BluerElephant 2018-04-19 15:08:32

熟悉我的人應(yīng)該知道,，我從非洲回國(guó)以后又去了新西蘭，我從新西蘭回國(guó)以后就去了一家公司做澳洲,、新西蘭,、斐濟(jì)的旅游。一干就是三年半,，然后我突然就在去年11月辭職去了一家做民宿的公司,。

因?yàn)橐恢彪[隱約約，斷斷續(xù)續(xù),，偶偶然然地腦海中出現(xiàn)一個(gè)想法：我要開一家民宿,。但是怎么開，我不知道啊,，所以干脆先打入這個(gè)行業(yè)先吧,。歷時(shí)四個(gè)月，也就是在這個(gè)月，我和朋友們一起開的民宿終于上線了,，目前評(píng)價(jià)都還不錯(cuò),，很寬慰。

這個(gè)抱枕是我選的綠葉青山

而當(dāng)我在朋友圈發(fā)出廣告,，希望大家來(lái)住我家民宿時(shí),，我腦海里想的是大家會(huì)留言說(shuō)：

“好的！馬上就來(lái),！”

“哇,！你家真漂亮！”

“我給你一千塊住一晚,！不用找了,！”

但實(shí)際上，卻涌現(xiàn)出一批小伙伴留言說(shuō)：

“哇,！怎么開民宿?。俊?/p>

“民宿賺不賺錢??？”

“這房子是你們自己的還是租的啊,？”

“￥%…&#*!”

------------------------黑人問(wèn)號(hào)臉?lè)指罹€------------------------

敢情我發(fā)個(gè)廣告出來(lái),，不僅沒招攬到客人，還引來(lái)了一批潛在競(jìng)爭(zhēng)者,！

唉,，但也無(wú)所謂啦，獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè),，今天就來(lái)講講我們民宿上線的全過(guò)程吧,，讓想做民宿的你們有個(gè)初步概念，也方便再有人問(wèn)我,，直接把這篇日志丟給他?。?！

做民宿第一步：做預(yù)算,。

凡是不做預(yù)算的買賣都是耍流氓。做預(yù)算一個(gè)是根據(jù)你自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，看準(zhǔn)備投入多少錢到你的民宿,，二是要做預(yù)期收益計(jì)算，如果你投入了五六萬(wàn)裝修費(fèi),，算出來(lái)的預(yù)計(jì)每月利潤(rùn)只有1000塊,，那豈不是五年才回本,？這個(gè)東西雖然確實(shí)大多數(shù)人都只是做個(gè)情懷（包括我們?cè)趦?nèi)），但也不至于把自己拖那么久吧,。

那預(yù)算怎么做,？支出成本分為以下幾大塊：

一、前期投入成本：

1,、房租,。如果沒有準(zhǔn)備花大價(jià)錢裝修，那房租就是最大的成本,，由于是做民宿,，房東一般會(huì)要求半年付或者年付，簽合同至少簽3年,，這是對(duì)做民宿的我們自己有利，多的有簽五年的,。理由是民宿第一年基本上是在回本,，如果你只簽一年合同，到第二年賺錢的房東卻要收回房子,，那就虧大了,，而我們合同的注意事項(xiàng)，后面會(huì)講到,；

2,、硬裝。硬裝成本的出現(xiàn),，主要在于許多人是租的老房子來(lái)做民宿,，做民宿首先要取得房東的同意，而許多新房子,，房東并不愿意拿出來(lái)做民宿,，而老房子，特別是老小區(qū)的房子,，房東覺得無(wú)所謂了,，反正有錢任性，房子扔在那里,，你給我裝修一下也不錯(cuò),。所以基本上這種老房子都需要把墻刮一遍重新粉刷，地板興許也得換,，廁所的地板吊頂肯定都老化很嚴(yán)重,，都得換，這個(gè)硬裝成本也是比較多,，有的廁所一弄就上萬(wàn),。所以選房時(shí)盡量要選基礎(chǔ)設(shè)施比較好,，改動(dòng)小的，其實(shí)也不建議選老小區(qū),，后面選房部分細(xì)講,；

3、軟裝,。軟裝基本上就是民宿出彩的地方了,，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的人類都是視覺動(dòng)物，在他體驗(yàn)到你的床品多么舒適,，洗澡水多么溫暖,，窗邊的微風(fēng)多么清新之前，首先吸引客人的只能是圖片,。所以軟裝的搭配與配色就至關(guān)重要了,。常用的軟裝物品是地毯、燈具,、壁畫,、相框、書籍,、真假綠植鮮花（真的綠植真的很容易死）,，各種擺件和造型獨(dú)特的家具。

