股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題一直是開發(fā)商進行土地或者項目流轉(zhuǎn)的過程中關(guān)心的問題,。在實踐中,，尤其是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時代這個敏感的時期，也出現(xiàn)了大量事實上通過收購房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)以實際轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的形式,。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中需依法轉(zhuǎn)讓,，那么，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件有哪些,？應(yīng)該注意哪些法律問題呢,？

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件分析

項目公司股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)《公司法》規(guī)定,，沒有限制條件,。

而股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其限制條件是應(yīng)當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意,。但《公司法》又規(guī)定：“股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意,，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓,。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,，不同意的股東應(yīng)當購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán),；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓,。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán),。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的,，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán),。”由此可見,，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制條件即應(yīng)當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意，只是一個程序性限制,，而不是實質(zhì)或?qū)嶓w性限制,，即不存在其他股東不同意轉(zhuǎn)讓就不得轉(zhuǎn)讓的情形。

但是,，涉及國有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，根據(jù)有關(guān)法和規(guī)定，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓將涉及到國有資產(chǎn)管理部門,、產(chǎn)權(quán)交易等機構(gòu)的,，在轉(zhuǎn)讓時也將涉及上級部門審批、于產(chǎn)權(quán)交易掛牌交易等限制,；國內(nèi)企業(yè)的持股人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給外國主體或是外商企業(yè)的持股人將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國內(nèi)主體,，將涉及到企業(yè)性質(zhì)變更、外商優(yōu)惠政策的變更,、外商領(lǐng)域限制,、外商主管部門批準等的限制和約束。如未能達到上述實質(zhì)條件及程序要求,，則可能導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效,。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的法律問題

1,、擬收購股權(quán)的性質(zhì)

股權(quán)的性質(zhì)將首先決定了股權(quán)交易手續(xù),、主體迥異。因此,，進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當首先明確擬交易的股權(quán)是否含有國有,、外資等成分。如持股人為國有者那么必須履行轉(zhuǎn)讓主體向上級主管部門報批等特定法定程序,，否則,，將可能視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效,；持股的者如為外國主體，則必須履行外資部門審批的特定條件,。所以,，在股權(quán)交易時應(yīng)當首先明確交易的股權(quán)性質(zhì)，以此確定不同的交易程序和不同的交易條件,。

2,、轉(zhuǎn)讓方與項目公司的聲明與保證

在轉(zhuǎn)讓合同中由雙方合同（指股權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方，可能不會只是兩個當事人）,，變更為三方,，項目公司也加入成為合同的簽約一方，向受讓方進行保證和陳述,，主要是對資產(chǎn),、審批手續(xù)、公司的經(jīng)營進行相應(yīng)的保證和承諾,，如違反承擔相應(yīng)的違約責任,，至少標的公司的的保證和陳述構(gòu)成合同成立的先決條件，如果標的公司的保證和陳述有虛構(gòu)或誤導(dǎo)或瑕疵,，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以解除,。

同時，作為轉(zhuǎn)讓方的股東應(yīng)該對標的公司的保證和陳述作出保證,，并承諾一旦標的公司的保證和陳述有虛構(gòu),、誤導(dǎo)或瑕疵，轉(zhuǎn)讓方股東應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任,。這三方的協(xié)議是基于合同法平等民事主體間的關(guān)系設(shè)立的,，這與轉(zhuǎn)讓方股東和標的公司的母子公司關(guān)系沒有法律上的聯(lián)系，是擔保法上的保證法律關(guān)系,，也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效,、失效的條件，是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同這個民事行為所附的條件,。這樣的合同才具有法律效力,。否則，僅讓轉(zhuǎn)讓方保證項目公司的有關(guān)事項是不具備法律效力的,。

3,、付款安排

股權(quán)收購中，收購方有支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金的義務(wù),，因而在付款安排上,，宜拉長付款過程，原股東完成一定義務(wù)后收購方支付一定款項,，要注意雙方義務(wù)的對接,。另外,，房地產(chǎn)公司的股權(quán)收購并非辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對較長,，很多潛在的問題可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露,，一旦收購方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款付清，將很可能遭受不必要的損失,。因而,，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，以抵扣可能的支出,。

4,、交接手續(xù)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理的時間限制

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)終目的仍然是獲得土地使用權(quán)，但往往股權(quán)轉(zhuǎn)讓的完整手續(xù)無法在短期內(nèi)完成,，而土地的閑置對于受讓人來說必然面對銀行貸款利息,，土地使用權(quán)使用年限的縮短所帶來的開發(fā)成本的增加。因此,，受讓方可以約定先行將土地使用權(quán)交付受讓方實際控制,，以及時便利地進行先期開發(fā)。另一方面,，股權(quán)未完成工商變更登記，受讓方作為公司股東的地位即未獲得對外效力上的法律認可,，受讓人對于土地使用權(quán)的利用和開發(fā)權(quán)利僅能依據(jù)合同獲得債權(quán)層面的保護,。因此，對于受讓方的股東地位及時獲得法律的認可并對股權(quán)變更手續(xù)辦理的實現(xiàn)進行期限界定對于受讓方至關(guān)重要,，受讓方的股東地位得到法律認可后,，受讓方才能通過股東對公司行使股權(quán)權(quán)利，公司對公司名下的土地使用權(quán)行使物權(quán)權(quán)利的形式實際控制土地使用權(quán),。

5,、合同解除權(quán)

關(guān)于違約責任的約定是一方違約后另一方可以采取的救濟手段，顯然對于受讓方權(quán)利具有相當?shù)谋Ｕ献饔?，但作為受讓方而言,，如果僅享有追究轉(zhuǎn)讓方違約責任的權(quán)利，那么將會導(dǎo)致盡管轉(zhuǎn)讓方需要承擔的違約責任日益擴大,，但受讓方仍然無法中斷長期的投入,。另一方面，轉(zhuǎn)讓方則可能通過轉(zhuǎn)移資產(chǎn),、注銷公司等方法實際規(guī)避所需承擔的違約責任,，使受讓方雖然獲得了追究違約責任的權(quán)利，但實際仍然需要蒙受巨大損失,。因此,，合同的約定解除權(quán)對于受讓方規(guī)避后期投入風險也具有重要意義,。

小編覺得，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中重要的事有兩件：一,、審查與核驗土地使用權(quán)出讓合同,，是確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓能合法獲得土地使用權(quán)實質(zhì)目的關(guān)鍵措施，防止上當欺騙,。二,、了解該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的前后債務(wù)的處理，以免將來引起糾紛,。