最近看到一個關(guān)于家庭房產(chǎn)爭議的案例，非常具有代表性,。

據(jù)常州日報8月24日報道,，葛某今年已77歲了，她的老伴沈某于2004年因病亡故,，兩個兒子也都年近花甲,，她名下有一處房子，小兒子因為下崗,，一直跟母親住在一塊,。

“房子在老頭子和我名下，我不能有個安安穩(wěn)穩(wěn)的家,？辛辛苦苦把他們養(yǎng)這么大,，就知道惦記著這點房子”。葛某是個急性子,，近日,，因為兩個兒子在房屋繼承上欠妥的言語和不當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ虩o可忍,，直接把兩個兒子一塊給告了,。

事情的結(jié)果我們放在一旁，這個例子之所以典型，牽扯到如今樓市中一個非常引人關(guān)注的問題：房產(chǎn)過戶給兒女,，應(yīng)該趁“在世”還是“離世”,？用什么方法才最“省錢”，如何才能避免像葛某一樣的家人“反目”,？

今天我們從三個角度出發(fā),，逐個分析利弊。

第一,，選用二手房買賣的方式,。

把自己的房子作為二手房賣給子女，要按照交易的程序去辦理過戶,，需要交的費用有個稅,、契稅和增值稅，在前幾年實行“營改增”之后,，如果房產(chǎn)滿兩年,，可以免去增值稅，如果該套房產(chǎn)是直系親屬家庭唯一住房且滿五年,，還可以免個稅,。

也就是說，房子滿兩年,，不管是不是名下唯一的住房,，只是免增值稅，契稅和個稅還要繳納,。

如果房子產(chǎn)證滿五年,，還是唯一住房的話，那么增值稅和個稅都會免去,，只需要交契稅,，還是非常劃算的。

值得注意的是,，通過買賣房產(chǎn)方式,，未來子女再轉(zhuǎn)讓房子，就不必收取差額個稅,，這個稅率高達20%,，可以說省下了一大筆錢。

第二,，通過贈與方式過戶,。

一個愿打，一個愿挨,，這就是典型的“贈與”,，很多人認為,，父母把房子無償?shù)慕o兒女天經(jīng)地義，沒有什么成本,，其實不然,。

通過贈與的方式給子女房子，最重要的是這個“房產(chǎn)評估價”,，更重要的是,，贈與房子雖然不用交個稅和增值稅，契稅卻少不了,，按照3%的稅率計算,，再加上動輒高達2%的評估費用，成本可能會高達房產(chǎn)價值的5%,，還要加上公證,、來回奔波的麻煩。

最為關(guān)鍵的是,，交了契稅之后，這房子以后住著不賣還好,，假如不是“滿五唯一”的房子,，子女以后想賣掉，還要交一筆數(shù)額不菲的個人所得稅,，一般是房屋“利潤”×20%征收個人所得稅,。

所謂“利潤”，是指住宅核定價格減去住宅購入價及一系列費用之后的差價,，說白了,，就是房子增值的這一部分錢。

第三,，子女繼承房子,。

這種方式的關(guān)注度很高，現(xiàn)實生活中卻“少有”,，本文開頭所說家人之間鬧矛盾,，親人之間“反目”，就是因為“繼承”的問題,。

房主離世后,，房子由直系親屬過戶，單從費用角度來看,，這種方式花費最小,，只需要交繼承的公證費用。這個費用根據(jù)地方不同有所差異,，一般來說都很便宜,。而且,，不管是契稅、個稅還是增值稅,，都不用交,。

和“贈與”的方式一樣，繼承過戶的劣勢,，在于未來轉(zhuǎn)讓出售時要征收差額20%的個稅,，除非房子是滿五唯一的自住房，否則父母的多套房產(chǎn),，落到子女手里以后,，想再賣出去，依然要交出差額部分的個稅,。

回到本文開頭的例子,，該怎么做，才能避免家人“反目”呢,？

筆者認為,，這位母親應(yīng)該提前明確房子的歸屬，表面上,，她是因為跟兩位兒子口角升級的矛盾,，實際上，卻有倆兒子爭一套房的尷尬情形,。

這種情況下,，這位老太太不如早點用“二手房買賣”或“贈與”的方式，指定過戶給一個兒子,，至于另外一個兒子有其他不滿或者意見,，雙方再協(xié)商補償也可以。如果一味想著等“離世”后,，讓他們自己解決繼承問題的話,，未免有點太過“想當(dāng)然”。

顯然,，對這樣的家庭來說,，學(xué)會“買賣轉(zhuǎn)讓”和“贈與”這一招，完全可以避免家人之間的“反目”,。

再說另外一個問題,，根據(jù)這三種過戶形式來看，父母想把房子留給后代,，怎樣做才“省錢”又“省事”,？提前知曉，心中才有所準(zhǔn)備,。

筆者認為,，無論從哪個角度來看,，用二手房過戶這種方式最劃算。

如果父母的房子屬于“滿五唯一”住房,，既免去了公證,、奔波的精力消耗，又可以免去增值稅與個稅,，只需交契稅,，未來兒女即便想再轉(zhuǎn)讓給他人，也不會再征收額度巨大的差額個稅,。退一步講,，即便不是唯一住房，最多也就是交個人所得稅,。

當(dāng)然,，凡事總有例外，如果這套房子的產(chǎn)證連兩年都不到,，還是選“贈與”比較合適,，畢竟多出的這一部分增值稅也非同小可。