一個(gè)項(xiàng)目從考察到土地取得項(xiàng)目定位到獲批開(kāi)工，來(lái)之不易,，從這個(gè)角度來(lái)講,，開(kāi)工前的工程準(zhǔn)備不容一絲一毫的馬虎與懈怠。另外,，現(xiàn)代企業(yè)管理的理論認(rèn)為,，企業(yè)管理的重點(diǎn)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心是決策,。工程項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分,，是對(duì)擬建工程目標(biāo)、資源供應(yīng)和施工方案的選擇,，及其空間布置和時(shí)間排列等諸方面進(jìn)行的施工決策,。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作更是至關(guān)重要,。

今天,，我就項(xiàng)目開(kāi)工前工程準(zhǔn)備工作和大家進(jìn)行交流。項(xiàng)目開(kāi)工前工程方面應(yīng)準(zhǔn)備和完善的工作大致分為四個(gè)方面的準(zhǔn)備工作:

※關(guān)鍵人員與技術(shù)準(zhǔn)備

※基礎(chǔ)施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

※保證合作單位準(zhǔn)備

※保障物資材料準(zhǔn)備

第一部分 人員與技術(shù)準(zhǔn)備是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)健

1,、人員準(zhǔn)備:隨著公司不斷的發(fā)展壯大,，項(xiàng)目一般都在10萬(wàn)以上建筑面積，面對(duì)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng),，如何把產(chǎn)品做細(xì)做精顯得優(yōu)為重要,，所以這就需要更加專業(yè)的人去完成,，一般項(xiàng)目工程人員應(yīng)配備專業(yè)要有:工民建專業(yè)、給排水與暖通專業(yè),、電器專業(yè),、造價(jià)員和材料員，更大的項(xiàng)目還需配備項(xiàng)目總工程師或技術(shù)負(fù)責(zé)人,，資料員等人員,。人員的基本條件應(yīng)具備相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，助理工程師以上職稱,，5年以上現(xiàn)場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn),，綜合協(xié)條管理能力強(qiáng)，,，目前咱們項(xiàng)目工程管理人員比較缺少,，所以人員應(yīng)配備齊全，本身每一個(gè)人都是在創(chuàng)造價(jià)值的,。(比如碧水茗居接箱變事情)

2,、人員準(zhǔn)備完成后要建立建全各項(xiàng)管理制度

工程管理的各項(xiàng)管理制度是否建立建全，直接影響到開(kāi)工后的管理工作,。有章不循其后果是嚴(yán)重的,，而無(wú)章可循更是危險(xiǎn)的，所以要建立制度如工程質(zhì)量進(jìn)度的檢查與控制制度,、工程例會(huì)制度,、獎(jiǎng)罰制度、工程變更簽證制度,、工程結(jié)算制度,、材料供應(yīng)制度，圖紙和資料管理等相關(guān)制度,。

3,、技術(shù)準(zhǔn)備:確定建筑設(shè)計(jì)研究院、景觀設(shè)計(jì)單位和地質(zhì)勘察單位,。

一般在項(xiàng)目定位完成后進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段,，建筑設(shè)計(jì)院開(kāi)始參與，在方案階段設(shè)計(jì)主要以策劃部為主,，方案確定后進(jìn)入施工圖階段以工程部門(mén)為主,。在施工圖設(shè)計(jì)前工程部門(mén)會(huì)同策劃部門(mén)要編制詳細(xì)的《建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，明確戶型配比,、使用功能、施工技術(shù)措施和工藝選用各個(gè)專業(yè)要提出具體的要求,，要結(jié)合在平時(shí)管理過(guò)程中的一些經(jīng)驗(yàn)和以前項(xiàng)目的不足,，在設(shè)計(jì)階段一定要參與,，不能由設(shè)計(jì)院去自行設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行這是保證設(shè)計(jì)質(zhì)量,、進(jìn)度,、控制成本的關(guān)健一步。因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度為35%,，而至施工開(kāi)始,，通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能程度只有5~10%，所以工程造價(jià)控制關(guān)健在設(shè)計(jì),，為此要抓好以下幾方面工作:

1)強(qiáng)化意識(shí),、增強(qiáng)觀念

施工圖設(shè)計(jì)人員往往只關(guān)注技術(shù)、安全,，設(shè)計(jì)保守,、盲目加大安全系數(shù)，所以要多和設(shè)計(jì)人員溝通,，讓設(shè)計(jì)單位和人員必須樹(shù)立經(jīng)濟(jì)核算的意識(shí)和觀念,。

2)要重視資料的收集

特別是一個(gè)新型建材的應(yīng)用要反復(fù)論證，要有成功的案例方可實(shí)施,，不能

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盲目使用,，有的設(shè)計(jì)人員不堅(jiān)守職業(yè)道德，極力推薦新材料應(yīng)用這都是不可取的(舉例伸縮縫作法),。

3)積極推行限額設(shè)計(jì)

