本文轉(zhuǎn)載自 / 商業(yè)與地產(chǎn)（ID：commercialproperty）

作者 /貓頭鷹新媒社

隨著時(shí)代的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí),，人們的消費(fèi)觀念也有了翻天覆地的變化，傳統(tǒng)商場(chǎng)單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)無(wú)法滿足人們的消費(fèi)需求,。近年來(lái),，一大批傳統(tǒng)零售商場(chǎng)因客源銳減、經(jīng)營(yíng)難以為繼而關(guān)門大吉的新聞屢見不鮮,，而此前發(fā)生在泉州傳統(tǒng)零售商場(chǎng)的關(guān)店潮引起業(yè)界廣泛關(guān)注。

究其原因,，不難發(fā)現(xiàn),，除了商業(yè)體本身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一外，無(wú)停車場(chǎng),，或停車場(chǎng)無(wú)充足停車位,、車位小、管理不規(guī)范,、停車?yán)щy,、存取車所用時(shí)間久等因素，均成為導(dǎo)致傳統(tǒng)商場(chǎng)關(guān)門大吉的關(guān)鍵原因,。

同樣是商業(yè)綜合體,，有人頭攢動(dòng),、客流量巨大的熱門商場(chǎng)，也有除了工作人員和商家外,，少有人問津的商場(chǎng),，這又是為何？

由此可見,，停車場(chǎng)對(duì)商場(chǎng)的重要程度可見一斑,，而停車場(chǎng)的規(guī)模、規(guī)劃,、管理也成為影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗的至關(guān)重要的因素,。

面對(duì)如此龐大的汽車保有量，現(xiàn)有的車位資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，所以部分新建建筑往往車位配建指標(biāo)要求高,，現(xiàn)有場(chǎng)地一般無(wú)法滿足如此巨大的車位需求；即便可以滿足,，也會(huì)占用大面積地面空間,，從而擠占商業(yè)綜合體原本可作為商業(yè)空間的區(qū)域，不僅降低空間利用率,，還會(huì)影響商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額,。

也有一些位于老商圈的商業(yè)綜合體，修建年代早,，時(shí)間久,，根本無(wú)車位供給或停車位配比嚴(yán)重不足，即便他們想通過(guò)改造增加車位數(shù)量,，卻礙于地面空間所剩無(wú)幾而無(wú)法實(shí)現(xiàn),。當(dāng)簡(jiǎn)易類機(jī)械車位首次進(jìn)入市場(chǎng)時(shí),，人們以為迎來(lái)了解決停車難的曙光。部分商場(chǎng)率先引進(jìn)該類設(shè)備,，試用后卻發(fā)現(xiàn)該類機(jī)械車位不僅智能化程度低,、用戶體驗(yàn)差，且利用率低,，更有甚者,，由于其使用效果差而在商場(chǎng)被收購(gòu)時(shí)被列為負(fù)資產(chǎn)。

在高樓林立,、建筑如此密集的當(dāng)代社會(huì),，地面資源匱乏，無(wú)地可停也無(wú)地可建,。在嘗試了各種方式增加車位均無(wú)果后,，人們開始嘗試向地下要空間，而隨之興起的地下智能立體車庫(kù),，也成為了地面資源稀缺的現(xiàn)代人應(yīng)對(duì)停車難的特殊解決方案,。

雖然地下智能立體車庫(kù)也仍有部分缺陷待完善，但其空間利用率高,，單車位所占空間體積為60-90m3,，約為傳統(tǒng)自走車庫(kù)的50%，且智能化程度高,，可有效節(jié)約空間,，增大商業(yè)空間占比，還能提高用戶的停車體驗(yàn)度,。這些巨大優(yōu)勢(shì),，給商家提供了一條新的停車難解決之道。

