這幾年,，大家習(xí)慣了樓市賺快錢的方式,，總是希望下一波行情快點(diǎn)來，一夜暴富,。其實(shí)對(duì)于樓市，你越懂它,，就越敬畏它。

我房產(chǎn)投資時(shí)間不長,，既吃過大肉,，也挨過暴打,，真是深有體會(huì)。

我不是什么專家,，也不是江湖中傳說的炒房流派。不過對(duì)于樓市這些年的漲漲跌跌,，以自己人肉幾乎走遍大半個(gè)中國,，考察也好,，投資也罷，看得比較清罷了,。

我已經(jīng)不太記得我走過多少條大街小巷，看過多少套新房樣板房,、二手樓、爛尾樓,，甚至一些你們壓根不知道里面竟然能住人的房子我也看了。

我已經(jīng)被中介列為黑名單,，因?yàn)槲铱偸球}擾他們,。對(duì),，是我騷擾他們。因?yàn)槲医?jīng)常為了復(fù)盤自己6個(gè)月前的判斷對(duì)錯(cuò),，同時(shí)為了監(jiān)測(cè)具體樓盤的價(jià)格走勢(shì)，我每隔一段時(shí)間就會(huì)打電話給中介問問價(jià)格,，現(xiàn)在好不好賣，行情怎樣,。

相信大部分中介已經(jīng)將我備注為：“此人只問不買，不要理他”,。

世間哪有什么高手，只不過別人在喝咖啡的時(shí)候,，你在看房罷了。投資敏感,，是靠大量的刻意訓(xùn)練習(xí)得的,，沒有人可以一夜成為高手,。

這也是為什么但凡你說出某個(gè)城市的代表樓盤，我?guī)缀醵加蟹N“曾經(jīng)看過”的感覺,。

我相信樓市中最實(shí)用的邏輯,，一定是簡單而有效的,，有時(shí)候來悔不當(dāng)初，虧損被套的反省,，有時(shí)候來自大獲全勝，狂賺一筆的復(fù)盤,，無論成敗,，這些經(jīng)驗(yàn)都是價(jià)值百萬的,。

某種程度，我從前稱之為規(guī)矩,，現(xiàn)在我想用橋水達(dá)利歐的話說，叫“原則”,。這些保你立于不敗之地的原則，在投資之中必須遵循,。

話不多說，下面從我經(jīng)歷的故事來說說房產(chǎn)投資必勝的22條法則吧,！

以下為正文：

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)來襲,，整個(gè)市場(chǎng)彌漫著可怕的恐慌,，房價(jià)最低的時(shí)候跟最高峰比起來,，平均跌幅40-50%,，媒體上到處充斥著斷供跳樓的新聞。

那時(shí)候真應(yīng)了那句話“越下跌越?jīng)]人買”,，所有的購買力在一夜之間消失得無影無蹤?？只?，死一般的恐慌！

當(dāng)時(shí)整個(gè)深圳都出現(xiàn)了前所未有的恐慌情緒，企業(yè)主不是賣房還債,，就是倒閉跑路,，人們的買房意愿降到了冰點(diǎn),。

那年深圳前海的樓盤開盤價(jià)7K多，誰又能想到它1年多后的2009年,，它開盤價(jià)達(dá)到3萬多，暴漲5倍呢,！

2009年初,，國家發(fā)布了一系列恢復(fù)市場(chǎng)信心和鼓勵(lì)房地產(chǎn)的政策。此時(shí)房市成交日益活躍,，但價(jià)格持平。事后看來,，那時(shí)才是買入房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。先知先覺者在此后的半年時(shí)間內(nèi),，吃夠了割肉盤,，撐得資產(chǎn)暴漲,。

我在這一輪下跌小有斬獲，獲得了原始資本,，但是那時(shí)的我并不真懂樓市，甚至有一段時(shí)間還嘲笑那些房產(chǎn)投資客：看你們?cè)趺词請(qǐng)?！等著跳樓吧?/span>

那時(shí)空軍著名的口頭蟬是：房價(jià)不可能總漲，沒有只漲不跌的市場(chǎng),，有他們哭的一天,！

后來的事情大家都知道了，2009年國家暴力救市之后,，房價(jià)急速上漲。我當(dāng)時(shí)買的兩套房都大幅上漲,，從那一刻起,，我從看跌派轉(zhuǎn)變成看漲派,，開始了倒騰房產(chǎn)的奇幻之旅。