在保證安全和使用功能前提下,，應(yīng)推行限額度，按專業(yè),、按含量的造價(jià)限額,，比如根據(jù)多年施工經(jīng)驗(yàn)和造價(jià)分析目前向18~26樓在7度設(shè)防區(qū)大的主材平米含量應(yīng)為鋼材不應(yīng)超60kg，砼在0.45m3,、水泥0.28kg,，安裝應(yīng)控制在總價(jià)20%以內(nèi)，塑鋼門(mén)窗(按陽(yáng)臺(tái)不封閉)考慮板式樓按應(yīng)控制在50元/m2以內(nèi)點(diǎn)式樓控制在40元/m2,。

4)可實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度

可在設(shè)計(jì)費(fèi)中提出一部分資金,，獎(jiǎng)勵(lì)那些方案設(shè)計(jì)優(yōu)秀，工程造價(jià)節(jié)省的設(shè)計(jì),。

在方案總平確定完后,，設(shè)計(jì)院提出地基承載力要求后，選擇地基勘察單位也非常重要,，按這幾年管理經(jīng)驗(yàn),，在地基各種檢查完成后，應(yīng)增加一項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)載荷試驗(yàn)更應(yīng)準(zhǔn)確的提出地基承載力,，這對(duì)確定合理的基礎(chǔ)方案起著關(guān)健的作用,。

在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中景觀公司也要提前介入方案設(shè)計(jì),，一是為項(xiàng)目宣傳有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，二是為在設(shè)計(jì)平面確定一些公建,、道路,、車(chē)庫(kù)和管網(wǎng)提供依據(jù)。

4,、要確定相關(guān)的檢測(cè)單位和圖紙審查單位:相關(guān)的檢測(cè)單位主要有樁基檢測(cè)單位,，房屋沉降檢測(cè)單位，特殊材料的檢測(cè)單位,，同時(shí)圖紙審查單位在施工圖設(shè)計(jì)完成后也要確定下來(lái),，審查單位也要選擇技術(shù)力量較強(qiáng)的單位他可以審查出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)存在的一些問(wèn)題，以便更好的改進(jìn),。

5,、購(gòu)置相關(guān)的資料、圖集,、規(guī)范等用工具書(shū),。

6、一定要做好圖紙的熟悉和會(huì)審工作

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題,，一定要在開(kāi)工前發(fā)現(xiàn)并預(yù)以改正,，避免過(guò)程中的損失和浪費(fèi)，主要查看總平尺寸和實(shí)際地塊是否相符,，圖紙中的幾何尺寸,、坐標(biāo)、標(biāo)高說(shuō)明建筑和結(jié)施是否一致,，安裝各專業(yè)如水,、電、暖,、弱電,、消防，閉路等到是否有打架現(xiàn)象,，各節(jié)點(diǎn)的做法和標(biāo)準(zhǔn)圖集是否一致等等一系列問(wèn)題都要在熟悉圖紙中發(fā)現(xiàn),。

二、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備是順利開(kāi)工基礎(chǔ)

1,、對(duì)宗地現(xiàn)狀的了解

1)四至范圍;

2)地勢(shì)平坦?fàn)顩r,，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較,，根據(jù)現(xiàn)狀確定?.00,，并考慮土方平衡問(wèn)題;

3)地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠,、較深的溝壑,、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素,，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;

4)地下情況，包括管線,、地下電纜、暗渠,、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等,，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;

5)土地的完整性,，是否市政代征地,、市政綠化帶、市政道路,、名勝古跡,、江河湖泊等因素分割土地;

6)地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu),、承載力,、地下水位和抗震性要求，優(yōu)先選擇具有勘察大師的勘察單位進(jìn)行,，為設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)依據(jù),。

(附圖:平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);地形地貌圖,，主要反映宗地地面建筑,、河流、溝壑,、高壓線等內(nèi)容;地下?tīng)顩r圖,，包括地下管線、暗渠,、電纜,、光纜等)

2、現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工準(zhǔn)備

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1)對(duì)現(xiàn)有遺留問(wèn)題的處理,，如清苗,、高壓線遷移等，同時(shí)收集周邊路網(wǎng)圖紙及各種城市配套資源的接口位置標(biāo)高等提供設(shè)計(jì)院,。

2)做好現(xiàn)場(chǎng)水,、電、路,、電話通訊網(wǎng)絡(luò)等準(zhǔn)備工作,，特別是水、電的引入要考慮臨時(shí)性和永久性問(wèn)題,。

3)項(xiàng)目部辦公地點(diǎn)的搭建工作,。

4)確定開(kāi)工順序,、施工和銷(xiāo)售一并考慮與準(zhǔn)備。

三,、合作單位是過(guò)程實(shí)施保證

現(xiàn)場(chǎng)和技主準(zhǔn)備完成后選擇優(yōu)秀的合作單位是項(xiàng)目順利實(shí)施的保證,。合作單位主要為工程承包單位、監(jiān)理單位和大型設(shè)備材料供應(yīng)單位,，這個(gè)階段的工作也是最令項(xiàng)目管理頭疼的事情,，各種關(guān)系蜂擁而至，令項(xiàng)目部很難選擇,，我覺(jué)得這個(gè)階段應(yīng)抓好的主要工作:

