一

《物權(quán)法》第16條第一句規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬與內(nèi)容的根據(jù)”,。這一規(guī)定極易引起誤解，很容易讓人以為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載就是人民法院進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的實(shí)體依據(jù)。前文（No.43）已述,，不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式,，不是物權(quán)本身,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載既可能與實(shí)際權(quán)屬一致,，也可能不一致，自然不能作為確權(quán)的實(shí)體依據(jù),，確權(quán)的實(shí)體依據(jù)只能是物權(quán)變動(dòng)規(guī)則,。問題是，既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不是確權(quán)的實(shí)體依據(jù),，何以《物權(quán)法》第16條又有上述規(guī)定呢,？難道是立法者寫錯(cuò)了？

筆者認(rèn)為,，要正確理解《物權(quán)法》第16條的上述規(guī)定,，必須結(jié)合《物權(quán)法》第17條的規(guī)定,?！段餀?quán)法》第17條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。”可見，根據(jù)該條第一句,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書在性質(zhì)上就是一個(gè)證據(jù),，具有證明的效力，而該條第二句講的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系：從表述上看,，似乎不難得出,，該條第二句顯然是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書看成不動(dòng)產(chǎn)登記簿的副本。也就是說,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書實(shí)際上是登記機(jī)構(gòu)向特定權(quán)利人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載制作和頒發(fā)的法律文件,，因?yàn)?/span>“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的,，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”,。既然作為副本的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是一個(gè)證據(jù),，具有證明的效力,，那么作為正本的不動(dòng)產(chǎn)登記簿在性質(zhì)上也應(yīng)理解為是一個(gè)證據(jù)，具有證明的效力,。

在對《物權(quán)法》第17條進(jìn)行解讀的基礎(chǔ)上,，我們再來看《物權(quán)法》第16條的上述規(guī)定，就不難得出：該條第一句規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證明效力,。也就是說,，根據(jù)該條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿并非是一般的證據(jù),，而是證明效力極其強(qiáng)大的證據(jù),。強(qiáng)大到什么程度呢？強(qiáng)大到具有權(quán)利推定的效力,！這才是《物權(quán)法》第16條第一句的立法目的,。

二

為什么《物權(quán)法》要規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證明效力呢？這是因?yàn)?，盡管不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的實(shí)體規(guī)則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則,，但是，在發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下,，究竟應(yīng)由誰來舉證證明物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則呢,？這就涉及到證明責(zé)任的分配問題。

所謂證明責(zé)任,，是指訴訟當(dāng)事人通過提出證據(jù)證明自己主張的有利于自己的事實(shí),，避免因待證事實(shí)處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)而承擔(dān)不利訴訟后果。證明責(zé)任又分為客觀證明責(zé)任和主觀證明責(zé)任,，前者是指立法者基于對當(dāng)事人離證據(jù)的遠(yuǎn)近,、蓋然性大小等因素的考量而通過實(shí)體法的規(guī)范分配的證明責(zé)任，后者則是由法官根據(jù)負(fù)有客觀證明責(zé)任的當(dāng)事人所舉證據(jù)進(jìn)行評估,，進(jìn)而根據(jù)心證形成的情況分配的證明責(zé)任（關(guān)于證明責(zé)任分配問題,，筆者將另有專書進(jìn)行詳細(xì)討論）。在當(dāng)事人因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生爭議的情況下,，由誰承擔(dān)客觀證明責(zé)任具有極為重要的意義,，因?yàn)橐坏┍涣⒎ㄕ叻峙涑袚?dān)客觀證明責(zé)任，而被分配承擔(dān)客觀證明責(zé)任的當(dāng)事人又無法拿出足夠充分的證據(jù)來證明物權(quán)變動(dòng)的情況,，從而使法官對其已經(jīng)取得物權(quán)產(chǎn)生內(nèi)心確信,，該當(dāng)事人就要承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果。

《物權(quán)法》第16條第一句正是立法者對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭議案件中的客觀證明責(zé)任所作的規(guī)定,。根據(jù)這一規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定的效力，因此不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人將被推定為權(quán)利人，如果有人對該推定不服,，他就應(yīng)該拿出足夠的證據(jù)來推翻,，否則，人民法院將根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載進(jìn)行確權(quán),?？梢姡⒎ㄕ哒峭ㄟ^推定推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為真實(shí)的權(quán)利人來實(shí)現(xiàn)客觀證明責(zé)任的分配,。也就是說,，只要當(dāng)事人被作為權(quán)利人被登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，該當(dāng)事人就沒有舉證證明物權(quán)變動(dòng)的責(zé)任,，相反,，沒有被作為權(quán)利人登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的當(dāng)事人，如果認(rèn)為訴爭標(biāo)的物歸其所有,，則負(fù)有證明物權(quán)變動(dòng)的責(zé)任,。

