一周多前被朋友的經(jīng)紀(jì)公司拉去當(dāng)了回“文書先生”，幫忙起草房東和租客解約賠償?shù)膮f(xié)議,。這起解約的事情也是夠奇葩的,，今天就來跟大家講講這件事情，希望大家都能從中汲取點(diǎn)教訓(xùn),，別稀里糊涂地犯同樣的錯誤,，賠了夫人又折兵！

◆事件回顧

房東X先生將一套一室戶的房屋租給了Z女士,，當(dāng)時(shí)的租賃合同簽了一年的期限,，到期后雙方協(xié)商達(dá)成續(xù)租的事宜但一直就未在簽署正式的租賃合同,。續(xù)租期間，Z女士向房東X先生提出需要辦理居住證,，房東同意了,。之后，房東在租客自行擬定的一份租賃合同上簽了字,，并一起去了街道辦事處辦理了備案登記手續(xù),。

貌似這是一件合情合理的事情，可其中的貓膩是這份合同上的承租人也就是要辦辦居住證的人并不是實(shí)際租房子的Z女士,，而是Z女士的堂兄Z先生和他的妻子以及未成年的兒子,。說到這，大家應(yīng)該就明白了,，這其實(shí)就是為了辦理居住證而借用該房子的地址虛擬了一份租賃合同,，這樣的事情在2018年7月份上海市最新的居住證辦理規(guī)定出臺前還是挺多的。

由于我只是被臨時(shí)拉去幫忙的,，所以并不十分清楚那位已經(jīng)七十多歲的房東當(dāng)時(shí)在辦此事時(shí)是否完全明白這究竟是怎么一回事,。據(jù)朋友公司描述，租客在房東同其交涉解除租賃事宜時(shí)拿出了這份合同（房東手上應(yīng)該是沒有的）,，房東當(dāng)時(shí)看到后表現(xiàn)得極其詫異,，估摸著房東被忽悠簽下這份租賃合同的可能性不算小。然而由于合同上有房東本人的親筆簽字并且在街道還有備案登記記錄,，房東如何舉證自己當(dāng)時(shí)是不明白實(shí)情的呢,？啞巴虧算是吃定了。

以上只是故事的鋪墊部分,，接下來才是整個(gè)故事的“高潮”,。今年3月份，房東因?yàn)橐o外孫籌錢買婚房,，所以要把這套出租的房子賣掉,。房東在賣房前告知了租客Z女士，Z女士當(dāng)時(shí)也配合了看房的事宜,，房子在5月份找到買家定下了,。

原本以為萬事大吉，但當(dāng)房東簽完了買賣合同通知Z女士,，同時(shí)與其協(xié)商解除租賃關(guān)系時(shí),，租客Z女士堅(jiān)定地表示要繼續(xù)租房不打算搬。房東之后多次同其協(xié)商,，答應(yīng)給Z女士適當(dāng)?shù)暮侠砝^續(xù)租賃的時(shí)間后再搬,，也愿意按之前第一次租賃時(shí)合同中約定的違約金賠償，甚至適當(dāng)再多賠償幾個(gè)月房租作為Z女士重新租房的補(bǔ)貼，房東也表示愿意,。

Z女士仍是拒絕接受并且理直氣壯地拿出那份備案租賃合同,，房東看后傻眼了，那份合同的租賃期限居然是三年,，按那份合同的約定,，距離合同到期還有兩年多時(shí)間。據(jù)說直到那個(gè)時(shí)候,，房東才如初醒地想起來還有那么一份租賃合同的存在,。

Z女士以此為依據(jù)拒搬，房東多次請其提愿意搬離的條件,，Z女士就是只字不提,，同時(shí)也不答應(yīng)房東提出的搬離條件，如果想讓她搬,，她給到的答案就三個(gè)字,，“法院見”。

