旅游業(yè)的發(fā)展必須依托于土地資源,，旅游建設(shè)項(xiàng)目的大量增加勢(shì)必占用大量土地,。我國(guó)的土地資源極度缺乏,，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的提高，建設(shè)用地?cái)?shù)量急劇上升,，用地緊張的局勢(shì)日益加劇,。因此，如何發(fā)揮有限旅游用地的最大效益顯得尤為重要,。綠維文旅梳理了我國(guó)旅游用地利用存在的問(wèn)題,，提出了旅游用地的管理對(duì)策，并列舉了基于旅游用地的七大開(kāi)發(fā)模式,。

一、旅游用地的含義及利用特征

（一）旅游用地的含義

旅游用地是旅游區(qū)內(nèi)最基本,、最廣泛的具有旅游功能的各種土地的總和,。

狹義的旅游用地是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)公布確定的各級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的全部用地，供人們進(jìn)行旅游活動(dòng),，具有一定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和形態(tài)的旅游對(duì)象地域組合,。

廣義的旅游用地就是旅游業(yè)用地，即在旅游目的地內(nèi)為旅游者提供游覽,、觀賞,、知識(shí)、樂(lè)趣,、度假,、療養(yǎng)、娛樂(lè),、休息,、探險(xiǎn)、獵奇,、考察研究等活動(dòng)的土地,。

（二）旅游用地的利用特征

基于旅游產(chǎn)業(yè)涉及面廣，聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)較多,，旅游用地呈現(xiàn)出區(qū)位性,、多樣性、綜合性,、營(yíng)利性,、關(guān)聯(lián)性五大利用特征。

二,、旅游用地管理對(duì)策

（一）增強(qiáng)旅游用地的復(fù)合功能

首先,，加強(qiáng)對(duì)已開(kāi)發(fā)旅游用地和新旅游用地的復(fù)合利用。旅游用地除旅游功能外,，還應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)作物,、藥材,、花卉、養(yǎng)殖業(yè)等的生產(chǎn)進(jìn)行綜合利用,，如在山地旅游綠化地內(nèi)栽種珍稀植物,、種植藥材、茶樹(shù),、果樹(shù),，在水域可適當(dāng)種植蓮藕、養(yǎng)魚(yú),、養(yǎng)鴨等,。其次，加強(qiáng)非旅游業(yè)用地（如工業(yè),、農(nóng)業(yè)及其他特殊用地）向旅游用地的轉(zhuǎn)化,，實(shí)現(xiàn)旅游用地資源的多重立體利用。

（二）加強(qiáng)未利用地向旅游用地轉(zhuǎn)化

除少量的設(shè)施建設(shè)用地外,，旅游業(yè)中所必備的大量游覽線路,、活動(dòng)場(chǎng)所、景點(diǎn),，均是對(duì)自然資源,、土地資源的充分利用。一般情況下無(wú)法在其他領(lǐng)域中利用的溪流,、溶洞,、巖石、沙漠等資源,，均可在旅游業(yè)中發(fā)揮長(zhǎng)處,。旅游開(kāi)發(fā)對(duì)這些天然事物的研究和價(jià)值挖掘做出了新的詮釋?zhuān)芍^物盡其用。

（三）搞好旅游區(qū)用地規(guī)劃

把地方旅游業(yè)建設(shè)納入到土地利用總體規(guī)劃,、城市建設(shè)規(guī)劃中,。正確處理城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃與景區(qū)規(guī)劃,、旅游發(fā)展總體規(guī)劃的關(guān)系,。把城鎮(zhèn)規(guī)劃與旅游規(guī)劃融為一體，把風(fēng)景名勝區(qū),、旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和生態(tài)保護(hù)結(jié)合起來(lái),。

三、基于旅游用地的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

（一）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園是以現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ),，以現(xiàn)代旅游經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念和管理方式為支撐,，以滿(mǎn)足游客多元化需求和旅游消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)為目標(biāo)，依托莊園自然和人文資源深度開(kāi)發(fā)集旅游觀光、休閑度假,、健康養(yǎng)老,、科普文化等多種功能于一體，并形成多種形態(tài)的旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和旅游綜合體,。