三

從實(shí)踐的角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭議案件的審理具有極其重要的意義,，因?yàn)樵谝恍┌讣?，無論是原告還是被告，可能都無法拿出足夠充分的證據(jù)來證明物權(quán)的變動(dòng),，此時(shí)如何確定物權(quán)歸屬,，就會(huì)成為難題。例如在筆者曾承辦過的一起再審申請審查案件中,，一審原告是一位歸國華僑,，一審被告是原告的堂兄,，原告訴稱被告現(xiàn)在居住使用的房屋是原告的祖產(chǎn),，而被告則主張?jiān)摲课菔潜桓娴淖娈a(chǎn)。原告向法院提交了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書作為證據(jù),，但拿不出購房合同,、付款憑證等能夠證明物權(quán)變動(dòng)的證據(jù)；被告也拿出了一些左鄰右舍的證人證言來證明自己對房屋享有所有權(quán),，但同樣拿不出購房合同,、付款憑證等直接證據(jù)來證明物權(quán)的變動(dòng)。面對此種情形,，一審法院作出判決如下：駁回原告的訴訟請求,，駁回被告的訴訟請求，本案訴爭房屋交房屋所在地房屋管理部門代管,。二審法院亦維持了這一判決,。當(dāng)事人不服，申請?jiān)賹彽阶罡呷嗣穹ㄔ骸?/span>

我們經(jīng)過審查,，認(rèn)為這個(gè)案件不僅存在程序上的瑕疵,，實(shí)體上也有問題：從程序的角度看,，本案一審只有原告起訴，被告并未提起反訴,，自然不存在被告的訴訟請求,，而判決書卻同時(shí)駁回了被告的訴訟請求；從實(shí)體上看,，一,、二審法院顯然都沒有注意到不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力。在本案中,，既然原告拿出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,，則根據(jù)《物權(quán)法》第17條第二句之規(guī)定，除非被告拿出證據(jù)推翻,，案涉不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)推定登記在原告的名下,。既然原告被登記為權(quán)利人，則根據(jù)《物權(quán)法》第16條之規(guī)定,，應(yīng)推定原告就是真實(shí)的權(quán)利人,，除非被告拿出了足夠充分的證據(jù)證明被告才是真實(shí)的權(quán)利人。既然法院認(rèn)為被告所舉證據(jù)不足以證明物權(quán)的變動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不符,，就應(yīng)作出對被告不利的判決,，而不能反過來要求原告就物權(quán)的變動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載相一致承擔(dān)證明責(zé)任。

由此可見,，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力所產(chǎn)生的實(shí)際效果,，就是證明責(zé)任的分配。需要說明的是,，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力雖然具有證明責(zé)任分配的功能,，但這并不意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是確權(quán)的實(shí)體依據(jù)，而僅僅是強(qiáng)調(diào)在發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下,，應(yīng)由誰承擔(dān)證明物權(quán)變動(dòng)的責(zé)任,。因此，只要負(fù)有證明責(zé)任的當(dāng)事人能夠拿出充分證據(jù)證明物權(quán)的變動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致,，人民法院就不能簡單根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載進(jìn)行確權(quán),，而應(yīng)根據(jù)物權(quán)變動(dòng)所指向的真實(shí)權(quán)利人來確權(quán)。就此而言,，《物權(quán)法》第16條在表述上顯然存在一些問題,，正確的表述應(yīng)該是：“除有相反證據(jù)推翻的外，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,。值得注意的是,，這里的“相反證據(jù)”，自然是用來證明物權(quán)變動(dòng)的證據(jù)，而非證明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)存在程序瑕疵的證據(jù)（關(guān)于這一點(diǎn),，后文將詳細(xì)予以討論）,。

四

盡管不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力在實(shí)踐中非常重要，但不動(dòng)產(chǎn)登記在性質(zhì)上僅僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式,，何以能夠被賦予如此強(qiáng)大的效力呢,？或者說，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以權(quán)利推定的效力,，其正當(dāng)性究竟何在,？

筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》之所以能夠賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以權(quán)利推定的效力,，與我國民法所采取的物權(quán)變動(dòng)模式有關(guān),。如前所述，我國民法對于依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng),，原則上采取的是形式主義物權(quán)變動(dòng)模式,，僅在例外情形下采意思主義物權(quán)變動(dòng)模式。在形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必然都要通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿體現(xiàn)出來,。盡管形式主義物權(quán)變動(dòng)模式并不能保證體現(xiàn)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的物權(quán)變動(dòng)都是有效的物權(quán)變動(dòng)（區(qū)分原則和要因原則），但正常情況下,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與實(shí)際權(quán)屬狀態(tài)還是一致的,，二者不一致的情況雖然存在，畢竟很少,。即使在意思主義物權(quán)變動(dòng)模式下,，當(dāng)事人為了使物權(quán)具有對抗所有第三人的效力，也往往會(huì)辦理登記,。此外,，在非依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，盡管物權(quán)的變動(dòng)并不以登記為要件,，但當(dāng)事人也會(huì)為宣示物權(quán)或者處分物權(quán)而盡快辦理登記,。總之,，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記在性質(zhì)上只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載既可能與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)一致,，也可能與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致,，但二者一致的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二者不一致的可能性。從經(jīng)驗(yàn)上看,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確率應(yīng)該在90%以上,。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿如此高的準(zhǔn)確率意味著什么呢？從民事訴訟證據(jù)規(guī)則的角度看，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》對于民事訴訟的證明標(biāo)準(zhǔn)采取的是“高度可能性”的標(biāo)準(zhǔn),。盡管理論界對于所謂“高度可能性”究竟如何認(rèn)定仍有爭議,，但大部分學(xué)者認(rèn)為，所謂“高度可能性”,，是指可能性在75%或者80%以上,。既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確率在90%以上，顯然高于民事訴訟所要求的證明標(biāo)準(zhǔn),，此時(shí)立法者依據(jù)蓋然性的大小將記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人推定為真實(shí)的權(quán)利人,，也就順理成章了。