時(shí)下高強(qiáng)度的工作壓力和快節(jié)奏的生活方式,，使得每個(gè)人都步履匆匆,，吃飯要吃快餐；出行要選高鐵,；快遞要順風(fēng)而送,，力求當(dāng)日即達(dá)；就連好不容易放松一下,，看集電視劇也要選擇高倍速加快進(jìn)。當(dāng)代人能快就不選慢,，能快一點(diǎn),，就再快一點(diǎn)，娛樂放松的追求尚且如此,，何況停車乎,？當(dāng)然是時(shí)間珍貴,，能省則省,！

而在追求高效快捷的同時(shí),，空間利用率也至關(guān)重要。如何在有限的空間內(nèi),，保證充足停車位的同時(shí),，將更多的空間留給商業(yè)用途？地下智能立體車庫(kù)可以滿足上述全部需求,。

這種可建于商業(yè)綜合體地面下方的智能立體車庫(kù),，可實(shí)現(xiàn)一鍵存取車輛。消費(fèi)者只需將車輛停放至出入口指定位置,，按下相應(yīng)按鈕后,，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)將車輛存入車庫(kù)；而在購(gòu)物即將結(jié)束時(shí),，提前在APP上進(jìn)行預(yù)約取車,，系統(tǒng)就會(huì)按手機(jī)定位所在的地理位置推算出消費(fèi)者到達(dá)取車地點(diǎn)的大概時(shí)間，并提前將車輛取出,。與平面車位和智能化較低的升降橫移車位相比,，更方便快捷，用戶體驗(yàn)更佳,。

對(duì)于商家而言,，地下智能立體車庫(kù)不僅能夠?yàn)樯虡I(yè)綜合體提供充足的停車位，而且和常規(guī)的自走車庫(kù)相比,，由于其單車位所占空間體積顯著減小,，在提供同等數(shù)量的停車位時(shí)，其所需的占地面積也明顯較小,，這樣就可以將更多的面積節(jié)約下來(lái)用于商業(yè),，提高營(yíng)業(yè)額。

對(duì)于消費(fèi)者而言,，能讓消費(fèi)者不再飽受逛商場(chǎng)卻找不到車位的痛苦,，還能減少存車過(guò)程中繞行找車位和存車后在車庫(kù)內(nèi)步行折返所消耗的時(shí)間，真正的為消費(fèi)者減少無(wú)謂的時(shí)間浪費(fèi),。

很多消費(fèi)者在驅(qū)車去商場(chǎng)購(gòu)物停放車輛時(shí),，都會(huì)面臨所剩的車位位置角度不佳、車位較小,，而多次停車才能完成停車操作,；更有車技不佳的女士，多次停放也無(wú)法完成停車,，無(wú)奈只能低聲下氣求助于人,。幾次下來(lái),，勢(shì)必會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，讓消費(fèi)者不愿再來(lái)這家商場(chǎng),。但若商場(chǎng)具有智能立體車庫(kù),，則可以輕松解決上述問題，消費(fèi)者停車耗時(shí)短,，車主也無(wú)須擔(dān)心不好停車,，只需一鍵操作，就能實(shí)現(xiàn)一站式停車,，幫消費(fèi)者解決逛商場(chǎng)的停車煩惱,。

不要小瞧逛商場(chǎng)前停車這件小事，若一家商業(yè)綜合體能真正做到停車方便,、快捷,，那人們驅(qū)車路過(guò)或在附近辦事、等人時(shí),，也會(huì)愿意在這里停下車隨意逛逛,，而這種本無(wú)特定消費(fèi)目的的隨意逛逛，勢(shì)必會(huì)一定程度的刺激消費(fèi),，增加商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額,。

在這個(gè)商圈遍地開花、處處倡導(dǎo)以人為本的年代,，商家只有真正注重消費(fèi)者感受,，用心感受消費(fèi)者感受，用心滿足消費(fèi)者需求,，才能提升消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn),，贏得消費(fèi)者的青睞，在激烈的“商戰(zhàn)”中脫穎而出,，有效提升商場(chǎng)的商業(yè)活力,。

井筒式智能立體車庫(kù)