事情就這樣僵持了兩個(gè)多月,，眼看著就要到了和買家過戶交房的時(shí)間期限了,，事情必須要有個(gè)了斷了，可如何了斷呢,？

打官司,？且不說最后會如何判，這時(shí)間上就至少要半年,，買家明確表示不接受,，如真拖那么長時(shí)間交房，買家也要打房東官司,，告房東違約,，逾期交房，毫無疑問,，買家必會勝訴,，按照買賣合同的約定，賠償金得四十多萬,。

玩“硬”的？租客Z女士似乎鐵了心,，軟硬不吃,。升級玩“橫”的，警察叔叔都來了不下一次,，說了不能“過火”處理,，不然有理也變沒理了。

左右為難之間,，房東最終為了買賣合同不違約,，不得不心不甘情不愿,，氣不打一處來地給出了賠償“十萬元”的條件，希望租客能盡快同其了斷此事,。結(jié)果大家一定都猜到了,，租客Z女士聽到了這樣的最后答復(fù)，立馬通知自己的堂兄一家都到場,，在解約賠償協(xié)議上齊刷刷地都簽了字,。

作為從業(yè)十余年的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)歷過的,，聽說過的,，由于賣房而賠錢給租客的事情也算是有一沓子了，但因?yàn)檫@樣的合同,，這樣的故事情節(jié)而賠錢,，還賠了這樣一個(gè)讓人瞠目結(jié)舌的數(shù)目，真是生平頭一遭,。

我無意從道德層面去評價(jià)租客的這種行為,，“有恥or無恥”，每個(gè)人心中應(yīng)該都會有桿秤,。接下來我想要說的是,，從法律層面上，我們必須從這件事情上學(xué)會點(diǎn)什么,，因?yàn)榈赖聦用鎸鉀Q或是預(yù)防此等事件沒用,。以下所講的內(nèi)容是我就自身知識范疇和經(jīng)驗(yàn)的一些看法和見解，未必完全精準(zhǔn),，供大家參考,。

◆事件的幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)以及涉及到的法律問題

（1）“買賣不破租賃”

這是我國法律明確規(guī)定的,，房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，房東出售房屋,，不影響已有租賃合同的效力,。換句話講，如果原房東不能順利跟租客解約的,，那么新房東可以就無法如期騰空交房追究原房東的違約責(zé)任,，但原有的租賃合同依然有效，新房東不能擅自單方面解除租賃合同,。

“買賣不破租賃”的初衷是為了保護(hù)租客的合法權(quán)利,，但現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有一些“精明”的租客利用房東既貪戀租金收入，又想要賣掉房子的心態(tài)迫其出了點(diǎn)“血”，不過像今天這個(gè)故事中的賠法,，我也是無語了,！

“買賣不破租賃”也非適用于所以房屋出售的情況，比如有抵押的房屋,，若出租時(shí)房東已經(jīng)向租客明確告知了抵押的事宜,，那么抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃合同對于受讓人不具約束力,。

（2）“不定期租賃合同”

不定期租賃指的是當(dāng)事人沒有約定租賃期限或是約定不明確的租賃形式,。一般我們在首次出租或是承租房屋時(shí)都會簽正式的租賃合同，合同也會約定租期,，而往往續(xù)租時(shí)許多房東和租客就沒有再簽正式的合同,，都想當(dāng)然的認(rèn)為租約應(yīng)該自動延續(xù)且完全照舊的，但殊不知,，租賃合同一旦到期,，若租客繼續(xù)承租且房東無異議的話，原租賃合同雖仍有效,，但租賃期限確是為不定期的,。

不定期租賃，承租人或是出租人都有權(quán)解除合同,，但應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知對方,。

顯然，X先生和Z女士之間的租賃就是屬于不定期租賃關(guān)系,。

（3）此事件中的租賃事實(shí)究竟該如何認(rèn)定

這個(gè)問題的認(rèn)定直接關(guān)乎Z女士和她的堂兄以那份備案租賃合同未到期為由不搬,，最終讓房東賠了“十萬元”才同意解除那份合同的做法有沒有道理。

