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房地產基礎知識及法律法規(guī) 1. 房地產含義 房地產具體是指土地,、建筑物及其地上的附著物,，包括物質實體 和依托于物質實體上的權益。又稱不動產,，是房產和地產的總稱,， 兩者具有整體性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產物權 注：房地產物權除所有權外,，還有所有權衍生的租賃權,、抵押權、 土地使用權,、地役權,、典當權等。 2. 房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā),、經營,、管理及維修、裝飾,、服務 等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè),； 建筑業(yè)從事勘察、設計,、施工,、安裝、維修等生產過程,，它的生 產結果是建筑物或構筑物,； 房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方,，它與建筑業(yè)既有聯系,，又 有區(qū)別； 房地產業(yè)歸屬為生產和消費,，提供多種服務的第三產業(yè),； 建筑業(yè)歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業(yè),。 3. 房地產住宅的層數劃分的規(guī)定 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層 16層以上為高層住宅 40層以上（高度100米）為超高層 4. 房地產類型 按用途劃分 : a) 居住房地產 b) 商業(yè)房地產 c) 旅游房地產 d) 工業(yè)房地產 e) 農業(yè)房地產 5. 房地產土地使用年限如何確定,？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地， 其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行,。 1,、居住用地七十年,； 2、工業(yè)用地五十年,； 3,、教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地五十年,； 4、商業(yè),、旅游,、娛樂用地四十年； 5,、綜合用地或者其他用地五十年,。 6. 基本規(guī)劃術語 住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內用地（含宅間綠地和宅間小路）的總 稱。 配建設施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施,、道路和公共 綠地的總稱。 間距：前后兩排房屋之間的距離,，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而 保持的一定間隔距離,。 公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地,， 應包括建筑基底占地及其所屬場院,、綠地和配建停車場等。如托兒所,、幼兒園,、小 學、中學,、糧店,、菜店、副食店,、服務站,、儲蓄所、郵局,、居委會,、派出所等用地。 7. 住宅的建筑材料分類 磚木結構：這類房屋的主要承重 構件用磚,、木構成,。其中豎向承 重構件如墻,、柱等采用磚砌，水 平承重構件的樓板,、屋架等采用 木材制作,。這種結構形式的房屋 層數較少，多用于單層房屋,。 磚混結構：建筑物的墻,、柱用磚 砌筑，梁,、樓板,、樓梯、屋頂用 鋼筋混凝土制作,，成為磚—鋼筋 混凝土結構,。這種結構多用于層 數不多（六層以下）的民用建筑 及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采 用的一種結構形式,。 鋼筋混凝土結構：建筑物的梁,、 柱、樓板,、基礎全部用鋼筋混 凝土制作,。梁、樓板,、柱,、基 礎組成一個承重的框架，因此 也稱框架結構,。墻只起圍護作 用,，用磚砌筑。此結構用于高 層或大跨度房屋建筑中,。 鋼結構：建筑物的梁,、柱、屋 架等承重構件用鋼材制作,，墻 體用磚或其他材料制成,。此結 構多用于大型工業(yè)建筑。 8. 按住宅的建筑結構分類 框架結構：指以鋼筋混凝土 澆搗成承重梁和柱,，再用輕 質板材填充物（膨脹珍珠巖,、 浮石等）隔墻分戶裝配而成 的住宅。 優(yōu)點：可自由分割,，組成靈 活的使用空間 缺點：抗震性能差,，不宜家 具布臵和裝修 剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，以鋼 筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構,。 特點：剛度大,、空間 整體性好,，房間內不外露 梁、柱楞角,，便于室內布 置,，方便使用。是高層住 宅最為廣泛采用的一種結 構形式,，具有良好的抗爭 性能,，不足之處在于結構 自重大。 框剪結構：框架—剪力墻結構也稱框剪結構,，這種結構是在框架 結構中布臵一定數量的剪力墻,，構成靈活自由的使用空間,，滿足 不同建筑功能的需求,，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度,。 特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻,， 其余是框架結構，用于住宅樓較多,，可 以方便住戶更改房間?，F在一般二十幾 層的住宅樓都是框架剪力墻結構，相對 于全剪力墻結構節(jié)約成本,，又方便住戶,。 不過如果樓層過高，或者當地有特殊抗震 要求的話,，就要用全剪力墻結構,，或者鋼 結構。 9. 商品房銷售名詞解釋 樓花：最早源于香港,，是指未完工的在建物,。 期房：是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房產證為止， 所出售商品房為期房,。 現房：消費者在購買時具備即買即可入住的商品房,，即開發(fā)商已取 得商品房竣工驗收備案證明的商品房。 標準層：平面布臵相同的住宅樓層,。 毛坯房：指住宅在交房時未經裝飾,，僅是完成土建、水電等基本工 程,，地是粗糙的混凝土地面,，房頂僅抹灰層，預留水,、氣管道,。 復式商品房：是一種經濟型房屋,，在層高較高的一層樓中增建一個 夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）,。 躍層式商品房：由上,、下兩層（兩層均為標準層高）樓面、臥室,、客 廳,、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房,，并采用戶內獨用的小樓梯連接的 房屋,。 錯層式商品房：戶內樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接,。 商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸,。它屬于 住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施,，尤其是網絡功能發(fā)達,， 居住的同時又能辦公的住宅形式。 聯排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅,，現指在城區(qū)聯排而建的市民城 區(qū)房屋,。 會所：以所在業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。 （游泳池,、網球場,、高爾夫球館、保齡球館,、健身房,、餐廳、酒吧,、 咖啡廳等服務設施,。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放） 外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃,，從而 使人們擁有更廣闊的視野,，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低 甚至為落地窗,。