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在電商尋求線上線下融合并紛紛開出體驗(yàn)店，全國一二線城市走向存量時代,，大型商業(yè)體集體轉(zhuǎn)型互動體驗(yàn)式購物環(huán)境的大背景下,，街邊小鋪或社區(qū)商鋪受到巨大沖擊，上海,、北京等地的城市改造計(jì)劃的啟動,，更是讓大量街邊店相繼“消失”。轉(zhuǎn)行還是轉(zhuǎn)型,，對于這些小型商戶來說,，真是個頭痛的問題。 另一方面,，街區(qū)式商業(yè)模式的發(fā)展越來越蓬勃,，與以往社區(qū)商業(yè)多打造臨街、分散的空間不同,，這種類型的商業(yè)空間更適宜社區(qū)居民消費(fèi)和休閑的商業(yè)配套,，而且輔以主題包裝，同樣可以營造出不同的休閑購物氛圍,，比如上海新天地,、成都太古里等項(xiàng)目,。 先來看下街區(qū)式商業(yè)空間的優(yōu)缺點(diǎn)： 街區(qū)式商業(yè)空間發(fā)展而來的過程依靠的是城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和建筑結(jié)構(gòu)條件。目前我們關(guān)注較多的幾個街區(qū)式商業(yè)多為一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和消費(fèi)力較強(qiáng)城市的改造項(xiàng)目,，其利用原有老城區(qū)的舊建筑群,，自帶別具一格的景觀環(huán)境，商業(yè)空間設(shè)計(jì)中再加入綠植,、燈光,、水系、雕塑等元素,，既彰顯項(xiàng)目主題特色，又從各種感官體驗(yàn)上營造人與商業(yè)的互動場景,，給人強(qiáng)烈的場景體驗(yàn)感,，提升整體的層次感、品質(zhì)感和體驗(yàn)感,。 以空間結(jié)構(gòu)來解析街區(qū)式商業(yè)空間的各個特征： 1. 建筑結(jié)構(gòu)形態(tài)： 主街 + 次街：方便人流引導(dǎo)分散 街道 + 廣場：中心廣場快速聚合人氣,，提升中心街鋪價(jià)值 首層 + 天街：豐富街道空間感受，提升二層商鋪價(jià)值 2. 入口空間模式分類： 廣場型：主廣場+景觀,，與街區(qū)規(guī)模匹配,，景觀可塑造其形象特征。 門樓型：有標(biāo)志性的門樓,，凸顯街區(qū)特有歷史文化,，強(qiáng)化文化吸引力。 道路型：入口標(biāo)志物+景觀,，多用于城市道路改為街區(qū),，簡單明了。 建筑型：標(biāo)志建筑+主力店,，標(biāo)志性建筑特點(diǎn)或主力店號召力,，突顯街區(qū)品質(zhì)特性。 3. 節(jié)點(diǎn)空間模式分類： 中心廣場型：主廣場+景觀,，中心圍合聚集大量人氣,，能夠?qū)⑷肆骶奂?/p> 局部節(jié)點(diǎn)型：節(jié)點(diǎn)標(biāo)志+景觀，局部圍合可讓人流短暫停留,，形成“動→靜→動”的游覽路線,。 4. 不同位置商鋪價(jià)值： 外凸商鋪價(jià)值大于凹入商鋪——展示性能 轉(zhuǎn)角商鋪價(jià)值大于中間商鋪——人流光顧 廣場商鋪價(jià)值大于街道商鋪——可視性高 入口商鋪價(jià)值大于內(nèi)部商鋪——可視率高 首層商鋪價(jià)值大于二層商鋪——可達(dá)性好 頂端死角商鋪價(jià)值最弱——可達(dá)性最差 5. 平面形態(tài) 核心放射型（PIAZZA）：以中心廣場、教堂,、政府大樓等標(biāo)志性建筑為中心向外輻射,，環(huán)繞式、條狀式,、塊狀式聚攏形成一個片區(qū)式的商業(yè)區(qū)域,。 無核街道型（GRID）：商業(yè)街區(qū)呈無核狀態(tài),，即無中心點(diǎn)，只有一些軸線,，為直線式多軸商業(yè)街區(qū),，經(jīng)過在實(shí)踐中的發(fā)展演變，某些GRID街區(qū)式商業(yè),，會在一些節(jié)點(diǎn)處增加局部中心點(diǎn),。 