因?yàn)樵?jīng)辦過公司,，也得于朋友的指點(diǎn)，從入行的第一天起,，我就帶著金融的思維投資,，始終把風(fēng)險(xiǎn)控制放在第一位：

1,、手中始終有一筆流動(dòng)資金用于應(yīng)對(duì)樓市下跌的壓力。2008,、2012、2014年的暴跌之中,，多少房產(chǎn)投資者斷供離場(chǎng)，而我始終沒有受到影響,。有資金熬過下跌行情，才有可能迎來報(bào)復(fù)性反彈,。

2,、買入任何一套房的底線都是有足夠的短線套利空間,，任何時(shí)候都能保本拋出。買入任何一套房的前提都是不以房產(chǎn)上漲為假設(shè),，現(xiàn)價(jià)就能撿錢。從此可以看出，從一開始,，筍盤就是我一直的追求。任何資產(chǎn),，如果買入價(jià)比市價(jià)便宜，那么無論市場(chǎng)漲跌,，你都是比別人處于優(yōu)勢(shì),、主動(dòng)地位的。

接下來分享我這么多年,，真刀真槍實(shí)踐總結(jié)出來的房產(chǎn)投資22條必勝法則：

1,、在起步階段,，房產(chǎn)浮盈迅速裂變或賣出從而放大杠桿，撐大資產(chǎn),，等待下一輪大漲，至為關(guān)鍵,。

2,、所有歷史性大行情都是跌出來的,，投資者不喜歡一潭死水的市場(chǎng)，只有漲跌,，才有機(jī)會(huì)。

3,、任何生意，最大的優(yōu)勢(shì)都是時(shí)機(jī),。無論是互聯(lián)網(wǎng)獨(dú)角獸,，還是我們投資房產(chǎn),，一切的努力，都比不上“別人干得比你早”。所以我常常說：炒房無秘訣,，全靠買得早。

4,、市場(chǎng)是充滿情緒的，不懂人性的投資者,，很難在這個(gè)市場(chǎng)活得久,。今天賺錢,，明天虧錢，后天離場(chǎng),。

5,、大道之行，始作于細(xì),，房產(chǎn)投資是一門苦力活,，如果不用心經(jīng)營,，很容易出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)小小的失誤就會(huì)損失上百萬,。

6、房產(chǎn)投資無非四大絕招：低首付,、空當(dāng)接龍、破限購,、挖筍盤,，無他,。

7、房產(chǎn)投資三個(gè)讓你立于不敗之地的原則：

a.關(guān)注你的現(xiàn)金流

b.只買有真實(shí)需求的房產(chǎn),，哪怕是投資

c.盡量在自己熟悉的城市作戰(zhàn)

8,、房產(chǎn)投資的盡頭是金融，玩到最后拼的就是融資能力,，所以你對(duì)資金的運(yùn)用與管理必須非常嫻熟,。

9、炒房最高境界：會(huì)買的房基本不需要看,，要看的房基本不會(huì)買,。

如果你對(duì)某板塊的熟悉程度只要中介一打電話過來報(bào)價(jià),，你立即就可以決定是否買入，那么你買大筍盤的機(jī)率比一般人高一倍,。

10,、縣城無剛需,。小城市堅(jiān)決不要去,。

11,、理財(cái)沒必要。P2P,、基金,、股市什么的，一個(gè)都不要碰,。“哥搞一套房起步就賺五十萬,，那三瓜兩棗不夠塞牙縫,。哥是來賺大錢的，不屑于撿這點(diǎn)小肉末”,。

12,、房產(chǎn)市場(chǎng)是趨勢(shì)性非常強(qiáng)的市場(chǎng)，輕易不會(huì)漲,，也輕易不會(huì)跌。

漲起來的時(shí)候,，時(shí)間會(huì)持續(xù)12-18個(gè)月；跌的時(shí)候,，持續(xù)36個(gè)月左右,。

也就是說：

一旦開漲，要果斷買,。只要趨勢(shì)未發(fā)生改變，哪怕比之前貴了點(diǎn),，你要大膽跟。

我曾經(jīng)以1.5萬的價(jià)格買入一個(gè)樓盤，然后告訴我的一位親友趕緊買,，可能大漲,。那時(shí)價(jià)格已經(jīng)漲到了1.8萬,，他說價(jià)格這么貴了，最后索性不買,。我苦勸不了,，結(jié)果這個(gè)樓盤后來漲到了3.4萬,。他沒有入市，連后面的上漲行情也沒有抓到,。

