在我們這行,，有個術語叫“筍盤”,，

大家關注我這么久了應該都懂，之前在朋友圈也發(fā)過幾套,。

“筍盤”指的是價格明顯低于市場價的房子,，買到就是賺到。

1.

便宜到什么程度,，算“筍”呢,？

現(xiàn)如今信息比以往更加發(fā)達,，一般來說，能到九折就已經(jīng)比較難得,。

—— 這里的九折嚴格來說,，是指這套房「本應價值」的九折，

而不是小區(qū)掛牌均價的九折,。

但一套房「本應價值」是多少,，要依托于豐富的看房經(jīng)驗積累而來的估價能力。

一個速成的參考方式：

同小區(qū)同戶型最近一套成交價和掛牌最低價,，二者取其低者,，打九折。

舉個例子,。

某小區(qū)有同戶型的二手房源，一個月內最新成交2套,，分別為178萬和185萬,；

另有20套在售，掛牌價分別為：

220-230,，2套,；210-220，5套,；200-210萬,，10套；190萬,，2套,；175萬，1套,。

如果這個小區(qū)新上一套房源賣價158萬,，就可以算“筍”。

2.

二手房市場上賣家足夠多,，總有那么一些人,，出于各種各樣迫不得已的理由，低價賣房,。

筍盤就是這么來的,。

按原因分，主要有這么幾類：

一,、著急置換,。

之前說過，置換是一件磨損大,、有風險的事,，

但在當前的高房價和二套高首付的限購政策下,，很多人只能「先賣后買」。

一是籌集資金,，二是降低首付壓力,。

比如深圳，二套房首付70%,，先賣后買就是首套（有過貸款記錄）,，首付50%，

總價500萬的房,，20%的差額就是100萬,。

二、出國變現(xiàn),；

三,、救急，比如家人治病,，企業(yè)資金周轉,；

四、還債,，最典型的就是法拍房,；

五、分家產,，比如夫妻離婚,、老人去世兄弟分家；

另外,，還有的賣家因為常年不在國內/本地,，對價格不敏感，會低價出售房屋,，

但2016年以后,，這種情況越來越少了。

當然啦,，被大家深惡痛絕的“炒房客”,，也是筍盤的「供應商」之一，

什么杠桿爆掉啦,，房貸還不上啦…不得已只好賣房保命,。

3.

但便宜也不是那么好撿的...

一般來說，如果是很“筍”的房源,，很大一部分都會被內部消化掉：

房東的親戚,、朋友、同事,，先掃一圈,；

委托給中介后,，中介的同事、親戚,、朋友,，再掃一圈。

沒有被這兩波人吃掉,，房源才會進入我們的視野...

中介的朋友圈,，就是普通人最容易接觸到筍盤的地方。

So,，想了解市場,，想“淘筍”，除了親自去實地看房以外,，手里怎么也得有十個八個當?shù)刂薪榈奈⑿牛?/p>

即使不在前線,，也要保持著對前線的感知。

真正的筍盤存活時間往往很短,，最多幾天就會被秒殺,，

根本來不及出現(xiàn)在房天下/安居客/鏈家…的網(wǎng)站上，更不會排成一個列表在那里等著你去挑,。

4.

OK，我們找到了一個筍盤,，買到就是賺到,。

那么問題來了，憑什么這個便宜能讓你撿,？

所有的便宜,，必然對應的一定的代價。

買筍盤也不例外,。

不同類型的筍盤,，對應著不同程度的代價。

比如房東欠債,、家庭分家產這種,，一般伴隨著非常麻煩的債務、產權,、抵押問題,，在業(yè)內被稱為“藥單”，

比如,，兄弟分家,，一套房子上恨不得有N個戶口；

債主上門,，你得先給房東剝除債務吧,；法拍房的水更是深不見底...

—— 這類風險太大,，就不建議普通人折騰了。

比較干凈的筍,，主要來自置換,、出國和救急的賣家，

這種筍盤沒有亂七八糟的風險,，對買家最大的要求就是：

要有足夠的資金,。

—— 既然是著急用錢，多數(shù)賣家是沒法讓你去貸款,，然后等兩三個月的銀行審批流程的,，

一周之內付全款，你能做到嗎,？

筍盤靠搶,，能者得之。

5.

總之,，在二手房中淘筍盤,、撿便宜，是一個費心費力的活兒,。

其實新房也有筍盤,，主要是開發(fā)商賣到最后，沒錢做渠道,、宣發(fā),、廣告的尾盤。

沒事去挨個逛逛新盤的售樓處,，說不定也會有意外收獲哦,。

Ps，

通報一下珠海那邊的最新行情,。

之前關注過的幾個重點樓盤,，都有漲價的趨勢或已經(jīng)漲價。

橫琴的中鐵建封盤了,，預計要等商業(yè)類（辦公樓和商鋪）開盤時再拿出來賣,，號稱再開盤要漲價3000元/m2；

唐家灣的首開龍湖天矩漲價500-800元/m2,；

金灣的星河傳奇漲價1000-1500/m2,；

融創(chuàng)財富中心在售的最小戶型基本賣完...

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