4,、床品,。預(yù)算足的話建議把床品做好，民宿雖好看重要,，但畢竟客戶長(zhǎng)時(shí)間接觸的還是床上用品,。

5、其他：租房押金,、中介費(fèi)用,、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、小細(xì)節(jié)費(fèi)用（比如說(shuō)公交卡,、門禁卡,、打印塑封屋內(nèi)小tips），以及眾多日常生活用品,，我的合作伙伴胡老師說(shuō)了,，做民宿以后才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)一個(gè)人生活需要那么多的身外之物,，我們買了拖鞋,、杯子、燒水壺,、廚房用品一大堆,、儲(chǔ)物盒,、衣架、撐衣桿,、紙巾盒,、吹風(fēng)機(jī)、針線盒,、急救箱,，bla bla bla, 買東西的那一個(gè)星期真是又折磨又爽，折磨的是要選出一樣合乎大多數(shù)人心意的物件,，還得抓緊時(shí)間,，晚一天準(zhǔn)備好，就是多損失一天的房租,，爽的理由簡(jiǎn)單,，那就是可以買買買啊,！

二,、運(yùn)營(yíng)成本：

1、房租既是前期投入成本,，也是運(yùn)營(yíng)成本。因?yàn)榉孔庖唤痪桶肽甑揭荒?，錢嘩啦一下就出去了,。而計(jì)算好了運(yùn)營(yíng)成本，才好定房?jī)r(jià),；

2,、水電氣物業(yè)垃圾費(fèi)；

3,、易耗品：洗發(fā)水,、沐浴露、衛(wèi)生紙,、洗手液,、洗潔精、洗衣液,、一次性牙具,、一次性拖鞋（也可以不提供），垃圾袋,；

4,、清潔洗滌費(fèi)：目前一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是套一50元/次，套二70元/次,，套三90元/次,，更大的根據(jù)實(shí)際情況約定,。布草洗滌一般打掃清潔的阿姨幫忙洗了，但是得有晾曬布草的陽(yáng)臺(tái),，或是你自己帶回家,。當(dāng)然，我們是選擇的托管模式,，這些都由托管方解決了,，托管模式稍后講；

5,、維修費(fèi)：做民宿會(huì)抱怨,，為什么客人那么不愛惜，房屋為什么老是出問(wèn)題,，當(dāng)我抱怨時(shí),，文老師說(shuō)，仔細(xì)想想,，自己家里偶爾不也要跳個(gè)閘,，堵個(gè)下水道，門鎖壞一下,，區(qū)別只是你會(huì)覺得這是自己家的問(wèn)題,，很快去解決，但民宿出現(xiàn)問(wèn)題,，總覺得是別人造成的,。而實(shí)際上部分客人或是打掃衛(wèi)生的阿姨也并不會(huì)幫忙愛惜房屋，下水道堵塞情況時(shí)有發(fā)生,，可以清理出來(lái)大量頭發(fā),，有時(shí)還有瓜子殼和不明物體。現(xiàn)在通馬桶通下水道的人工費(fèi)都可高了,，一次至少50吧,。

6、如果選擇托管,，還要付管理費(fèi)，目前我們是付30%的利潤(rùn)給我們的管理方,。這個(gè)管理費(fèi)包含了上線到各個(gè)平臺(tái)的傭金,，一般是10%，airbnb一般3.5%的樣子,。以及包含了客戶咨詢,，訂單處理，客人接待,，房屋打掃,，布草租賃,，布草洗滌，代繳水電物業(yè),，代跑腿買易耗這些工作。因?yàn)槲覀兯膫€(gè)老師都是有正經(jīng)工作的人,，所以選擇了托管這條路。

這兩塊預(yù)算做好了以后,，你就可以開始定你們的預(yù)期房?jī)r(jià)了，列一個(gè)excel表,，看多少房?jī)r(jià)，一個(gè)月入住率達(dá)到多少可以保本,，入住率達(dá)到多少可以盈利，盈利和盈多少,，這些都先列出來(lái)了，才心中有數(shù),，而我在做完這樣一個(gè)預(yù)算以后發(fā)現(xiàn),，臥槽！,！民宿根本就不賺錢啊??！一個(gè)月必須在一定的定價(jià)能夠保證賣出去的情況下賣到80%以上的入住率才可能盈利。特別是在成都這樣一座民宿大城,，競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，非節(jié)假日很難賣起來(lái)價(jià)格,。但四個(gè)老師不差錢,，還是義無(wú)反顧地把開民宿這件事給辦了下去（不差錢那句是假的）。

如果開民宿想賺錢,，誠(chéng)然靠開一套是不可能的,，目前專職做民宿的，至少五套民宿起,，許多已經(jīng)開到了十多套,，就我所知道的,，開五套民宿的，月入大概一萬(wàn)多元,，這只是我了解的,，也歡迎各位留言說(shuō)說(shuō)你們了解的民宿行業(yè)收入情況。我也知道許多民宿也一直是在虧本的,。