整個(gè)事件中實(shí)際存在兩個(gè)租賃關(guān)系,，一是Z女士實(shí)際承租該房屋的租賃事實(shí),，另一個(gè)是Z女士堂兄借用該房屋簽署租賃合同進(jìn)而以此租賃關(guān)系辦理居住證的事實(shí)。

如果辦居住證的事情是發(fā)生在2018年7月之后的話,，那么房東就根本不可能碰到這樣奇葩的事情,。因?yàn)樽钚碌木幼∽C辦理辦法規(guī)定必須網(wǎng)簽租賃合同且要經(jīng)派出所上門登記并不定期檢查半年后才能發(fā)放。若當(dāng)時(shí)就是需要網(wǎng)簽備案的話,，估計(jì)房東就不會這么稀里糊涂了,，而且網(wǎng)簽合同也不是租客可以擅自自擬的，遺憾的是事情發(fā)生在新規(guī)定出臺前的半年,。

就我的認(rèn)知看,，即使是打官司也應(yīng)該是以確認(rèn)Z女士的實(shí)際租賃行為，而認(rèn)定那份所謂的備案租賃合同和實(shí)際租賃無關(guān)聯(lián)的概率性大,，因?yàn)檫@本來就是事情的原貌，除非當(dāng)初租客擬定租賃合同時(shí)就預(yù)先在合同中設(shè)定了可以轉(zhuǎn)租給Z女士的條款。遺憾的是,，我沒有看到那份合同的全部內(nèi)容,，不能給到最精準(zhǔn)的判斷。

如果那份合同中沒有轉(zhuǎn)租的條款,，Z女士堂兄一家就必須履行合同中己方的義務(wù),，不得轉(zhuǎn)租他人居住，包括Z女士在內(nèi),，所以只要那份合同沒明確可以轉(zhuǎn)租Z女士的條款存在,，房東就完全有理由直接讓Z女士搬走。

在那份合同沒有轉(zhuǎn)租條款的前提下,，如果Z女士堅(jiān)持她的承租行為有效,，那就意味著自己承認(rèn)備案租賃合同和實(shí)際事實(shí)不符。根據(jù)我們之前分析的,，Z女士和X先生之間的租賃已屬于不定期租賃,，X先生完全可以在通知Z女士解約后給出合理的時(shí)限要求其搬家，根據(jù)實(shí)踐這個(gè)合理期限通常是三個(gè)月,。

若是Z女士既想堅(jiān)持她的承租行為有效,，又想讓那份租賃合同合法有效，那除非其堂兄一家乖乖搬來同她一起擠在這樣一間一室戶里,，不然,，天下豈有魚和熊掌通吃的道理？不如此辦,，房東大可直接趕Z女士搬家并且還保留追究Z女士堂兄違約的權(quán)利,，當(dāng)然前提還是那份合同中沒有相關(guān)的轉(zhuǎn)租條款，若是有,，那房東徹底沒戲,。另外，在沒有轉(zhuǎn)租條款的情形下,，若是Z女士堂兄真搬來跟房東耗,，那房東也尷尬了。

所以說,，租客方仗著有份房東簽字的租賃合同擺譜未必一定能達(dá)到目的,，但是事實(shí)的認(rèn)定是誰主張誰舉證，租客方定是不會承認(rèn)只有Z女士租住的事實(shí),，舉證責(zé)任在房東方,，房東目前恰恰沒有過硬的證據(jù)證明那份合同的虛假性，貿(mào)然強(qiáng)行趕人勢必真的就得“法院見”了,。