當(dāng)行情來的時(shí)候，吃不了整條魚,，也要果斷入市,，吃魚身,、魚尾總比沒得吃好。

另外,，投機(jī)性的房產(chǎn)，一旦實(shí)質(zhì)性下跌,，無論虧賺，都得果斷賣掉,。例如燕郊,、固安這種沒有良好基本面的城市,，當(dāng)初你就是想去投機(jī)撈一把的，發(fā)現(xiàn)形勢(shì)不對(duì)路,，趕緊跑才是上策。如果你不跑,，那你會(huì)完整經(jīng)歷燕郊3.5萬跌到1.8萬的套牢行情,。

13、一座城市之中,，當(dāng)人們總是討論某個(gè)板塊要不要買,，是不是很偏的時(shí)候,，這個(gè)板塊3-5年就會(huì)大漲。

因?yàn)檎麄€(gè)城市的注意力已經(jīng)高度集中在該板塊,，從而會(huì)有一部分購買力認(rèn)可該板塊的價(jià)值，開始一點(diǎn)點(diǎn)吸納房產(chǎn),，直到最后引爆,。

這種情況就像廣州的番禺,、南京的江北、深圳的龍華,、杭州的蕭山，這些板塊早年都是大家很猶豫的板塊,，現(xiàn)在都成了網(wǎng)紅板塊,。

14,、中國城市的發(fā)展?jié)摿慕^對(duì)值上來講分為以下幾個(gè)層級(jí)：

1,、上北深廣。各有各的強(qiáng),。

2,、寧蘇杭,。自然稟賦資源最優(yōu)越的地方，天選之地,。

3、武漢,、成都,、鄭州,、重慶等，屬于強(qiáng)省會(huì)城市的小時(shí)代來臨了,。

4、環(huán)北上深衛(wèi)星城,。大樹底下好乘涼，珠海,、東莞,、通州,、燕郊等城市潛力巨大。

15,、投資的首要原則是保證本金不虧損的前提下，長期堅(jiān)持做確定性盈利的事情,，實(shí)現(xiàn)復(fù)利增長,。

16,、認(rèn)識(shí)趨勢(shì)，見勢(shì)而謀,，乘勢(shì)而上；而不是埋伏待勢(shì),，盲目樂觀，一昧蠻干,。在看到收益之前,，能先考慮到風(fēng)險(xiǎn),，能承擔(dān)可能有的損失，才是投資必修之路,。

17,、勤于跑盤，無師自通,。我已經(jīng)不太記得去過多少個(gè)城市，走過多少條大街小巷,，看過多少套新房、二手樓,、爛尾樓,。這世界上哪有什么天才,，別人在喝咖啡，你在看房,，這個(gè)就是差距。

18,、學(xué)區(qū),，是房子最具刺激性的字眼,，享受教育資源溢價(jià)是沒問題的市場(chǎng)行為，但如果想長期占坑,，政策給你的，也能拿回去,。這幾年學(xué)區(qū)維權(quán)時(shí)有發(fā)生。

學(xué)區(qū)中有一種叫生源好,，但是名聲還沒打響的學(xué)區(qū),。這樣學(xué)區(qū)周圍大多是一些賣相不錯(cuò)的新小區(qū),，時(shí)間一長，回報(bào)驚艷,。

19,、曾經(jīng)有一位投資老鳥說：對(duì)于一線城市下跌,，大家能不能淡定點(diǎn)，天天怕跌怕漲的,，炒個(gè)雞巴房，拿個(gè)10年8年看看,，最終還是漲,！

20,、剛需無周期，要用的東西不是資產(chǎn),，沒資格參與周期中來，能夠買在相對(duì)低點(diǎn)就不錯(cuò)了,。

剛需可以無視周期,，但務(wù)必敬畏現(xiàn)金流,。

21、“地段,，地段，地段”,，經(jīng)典雖然沒錯(cuò),，但是實(shí)際上不同城市,，對(duì)地段定義已經(jīng)完全不同了。

一線二線城市發(fā)展已經(jīng)足夠扁平化,，當(dāng)大家都不知道市中心算哪的時(shí)候，配套齊全的地方都算好地段,。

22,、物業(yè)往往是交房后，最能直接影響房價(jià)的不穩(wěn)定因素,。

如果投資的話,，盡量避免超級(jí)大盤,，沒有能力的物業(yè)，往往是群租房泛濫的前提,。

最后送給大家：賺錢也是為了生活，切勿因?yàn)橘I房而影響家庭,，一定要控制好現(xiàn)金流,，祝大家投資回報(bào)倍增,，房本多多。