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好了好了,，現(xiàn)在終于要講到我們的第二步了：選房。

選房是真的難,，要不是因?yàn)槲覐拿袼薰巨o職了沒有在上班,，我的另外三個(gè)合伙人工作都比較水可以經(jīng)常上班時(shí)間跑出來(lái)，不然根本不可能半個(gè)月租好房子,。而我們期間還經(jīng)歷了到簽合同了與房東周旋半天最終沒有簽協(xié)議,，以及目睹房東夫妻吵架女子大呼受了委屈這些戲劇化的一幕又一幕，具體細(xì)節(jié)就不贅述了,，我們要堅(jiān)信我們的房東還是好房東的,。

選房Tips：

1、找一個(gè)對(duì)民宿有概念的中介,。

現(xiàn)在中介非常多,，網(wǎng)上看的都不靠譜，最開始我在網(wǎng)上找房,，每次咨詢以后去看的房都不是我原本看到的房,，這才明白為什么有的中介要打廣告說(shuō)百分之百真房源，之前一直不明白什么叫做假房源,。

后來(lái)我們就不在網(wǎng)上看了,，直接去相中的樓盤找周邊的中介，雖然各個(gè)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同,，有的半個(gè)月,，有的八折，有的一個(gè)月,，但找到一個(gè)靠譜的中介才是最重要的,。因?yàn)槲覀冏铋_始找一個(gè)只要半個(gè)月中介費(fèi)的中介幫忙看，他什么房子都讓我們?nèi)タ?，也不管房東到底同不同意做民宿,，他的觀念是先不管，如果客戶滿意了再去和房東談,，也不管房子的質(zhì)量到底適不適合做民宿,，他的觀念是先不管，先海量讓客戶看了再說(shuō)。但實(shí)際上這樣非常浪費(fèi)我們的時(shí)間,，我們既要往返奔波看房,，還要面臨看中了房子房東也不同意的風(fēng)險(xiǎn)?？傊褪抢速M(fèi)時(shí)間,。還有的中介，時(shí)不時(shí)冒一個(gè)泡,，全程帶著我看,。也不怎么說(shuō)話，非常高冷,。還好我們最后找到了一個(gè)自己想過(guò)要開民宿的中介,，才加快了進(jìn)度，找到了心儀的房子,，她也帶我們看了很多套房,，但至少都是房東已經(jīng)同意做民宿的，以及基礎(chǔ)設(shè)施都已經(jīng)還不錯(cuò)的,。

下面幾張圖是我們選房過(guò)程中遇到的一些房源：

這是一個(gè)洗衣機(jī)門永遠(yuǎn)也無(wú)法打開的角落

這個(gè)是把廚房改成了客廳,，陽(yáng)臺(tái)改成了廚房的房源，我其實(shí)很喜歡,，但是在感覺風(fēng)格駕馭不住,。

這個(gè)是一到樓下就知道你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手到底是誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)的房源

這個(gè)是一個(gè)有仙女姐姐的房源

另外我們還在一處房源的陽(yáng)臺(tái)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)共享電動(dòng)單車。真是震驚,。

2,、盡量不要找老小區(qū)，提前了解物業(yè)對(duì)民宿的態(tài)度,。

1）老小區(qū)雖然房租和物業(yè)費(fèi)會(huì)便宜很多,，但實(shí)際操作起來(lái)問(wèn)題也會(huì)很多。一是各種設(shè)施老化,，下水道非常容易堵,，裝修成本也會(huì)高一些，以及沒有電梯,，許多客戶都非常懶,，以及有時(shí)候難免會(huì)有腿腳不便的客戶,。還有一個(gè)重要因素就是老小區(qū)非常容易遭到鄰居的投訴,，因?yàn)槔闲^(qū)許多是單位的房子，以及里面住的許多都是老年人,，鄰里之間都比較熟絡(luò),，只要開了一家民宿，不說(shuō)整棟樓了，整個(gè)院子的人都要知道,，我在幫別人管理民宿時(shí)就接到多起老小區(qū)的擾民投訴,，甚至有報(bào)警的情況出現(xiàn)。其實(shí)民宿客人大多數(shù)都是正常入住,，偶爾會(huì)有旅游在外,，出現(xiàn)過(guò)于激動(dòng)大聲喧嘩的現(xiàn)象，但老小區(qū)的鄰里容忍度是比較低的,。切身體會(huì),。

2）老小區(qū)的門衛(wèi)通常不是24小時(shí)輪班那種，而常常是一個(gè)門衛(wèi)一直在那里值守,，吃住都在那里,。這也就導(dǎo)致了如果客人要早出晚歸的話，需要門衛(wèi)起床,，一是要給開門費(fèi),，一般1-2元，二是門衛(wèi)休息不好也會(huì)很不滿,。還有抱怨說(shuō)客人晚上推行李箱聲音太大,，影響大家休息的。