打官司是需要很長時(shí)間才會有結(jié)果的,，房東未必怕打官司,，但時(shí)間上確實(shí)耗不起，除非為了爭這么一口氣,，愿意承擔(dān)買賣合同中的違約責(zé)任,，賠更多的錢給買家。租客精就精在知道時(shí)間是房東的“命門”,，正是因?yàn)槊宄朔繓|的“底牌”,，租客才會在房東之前的一次又一次“軟硬”交涉時(shí)，撂下一句“打官司,，法院見,！”的話拒絕房東。

◆房東到底“冤不冤”

分析清楚了事件的本質(zhì)和關(guān)鍵點(diǎn),，我們再來看看房東到底“冤不冤”,，如果“冤”，有沒有比竇娥還要“冤”呢,？

房東很冤,，因?yàn)楫?dāng)初出于好心幫忙簽下的那份租賃合同給他今天的賣房帶來了如此巨大的麻煩,，不僅金錢上受了損失，精力上也被嚴(yán)重地消耗了,，更加要命的是這樣一份租賃合同的存在,，房東居然忘得一干二凈了，但凡能在賣房前想起來,，再詢問一下懂行的人,，結(jié)果未必會如此。

房東其實(shí)也不冤,，因?yàn)榉繓|對于房屋買賣知識太缺乏了,，不僅如此，對于房屋租賃的相關(guān)知識估計(jì)也是極度缺乏的,，殊不知偷懶不續(xù)簽合同會有如此巨大的潛在危害性,。如果房東和Z女士正兒八經(jīng)地每次續(xù)租時(shí)都簽個(gè)期限為一年的書面合同，那絕對可以直接證明那份辦居住證的租賃合同的虛假性和無效性,，而如今因?yàn)闆]有符合實(shí)際租賃事實(shí)的合同,，才給了租客扯皮要求法院見的說詞。

另外,，就算房東全然忘了那份租賃合同的存在,，在賣房前也沒及時(shí)的和租客就賣房后如何處理租約的事情達(dá)成一個(gè)明確的書面協(xié)議，而在還不知道租客真實(shí)想法的情況下,，貿(mào)然和需要騰空房子交房的買家簽訂買賣合同,，這只能怪自身做得有問題了,，說的不好聽點(diǎn)，租客能獲得要求賠這么多錢的機(jī)會,，有一大半都是房東給創(chuàng)造出來的,。

當(dāng)然，憑良心講,，我們無法要求一個(gè)七十多歲的老先生有這樣的水平和能力，但賣房這事因?yàn)槭菫榻o外孫購買婚房籌錢,，所以老先生的女兒即外孫的母親全程都參與了,，作為思維不遲鈍且年富力強(qiáng)的女兒都沒能事先把握好，事后又無能力處理好,，就真沒法全都怨別人了,。

◆必須汲取的“致命”教訓(xùn)

（1）時(shí)刻牢記“買賣不破租賃”

不要以為按照合同條款賠錢,，租客就是必須要接受的。一般合同約定的違約金是一個(gè)月房租或是兩個(gè)月房租,，這樣的條件,，租客有權(quán)選擇不接受，而是按照合同約定租滿租期,，當(dāng)然錢出到位,，那么別說是租客，鬼都會搬,！

另外現(xiàn)在有些租賃合同,，尤其是被長租機(jī)構(gòu)或是個(gè)人二房東包租的房子的合同，關(guān)于違約的約定基本上都不是按照一個(gè)月或是兩個(gè)月租金這樣定的,，多數(shù)都是按照未滿租期天數(shù)的租金總和來定的,，而且還會約定房東提前收回房子還需賠償其他一些不菲的費(fèi)用，這樣的合同往往頁數(shù)多,，條款多,，房東極有可能被“繞進(jìn)去”。

（2）還有一個(gè)“優(yōu)先購買權(quán)”的問題,，也會是個(gè)“雷”

多年前就聽說過這樣一個(gè)段子,，一個(gè)律師租客利用“優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)則名正言順地通過法律途徑向出售了房屋的房東索賠了一大筆的賠償款。

