2017年11月7日，黃小鴨與王美麗簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣意向書(shū)》,，約定黃小鴨向王美麗購(gòu)買(mǎi)一套房屋,，價(jià)格為350萬(wàn)元。意向書(shū)中還約定,，黃小鴨應(yīng)于意向書(shū)簽訂當(dāng)日支付定金10萬(wàn)元,，剩余購(gòu)房款的支付方式為分期付款，并由王美麗協(xié)助黃小鴨辦理房屋過(guò)戶手續(xù),。

意向書(shū)簽訂后,，黃小鴨依約向王美麗支付了總共350萬(wàn)元的購(gòu)房款，但王美麗卻因房?jī)r(jià)上漲表示拒絕為黃小鴨辦理房屋過(guò)戶手續(xù),，導(dǎo)致雙方交易未能繼續(xù)進(jìn)行,。2018年1月，黃小鴨將王美麗訴至法院,，認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣意向書(shū)》已經(jīng)具備了房屋買(mǎi)賣合同的主要條款且已經(jīng)履行了付款義務(wù),，雙方房屋買(mǎi)賣合同已經(jīng)成立，王美麗有義務(wù)協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù),。王美麗則主張《房屋買(mǎi)賣意向書(shū)》只是雙方約定的購(gòu)買(mǎi)房屋意向,，非正式的房屋購(gòu)買(mǎi)合同，無(wú)法律約束力,。

買(mǎi)方和賣方之間是否成立了房屋買(mǎi)賣合同關(guān)系,？

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一般來(lái)說(shuō)當(dāng)事人之間訂立的《意向書(shū)》或《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)一般為預(yù)約合同。預(yù)約合同是指當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同而達(dá)成的允諾或協(xié)議；本約合同是指當(dāng)事人依據(jù)預(yù)約合同所最終訂立的合同,。預(yù)約合同與本約合同不同,，具體到房屋買(mǎi)賣領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人只能依據(jù)購(gòu)房意向書(shū),、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同請(qǐng)求與對(duì)方簽訂本約合同,，即房屋買(mǎi)賣合同，而不能直接依據(jù)預(yù)約合同來(lái)請(qǐng)求對(duì)方履行買(mǎi)賣房屋的義務(wù),。但預(yù)約和本約不能僅從名稱上來(lái)判斷,，如果當(dāng)事人在購(gòu)房意向書(shū)中已經(jīng)就標(biāo)的、價(jià)款,、數(shù)量,、支付方式等合同主要內(nèi)容達(dá)成一致的，就可認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣合同,。

在上述案例中,，黃小鴨與王美麗簽訂的《房屋買(mǎi)賣意向書(shū)》里，已經(jīng)具備了擬購(gòu)房屋的基本狀況,、價(jià)款數(shù)額,、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣合同,；且黃小鴨已向王美麗支付了全部購(gòu)房款,，履行了主要義務(wù)。因此雙方的房屋買(mǎi)賣關(guān)系已經(jīng)成立,，均需按合同約定履行各自的義務(wù),。

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四.律師建議 

對(duì)買(mǎi)賣雙方來(lái)說(shuō)，簽訂《購(gòu)房意向書(shū)》,、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》等協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎,，不能理所應(yīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為上述意向書(shū)就不具有買(mǎi)賣合同的效力。如果《購(gòu)房意向書(shū)》,、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》等協(xié)議內(nèi)容中明確了房屋買(mǎi)賣的主要條款,，即交易價(jià)格、房屋位置,、付款時(shí)間,、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間等,，則可視為簽訂了《房屋買(mǎi)賣合同》,，買(mǎi)受人有權(quán)選擇要求出賣人繼續(xù)履行該合同，或者解除合同,，要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，《意向書(shū)》,、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上約定的內(nèi)容應(yīng)盡量明確具體,，針對(duì)房屋交易買(mǎi)賣達(dá)成的條件應(yīng)在各自簽訂的協(xié)議中完全一致，才更有利于保護(hù)自身權(quán)益,，避免“房財(cái)兩空”的情況發(fā)生,。

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《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》

第一條 當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名,、標(biāo)的和數(shù)量的,，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū),、意向書(shū),、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣合同,，一方不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù),，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持,。

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容,，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同。