現(xiàn)今為了爭(zhēng)取更大的客流量，商業(yè)綜合體的選址一般都會(huì)挑選核心商業(yè)區(qū),、多條地鐵線路或交通線路交匯處,。這些區(qū)域通常人流量巨大，停車需求較多,，但因地理位置原因,，通常建筑密集、地面空間匱乏,，受采光,、通風(fēng)、景觀、消防等限制很難增設(shè)地上車位,。

在此種地面空間匱乏，需盡可能節(jié)約地面占地的情況下,，可選擇僅在地面設(shè)置出入口,，且出入口占地面積較小的井筒式智能地下立體汽車庫(kù)。

地下車庫(kù)存車體驗(yàn)實(shí)拍

這種井筒式智能地下立體汽車庫(kù),，單車庫(kù)占地面積僅為3個(gè)車位,，約60平米，空間利用率提高10倍以上,。

可在建設(shè)商業(yè)綜合體時(shí),，配建此類車庫(kù)，或在無(wú)車位或車位不足,，且地面空間略有富余的已建商業(yè)綜合體附近,，加建此類智能車庫(kù)，該類車庫(kù)可極大提高地面空間利用率,。此外,，該方法可解決上述施工場(chǎng)地受限、大型設(shè)備無(wú)法進(jìn)入,、噪音揚(yáng)塵等控制要求高等重要難題,。

地下車庫(kù)施工過(guò)程全記錄

地下智能自行車庫(kù)

在倡導(dǎo)綠色出行的當(dāng)代，P+R系統(tǒng)備受青睞,。因此,，在靠近地鐵線路交匯處的商業(yè)綜合體門口，經(jīng)常散亂堆放著大量共享單車,，在進(jìn)入商場(chǎng)的必經(jīng)之路上既阻礙消費(fèi)者通行,，又影響美觀。但若在商業(yè)綜合體周邊配建或加建智能自行車庫(kù),，則可有效解決此問題,。

這種智能車庫(kù)占地面積僅6.8平方米，分為地面和地下兩部分,，可根據(jù)需要容納200-300輛單車,。

在成都地鐵2號(hào)線牛市口地鐵站A2口，就有這樣一座地下智能自行車庫(kù),。其地面出入口為一座外形精致的小亭子,，而地下部分是圓筒形的混凝土結(jié)構(gòu)，其凈深為9.6米,，直徑8米,，平面面積50余平方米，共可容納224輛單車。若這些單車全部擺放在地面,，則需占地300-400平方米,。

該智能車庫(kù)僅可存放摩拜單車、OFO,、青桔單車,、哈羅單車4類品牌共享單車，基本覆蓋成都街頭較為主要的共享單車品牌,，存取方式和智能汽車庫(kù)相同,，只需刷卡或在LED屏幕上按要求操作，即可完成一鍵存取,。其存車間隔時(shí)間為5~12秒,，取車間隔時(shí)間為8~15秒，存取操作方便,。不到半分鐘即可完成存取操作,，方便快捷。

90后的張先生上周開車去簋街吃飯,，在附近繞了好幾圈也沒找到車位,，最后好不容易在距商場(chǎng)2公里的地方找到個(gè)空車位，等終于把車停好了,，再急急忙忙跑老遠(yuǎn)回到飯店時(shí),，一個(gè)小時(shí)都快過(guò)去了，朋友都快吃完了,。

不要小瞧這些消費(fèi)者所遇到的小事,，往往是這些小事的累積，拉低了消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn),，一旦有過(guò)幾次不開心的停車經(jīng)歷,，消費(fèi)者可能就不太愿意再來(lái)這家商場(chǎng)了。但同樣,，如果累積多次愉快的停車經(jīng)歷,，也會(huì)提升消費(fèi)者的感受，從而在累積大批固定客流量的同時(shí),，吸引新的客流,。

已建多年的商場(chǎng)，認(rèn)識(shí)到了停車場(chǎng)的重要性,，卻因周圍寸土寸金,、無(wú)地可用，而無(wú)法增建井筒式智能立體車庫(kù),，怎么辦,？