3）大家都知道,，雖然現(xiàn)在時(shí)有出現(xiàn)一個(gè)政策導(dǎo)向說(shuō)民宿得到國(guó)家支持,，但實(shí)際上這還處于一個(gè)灰色地帶的。部分物業(yè)會(huì)禁止開民宿,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，會(huì)采取斷水?dāng)嚯娺@樣的措施來(lái)阻止民宿的運(yùn)營(yíng)。這對(duì)于租房的你來(lái)說(shuō),，是叫天天不應(yīng),，叫地地不靈。而如果想知道物業(yè)對(duì)民宿的態(tài)度,，其實(shí)也簡(jiǎn)單,，一是問(wèn)中介，他們常常幫人找民宿,，知道哪些房子是有人開民宿,，如果一直沒問(wèn)題，那肯定物業(yè)管理不是那么嚴(yán)格的,。以及可以在民宿的平臺(tái)以地圖的方式查看,，看看你看中的小區(qū)里是否有民宿，點(diǎn)評(píng)多不多,，如果有開了很久的點(diǎn)評(píng)很多的民宿在,，那肯定也是沒有問(wèn)題的,。這個(gè)問(wèn)題對(duì)于開民宿的我們來(lái)說(shuō)其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)挺大，一定要前期打探好,，以及做好因?yàn)槠渌恍┎豢擅枋龅脑?，民宿無(wú)法開下去的心理準(zhǔn)備。

3,、找基礎(chǔ)裝修已經(jīng)比較好的房子,，盡量節(jié)約成本。

當(dāng)然,，不差錢的也可以不考慮,，許多現(xiàn)在做民宿的就跟重新裝了一個(gè)房子一樣，我們四個(gè)老師要保守一些,，直接選中了一個(gè)才裝修半年的房子,，墻，地板之類的都不用動(dòng),，衛(wèi)浴廚房設(shè)施也已經(jīng)配的很好,，不需我們操心。只是沒有家具,，我們也可以按照自己的喜好進(jìn)行采購(gòu),。如果基礎(chǔ)設(shè)施不夠好，投入的硬裝將來(lái)都是帶不走的,，軟裝多買一些將來(lái)就算折舊,，但至少還是你自己的。

4,、其實(shí)忘記講最重要的了,，那就是location location location。

雖然不一定房子一定要在景點(diǎn)和市中心,，但確實(shí)就這兩項(xiàng)因素都符合的才賣得好,，比如說(shuō)，成都就得在春熙路和寬窄巷子這兩個(gè)地方,，客戶流量特別大,，現(xiàn)在許多民宿APP，你打開以后就可以看到數(shù)據(jù),，看到百分之多少的客人選擇了住在哪里,。當(dāng)然，客人多的地方,，開的民宿也多,。如果做出了特色，以及有過(guò)人的優(yōu)點(diǎn),，就算偏遠(yuǎn)一點(diǎn),，也客人不斷。但不管怎樣,，交通一定要方便,。我之前幫別人管理過(guò)一套房子，比較偏,，但冬天入住率非常高,，原因就在于有地暖，在成都這樣一個(gè)沒有暖氣的城市,，北方來(lái)的客人基本上都被凍死了,，而只有那些預(yù)訂了有地暖的才活了下來(lái)。

5,、盡量不要找公寓,，特別是沒有通氣的公寓。有兩個(gè)弊端,。一是商業(yè)用電會(huì)貴很多,，一個(gè)套一loft公寓冬天一個(gè)月的電費(fèi)可以達(dá)到一千元（未通氣，安裝的電熱水器）,，住宅一般套一也就三百元電費(fèi),。二是不通氣沒有辦法安裝燃?xì)鉄崴鳎姛崴饕皇琴M(fèi)電,，二是電熱水器容量有限,，如果多個(gè)人連續(xù)洗澡，會(huì)遭遇沒有熱水的狀況引起差評(píng),。另外我對(duì)loft也是持非樂(lè)觀態(tài)度,，好看是好看，但是冬天取暖問(wèn)題必須解決,，因?yàn)閷痈叽?，空間大，如果靠一個(gè)柜式空調(diào),，無(wú)法保證整個(gè)房間制熱,，如果樓上樓下都安裝空調(diào)，客人勢(shì)必會(huì)全部打開的,，制熱雖然解決了,，但冬天和夏天的電費(fèi)都會(huì)很恐怖。以及空調(diào)的制熱能力肯定是比不上北方的暖氣的,，高額電費(fèi)交了,，仍然討不了客人的好。