現(xiàn)在的許多租客都是經(jīng)過多次和房東斗智斗勇較量的江湖老手,，保不準(zhǔn)你賣房子時(shí)就攤上個(gè)這樣能“治”你的租客,。

記住，“放棄優(yōu)先購買權(quán)”是要書面的,，空口無憑,，房東有舉證的義務(wù),。那個(gè)段子中房東雖然告知了租客律師賣房的事，但律師嘴上跟房東打太極,，放棄書就是沒簽,，等時(shí)機(jī)到了才跟房東“法院見”，真的是不怕流氓耍無賴,，就怕流氓有文化?。?/p>

（3）續(xù)租勿忘簽個(gè)正式合同

這樣的做法對于房東和租客都是一個(gè)最基本的保障,。沒有白紙黑字續(xù)簽的租賃合同,，租賃關(guān)系依然會在，但租期則成了不定期的,，根據(jù)《合同法》的相關(guān)條款,，只要一方在合理期限前告知對方，就能解除合同,。而這個(gè)合理的期限絕對不可能是今天故事中所提到的兩年,。

續(xù)簽合同的事情，房東租客自己就能辦,，無需再通過中介,。想再找之前居間的中介辦也行，若是遇上一些所謂大中介要以此再收一次中介費(fèi)的,，那就別去了,，但付一點(diǎn)合理的手續(xù)費(fèi)還是應(yīng)該的，沒必要太摳門了,。

（4）如今房屋買賣中因?yàn)閷?shí)際交房發(fā)生矛盾的事越來越多,，真要留神了

現(xiàn)在因?yàn)楹芏喾课莸馁I賣都屬于置換，一環(huán)套著一環(huán),，因此過去不怎么被重視的實(shí)際交房事宜變得重要起來了,，原因是多數(shù)買房的都急著要騰空的房子，所以如果買家是要空置交房的,，買賣合同中關(guān)于交房的時(shí)間約定一定要慎重計(jì)算清楚,，留足時(shí)間，避免意外情況導(dǎo)致交房延遲,，到時(shí)候麻煩上身,，千萬別輕易聽信某些不托下巴說話的中介勸你的“交房，那就不是個(gè)事”的忽悠,！

（5）學(xué)習(xí)國外房東空置賣房才是“硬道理”

國外多數(shù)房東賣房子都是不帶租約,，清空房屋再賣。咱們這正好相反,，大部分是帶著租約情況在出售,，很少是先解除了租約再賣的,。

過去問題不大，隨著房地產(chǎn)市場日漸成熟,，真心建議各位要賣房子的房東們,，還是本著抓大放小的原則，最好是在沒有租約的情況下賣房子,，無論是提前同租客解決租約問題,，還是原本就沒有租約存在，都是避免意想不到的麻煩發(fā)生的“硬道理”,！

今天故事和我的分析見解就講到此為止,。文章最后還是要聲明一下：故事是真實(shí)的，而且就發(fā)生在過去的幾個(gè)月里,。由于不是經(jīng)手這樁買賣的居間方，我對事件的全部細(xì)節(jié)無法徹底明了,，所以無意去批判誰,，數(shù)落誰。把這個(gè)故事拿出來剖析,，只是希望能切切實(shí)實(shí)地讓沒啥經(jīng)驗(yàn)的朋友漲漲見識,，知道原來還有這樣坑人的“神”操作存在。

我是樓市柯南，一名資深的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,，講樓市中最底層的實(shí)情,，講最直接的真話，觀點(diǎn)和見解或許會有失偏頗,，但絕對有一說一,，有二說二！如果覺得我的文章還有那么些看頭,，希望能持續(xù)關(guān)注我,，也希望能向需要者多多推薦。若有房地產(chǎn)方面的問題也可以隨時(shí)在評論區(qū)聯(lián)系我或是直接私信我,，我們單獨(dú)討論,！感謝各位的耐心閱讀，我會一直在此等著你的關(guān)注,！