每當(dāng)聽到他們?cè)V說(shuō)自己的失敗投資經(jīng)歷后，我都十分痛心,。很多時(shí)候我是無(wú)能為力的,，因?yàn)榇蟛糠值氖д`，都帶來(lái)不可逆的嚴(yán)重后果,，沒有什么補(bǔ)救措施。

只好讓他們吸取教訓(xùn),，勇敢站起來(lái),，收拾亂攤子，然后重新學(xué)習(xí)澳洲房產(chǎn)投資,，規(guī)劃新的投資之路,。

那么，海外投資者常見的投資失誤具體體現(xiàn)在哪幾方面呢？

海外投資者最容易犯的錯(cuò)誤,，就是輕視貸款這個(gè)環(huán)節(jié)在整個(gè)投資過程的重要性,。

也許他們?cè)谧约旱谋就羾?guó)家里有貸款買房或者做生意的經(jīng)驗(yàn)，也許他們以前貸款沒有什么問題,，于是把以往的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí),，套用到澳洲房產(chǎn)投資上。

在還沒有搞清楚自己的情況和所持有的材料能否在澳洲貸款,、能貸多少款的情況下,，就沖動(dòng)地簽下了購(gòu)房合同并交了訂金，這是一種非常危險(xiǎn)的投資行為,。有很多人就因?yàn)樽罱K貸不了款,，而最終以損失訂金為失敗結(jié)局。

或者他們也有一些渠道可以勉強(qiáng)貸款,，但是貸款成本偏高,，高服務(wù)費(fèi)、高手續(xù)費(fèi),、高利息,、低貸款比例，意味著整個(gè)投資都失去了原本的意義了,，這讓他們進(jìn)退兩難,。

另一種情況是，有些稍微謹(jǐn)慎一點(diǎn)的海外投資者,，在投資前咨詢了資深的貸款經(jīng)紀(jì),，已經(jīng)知道了自己能否貸款、能貸多少,、多少利率,、多少貸款比例等。

然而,，任何一位貸款經(jīng)紀(jì),，都只能按照當(dāng)前的貸款環(huán)境和政策，給出相應(yīng)的信息和結(jié)論,，他們都不可能知道將來(lái)的貸款環(huán)境和政策會(huì)是怎樣的,，每個(gè)貸款機(jī)構(gòu)的政策，都在頻繁地變化中,，而政府關(guān)于房貸的政策,，也不是一成不變的。

那問題會(huì)出在哪呢,？

那就是,，簽合同交訂金購(gòu)房的日期，與真正需要貸款付尾款成交的日期，隔得太遠(yuǎn)了,。

這有什么后果呢,？一種情況是，投資者自身的財(cái)務(wù)狀況可能變了,，以前能輕松貸款完成交易,，現(xiàn)在不能貸了；另一種情況是,，貸款政策變了,，以前可以貸款，現(xiàn)在不能貸了,，或者現(xiàn)在的貸款成本遠(yuǎn)高于原本的期望,。

許多海外投資者對(duì)澳洲本地的物業(yè)行情不了解，導(dǎo)致了以過高的價(jià)格購(gòu)買了價(jià)值本來(lái)沒有那么高的物業(yè),。

銷售這個(gè)環(huán)節(jié)的成本越高,，人力物力財(cái)力開銷越大，最終的價(jià)格的虛高的可能性就越大,，投資者以高于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買物業(yè)的可能性就越大,。

羊毛出在羊身上，各種誘惑,、各種贈(zèng)品,、各種保證、各種高端活動(dòng),、各種貼心服務(wù),，所有的成本，都融入到了最終的價(jià)格那里去,。

除了房產(chǎn)價(jià)格以外,，其他購(gòu)房相關(guān)的成本，如果控制不好,，會(huì)繼續(xù)推高整體的投資成本,。

海外人士在投資澳洲房產(chǎn)時(shí)，如果沒有對(duì)印花稅附加稅,、地稅附加稅以及潛在的更高的貸款成本做全面的了解,，那么他們最終的投資成本很有可能遠(yuǎn)高于他們的期望值。

哪怕是相同的購(gòu)入價(jià)格,，但是不同的物業(yè)類別與地理位置,，他們的印花稅、地稅和貸款成本,，其差別是可以非常大的。

例如，某些商業(yè)物業(yè)是免交地稅的,，所有商業(yè)物業(yè)都只要普通的印花稅而不需要付附加稅,，買空地建房的印花稅是僅僅基于地塊交易價(jià)格而計(jì)算的（而不是基于地塊價(jià)格加建筑成本的總和而計(jì)算的），在塔斯馬尼亞州的印花稅附加稅是遠(yuǎn)低于新南威爾士州的,，等等,。

