面積的,，按最終測(cè)繪面積計(jì)算的房款收入開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票，再按最終測(cè)繪面積計(jì)算的房款收入開具紅字增值稅普通發(fā)票【稅中望月樊劍英：應(yīng)修改為“再按原發(fā)票收入開具紅字增值稅普通發(fā)票”】,。
【江西國(guó)稅】在房管部門還未出具實(shí)際測(cè)繪房產(chǎn)面積時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)的催促下, 于 4月30日前在地稅機(jī)關(guān)已開票繳稅,，取得了地稅機(jī)關(guān)的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。5月1日后,，如出現(xiàn)預(yù)售房產(chǎn)面積與實(shí)際房產(chǎn)測(cè)繪面積不符,，需重開發(fā)票的，應(yīng)如何操作? 如出現(xiàn)預(yù)售房產(chǎn)面積小于實(shí)際房產(chǎn)測(cè)繪面積,，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅還是營(yíng)業(yè)稅,？
答：根據(jù)贛地稅函[2016]21號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取地稅部門代開票方式開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的,，在5月1日之后發(fā)生房產(chǎn)實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積的,，按照規(guī)定納稅人應(yīng)向地稅部門補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅，就補(bǔ)繳部分開具增值稅普通發(fā)票,；實(shí)測(cè)建筑面積小于預(yù)測(cè)建筑面積的,，納稅人向地稅部門申請(qǐng)辦理差額部分的退稅，并按規(guī)定作廢原已開具的地稅發(fā)票,，重新開具增值稅普通發(fā)票,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取自開票方式開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在結(jié)余地稅發(fā)票用完或7月1日后發(fā)生上述情況的,，納稅人應(yīng)正確區(qū)分稅款所屬期,，按規(guī)定申報(bào)繳納；發(fā)票開具按照國(guó)稅部門規(guī)定辦理,。
【廣州國(guó)稅】2016年5月1日后發(fā)生的退補(bǔ)面積差,，如何繳納稅款？
答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款,，如果該納稅人沒有交過增值稅,，應(yīng)向地稅辦理退還營(yíng)業(yè)稅稅申請(qǐng)；如果該納稅人已交過增值稅,，直接向國(guó)稅辦理退還增值稅申請(qǐng),。
（2）2016年5月1日后發(fā)生補(bǔ)面積差款，納稅人應(yīng)向國(guó)稅繳納增值稅,。