（面積計算方法） 中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新,，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合， 兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài),，故稱“中空玻 璃”,。 陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物,、儲存的空間,。 露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大 陽臺,，由于它面積較大，非封閉結構或上面沒有屋頂,，所以稱露臺,。 玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一個緩沖過渡的地 段,。其作用為功能過渡或增加居室的私密性,。 開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線 到另一面墻的定位軸線之間的實際距離,，因為是就一自然間寬度而言,， 故稱開間。 進深：住宅的長度即進深,，指一間獨立房屋或一幢居住建筑內從前墻 的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度,。 層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。 凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離,。 （凈高＝ 層高－樓板厚度) 10. 房屋面積術語 房屋使用面積（套內使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內全 部可供使用的空間面積,，住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線 計算，包括臥室,、客廳、廚房,、衛(wèi)生間,、室內走道、地下室,、夾層,、 閣樓等面積。 房屋產權面積：指產權者依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積,。 房屋預測面積：主要依據施工圖紙,、實地考察和國家測量規(guī)范對尚 未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，是開發(fā)商進行合 法銷售的面積依據（合同約定面積）,。 房屋實測面積：指商品房竣工驗收后,，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具 有測繪資質的房屋測繪機構對樓宇進行實地勘測、繪圖,、計算得出 的面積,，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，使業(yè)主辦理產權證,、物業(yè)費 的最終依據（產權登記面積）,。 套內陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉 陽臺100%計算面積,，半封閉陽臺50%計算面積,。 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積,。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 分攤公用面積=建筑面積－套內建筑面積 建筑面積=商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用建筑面積 11. 建筑物的各項比例 建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積 建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積÷總用地面積×100% ? 綠化率＝各類綠地總面積÷總用地面積×100%（住宅項目綠化率應不 低于30%） 面積誤差比＝（產權登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面 積 分攤率：公用分攤面積之和÷建筑面積之和 得房率、實用率=套內建筑面積÷建筑面積×100% 使用率=套內使用面積÷建筑面積×100% 12. 房地產開發(fā)五證二書名詞解釋 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓 金,，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證,。 《建設用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理局申請征用、劃 撥土地前,，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位臵和范圍符合城 市規(guī)劃的法定憑證,。 《建設工程規(guī)劃許可證》：市有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律 憑證。 《建設工程施工許可證》：是指項目開工前隊伍招標到位,，施工隊伍 具備施工資格,，現場具備施工條件的憑證。 《商品房銷售（預售）許可證》：指開發(fā)商在投入方面達到國家要求,， 有條件對外銷售房屋的憑證,。 《住宅質量保證書》：開發(fā)商對銷售的商品房承擔質量責任的法律文 件。 《住宅使用說明書》：對住宅的結構,、性能和各部位的類型,、性能、 標準等加以說明,，并提出使用注意事項,。 13. 國有土地出讓使用權 是國家以土地所有者身份將國有土地使用權在一定期 限內出讓給使用者，并由土地使用者向國家支付土地 使用權出讓金的行為,。 目前,，我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍 賣,、掛牌和協議方式,。 拍賣方式出讓土地使用權，進行公開競價,，輪番報價,， 確定土地使用者。 商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必 須以招標拍賣或者掛牌方式出讓,。 14. 未成年人購買商品房 未成年人（18周歲以下）可以辦理產權所有證,； 18周歲以下的未成年人不具有完全民事行為能力，不能獨立進行 民事行為或活動,，所以,，必須有監(jiān)護人代為辦理。 目在產權人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋,，但產權人在 重大疾病,，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。 15. 房產稅費 契稅 <144m2 2.00% ≥144 4.00% 別墅,、商鋪 4.00% 交易費 住宅3元/平方 商業(yè) 千分之四 印花稅 萬分之五 房產證工本費 550元/本 土地證工本費 33元/本 維修基金 1.00% (注：不同地區(qū)不同時間可能會有所不同) 16. 購置商鋪費用 契稅 4% 維修基金 1% 房產證工本費550元/本 土地工本費33元/本 抵押貸款涉及的費用 1,、他項權證費用550元/本 2、銀行利息 抵押貸款涉及的資料 1,、本人及配偶的身份證 2,、戶口本、私章,、 3,、結婚證（離婚證）或未婚證明； 4,、收入證明,、銀行流水，單身還需提供父母收入證明 5,、企業(yè)需提供近三個月納稅憑證 (注：不同地區(qū)不同時間可能會有所不同)  中今知識園 與你分享知識的魅力 |
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