街區(qū)式商業(yè)空間的動線是一大難點(diǎn)，猶如蛛網(wǎng)一樣的布局,，粗看之下很難抓出其邏輯： 1. 人行出入口分布 1個主入口：多分布在主次干道交叉口,，臨近居民區(qū)的道路中間，并設(shè)有明顯的前廣場（留客區(qū)）,。 多個次入口：多分布在等級較低的四至道路上,，如次干道或支馬路，從這些道路方向前來的少數(shù)消費(fèi)者便可快捷進(jìn)入街區(qū)內(nèi),。 2. 平面動線設(shè)計(jì) 通常采用 “井字型”或“非字型”的平面動線,，可以將多個小獨(dú)棟建筑串聯(lián)起來，再結(jié)合多樣的導(dǎo)視標(biāo)志,，將消費(fèi)者引流至不同的單體建筑中進(jìn)行消費(fèi),。 3. 垂直動線設(shè)計(jì) 基本上每棟單體建筑都有設(shè)置垂梯與扶梯，一般情況下,，經(jīng)營樓層≤3的單體樓棟配置1-3對扶梯,。一般位于獨(dú)棟建筑的，外部(小獨(dú)棟)或中央(大獨(dú)棟)經(jīng)營樓層≥4的單體樓棟,，配置1處1-2部的垂梯,，并位于入口處，且設(shè)有明亮或彩色的燈帶起到提示作用,，配置充足數(shù)量的垂梯與扶梯,，便于將消費(fèi)者快速導(dǎo)入各樓棟高層進(jìn)行消費(fèi)。 商業(yè)空間主要看的還是業(yè)態(tài)布局,，顧客來逛的原因也是業(yè)態(tài)布局,，而對比購物中心，街區(qū)式商業(yè)更注重場景化的購物空間,，結(jié)合全國案例的業(yè)態(tài)配比來看,，餐飲、娛樂業(yè)態(tài)均高于購物中心,。 1. 零售業(yè)態(tài)—多樣化,，時尚化 零售品牌大幅增加了男女時裝，快時尚/運(yùn)動休閑裝的單店面積/數(shù)量,，反映出消費(fèi)者對多樣化時裝品牌的需求增加,，更青睞年輕時尚的潮流裝扮,。 2. 餐飲業(yè)態(tài)—特色化，體驗(yàn)化 餐飲品牌調(diào)整最大的為特色餐飲,，側(cè)面反映了有特色,、有品位的餐廳，能夠吸引當(dāng)代消費(fèi)者休閑餐飲的增多,，也反映出人們注重品位的特點(diǎn),。 3. 娛樂業(yè)態(tài)—觀賞化，參與化 休閑娛樂業(yè)種越來越豐富,，主要服務(wù)于商務(wù)人士,、家庭客群，商家更注重內(nèi)部硬件的打造和消費(fèi)場景/氛圍的營造,，娛樂產(chǎn)品也會更具有趣味性,，吸引更多消費(fèi)者參與體驗(yàn)。 4. 配套業(yè)態(tài)—生活化,，完善化 配套業(yè)態(tài)的業(yè)種數(shù)量/面積基本不變，培訓(xùn)服務(wù)（多為兒童培訓(xùn)）新增店鋪數(shù)較多,，家長對兒童成長較為重視,，教育類業(yè)種具有市場，服務(wù)配套屬于居民日常生活化,，高頻化的消費(fèi)內(nèi)容能為消費(fèi)者提供更多的選擇,。 總的來說，街區(qū)式商業(yè)空間彰顯出了慢活樂趣,，展示性好,、配套設(shè)置靈活、經(jīng)營環(huán)境好,、建筑成本較低（保護(hù)建筑改造例外）,、地塊適應(yīng)型強(qiáng)等優(yōu)勢；當(dāng)然也有露天環(huán)境和商鋪較分散帶來的弊端,。從業(yè)績表現(xiàn)按,，街區(qū)式商業(yè)空間還是具有很大潛能的。 縱觀全國,，街區(qū)式商業(yè)成功的案例有以下特點(diǎn)：   小結(jié)：街區(qū)式商業(yè)空間相比之下?lián)碛懈p松的購物氛圍，更寬敞的購物環(huán)境,，更有層次感的建筑結(jié)構(gòu),；縱觀全國商業(yè)環(huán)境，街區(qū)式商業(yè)空間的聚客能力并不比大型購物中心弱,，而美陳和營銷活動等方面,，街區(qū)式商業(yè)空間同樣走出了自己的特色之路。 分享推薦：知庫空間 集商業(yè)建筑,、商業(yè)空間及商業(yè)運(yùn)營咨詢一體化設(shè)計(jì)與服務(wù)機(jī)構(gòu) |
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