針對(duì)這種情況,，停車行業(yè)的探索者北京中巖智泊提出了具體的解決辦法——暗挖增擴(kuò)式、地下增層式和路下隧道式地下智能立體車庫(kù),。

暗挖增擴(kuò)式智能立體車庫(kù)

暗挖增擴(kuò)式智能立體車庫(kù),，適用于既有建筑物間距小、局部有地面建筑,、周圍地下環(huán)境復(fù)雜,、且可用地面下方有重要地下管道或線路而不便開挖等情況。此外,，若商場(chǎng)四周雖有部分狹小空地，但已布置為綠化帶,、雕像,、噴泉水池等必須保留的上部結(jié)構(gòu)時(shí)，也可以采用增建暗挖增擴(kuò)式智能立體車庫(kù)的方法,。

該方法可避免施工對(duì)上部結(jié)構(gòu)和管道的破壞,，在減少經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，為商場(chǎng)提供更多的停車位,；且該方法地面開挖作業(yè)面較小,，施工擾動(dòng)小，小部分圍擋后上部商場(chǎng)依舊可以正常營(yíng)業(yè),。

地下增層式智能立體車庫(kù)

地下增層式智能立體車庫(kù),，適用于地面既有建筑密集、無(wú)較大空地,，且上部建筑不可拆除的情況,，此種情況可充分利用建筑物下方的地下空間，在商場(chǎng)所在的地面下方或其已有地下室的下方,，利用托換樁等地下增層方法在地下修建智能立體停車庫(kù),。

此前，韓國(guó)首爾清潭洞一處高19層的公寓因車位不足急需擴(kuò)充,，但附近建筑密集且不可拆除,，于是選擇利用地下增層法，在原有的兩層地下室下方加建一層,，用于供住戶停車使用,。

與此同時(shí)，業(yè)主還想擴(kuò)大建筑使用面積,，便在地下增層的同時(shí),，在原有建筑的外側(cè)水平擴(kuò)建出部分空間作為陽(yáng)臺(tái)，供住戶觀景或作為生活空間使用,；且在公寓最頂層加建一層,，令原有19層的公寓變?yōu)?0層,，不僅解決了車位緊缺的問題，還極大程度地拓寬了住戶的生活空間,，提高空間利用率,。改造后的公寓因其居住環(huán)境明顯改善，售價(jià)提高了近一倍,。

地下增層式智能立體車庫(kù),，不僅能有效利用商業(yè)綜合體下方的地面空間，充分提升空間利用率,，還能在不影響商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)的前提下,，為商場(chǎng)提供更多的停車位，讓消費(fèi)者可快速,、方便的存取車輛,。

路下隧道式智能立體車庫(kù)

路下隧道式智能立體車庫(kù)適用于商業(yè)綜合體四周無(wú)地可建，且其地面下方也已被作為大型超市等充分利用,，無(wú)法在原有建筑下方加建時(shí),，可選擇將距商場(chǎng)最近的現(xiàn)有道路空間轉(zhuǎn)換為可用的停車資源，在已有道路下方加建路下隧道式智能立體車庫(kù),。

路下隧道式智能立體車庫(kù)可利用路內(nèi)停車的方式大大縮短消費(fèi)者下車后步行抵達(dá)臨街商場(chǎng)的距離,，并可通過(guò)地下通道方式與商場(chǎng)直接連通，讓消費(fèi)者停車后直接進(jìn)入商場(chǎng),。

美國(guó)作為汽車保有量最大的國(guó)家,，把停車位看的很重要。不少美國(guó)人在賣房的時(shí)候,，都會(huì)把房屋帶有停車位作為重要條件告知買家,，而買家也會(huì)把是否具有停車位作為買房的重要考量標(biāo)準(zhǔn)。

美國(guó)政府也會(huì)把無(wú)法修復(fù)的破舊建筑拆除,，改建為停車場(chǎng),，以此緩解停車壓力，其高價(jià)的停車費(fèi)也很快將政府投建停車位的建設(shè)資金回收,。

