房子,，作為購房人的生活必需品,，由于各種因素，近年來,，房價(jià)一輪比一輪高,，房子成為大多數(shù)普通老百姓家庭的最大宗資產(chǎn)。人都有老去的時(shí)候,，如何把這筆巨大財(cái)富“傳承”給子女們是一個(gè)必須面對(duì)的問題,。中國人“兒女心”比較重，當(dāng)離開以后,，也希望子女的基礎(chǔ)生活無憂,，通過最簡單、最省錢的方式完成房產(chǎn)過戶是曾經(jīng)所有購房人所期望的,。

由于我國房地產(chǎn)起步晚,，各種制度建設(shè)也相對(duì)不完善，比如國外早有成熟的做法,，“遺囑”分配房產(chǎn)是他們最常用的做法,。但國人觀念相對(duì)傳統(tǒng)，對(duì)立遺囑之事往往難以啟齒,。近年傳說的“遺產(chǎn)稅”也并未有進(jìn)一步說法,。本文梳理出房產(chǎn)過戶給子女的最新規(guī)定，并結(jié)合家庭的實(shí)際情況,，以最少的稅費(fèi),、最不易產(chǎn)生家庭糾紛和最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候，最終選擇出最優(yōu)的房產(chǎn)過戶方式,，父母,、子女都須提早知道,。

第1種,，“生前買賣”過戶

凡是買賣過房子的人都比較熟悉買賣過戶方式，操作相對(duì)簡單,，生前買賣過戶方式就是按此種方式操作即可,。按照最新的房產(chǎn)買賣制度，房產(chǎn)買賣過戶與房產(chǎn)價(jià)值,、房產(chǎn)證獲得時(shí)間,、面積、套數(shù)等因素有關(guān),，主要稅費(fèi)包括個(gè)稅,、契稅、增值稅3個(gè)類種，分別為：

個(gè)稅：若為普通住宅,，房產(chǎn)交易總價(jià)的1%,，若為非普通住宅，房產(chǎn)交易總價(jià)的2%,；契稅：

若滿5唯一,，房產(chǎn)面積小于90平米，契稅為交易總價(jià)的1%,，房產(chǎn)面積大于90平米,，交易總價(jià)的1.5%，若為非唯一房產(chǎn),，則契稅為房產(chǎn)交易總價(jià)的3%,；增值稅：房產(chǎn)證滿2年，增值稅免交,，不滿2年,，則為房產(chǎn)交易總價(jià)的5.6%，也是買賣交易最大的一筆稅費(fèi),。另外,，還有80元的登記費(fèi)。

例如：同樣以1套價(jià)值500萬的普通房產(chǎn)為例,，假如該套房產(chǎn)滿5年,，面積110平米（高于90，低于144）,，若通過買賣方式過戶,，則產(chǎn)生的稅費(fèi)分別為個(gè)稅5萬，契稅7.5萬,，增值稅免除,。那么結(jié)果是，買賣過戶產(chǎn)生的費(fèi)用合計(jì)約12.5萬元,，相比前面講的贈(zèng)與過戶費(fèi)用少約40%,。當(dāng)然，買賣交易稅費(fèi)雖然時(shí)有變化,，按照未來趨勢,，若增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅,，勢必會(huì)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),，未來的趨勢是：買賣過戶房產(chǎn)的費(fèi)用只會(huì)逐步減少。

第2種,，“生前贈(zèng)與”過戶

在日常生活中,，人與人之前贈(zèng)送一些物品，是不需要費(fèi)用的，也屬于正?，F(xiàn)象,。但是，房產(chǎn)贈(zèng)與則不一樣,，根據(jù)相關(guān)制度要求,，房產(chǎn)被列入不動(dòng)產(chǎn)范疇，房產(chǎn)贈(zèng)與會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)稅費(fèi),，各種稅費(fèi)加起來還不少,。在實(shí)際辦理過戶時(shí)，當(dāng)事方需要承擔(dān)費(fèi)用,，主要包括個(gè)稅,、契稅、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)4大類種,。好在個(gè)稅于2009年給予免征,。所以現(xiàn)在我們贈(zèng)與房產(chǎn)就是后三項(xiàng)費(fèi)用，比例分別為契稅3%,、評(píng)估費(fèi)0.25%,、公證費(fèi)1%，計(jì)費(fèi)基數(shù)為房產(chǎn)總值,。

例如：1套總值500萬的房產(chǎn),，通過贈(zèng)與方式過戶產(chǎn)生的契稅為15萬、評(píng)估費(fèi)1.25萬,、公證費(fèi)5萬,，三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)過戶費(fèi)用為21.25萬，確實(shí)不少,，相比前面講的買賣過戶費(fèi)用多約70%,，一個(gè)普通家庭年收入也未必有這么多。價(jià)值500萬以上的房產(chǎn),，在三四線城市要少些,，而在一二線城市應(yīng)該說是相當(dāng)普遍，其實(shí)也僅是普通的民宅,。加之未來房價(jià)還可能繼續(xù)上漲,，與之對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)贈(zèng)與過戶費(fèi)用也會(huì)同按比例增加,。

第3種,，“離世后”過戶

離世后過戶，在國內(nèi)是最常見的一種方式,，主要還是受國人傳統(tǒng)理念作用,。一方面是因?yàn)樽优y以啟齒，讓老人誤會(huì)爭奪家財(cái)，另一方面,，老人也擔(dān)心若房產(chǎn)在世時(shí)過戶,，萬一子女后面又不孝順。

由于我們沒有真正意義上的遺產(chǎn)稅,，離世后過戶房產(chǎn)方式,，辦理手續(xù)還是比較簡單的，因?yàn)椴恍枰袂懊鎯煞N過戶方式辦理繁瑣的手續(xù)和產(chǎn)生相關(guān)的稅費(fèi),，只需要繳納幾百到幾千的登記費(fèi)和公證費(fèi),。

不過，離世后過戶方式還有兩個(gè)弊端：一個(gè)是若老人在世時(shí)沒有立遺囑安排好房產(chǎn)分配事宜,，加之子女多,，很多時(shí)候子女會(huì)因房產(chǎn)份額分配問題發(fā)生矛盾，如果某一個(gè)子女獨(dú)自繼承,，還須要其他制度繼承人書面放棄繼承權(quán)利才行,；另一個(gè)是離世后的房產(chǎn)屬于“遺產(chǎn)”，若這套遺產(chǎn)屬于繼承人非唯一房產(chǎn),，再轉(zhuǎn)賣這套房子還需交納房產(chǎn)差額20%個(gè)稅,。

以上3種房產(chǎn)過戶方式選擇總結(jié)

在目前最新的過戶制度下，通過對(duì)比3種房產(chǎn)過戶方式可知,，表面上看“離世后”過戶方式最省錢手續(xù)也相對(duì)簡單,，實(shí)則不然，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)購房人來說,，通過繼承過來的房產(chǎn)并不是自己的唯一房產(chǎn),，就算是唯一房產(chǎn)，若沒滿5年的情況下,，仍需交納房產(chǎn)差值20%的個(gè)稅,。分析來比較去，原來通過“買賣”過戶的方式花錢最少,、也容易操作,，而且還沒有遺留問題，是大多數(shù)普通老百姓（購房人）最佳的過戶方式,。