五

既然法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以權(quán)利推定效力是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的高準(zhǔn)確率為基礎(chǔ)的,，那么,，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的高準(zhǔn)確率也就成為私法的一項(xiàng)重要任務(wù)，因?yàn)閯?dòng)搖了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確性,，就會(huì)使法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以權(quán)利推定效力欠缺正當(dāng)性基礎(chǔ),。在筆者看來，這也是為什么德國民法在確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力（不動(dòng)產(chǎn)的善意取得）以保護(hù)善意受讓人的交易安全后,，何以仍要承認(rèn)物權(quán)行為無因性的根本原因,。

如前所述，根據(jù)物權(quán)行為無因性（即前述無因原則）,，即使引起物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因行為（即債權(quán)行為,，如買賣合同）被認(rèn)定無效或者被撤銷，也不影響物權(quán)變動(dòng)的效力,。長期以來,，德國民法的這一理論被認(rèn)為是為了保護(hù)受讓人的交易安全，因?yàn)樗袛嗔嗽蛐袨閷ξ餀?quán)變動(dòng)的影響,，從而使得登記權(quán)利人對標(biāo)的物的處分在原因行為被撤銷或者被認(rèn)定無效時(shí)不構(gòu)成無權(quán)處分,。但是，在法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力進(jìn)而承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情況下,，即使在出賣人構(gòu)成無權(quán)處分,，受讓人尤其是善意受讓人的交易安全也可獲得有效保護(hù)，是否仍有承認(rèn)物權(quán)行為無因性的必要呢,？對此,，我國不少學(xué)者表示質(zhì)疑，認(rèn)為在法律已經(jīng)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力并承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情況下,，已無承認(rèn)物權(quán)行為無因性的必要,。筆者認(rèn)為，從表面上看,，在法律已經(jīng)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力并承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的背景下,，似乎沒有承認(rèn)物權(quán)行為無因性的必要,，但應(yīng)該看到，法律之所以能夠賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力,，是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的高度準(zhǔn)確率為正當(dāng)性基礎(chǔ)的,。試想一下，如果沒有不動(dòng)產(chǎn)登記簿的高度準(zhǔn)確率,，法律何以能夠賦予不動(dòng)產(chǎn)登記如此高的效力呢,？同理，既然法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以權(quán)利推定的效力,，也是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的高準(zhǔn)確率為基礎(chǔ),，那么，承認(rèn)物權(quán)行為無因性的真正價(jià)值,，就在于確保不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不因原因行為無效或者被撤銷而喪失準(zhǔn)確率,。

當(dāng)然，盡管不承認(rèn)物權(quán)行為無因性可能會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確率,，但只要將其控制在一定的范圍內(nèi),，也并非不可接受?？紤]到原因行為無效或者被撤銷在實(shí)踐中畢竟是少數(shù),，我國民法不承認(rèn)物權(quán)行為無因性，而是要求物權(quán)的變動(dòng)都要有合法有效的原因（即要因原則）,，也就可以理解了,。筆者在此想要表達(dá)的是，不能因?yàn)槲覈穹▽τ谖餀?quán)的變動(dòng)采要因原則,，就認(rèn)為物權(quán)行為無因性沒有意義和價(jià)值,，更何況我國民法采要因原則，是以犧牲不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確率為代價(jià)的,，這種犧牲是否必要,，仍值得認(rèn)真檢討。更應(yīng)該看到,，由于我國民法通說對于物權(quán)的變動(dòng)采要因原則,，因此，如何盡可能維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的高準(zhǔn)確率,，將是我國民法的一項(xiàng)更加艱巨的任務(wù),。也正因?yàn)槿绱耍P者認(rèn)為,，我們在對借名購房的物權(quán)歸屬,、合作建房的物權(quán)歸屬等問題進(jìn)行處理時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮到處理結(jié)果是否可能對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確率構(gòu)成威脅,。關(guān)于這個(gè)問題,，筆者將在后文詳細(xì)予以討論，此處不贅,。