原標(biāo)題：國(guó)有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的15大法律風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)有土地使用權(quán)合同的效力僅依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定來判斷，與其后土地使用權(quán)證沒有關(guān)系,。國(guó)有土地使用權(quán)合同簽訂后,，合同目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)與非違約方能否解除合同有關(guān)，但與合同效力無關(guān),。齊精智律師提示根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”,。

本文不惴淺陋,，分析如下：

一、土地轉(zhuǎn)讓合同約定轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納稅款由受讓方負(fù)擔(dān)合法有效,。

二,、轉(zhuǎn)讓土地時(shí)未完成城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的投資總額25%,不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。

三,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雖存在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名收購(gòu)?fù)恋氐男再|(zhì),，但因內(nèi)容未違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而不認(rèn)定為無效。

四,、土地轉(zhuǎn)讓方根本違約導(dǎo)致受讓方不能取得土地的,，應(yīng)賠償受讓方土地溢價(jià)損失。

五,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人只收取固定利益的,，應(yīng)認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓合同。

六,、一地?cái)?shù)賣且均未辦理變更登記,，先合法占有投資開發(fā)土地的受讓方優(yōu)先取得土地。

七,、土地轉(zhuǎn)讓登記備案合同與實(shí)際履行合同價(jià)款約定不一致,，轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)以實(shí)際履行合同為準(zhǔn)。

八,、轉(zhuǎn)讓被查封的土地訂立的轉(zhuǎn)讓合同合法有效，但受讓方不能請(qǐng)求過戶土地,。

九,、土地轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán)滅失后,受讓方不能請(qǐng)求以其它土地替代履行。

齊精智律師提示符合《合同法》第110條客觀履行不能的情形時(shí),，違約方還要依據(jù)《合同法》承擔(dān)違約責(zé)任,。只有在不可抗力的情況下，違約方才不承擔(dān)違約責(zé)任,。

十,、土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得權(quán)屬證書，也未經(jīng)政府同意轉(zhuǎn)讓,，不影響土地轉(zhuǎn)讓合同的效力,。

十一、土地出讓金是否繳納屬于土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,土地出讓金未全部交清不導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓合同無效,。

十二,、政府?dāng)M對(duì)土地重新拍賣，不構(gòu)成土地轉(zhuǎn)讓合同的法定解除條件。

十三,、轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓合同無效,，政府未行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦不會(huì)導(dǎo)致合同無效。

十四,、土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂后發(fā)生土地被政府收回,、未交付土地等事實(shí)，均不影響合同效力,。

十五,、目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)因未發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，故不需要繳納土地增值稅,。