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很多小區(qū)的物業(yè)公司和業(yè)主,，就像是上輩子有仇一樣，你看我不順眼,，我看你不安逸,，這里服務(wù)沒到位，那里業(yè)主又拖欠物業(yè)費(fèi),，扯不完的皮,，絆不完的經(jīng)。 這不,，又有一位小伙伴提了關(guān)于物業(yè)的問題：小區(qū)物業(yè)要求一次性預(yù)交一年的物管費(fèi),，到底合不合理,？我可不可以拒交？ 乍一看,，這是一個非常義憤填膺的問題,，物業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，事情都沒做就要先收錢,，一收還收整整一年,，咋個都要一兩千，業(yè)主心里當(dāng)然不舒服,。 然而,，這個錢不是業(yè)主不想交就可以不交的，具體咋個辦,，還要看你們物業(yè)合同的約定,！如果物業(yè)合同里面寫明，物業(yè)公司可以提前預(yù)收一年物管費(fèi),，你簽了字就表示同意,，那就要乖乖交錢；如果合同里面寫的是預(yù)收半年,，物管非要收一年,，那你就可以拒絕。 其實(shí)業(yè)主最害怕的就是物業(yè)收了錢不辦事,，好像把錢提前交出去,，業(yè)主就沒有話語權(quán)了，對于這一點(diǎn),，小區(qū)可以成立業(yè)委會,，有啥問題，找業(yè)委會去跟物業(yè)協(xié)商溝通,，慢慢解決,。 既然話都說都這兒，我們干脆把一些跟物業(yè)相關(guān)的常見問題整理一下,，大家一次性看個清楚明白,。 1、物業(yè)的服務(wù)范圍到底是哪些,？ 總有人抱怨物業(yè)啥都不管,，那物業(yè)到底該管些啥子？一般而言,，物業(yè)服務(wù)具體包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、治安管理,、停車管理服務(wù),、公共秩序維護(hù),、消防工作、裝飾裝修管理服務(wù),、其他生活服務(wù)等內(nèi)容，具體還是以物業(yè)合同為準(zhǔn),。 2,、遇到漏水等房屋質(zhì)量問題，該不該找物業(yè),？ 房屋質(zhì)量問題經(jīng)常被踢皮球,，物業(yè)喊你找開發(fā)商，開發(fā)商喊你找物業(yè),，到底物業(yè)有沒有房屋修繕的責(zé)任,？ 有個東西叫《住房質(zhì)量保證書》，交房時開發(fā)商會給你,，不同的項目都有保質(zhì)期,。 如果你的房屋質(zhì)量問題在保質(zhì)期內(nèi)，就是開發(fā)商的責(zé)任,，找開發(fā)商,； 如果已經(jīng)過期，公共部分可以申請使用維修基金,，自己家里私有的部分就只有自掏腰包,。【點(diǎn)擊此處查看漏水詳情】 3,、業(yè)主家中被盜,，物業(yè)是否有賠償責(zé)任？ 這又是一個要看合同約定的問題,，如果你們合同里約定物業(yè)要提供相應(yīng)的服務(wù)保障業(yè)主的人身,、財產(chǎn)安全，而物業(yè)又沒有履約,，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財產(chǎn)受到損害，比如約定有人值班卻沒有,，約定要查驗?zāi)吧松矸葑C卻沒查,，那你就可以主張賠償。 但是在實(shí)際情況里,，物業(yè)的責(zé)任很難界定和舉證,，通常遇上這類糾紛，業(yè)主告了物業(yè),，最終也大多是判物業(yè)承擔(dān)一定比例的責(zé)任,，很少有負(fù)全責(zé)的,。豌豆尖兒還是建議，大家在買房之初就選擇安防度高的小區(qū),，平時關(guān)好門窗,，有需要可以安裝防護(hù)欄，加強(qiáng)防盜意識,。 4,、沒有收房入住，需不需要交物管費(fèi),？ 這也是一個老生常談的問題,，作為業(yè)主的一方，總是覺得自己沒有享受到物管服務(wù),，就不需要交物管費(fèi),，然而根據(jù)規(guī)定，只要開發(fā)商在約定的時間內(nèi)通知業(yè)主收房,，由于業(yè)主單方面的原因未能及時收房,，依然需要繳納相應(yīng)的物管費(fèi)，除非雙方另有書面約定,。 5,、不交物管費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)斷水?dāng)嚯妴幔?/span> 某些物業(yè)公司會用斷水?dāng)嚯娺@招來對付拖欠物管費(fèi)的業(yè)主,，這是不合法的,！ 業(yè)主跟物業(yè)、業(yè)主和供水供電公司是兩個不同的法律關(guān)系,，物業(yè)公司沒有權(quán)力對業(yè)主采取停水,、停電的措施，也沒有權(quán)利進(jìn)行其他處罰,。如果業(yè)主因此受到了損害,，可以起訴物業(yè)公司，追究其侵權(quán)損害賠償責(zé)任,。 6,、家里住一樓，還需要交電梯費(fèi)嗎,？ 一棟住宅,，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分,。共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間,、部位、設(shè)施和設(shè)備,。電梯系統(tǒng)屬于共有設(shè)備,，產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有,，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人,。費(fèi)用也由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/span> 所以隨便你住幾樓都要交電梯費(fèi),。 7、業(yè)主沒在家,，物業(yè)有義務(wù)代收快遞嗎,？包裹掉了負(fù)不負(fù)責(zé)？
一般情況下,，如果物業(yè)合同里沒有相關(guān)約定，業(yè)主也沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費(fèi)用,，物管人員并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹,；若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那物管人員就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù),，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞,，代簽人就需要承擔(dān)責(zé)任。不過對于業(yè)主來說,，因為未實(shí)際簽收,，除非快遞公司能明確證明業(yè)主要求物業(yè)代收，否則業(yè)主有權(quán)要求快遞公司承擔(dān)法律責(zé)任,，畢竟快遞公司有義務(wù)將物品交付收貨人驗收并確認(rèn),。 這也是個很難界定容易有糾紛的問題，大家最好還是自己收包裹或者讓快遞員放在快遞箱里,。 說半天,，最重要的一點(diǎn)，還是物業(yè)合同,！很多東西都是以合同約定為準(zhǔn),，所以不管是買房的購房合同，還是物業(yè)合同,，還是各種補(bǔ)充協(xié)議,，只要需要你白紙黑字簽名的，都要認(rèn)真看,，仔細(xì)讀,，不要一時偷懶換來后悔莫及。 附：24K干貨,，法院看法 都離不開物業(yè)的貼心服務(wù),。
業(yè)主生活需要安全的環(huán)境， 好的物業(yè)公司成了業(yè)主生活的“好管家”！
業(yè)主也是恨呀,！
咋辦？能否不交物業(yè)費(fèi),？ 業(yè)主咋維權(quán)？
到底是先服務(wù)還是先收費(fèi),？
那么首先,， ▍物業(yè)管理費(fèi)包括哪些項目呢？ 現(xiàn)在的生活小區(qū)一般都是由物業(yè)管理公司管理,，然后收取一定的管理費(fèi)用的,，有些住戶只是知道每月收取的物業(yè)管理費(fèi)是多少，但是卻并不了解這個物業(yè)管理費(fèi)包括哪些項目,，具體物業(yè)管理費(fèi)包括哪些項目呢,？
