上周,，天府新區(qū)麓湖生態(tài)城開(kāi)盤(pán),，推出了396套房源，主力面積129—186㎡之間,，房源單價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡,。雖說(shuō)最低首付近100萬(wàn)元，但一開(kāi)盤(pán)，就吸引了1065人參與搖號(hào),，其中剛需購(gòu)房者約400人,。

曾幾何時(shí)，剛需購(gòu)房者的門(mén)檻已經(jīng)攀升到100萬(wàn)元起,，各位簡(jiǎn)直也太有實(shí)力了,！

不過(guò)，我們深入市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn),，這還真不全怪剛需購(gòu)房者太壕氣——原來(lái),，成都主城區(qū)真沒(méi)有過(guò)去時(shí)態(tài)的“剛需盤(pán)”了。

在眼下的“改善為王”時(shí)代,，一部分剛需被逼到大面,、犀浦、西河,、大豐,、航空港等價(jià)格相對(duì)美麗、交通還算方便的二圈層,；還有一部分嚴(yán)守主城內(nèi),，但隨著主城剛需樓盤(pán)越來(lái)越少，這部分人只能被迫提高購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn),，或者入手二手房,。

有數(shù)據(jù)顯示，在成都在售的200多個(gè)樓盤(pán)中,，十一區(qū)內(nèi)總價(jià)120萬(wàn)以下的樓盤(pán)只有29個(gè)了,。顯然，成都的剛需購(gòu)房者,，已陷入了嚴(yán)重房荒,！

從地價(jià)上管中窺豹,，最能直觀未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì),。

自年初到現(xiàn)在，成都的成交樓面價(jià)不斷被刷新,。上半年出讓的住宅用地,，容積率多在2.0—3.0之間，成都樓市全面邁入低密時(shí)代,。

“由于很多地的拿地樓面價(jià)比周邊在在售樓盤(pán)或二手房還貴,，所以一個(gè)非常可能的結(jié)果是,，這些高價(jià)地塊將被動(dòng)豪宅化,。開(kāi)發(fā)商要想不虧本，或者賺取正常的利潤(rùn)，售價(jià)都會(huì)比周邊在售樓盤(pán)高50%甚至更高,。當(dāng)然,，如果按照精裝房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，那房?jī)r(jià)必然就會(huì)更高,?！蔽髂县?cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐做了這樣的預(yù)測(cè)。

上半年土拍單價(jià)前十統(tǒng)計(jì)表

現(xiàn)如今,，110—130㎡的戶型已經(jīng)成為了主流趨勢(shì),，更多的樓盤(pán)戶型面積已經(jīng)在150—200㎡以上規(guī)劃。少量戶型面積在100㎡以下,，單價(jià)1萬(wàn)元左右的樓盤(pán)，位置也都遠(yuǎn)得快脫離二圈層了,。

政策寬松,、地王頻出，市場(chǎng)改善潮暗流涌動(dòng),，房?jī)r(jià)攀升速度越來(lái)越快,，被拋棄的卻是對(duì)房?jī)r(jià)最沒(méi)有抵抗能力的剛需購(gòu)房者。傳統(tǒng)主城區(qū)已經(jīng)高攀不起,，就連龍泉,、雙流等區(qū)域也漸行漸遠(yuǎn)，留給剛需的選擇真的已經(jīng)不多了,。

從最新的土拍規(guī)則來(lái)看,，成都即將開(kāi)啟現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。這將會(huì)大大延遲項(xiàng)目的上市時(shí)間,，有些庫(kù)存較少的區(qū)域,，甚至可能造成供應(yīng)斷層的局面。

像前幾年作為剛需重鎮(zhèn)的三圣鄉(xiāng),、茶店子等板塊,，在今年也拍出了貴過(guò)房?jī)r(jià)的地價(jià)，走上了“脫剛轉(zhuǎn)改”的道路,。而從6月最新房?jī)r(jià)地圖來(lái)看,，成都主城內(nèi)均價(jià)2萬(wàn)元/㎡以下的區(qū)域，只有金牛區(qū)和成華區(qū),。

