■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：對(duì)于廣大農(nóng)民朋友來說,，宅基地上房屋是非常重要的財(cái)產(chǎn)。它是賴以生存的居所,、遮風(fēng)擋雨的港灣,。涉及自家住房的種種權(quán)利，一定是農(nóng)民朋友最為關(guān)心的,。遇到征收時(shí),，如果征收方以房屋無證為由不予補(bǔ)償，農(nóng)民朋友日后的生活質(zhì)量就會(huì)大打折扣,。如果另行審批宅基地,，重新建房的錢還得自己掏，豈不是吃了啞巴虧,？那么,，為何大量農(nóng)村房屋長(zhǎng)期無證？面對(duì)無證房不予補(bǔ)償這一現(xiàn)實(shí)情況,，農(nóng)民朋友只能選擇接受嗎,？

【什么原因造成農(nóng)村房屋大量無證,？】

本院認(rèn)為……由于農(nóng)村發(fā)展程度及行政管理的實(shí)際情況等，農(nóng)村集體土地上房屋普遍存在著只有部分建設(shè)手續(xù)甚至完全缺乏建設(shè)手續(xù)的情況,，這是一種客觀現(xiàn)實(shí),，不是農(nóng)村居民能夠克服和解決的，其不存在過錯(cuò),，相反,，這種管理現(xiàn)狀在很大程度上是行政機(jī)關(guān)造成的?！幽鲜「呒?jí)人民法院（2017）豫行終2450號(hào)行政判決書

誠如前述在法律界收獲無數(shù)贊譽(yù)的判決書中所指出的,，農(nóng)村房屋無證的情況，大多屬于歷史遺留問題。實(shí)踐中,，造成這類歷史遺留問題的具體原因多種多樣,，尤其是不能完全賴在農(nóng)民頭上。

有的房屋建設(shè)時(shí),，《土地管理法》《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)仍未實(shí)施,，農(nóng)民也就一直未辦理相應(yīng)證件。有的房屋是經(jīng)歷過拆遷后,，在村集體二次分配的宅基地上建設(shè)的,，卻沒能辦理房屋的權(quán)屬證書。

還有許多農(nóng)民在咨詢時(shí)表示,，自家房屋無證,，是因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)不予辦理、頒發(fā),。有的地方,，只給農(nóng)民辦理土地使用權(quán)證書，而不對(duì)房屋的權(quán)屬予以確認(rèn),，甚至出現(xiàn)整村房屋全部無證的情況,。農(nóng)民到村委會(huì)去詢問，村委會(huì)工作人員竟然答復(fù)：咱們這片房子都沒證,，村委會(huì)的也沒證,，你就放心住吧,。

還有一種大面積無證房屋是由于一些農(nóng)村“招商引資”搞項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)致的,。項(xiàng)目上馬時(shí)雖風(fēng)風(fēng)火火，但相應(yīng)建設(shè)手續(xù)一律是“先上車后補(bǔ)票”,。后來車上去了,，票始終補(bǔ)不下來，換了新領(lǐng)導(dǎo)之后政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變,，“新官不理舊賬”了,，倒霉的自然還是積極響應(yīng)號(hào)召的村民和外來投資者。

如果因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)怠于履職,，使得農(nóng)民房屋一直處于沒有手續(xù)的狀態(tài),，顯然不合理，農(nóng)民的心里也不踏實(shí),。

【房屋無證,，農(nóng)民權(quán)益將受大影響】

上述情況給農(nóng)民朋友的合法權(quán)益埋下了隱患。因?yàn)樵趯?shí)踐中,，許多行政機(jī)關(guān)會(huì)將無證房屋與違法建筑劃上等號(hào),，再向下推導(dǎo)便是責(zé)令限拆,、不予補(bǔ)償?shù)纫幌盗械谋瘎　?/p>

在明律師曾多次強(qiáng)調(diào)，無證房屋不等于違法建筑,。一處無證房屋是不是違法建筑,，需要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣{(diào)查、認(rèn)定,。

行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查房屋的建造年代,、權(quán)屬狀況、面積,、位置,、所在土地性質(zhì)、所在區(qū)域規(guī)劃等情況,。同時(shí),，應(yīng)當(dāng)考慮到建房時(shí)的法律法規(guī)施行情況、特定時(shí)期的政策背景,、當(dāng)事人的實(shí)際需求與困難。