6,、盡量找水電費(fèi)后繳的物業(yè)?，F(xiàn)在大多數(shù)電費(fèi)都是充電卡了,。一旦電費(fèi)用完立馬斷電。這對(duì)客戶體驗(yàn)影響非常大,，并且這件事情的發(fā)生概率其實(shí)很高,。你沒有辦法準(zhǔn)確估計(jì)到底電費(fèi)何時(shí)用光。部分房源連水費(fèi)都是充卡了,，需要及時(shí)繳費(fèi)保證不停水,。如果能找到后繳費(fèi)的合適的物業(yè)，那就太棒了,，少了一大煩惱,。當(dāng)然，充電卡的也不是完全沒辦法控制,，要和房東確認(rèn)好,，這個(gè)電卡是可以綁定在手機(jī)上監(jiān)控電費(fèi)余額以及在手機(jī)上充值的，平時(shí)注意看余額,，因余額不足問(wèn)題斷電的問(wèn)題基本可以避免,。另外多講一下電的問(wèn)題，除了電費(fèi)沒有了,，還有其他種種停電因素,，比如說(shuō)跳閘了，電路維護(hù)停電等,，你要了解好電閘位置,，以便遇到類似情況指導(dǎo)客人查看。以及買一個(gè)應(yīng)急電源放房間,，幾十元錢,，平時(shí)插在插座上，一旦斷電就會(huì)自動(dòng)亮起,，這樣客人不至于晚上停電一片漆黑,，我有一次遇到一個(gè)客人住的房子凌晨一點(diǎn)因電源維護(hù)停電，一個(gè)女生非常害怕,，從此以后我就準(zhǔn)備了應(yīng)急電源,。

7、不要找門禁過(guò)嚴(yán)的物業(yè),。這個(gè)在看房時(shí)就能發(fā)現(xiàn),，一個(gè)是進(jìn)門是否嚴(yán)格要求登記,，一個(gè)是電梯是否要刷梯卡才能上去,，以及是否還有需要刷卡才能進(jìn)去的單元門禁,。如果需要刷卡進(jìn)出的,，登記一下也不算問(wèn)題太大。但是梯卡這個(gè)就太麻煩了,，有的是采取提前通知物業(yè),，把卡寄存在物業(yè),；有的是把梯卡放在信箱，信箱不關(guān)閉,；還有把單元門門禁卡放在底樓的某個(gè)隱蔽處藏起來(lái)的,。這些都需要客人去了多一個(gè)動(dòng)作，去找到這些卡,。我們作為服務(wù)業(yè)，凡是給客人增加被服務(wù)難度的,，都應(yīng)避免,。

8、可以找收快遞方便的小區(qū),，最好是有可以免費(fèi)存放一段時(shí)間的物業(yè)或者菜鳥驛站那種,，如果只能放柜子里的話，超期領(lǐng)取會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用還有可能被快遞員催促,。因?yàn)閷?shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)許多客人有接收快遞的需求；

9,、開放式廚房的愛與恨：許多標(biāo)間式的小房子,，如果廚房做成開放式的，房間會(huì)變得更寬敞大氣,。但中國(guó)的烹飪方式,，實(shí)在不太適合開放式廚房。如果上一位客人炒了菜,，那下一位客人來(lái)投訴有油煙味的概率非常高,。所以這一條我也覺得應(yīng)該盡量避免。

10,、找房子其實(shí)也講緣分,，最好找那種你看了一眼，就大概有概念你知道你想怎么去改造和軟裝的房子,，如果是一眼看不到盡頭的,，想象不出來(lái)要怎么打造的，還是不要再多一件事情來(lái)折磨自己了,。

現(xiàn)在講第三步：簽合同

1,、合同期限：之前講到了，合同期限簽3-5年,，避免房東短時(shí)間內(nèi)收回房源造成前期投入的損失,；

2、空置期：許多新手不知道可以談空置期這件事,，我也是在找房過(guò)程中經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)的中介提醒才知道,，很多新入行的中介也不知道的,，特別是專招大學(xué)生那家，許多新人,?？罩闷谝捶繓|的情況，最少談到3天的也有的,，多則談到1個(gè)月的也是有的,。這個(gè)和中介的談判助攻能力也是有關(guān)的，如果中介告訴房東說(shuō)大家都給的一個(gè)月,，和你簽了那么久合同,，提前付了一年的房租,，很多就談下來(lái)了。但是大家也不必太強(qiáng)求,，免得房東弄來(lái)不高興，畢竟是長(zhǎng)久的合作，有的是比較在乎一天兩天的收益的，常規(guī)是可以談下來(lái)一周到半個(gè)月的空置期的,。也就是說(shuō),，空置期不用交房租,；