圖據(jù)：直擊成都樓市

隨著成都城市價(jià)值的提升,，城市居民消費(fèi)升級(jí)，主城內(nèi)可開(kāi)發(fā)地塊越發(fā)緊缺,，“脫剛”仿佛成為了一種大趨勢(shì),。

比如，從前天府新區(qū)給人的印象就是郊區(qū)，如今那里的開(kāi)發(fā)商集體喊出了“主城2萬(wàn)內(nèi)改善板塊”,，欲與剛需說(shuō)再見(jiàn),；

比如，天府新區(qū)國(guó)家級(jí)新區(qū)確立的前后,，帶動(dòng)不少板塊樓市發(fā)展,，仁壽視高、興隆湖等板塊,，也基本走向了改善,；

比如，城東的十陵板塊就從汽車(chē)工廠環(huán)伺的工業(yè)區(qū)變成了欣欣向榮的新城,，房?jī)r(jià)也脫離的剛需軌道,。

隨著交通配套的完善，區(qū)域調(diào)整下的提檔升級(jí),，二圈層也逐漸都走上了改善道路,。

說(shuō)了這么多，回到主題：當(dāng)下成都剛需該不該買(mǎi),？該如何買(mǎi),？

目前，成都剛需首次置業(yè),，大多數(shù)考慮兩類(lèi)產(chǎn)品：中心城區(qū)的新房,、主城區(qū)的老破小。

作為剛需,，我們不得不承認(rèn),，在成都傳統(tǒng)主城區(qū)外加高新區(qū)外，120萬(wàn)以?xún)?nèi)的剛需房源幾乎快要“絕跡”了,。

現(xiàn)在剛需房源大多位于雙流區(qū),、溫江區(qū)及郫都區(qū)等二圈層。就剛需購(gòu)房者而言,，二圈層的選擇余地相對(duì)大一些,，且這些區(qū)域都有較好的規(guī)劃給予背后支持，但其發(fā)展現(xiàn)狀情況不一,，未來(lái)發(fā)展也需時(shí)日來(lái)加以佐證,。

所以，剛需購(gòu)房者在置業(yè)時(shí),，可以選擇規(guī)劃前景較好,，且臨近地鐵的二圈層區(qū)域，比如雙流,、龍泉等區(qū)域,。雖然通勤時(shí)間可能被拉長(zhǎng),，但隨著區(qū)域配套完善，這些區(qū)域無(wú)疑是當(dāng)下入駐成都最好的機(jī)會(huì),。

（龍泉東安湖片區(qū)規(guī)劃圖）

另一方面,，認(rèn)準(zhǔn)主城區(qū)剛需產(chǎn)品的購(gòu)房者，可以多關(guān)注一下二手房市場(chǎng),。隨著地價(jià)的不斷攀升,，新房二手房剪刀差縮小，對(duì)于執(zhí)著想要入駐主城區(qū)的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，就可以多關(guān)注更具性?xún)r(jià)比的二手房源,。

此外，對(duì)總價(jià)控制偏高的購(gòu)房者,，可以多關(guān)注主城內(nèi)的首改產(chǎn)品,，選擇面亦或是像“仁恒濱河灣”、“華潤(rùn)悅璽”之類(lèi),，性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品,。

如果我們把成都城市發(fā)展比如一輛快速前行的列車(chē)，那么,，剛需買(mǎi)的第一套相當(dāng)于就是硬座。你只有上車(chē)了,，才能在分享城市快速前行的紅利中不至于掉隊(duì),，后期如果有更多機(jī)會(huì)或資本，才可以有機(jī)會(huì)將“硬座”的車(chē)票換做“軟座”,、“硬臥”甚至“軟臥”,。

Dear剛需們，上車(chē)才是硬道理~