而國(guó)內(nèi)有些停車位配建不足的老舊小區(qū),，停車位也一位難求，幾十萬(wàn)一個(gè)的天價(jià)車位還要排隊(duì)購(gòu)買,，供不應(yīng)求,。

調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，因電商的蓬勃發(fā)展,，目前大部分商業(yè)綜合體的營(yíng)業(yè)額均有下滑趨勢(shì),，但配備停車場(chǎng)的商業(yè)綜合體，在營(yíng)業(yè)額受電商沖擊的同時(shí),，停車場(chǎng)收益卻節(jié)節(jié)攀高,，日進(jìn)斗金,。

這足以見得，在停車位稀缺的當(dāng)代,，停車位本身就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。

面對(duì)停車市場(chǎng)的巨大潛力，不少新建的商業(yè)綜合體都配備了充足停車位,。近期,，在揚(yáng)州西區(qū)新建的商業(yè)綜合體——五彩世界，就配建了足足4層的大規(guī)模地下停車場(chǎng),，而其商業(yè)綜合體的商業(yè)部分也僅5層而已,。

在一些停車需求較大，但停車位配比嚴(yán)重不足的區(qū)域,，可能需要政府規(guī)劃建設(shè)大量停車位,。但大規(guī)模建設(shè)往往會(huì)導(dǎo)致政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重，此時(shí)政府可廣泛吸納社會(huì)資本,，雙方合作，互惠互利,。

政府提供規(guī)劃用地,，社會(huì)資本出資投建，雙方自主協(xié)商并簽訂協(xié)議,，前期經(jīng)營(yíng)收益主要用于回收投資,，后期雙方按協(xié)議分配，超過(guò)規(guī)定年限后,，政府收回資產(chǎn),。這樣不僅可以減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，對(duì)于社會(huì)投資建設(shè)主體來(lái)說(shuō),，通過(guò)其專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)取得不錯(cuò)的收益,。

而與商業(yè)綜合體配建的智能停車場(chǎng)，商家除了獲取停車收益外,，還可以利用停車行業(yè)的相關(guān)周邊和商場(chǎng)每日巨大的停車流量,，開展停車產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的多種商業(yè)模式。例如在停車場(chǎng)內(nèi)加設(shè)汽車維修,、洗車,、汽車美容、寵物寄存,、代客泊車,、移動(dòng)加油、電動(dòng)類汽車充電/換電等店面,。此外,，還可充分開發(fā)停車場(chǎng)廣告,、二手車交易等多種商業(yè)模式，打造多業(yè)態(tài)共存的停車場(chǎng),，從而擴(kuò)大停車場(chǎng)收益產(chǎn)業(yè)鏈,。

不要擔(dān)心這樣是否符合相關(guān)規(guī)定，近年來(lái)停車產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,，使得國(guó)家相繼出臺(tái)大量鼓勵(lì)政策,。

為了增加商業(yè)綜合體的停車收益,，讓投建者盡早收回投資，還可采用錯(cuò)時(shí)停車收費(fèi),，停車高峰時(shí)和停車低峰時(shí)采用杠桿式收費(fèi)等,。在工作日時(shí)，將商場(chǎng)的停車位租用給附近停車位不足的寫字樓或政府部門使用,；在夜間,，可將停車位租用給附近小區(qū)找不到車位的居民使用，以此增加停車場(chǎng)收入,。

隨著汽車保有量的逐年攀升,，停車位已經(jīng)成為了真正的稀缺資源，停車場(chǎng)已經(jīng)變成商業(yè)綜合體的標(biāo)配,。而車位充足,、且能給消費(fèi)者帶來(lái)良好體驗(yàn)的智能停車場(chǎng)，已經(jīng)成為了衡量一家商業(yè)綜合體是否具備圈粉實(shí)力的證明,，也是新一代商業(yè)綜合體的兵家必爭(zhēng)之地,！