3,、違約金：由于民宿是一個(gè)特殊的租房行為,，所以作為租房者的我們一定要談違約金,，因?yàn)槲覀儠?huì)投入一些無(wú)法搬走的裝修成本,，以及你網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)這套房屋的成本。比如說(shuō)你已經(jīng)積累了許多好評(píng),，成為超贊房東了,，但房東卻要收回房源,，會(huì)造成很大的損失,。如果我們?cè)诤贤霞由弦粋€(gè)違約金,，這樣房東就不至于那么輕易收回房源了。而違約金的金額,，建議根據(jù)你實(shí)際的硬裝成本來(lái)提,，不宜過(guò)高，過(guò)高房東會(huì)覺得自己的風(fēng)險(xiǎn)太大,，不愿意出租房屋。當(dāng)然也會(huì)有的房東因?yàn)榇藯l違約金條款的增加,，可能會(huì)把押金一個(gè)月提升為繳納押金兩個(gè)月,，來(lái)保證租客履約,；

4,、房屋設(shè)施維護(hù)：一般我們租房，房東肯定是要負(fù)責(zé)房間設(shè)施的家電之類的維護(hù)的,，壞了可以找房東,，但是出租作為民宿，我們和房東都不能保證房客能夠合理的使用房屋內(nèi)的設(shè)施,，所以房東是不愿意來(lái)承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的,，所以在這一個(gè)條款上，也不一定說(shuō)死,，說(shuō)要哪一方負(fù)責(zé)維修這個(gè)責(zé)任，可以和房東好好商量,，說(shuō)我們根據(jù)實(shí)際情況來(lái)判斷這個(gè)維修費(fèi)是誰(shuí)承擔(dān) ,。當(dāng)然也有比較強(qiáng)勢(shì)的房東,，要求必須將此條款寫在合同上,，房屋內(nèi)的一切損壞需要租客來(lái)承擔(dān),。

第四步：民宿裝修

裝修這個(gè)事情我不多講，因?yàn)槲抑篮芏嗳讼腴_民宿,，其實(shí)就是想裝修出一套自己喜歡模樣的房子嘛,，所以相信你們的idea非常多了,。做到因地制宜，節(jié)約成本就好了。有很多帖子可以參考,，什么爆改老屋之類的,，但這個(gè)又涉及到和房東的進(jìn)一步溝通了,，一般都需要你先報(bào)方案給他們看的,，我們有接觸到房東說(shuō)：“千萬(wàn)不要把我們的墻涂成粉紅色喲~”

第五步：房源上線

現(xiàn)在民宿的平臺(tái)非常多，有的房東只做Airbnb一個(gè)平臺(tái),，因?yàn)樗杖〉膫蚪鸬?，百分之三點(diǎn)幾，而其他平臺(tái)需要付10%的傭金,。原因在于Airbnb不僅收房主的服務(wù)費(fèi),，也要收房客的服務(wù)費(fèi)，雙方承擔(dān),。

但大多數(shù)房東會(huì)上線到多個(gè)平臺(tái),，增大銷售的可能性,，但壞處是會(huì)把評(píng)價(jià)給分散了，不利于排名靠前,。目前可以上線的平臺(tái)包括但不限于：途家網(wǎng),，小豬，螞蟻,，攜程民宿,，去哪兒民宿，榛果,，木鳥等,。

上線房屋步驟如下：

1）平臺(tái)賬號(hào)注冊(cè)，選一個(gè)酷炫的頭像,，加一個(gè)酷炫的自我介紹

2）房源信息編輯,，要突出你的房屋亮點(diǎn)特色，詳細(xì)描述地理位置優(yōu)勢(shì),，周邊交通,，景點(diǎn)，離機(jī)場(chǎng),、火車站遠(yuǎn)近等

3）圖片拍攝,。房源初步上線是自己拍攝照片，后期可以向平臺(tái)申請(qǐng)實(shí)拍,，如果你的房源賣比較好,，有的平臺(tái)也會(huì)主動(dòng)聯(lián)系你要免費(fèi)實(shí)拍。

4）房源上線需要提供你的租房合同等證件,，如果是自己的房屋,，需要提供房產(chǎn)證

5）定價(jià)參考周邊房源價(jià)格，初上線可以低于自己的預(yù)期價(jià)格以及周邊同等水平房源價(jià)格,，先打開市場(chǎng),，拿到幾個(gè)好評(píng)再說(shuō)

咦，說(shuō)到這里,，房源突然就上線了,。

民宿托管

接下來(lái)給大家介紹一下民宿托管吧。民宿托管是解決像我們這樣,，又不想放棄自己的工作,，又沒有太多業(yè)余時(shí)間來(lái)管房源，但是又想開民宿的人的,。

民宿托管就是將你的房源全部準(zhǔn)備好我前面講的第一至第四步以后，就將房屋交給托管公司進(jìn)行上線和管理,。分成目前我們是和管理公司三七分成,，分的就是我們實(shí)際售賣的房費(fèi),。而托管公司需要幫我們上線到我上面提到的八個(gè)不同的民宿平臺(tái)，以及做所有一個(gè)民宿主應(yīng)該做的運(yùn)營(yíng)工作,，也就是說(shuō)除了交房租和支付日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,，其他都是托管公司來(lái)搞定。

