如今的中國(guó)，各大城市都在快速發(fā)展,。而隨著時(shí)間的推移,，建設(shè)的老舊，影響了城市發(fā)展的腳步,。而此,，政府推出了”舊城改造“。

城市更新腳步的加快吸引了大量地產(chǎn)基金與資本涌入,。目前房地產(chǎn)私募（有限合伙）,、資管計(jì)劃以及信托產(chǎn)品中，涉及舊城改造類項(xiàng)目的比重達(dá)到10%-20%,。在深圳,，這個(gè)比例可能更高。

舊改類地產(chǎn)基金的投資策略與風(fēng)控模式和其他地產(chǎn)基金類似,，主要以股權(quán),、債權(quán)或股債結(jié)合方式投向單體項(xiàng)目且單獨(dú)核算收益。

其本質(zhì)是,，地產(chǎn)私募基金把錢借給開發(fā)商后,，開發(fā)商要保證私募基金每年固定的回報(bào)，私募基金在投資期滿進(jìn)行結(jié)算時(shí),，開發(fā)商以股權(quán)收購(gòu)的形式將地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行回購(gòu),，或者開發(fā)商以項(xiàng)目的銷售資金來(lái)贖回項(xiàng)目股權(quán)。

近年,，地產(chǎn)基金股權(quán)投資的比例開始上升,，更多采取與開發(fā)商同股同權(quán)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益的方式提供融資,。

以中糧地產(chǎn)位于深圳的愛聯(lián)社區(qū)舊改項(xiàng)目為例,，項(xiàng)目以“股權(quán) 債權(quán)”方式引入深圳匯金壹號(hào)投資合伙企業(yè)，后者將最高投資12.5億元中的4.42億元將對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資,，余下8.08億元將以股東借款形式提供,，期限為2年，年利率為9.5%

在退出機(jī)制上,，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，基金可以選擇在目標(biāo)項(xiàng)目全部可售面積的銷售率達(dá)到85%之日或全部股權(quán)投資款到賬之日起滿36個(gè)月之日,，以約定的價(jià)值評(píng)估方式轉(zhuǎn)讓持有的項(xiàng)目公司49%的股權(quán)實(shí)現(xiàn)退出。深圳中糧對(duì)目標(biāo)股權(quán)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

私募基金投舊改的原因之一是，相比周邊需要通過(guò)公開拍賣的地塊,，那些早先通過(guò)參與舊改獲取的土地，不僅位置更為核心,，地價(jià)也較低,。如基金、信托資金早期便參與投資,，獲利比正常房地產(chǎn)項(xiàng)目都要豐厚,。

一般參與舊改項(xiàng)目開發(fā)的均為國(guó)企和央企，和這些企業(yè)合作,，能大大降低投資風(fēng)險(xiǎn),，比單純投資一些概念產(chǎn)業(yè)，更為安全,，“既然用的是社會(huì)資金,，就要讓LP看得懂”。

如深圳市,，早在2009年,，《深圳市城市更新辦法》落地，深圳城市更新進(jìn)入全新紀(jì)元,。隨后,，關(guān)于深圳城市更新的實(shí)施細(xì)則與暫行措施陸續(xù)出臺(tái)。2016年,，深圳發(fā)布了多項(xiàng)舊改新政,，在舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)的城市更新乃至配建保障房,、公共服務(wù)配套方面都提出了一些新的亮點(diǎn),。