隨后讓本君來告訴小伙伴一批物業(yè)糾紛經(jīng)典案例， 對以上“盲區(qū)”一掃而凈,。  該承辦法官說： 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定,，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,，人民法院應(yīng)予支持。 針對現(xiàn)實(shí)中業(yè)主最為普遍的服務(wù)不達(dá)標(biāo)的抗辯意見，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由進(jìn)行抗辯并要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，人民法院應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主說明不達(dá)標(biāo)的具體情形,；物業(yè)服務(wù)人能夠證明其已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的秩序有序,、清潔,，安全保衛(wèi)工作基本到位，業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的抗辯理由不予采納,。 現(xiàn)在,，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量、小區(qū)偷盜行為等遷怒物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并拒交物業(yè)費(fèi),。依據(jù)權(quán)責(zé)利相對等原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要做到了其職責(zé)范圍內(nèi)的事情（比如小區(qū)攝像頭良好,，巡邏人員定點(diǎn)巡視）,，其就算履行了善良管理人的注意義務(wù)，不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)所有事情負(fù)責(zé),，對于超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)職權(quán)范圍內(nèi)的事情,，業(yè)主可以請物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助，找相關(guān)部門及人員予以解決,。 在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域的“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋,，因此類房屋的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位繳納,，故在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“空置房”應(yīng)當(dāng)是指已經(jīng)銷售并交付給業(yè)主但未入住的房屋。 這里的“入住”包括進(jìn)駐裝修,，因為房屋交付給業(yè)主后,，業(yè)主對房屋已經(jīng)享有基本的處分、使用權(quán)利,，進(jìn)駐裝修后就會產(chǎn)生生活和裝修垃圾,，業(yè)主即開始實(shí)際享受關(guān)涉自身利益的物業(yè)服務(wù)，此時不能再視為是空置房,。 和物業(yè)打官司,，為啥業(yè)主敗訴多呢,？ 近年來，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛呈大幅度上升趨勢,，這類糾紛不僅涉及到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的利益,，而且事關(guān)城市管理的民生問題。 而業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由有：一,、雙方無物業(yè)合同,；二、自己沒有實(shí)際入?。蝗?、對物業(yè)服務(wù)水平不滿意,，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)。第三點(diǎn)是引起糾紛的關(guān)鍵之處,，而在業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi),，被物業(yè)公司起訴的案件中，最后業(yè)主幾乎無一例外的被法院判決敗訴,。 對此,，有一些業(yè)主很不滿意,，為啥和物業(yè)服務(wù)企業(yè)打官司，業(yè)主多敗訴呢,？如果物業(yè)服務(wù)不到,，業(yè)主的權(quán)益如何維護(hù)呢？ 業(yè)主交納服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)是業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂閱的《物業(yè)服務(wù)合同》,。國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》第七條中明確規(guī)定“按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”是業(yè)主的一項基本義務(wù),。只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用： 1.物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外,，自行提供服務(wù),，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用,。 2.實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目,，業(yè)主對超過指導(dǎo)從的部分可以拒交。 3.物業(yè)管理企業(yè)不發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù),，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。 4.物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對擅自提高的部分業(yè)主可以不交納,。 5.物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的,，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用,。 所以根據(jù)我國的《物業(yè)管理條例》規(guī)定,，只要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù)的前提下，業(yè)主都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),，這是合同的義務(wù),。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的不好,，不能構(gòu)成拒交物業(yè)費(fèi)的理由,。 而物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于拖欠或者拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，斷水,、斷電,，限制門禁、不讓上電梯,，造成業(yè)主損失,，業(yè)主可以請求賠償，但業(yè)主還需證明斷水?dāng)嚯娊o造成的經(jīng)濟(jì)損失是多少,？如果沒有證明,，那么法院是不會支持你的主張的。
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實(shí)習(xí)生：云在青山月在天 編輯：黃海漁夫
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