三大省心理由：

1,、不需要接待咨詢,，接待房客，這個(gè)會(huì)很繁瑣,，做起來(lái)以后就是成天私下罵客人,，沒有情懷了

2、不需要焦慮打掃衛(wèi)生和布草洗滌的問(wèn)題,，許多自己做的人都是自己去打掃和洗滌,，因?yàn)榭梢怨?jié)約一筆費(fèi)用

3、三成也包含了付給平臺(tái)的10%傭金,，實(shí)際上分走了兩成

三大糟心理由：

1,、托管公司不會(huì)給你承諾入住率，一切都是隨緣,，雖然他們會(huì)積極去做好,，但是沒有硬性的kpi要求他們

2、一個(gè)管家分管多套房源,，肯定不如自己服務(wù)客人那么周道,，有差評(píng)危險(xiǎn)

3、有時(shí)候賺錢的就是那兩成的收入帶來(lái)的,，托管以后盈利微薄,，還有虧本的可能性，這就是說(shuō)我們?yōu)槭裁词窃谧銮閼训脑蛄?。我們四個(gè)人一起做民宿,，一個(gè)月收入最多一千塊，人均250,，所以我們可能真的是250吧,。

但這個(gè)賬也不能這樣算，我們四個(gè)老師在房源介紹中有講,，是因?yàn)闊釔鄞笞匀?，常常一起出去徒步、登山,、攀巖才走到一起的,，如果一個(gè)月有1000元的活動(dòng)基金，也是一件非常開心的事情了,。

經(jīng)營(yíng)民宿的日常

這一部分是給準(zhǔn)備自己經(jīng)營(yíng)民宿的小伙伴分享一下,，如果自己經(jīng)營(yíng)民宿的日常是怎么樣的,。當(dāng)然，這也是我自己經(jīng)歷的,，我最多的時(shí)候一個(gè)人管30套房源,，那是忙的昏天暗地。

1）各平臺(tái)客戶咨詢,，包括在線和電話咨詢,；

2）客人抵達(dá)前聯(lián)系客人，給客人發(fā)入住指引,，主要是方便客人順利找到你的房子,，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分做民宿的都是用密碼鎖，客人自助入住,，也有一部分是民宿主人親自去接,，如果能做到這一步的，好評(píng)率是很高的,，但要不是雇傭管家來(lái)做這件事,，要不就得消耗自己的精力去做；

3）入住當(dāng)天給到客人房屋密碼,；

4）入住過(guò)程中回答客人的各種問(wèn)題,，有時(shí)候還需要幫忙解決一些問(wèn)題，比如說(shuō)空調(diào)不制熱不制冷,，洗澡器熱水打不燃,，沒交電費(fèi)停電了，廁所門鎖壞了客人內(nèi)急進(jìn)不去,，陽(yáng)臺(tái)門鎖壞了客人在外面進(jìn)不來(lái),，馬桶堵了好多便便飄上來(lái)了，各種問(wèn)題,，非常具體的,，這樣是我選擇托管的原因，想讓我的民宿就美美的在那里,，自己不要操心那么多,，少賺一小點(diǎn)，開心一大點(diǎn),。所以我們也必須手機(jī)上存好物業(yè)的電話,，一般小問(wèn)題他們可以找工程部來(lái)免費(fèi)或付費(fèi)解決，也可以留一些附近維修店的聯(lián)系電話,，能用上的,；

5）客人離開前提醒客人準(zhǔn)時(shí)退房，因?yàn)闀?huì)涉及到及時(shí)打掃完衛(wèi)生迎接下一位客人，所以一定要提前告知客人需要準(zhǔn)時(shí)退房,，除非你確定今天沒有新客人了,，客人想延遲退房也是可以允許的,，也多了一個(gè)要好評(píng)的理由嘛,；

6）提前一天和保潔約好打掃衛(wèi)生的時(shí)間。由于民宿房源比較分散,，不像酒店清潔可以隨叫隨到,，保潔也不可能只打掃你一套房子，所以需要提前和保潔公司預(yù)約好時(shí)間,，他們會(huì)幫忙分配安排保潔,，盡量按照你需要的時(shí)間前來(lái)打掃。說(shuō)盡量是因?yàn)椴淮_定因素很多,，也許上一家打掃的房子非常臟,，要花很多時(shí)間，或者說(shuō)保潔的電瓶車被偷了,，或者說(shuō)上一家的客人延遲退房賴著不走了,，都會(huì)導(dǎo)致推后打掃。