房產(chǎn)投資的回報(bào)由兩部分組成：一個(gè)是價(jià)值的變化，一個(gè)是現(xiàn)金流,。

房產(chǎn)價(jià)值可以增值也可以是貶值,，現(xiàn)金流可以是正現(xiàn)金流也可以是負(fù)現(xiàn)金流。

由于房產(chǎn)投資利用了杠桿,，即通過貸款完成交易,，因此不同的貸款比例，也影響著最終的現(xiàn)金對(duì)現(xiàn)金回報(bào)率,，即每年實(shí)際現(xiàn)金利潤(rùn)除以實(shí)際的原始現(xiàn)金投入,。

無(wú)知的海外投資者往往沒有算清楚他們的預(yù)期投資回報(bào)，更沒有做可行性分析,，便以賭博的心態(tài)去冒然投資,，最終導(dǎo)致很低的投資回報(bào)，甚至是負(fù)的投資回報(bào),。

如果所投資的一個(gè)地區(qū)的某一種物業(yè)類別的供應(yīng)量過大,，需求不足，那么這種物業(yè)類別是很難升值的,，也很難出租,。

如果所投資的物業(yè)的日常開銷很大，例如物業(yè)管理費(fèi)特別高,，那么現(xiàn)金流是會(huì)受到大大的打壓的,。

如果所投資的物業(yè)沒有按照當(dāng)?shù)氐淖赓U市場(chǎng)的特征而使用合適的出租形式，例如是帶家具出租還是空租,，長(zhǎng)租還是短租,，而隨便地像大多數(shù)人那樣空房長(zhǎng)租，那么該房產(chǎn)的現(xiàn)金流潛力就沒有得到最大限度的發(fā)揮,。

如果所投資的新建物業(yè)有進(jìn)一步改造的空間,，例如分割或加建新的可單獨(dú)出租空間，把原來(lái)的單一住戶改為多住戶,，但是投資者自己不知道原來(lái)可以這么做的,，那么他們就錯(cuò)過了提升現(xiàn)金流的機(jī)會(huì)了。

那么,，究竟什么原因?qū)е潞Ｍ馔顿Y者在貸款,、投資成本和投資回報(bào)這些問題上出現(xiàn)失誤呢,？其實(shí)就兩個(gè)字——無(wú)知！

高級(jí)投資者之所以能在更短的時(shí)間內(nèi)獲得更高的投資回報(bào),，不是他們有多么厲害,，不是他們天生就是投資高手，他們僅僅是比普通投資者知道的門道多一些,，比普通投資者在投資的前期準(zhǔn)備多花了點(diǎn)功夫,。

上周末，我在首期《Richard He 房產(chǎn)投資①階》課程上講到的一個(gè)很重要的投資理念,，就是要把房產(chǎn)投資當(dāng)成是一門生意來(lái)做,，深切地關(guān)注這門生意的可行性與投資回報(bào)。

如果你在投資前都不知道究竟這項(xiàng)投資能給你帶來(lái)什么利潤(rùn),、多少現(xiàn)金流以及實(shí)際的投資回報(bào),，那么你是很難在房產(chǎn)投資上獲得真正意義上的成功的。

那么,，海外投資者如何吸取教訓(xùn)呢,？很簡(jiǎn)單，就是花更多的時(shí)間和精力在投資前的準(zhǔn)備工作上,。

關(guān)于貸款,，首先要知道自己的財(cái)務(wù)情況和具備的材料能在澳洲獲得多少貸款，貸款利率是多少,，有沒有額外的費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi),、申請(qǐng)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等）,。其次盡可能縮短簽購(gòu)房合同到貸款付尾款成交之間的時(shí)長(zhǎng),。

關(guān)于投資成本，確保自己沒有以過高的價(jià)格買到房產(chǎn)的唯一途徑,，就是對(duì)周邊同類房產(chǎn)的本地近期成交記錄有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí),，從而大概估算出你所買的房產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。

另一個(gè)方法就是讓第三方協(xié)助分析,，所謂當(dāng)局者迷,，旁觀者清，如果你愿意花時(shí)間去咨詢投資教練,、買家代理或者有房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)或者貸款經(jīng)紀(jì)人,，讓他們給出獨(dú)立的意見，那么你做出正確的投資決策的概率就大大提升了,。

關(guān)于投資回報(bào),，如果你自己已找到了你希望投資的物業(yè)，那么你可以讓房產(chǎn)投資教練幫忙分析一下這個(gè)物業(yè)的可行性以及投資回報(bào),，把所有的成本以及未來(lái)最大投資收益的方案做一個(gè)全盤的考慮,。

如果你通過跟貸款經(jīng)紀(jì)的交流知道了自己的預(yù)算,，但不知道投資什么房產(chǎn)好，那么可以請(qǐng)擅長(zhǎng)于投資房的買家代理幫你尋找合適的投資機(jī)會(huì),。

還有一種辦法,，就是讓自己變成懂門道的高級(jí)投資者，通過參加專業(yè)的房產(chǎn)投資培訓(xùn),，獲得自己尋找和分析投資機(jī)會(huì)的能力，提升自己的房產(chǎn)投資操盤技能,。

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