莊園的選址決定了莊園的度假配套,，如平地、山地,、河谷等先天條件的不同,，在一定程度上影響度假的品質(zhì)。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中,，農(nóng)業(yè)莊園可根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)發(fā)為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化莊園,、農(nóng)業(yè)文化娛樂(lè)莊園、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生度假莊園,、農(nóng)業(yè)觀光采摘莊園等,。

（二）溫泉會(huì)都模式

溫泉已經(jīng)成為全國(guó)休閑開(kāi)發(fā)的超級(jí)熱門(mén)，它對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有突出的作用,。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會(huì)議度假酒店為核心,，帶動(dòng)先售后租的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)都模式在市場(chǎng)取得了巨大的成功,。

由于有會(huì)議經(jīng)營(yíng)的支撐與冬季溫泉旅游的支持，溫泉帶動(dòng)型休閑地產(chǎn),，升值空間非常明顯,，發(fā)展?jié)摿薮螅ǔＲ浴跋仁酆笞狻钡漠a(chǎn)權(quán)式物業(yè)來(lái)操作,。這種模式在溫泉綜合地塊的開(kāi)發(fā)中,，必將繼續(xù)大放異彩。

（三）文化度假酒店綜合體模式

具有鮮明文化主題的精品度假酒店,，其文化意境的地域性,、其低調(diào)奢華的特色性、其時(shí)尚浪漫的品質(zhì)性,，對(duì)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有著突出的帶動(dòng)作用,。例如，悅榕莊酒店,、安縵酒店以生態(tài)別墅或古村落為載體,，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合,，在一種獨(dú)特的文化意境里享受時(shí)尚度假的奢華體驗(yàn),。

（四）休閑Mall 模式

對(duì)于位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，一般采用休閑Mall——城市綜合體的發(fā)展模式，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),。就是通過(guò)將品牌餐飲美食街,、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心,、家電商場(chǎng),、大型電影院、量販KTV 等不同的業(yè)態(tài)整合在一起,，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心——休閑Mall,，然后帶動(dòng)寫(xiě)字樓和住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，此種模式,，可以稱(chēng)之為城市中心區(qū)休閑地產(chǎn)模式,。

（五）主題文化小鎮(zhèn)模式

主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn),、古街區(qū),，或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心都是創(chuàng)造出符合市場(chǎng)需求,、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn),，以小鎮(zhèn)為載體，構(gòu)建旅游平臺(tái),，提升吸引力,，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮(zhèn)外圍的旅游地產(chǎn)，如麗江大研古鎮(zhèn),、成都寬窄巷子,、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn),、楚雄彝人古鎮(zhèn),。這種模式，已經(jīng)成為很多旅游古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級(jí)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑,。

（六）特色景區(qū)綜合體模式

這里所說(shuō)的特色景區(qū),，包括主題公園或休閑景區(qū)。主題公園帶動(dòng)模式,，以華僑城和迪士尼為代表,，以游樂(lè)園帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典,。此類(lèi)模式,，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對(duì)較大,，然而一旦開(kāi)發(fā)成功,，其開(kāi)發(fā)效益回報(bào)將會(huì)非常可觀，對(duì)城市總體休閑水準(zhǔn)也是一個(gè)巨大提升,。

（七）多元休閑綜合體模式

除了以上幾種模式外,，還有許多大型項(xiàng)目，往往將幾種模式綜合起來(lái),，形成一個(gè)多元休閑綜合體模式,。如東部華僑城，立足生態(tài)基礎(chǔ),，以多元文化為內(nèi)涵,，將特色景區(qū)、高爾夫球場(chǎng),、主題文化小鎮(zhèn),、溫泉水療SPA、文化度假酒店及大型演繹項(xiàng)目綜合起來(lái),，構(gòu)筑了一個(gè)綜合休閑的饕餮盛宴,，最終有力地帶動(dòng)了休閑地產(chǎn)板塊