而這時(shí),，你的房間還沒打掃,，你的新客人又來(lái)了怎么辦？就只有摳破頭皮了,，先道個(gè)歉,，說(shuō)明一下原因，讓客人先放行李出去玩耍,，基本上客人都還是能夠理解,。

7）客人離開以后厚著臉皮去和客人嘮嘮嗑，然后求一個(gè)好評(píng),，這對(duì)我們房源的售賣是非常重要的,。有什么問(wèn)題，讓客人私下告訴,，無(wú)論如何不要要來(lái)一個(gè)差評(píng),，發(fā)現(xiàn)有差評(píng)傾向的客人，比如說(shuō)入住后就有很多抱怨的,，要及早解決,，否則差評(píng)率很高，直接影響一套房源的銷售,。

好了,，經(jīng)營(yíng)民宿的日常差不多就這樣了，怎么樣，看完以后要不要直接租五套房子來(lái)賺大錢了??？還是決定繼續(xù)在辦公室默默搬磚了。祝君好運(yùn),。

甩賣甩單飛單

1,、甩賣

甩賣是指當(dāng)天還未售出的房屋，進(jìn)行降價(jià)銷售,，至少要挽回一個(gè)房租的成本吧,。但是許多人是堅(jiān)持不甩賣的，因?yàn)橛幸粋€(gè)說(shuō)法是不同價(jià)位的客人的素質(zhì)也是不同的,，許多想便宜買好貨的客人都比較容易事多,，出差評(píng)率高。不知道是否準(zhǔn)確,，僅供參考,。

2、甩單

開始做民宿以后,，逐漸地就找到了民宿的小圈子,，會(huì)加入不少民宿主的微信群。做的久了,，客人微信加的多,，常常就會(huì)有許多線下客源。這些客源的忠實(shí)度是比較高的,，如果來(lái)找你訂沒有房間了,，你向她推薦的房間一般也會(huì)訂。所以有多余客源的民宿房東就會(huì)到微信群里去甩賣,，還有空房的民宿主人會(huì)把鏈接給到,，客人滿意以后就讓他們直接聯(lián)系。成交以后,，接客人的民宿主人會(huì)給到甩單民宿主人10%的傭金紅包作為回報(bào),。10%是個(gè)市場(chǎng)行情，一般這樣給,。但一般是在客人退房以后再給,，因?yàn)轭A(yù)訂了以后還與退訂的可能。民宿主之間都是互相信任的,，不會(huì)因?yàn)榭腿私o過(guò)去了就不給這個(gè)傭金,。

當(dāng)然還有一種情況著急甩單的，就是你的房間被重復(fù)預(yù)訂了,。比如說(shuō)你在airbnb上已經(jīng)訂出去了,，但是在途家網(wǎng)上卻沒有關(guān)房態(tài),，兩邊都訂出去了。拒單是會(huì)受到平臺(tái)懲罰或者降低房源權(quán)重的,，所以大家逼不得已都不會(huì)拒單的,。

3、飛單

飛單是平臺(tái)對(duì)民宿房東線下交易的一個(gè)說(shuō)法,。也就是說(shuō),，客人本來(lái)是要在途家網(wǎng)上下單的，但是房東通過(guò)各種方式要到了客人聯(lián)系方式,，進(jìn)行線下交易,，不再給平臺(tái)傭金,，這個(gè)就叫飛單了,。

有時(shí)候會(huì)遇到有客人打電話來(lái)直接要求線下打折交易的，這種肯定是要拒絕的,。因?yàn)槠脚_(tái)不傻,，都會(huì)錄音記錄的，一旦查到肯定會(huì)受到懲罰,，而你也沒有多賺一分錢,，因?yàn)檫@樣的客人是要求打折的。平臺(tái)的聊天框里也沒有辦法發(fā)各自的電話號(hào)碼和微信的,。就算你投機(jī)取巧地發(fā)了聯(lián)系方式出來(lái),，也還是會(huì)被查處的。所以沒有必要?jiǎng)舆@個(gè)歪腦筋,，就算是客人想,，也一定要表明自己的立場(chǎng)，讓平臺(tái)看到自己不想飛單的,。

居然一口氣寫了這么多,，還是允許我做個(gè)小廣告吧。

我們的民宿叫“四個(gè)老師”,，位于春熙路商圈,，可住1-3人。住幾個(gè)人都是一個(gè)價(jià)錢,。厲害吧,。

房間的空調(diào)都是新的，冬天北方人也可以活下來(lái),！

馬桶是智能馬桶,，拉完便便沖屁屁，預(yù)防痔瘡很給力,！

廚房有凈水器,，還有碗筷消毒柜，衛(wèi)生安全有保障！

還有小霸王游戲機(jī),！四個(gè)老師已經(jīng)完全沉迷,。

鏈接如下：

https://www./detail/1120563.htm

https://www./rooms/24319063

客廳

四個(gè)老師