譬如,，當(dāng)事人就這一處房屋用于居住生活,，那么責(zé)令限拆顯然不合適，違背了行政法領(lǐng)域的比例原則,。拆違,，絕不能把老百姓拆到大街上去住。

在此前提下,，行政機(jī)關(guān)還應(yīng)嚴(yán)格遵守《行政強(qiáng)制法》《行政處罰法》的程序性規(guī)定,，在充分保障當(dāng)事人陳述、申辯,、申請(qǐng)聽證等合法權(quán)利的情況下,，再對(duì)違法建筑進(jìn)行處置。

遇到征收拆遷時(shí),，如果房屋存在無證情況,，甚至被認(rèn)定成違建，農(nóng)民朋友就會(huì)面臨補(bǔ)償縮水,，甚至沒有補(bǔ)償?shù)那闆r,。

另外，我國(guó)正在逐步推進(jìn)宅基地三權(quán)分置改革試點(diǎn)工作,，允許適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán),。如果不能夯實(shí)確權(quán)，明晰宅基地的集體所有權(quán),、農(nóng)戶資格權(quán),、宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán),，農(nóng)民朋友也無法享受到改革試點(diǎn)紅利。

房屋無證的情況,，將對(duì)農(nóng)民權(quán)益產(chǎn)生大影響,。就此問題，農(nóng)民朋友可以及時(shí)咨詢律師的意見,，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下爭(zhēng)取合理補(bǔ)償,、爭(zhēng)取補(bǔ)辦證件。同時(shí),，您可以查找,、準(zhǔn)備一些證明房屋情況的文件，例如建房時(shí)的用地建房審批表,，在主張受償和補(bǔ)辦權(quán)屬證書時(shí)就房屋情況予以佐證,。

【行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)積極履職,，解決歷史遺留問題】

農(nóng)民朋友反映的“不辦證”問題，事實(shí)上并非沒有解決渠道,。歷史遺留問題,，也不應(yīng)繼續(xù)遺留到下一代去。

我國(guó)自2015年3月1日起,，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，整合了原來多個(gè)機(jī)構(gòu)的登記職責(zé)。該制度有利于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利,、方便群眾辦事,。房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)均在可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍內(nèi)。

2016年,，原國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》,。該《通知》要求各地區(qū)頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，同時(shí)特別提到分階段依法處理宅基地超占面積問題,。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的,，按以下規(guī)定處理：

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的,，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記,。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止,，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,，超過面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記,。

1987年《土地管理法》實(shí)施后,，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的,，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后,，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明,。

今年1月,，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》出臺(tái)。其中再次提出“加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作,，力爭(zhēng)2020年基本完成,。”

可見,，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策完善產(chǎn)權(quán)登記工作,，配合推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，方便農(nóng)民辦理確權(quán)登記,。

自然資源部門應(yīng)當(dāng)積極開展土地權(quán)籍調(diào)查工作,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)有登記意愿的農(nóng)民進(jìn)行積極引導(dǎo)，而不應(yīng)怠于履行法定職責(zé),，與國(guó)家政策及發(fā)展趨勢(shì)背道而馳,。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均得到確認(rèn)，才能徹底消除歷史遺留問題對(duì)其合法權(quán)益的不利影響,。

最后,，在明律師呼吁廣大農(nóng)民朋友就補(bǔ)辦手續(xù)、確權(quán)登記事宜,，抓緊時(shí)間到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,、自然資源部門、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)咨詢辦理,。同時(shí),，就自家房屋的歷史情況積極提供有關(guān)材料佐證。在維權(quán),、訴訟時(shí),，權(quán)屬證書等“有效文件”是證明房屋合法性的直接證據(jù)。農(nóng)民朋友若是用當(dāng)年的審批表,、證明信等辦理手續(xù)主張權(quán)益,，也許不足以得到司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可。畢竟,，手里握著“大紅本”心中才會(huì)最踏實(shí),。當(dāng)您遇到困難時(shí),，也別忘了及時(shí)委托專業(yè)的征收維權(quán)律師為您提供幫助，尋求補(bǔ)辦途徑,、爭(zhēng)取適當(dāng)補(bǔ)償,，避免因?yàn)榉课轃o證而吃了啞巴虧。