1,、制定適合項(xiàng)目的招投標(biāo)管理辦法，組成由工程,、財(cái)務(wù)等主要部門(mén)組成的招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組來(lái)統(tǒng)一實(shí)施,。

2、提高準(zhǔn)入門(mén)檻,，對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì),、業(yè)績(jī)、管理和技術(shù)人員要做相應(yīng)的要求,。

3,、加強(qiáng)對(duì)合作單位的考察過(guò)程(所干工程、資料人員是否相符,，可到建設(shè)單位了解配合情況)

4,、制定較為合理的承包價(jià)格(投標(biāo)文件、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的起草,，可委托造價(jià)

事務(wù)所做造價(jià)分析做到心中有數(shù)等)

5,、制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l文。

其次要選擇相對(duì)較專業(yè)的監(jiān)理公司,，最大限度的鼓勵(lì)和發(fā)揮監(jiān)理公司的作

用,。監(jiān)理公司由于目前的市場(chǎng)不規(guī)范，沒(méi)有按國(guó)家規(guī)定計(jì)取管理費(fèi)用,，所以整體的技術(shù)水平相對(duì)較差,，人員大多來(lái)自廠礦企業(yè)基建部門(mén)和施工單位工長(zhǎng)技術(shù)員退休居多，另外就是畢業(yè)的學(xué)生,。同樣的監(jiān)理公司收費(fèi)也不一樣,，一般從3元到15元每平米不等。盡管這樣做為一個(gè)技術(shù)服務(wù)企業(yè),，項(xiàng)目在對(duì)監(jiān)理的管理上應(yīng)以如何發(fā)揮監(jiān)理的工作積極性為主導(dǎo)思想,。

1、在選擇監(jiān)理公司時(shí)要看業(yè)績(jī)和監(jiān)理工程的現(xiàn)場(chǎng)，在現(xiàn)有的人員里要挑人,，盡量挑技術(shù)能力較強(qiáng)的管理人員,。

2、在管理上有的項(xiàng)目是項(xiàng)目部直接管理,，有的是工程部管理,，無(wú)論誰(shuí)管我認(rèn)為首先在思想上要把監(jiān)理公司當(dāng)做一個(gè)對(duì)咱們進(jìn)行技術(shù)服務(wù)的，不能當(dāng)作一個(gè)下屬單位去管理,，在位置上是平等的,，要互相尊重，尊重監(jiān)理人格,，最大程度的調(diào)動(dòng)和激發(fā)監(jiān)理的工作積極性。

3,、目前監(jiān)理公司工資待遇偏低,，所以有時(shí)候項(xiàng)目也可適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，比如一個(gè)季度無(wú)質(zhì)量安全事故發(fā)生進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以激發(fā)工作熱情,，過(guò)節(jié)發(fā)點(diǎn)禮品等都是很有效的辦法,。

4、同時(shí)還要控制監(jiān)理工程師的一些個(gè)人不當(dāng)行為,，如向施工單位索取財(cái)物,，介紹供貨料和小的分包隊(duì)等一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅處理。

最后要理順與當(dāng)?shù)卮迕竦年P(guān)系,。

四,、材料物資準(zhǔn)備是保障

1、為了合理控制成本,，工程在發(fā)包時(shí)可能將一些主要材料和市價(jià)格波動(dòng)大的材料由甲方自已供應(yīng),，在開(kāi)工前做為甲供部分材料要做好市場(chǎng)調(diào)研，選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉與項(xiàng)目定位相匹配的材料,，在開(kāi)工前要一一落實(shí),。另外要分析材料市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，在價(jià)格進(jìn)入低谷時(shí)可相對(duì)多儲(chǔ)備一些材料,，由鋼材,、線纜等材料。

2,、要制定完善的材料供應(yīng)辦法和供應(yīng)程序,，特別是在產(chǎn)品的質(zhì)量、數(shù)量,、

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計(jì)劃單的報(bào)送量的審核,，采購(gòu)過(guò)程出入庫(kù)簽字辦法、進(jìn)場(chǎng)后的材料驗(yàn)收、復(fù)試,、資料收集等一定明確程序,。

3、在合同或招標(biāo)文件中要約定對(duì)甲供材料的處置辦法,，按什么價(jià)計(jì)入預(yù)算,、決算時(shí)按啥價(jià)格扣除，差價(jià)部分怎樣處理,，稅金怎樣處理,，剩余材料怎樣處理等等都有應(yīng)約定清楚。一個(gè)項(xiàng)目從考察到土地取得項(xiàng)目定位到獲批開(kāi)工,，來(lái)之不易,，從這個(gè)角度來(lái)講，開(kāi)工前的工程準(zhǔn)備不容一絲一毫的馬虎與懈怠,。另外,，現(xiàn)代企業(yè)管理的理論認(rèn)為，企業(yè)管理的重點(diǎn)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心是決策,。工程項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，是對(duì)擬建工程目標(biāo),、資源供應(yīng)和施工方案的選擇,，及其空間布置和時(shí)間排列等諸方面進(jìn)行的施工決策。由此可見(jiàn),，項(xiàng)目開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作更是至關(guān)重要,。