作者：文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)

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1. 何為三產(chǎn)用地？

2. 何為三產(chǎn)房,？它是不是小產(chǎn)權(quán)房,？它和拆遷安置房、商品房有什么區(qū)別,？

上一期,，我們給大家分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與村集體幾類合作方式的利弊，文中也簡(jiǎn)單介紹了三產(chǎn)用地的由來(lái),，今天將為大家分享三產(chǎn)房的相關(guān)知識(shí)：

什么是三產(chǎn)用地,？

“三產(chǎn)用地”，百度百科是這樣解釋的:政府為了解決城市內(nèi)及周圍農(nóng)民的土地被征用后就業(yè)及生活問(wèn)題而留給農(nóng)村集體組織用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地,。

從上面可以得知,，三產(chǎn)用地，其性質(zhì)是集體土地,，該土地只能發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),，即廣義上的服務(wù)業(yè)，如儲(chǔ)運(yùn)業(yè),、通信業(yè),、餐飲業(yè)、科學(xué)、教育,、文化,、衛(wèi)生等行業(yè)。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》,，我國(guó)的土地實(shí)行社會(huì)主義公有制,，即一是全民所有制土地；二是勞動(dòng)群眾集體所有制土地,。

集體土地有兩大方面,，包括耕地在內(nèi)的農(nóng)用地，以及集體建設(shè)用地,。其中,，農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,。

在集體所有制土地中有一類特殊經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地稱為自留產(chǎn)業(yè)用地,，俗稱“三產(chǎn)用地”。該類特殊土地形式的出現(xiàn)系因社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn),，在政策規(guī)定下,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的商業(yè)、旅游以及文體娛樂(lè)的集體或國(guó)有劃撥經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,。其權(quán)利人通常為村民委員會(huì)或村民小組等集體經(jīng)濟(jì)組織,。該類第三產(chǎn)留用地一般無(wú)使用年限。

南寧市改革過(guò)去三產(chǎn)用地只能單一安排集體土地的做法，依據(jù)農(nóng)民的申請(qǐng),，允許通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓的方式安排國(guó)有土地性質(zhì)的三產(chǎn)用地,，并根據(jù)安置的需要，可將產(chǎn)業(yè)留用地確定為商業(yè),、商住,、倉(cāng)儲(chǔ)等用途。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,，南寧市三產(chǎn)用地可以用于發(fā)展第二,、三產(chǎn)業(yè)，或以建設(shè)用地使用權(quán)入股,、聯(lián)營(yíng)等形式創(chuàng)辦企業(yè) ,。

同時(shí)明確規(guī)定如再次征地時(shí)涉及該產(chǎn)業(yè)留用地，可按現(xiàn)行辦法補(bǔ)償,，也可按批準(zhǔn)用途進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償,。但由于涉及安置問(wèn)題以及剩余土地?zé)o法進(jìn)行置換的問(wèn)題，農(nóng)民大多數(shù)并未要求按批準(zhǔn)用途進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償,，而普遍要求以置換地的方式進(jìn)行補(bǔ)償,。

簡(jiǎn)言之，三產(chǎn)用地的產(chǎn)生系因政府對(duì)集體土地進(jìn)行征收后,，除了給農(nóng)民支付安置補(bǔ)助費(fèi)之外,，農(nóng)民失去了長(zhǎng)期以來(lái)增加生活收入來(lái)源的基礎(chǔ)——土地，為了使農(nóng)民快速適應(yīng)農(nóng)村向城市化進(jìn)程發(fā)展,，保證失地農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件,，經(jīng)過(guò)村集體申請(qǐng)，通過(guò)預(yù)留集體用地或劃撥國(guó)有土地方式給予農(nóng)民用于第三產(chǎn)業(yè)的土地,。

小產(chǎn)權(quán)房VS拆遷安置房VS三產(chǎn)房

什么是小產(chǎn)權(quán)房,？

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。相對(duì)于具有產(chǎn)權(quán)證的房屋而言,，小產(chǎn)權(quán)指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā),，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”,。

所以,，我們通常意義上所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，就是占用集體用地或耕地違法建設(shè),，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

當(dāng)然,，小產(chǎn)權(quán)房還包括其他類型,，比如限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：即在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售,，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

又比如軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā),，之后賣給軍人以外的地方居民,，俗稱“軍產(chǎn)房”

還有部分二手房：一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無(wú)效,。

回到通常意義上所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房,，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán),，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù),。

因此，小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房,更不會(huì)有房產(chǎn)證,，建設(shè)在宅基地上的房屋只能在村集體成員中進(jìn)行交易,，不予許上市交易,。而如果不是宅基地上建造的房屋，或超過(guò)了規(guī)劃范圍內(nèi)的高度建設(shè)的房屋,，甚至屬于違章建筑,，面臨強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。

然而小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正一直是一個(gè)網(wǎng)上熱議的話題,。近日,，深圳市規(guī)劃國(guó)土委在官方微信發(fā)布消息稱，為有效解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足,、公共服務(wù)設(shè)施短板等城市發(fā)展突出問(wèn)題,，深圳修訂出臺(tái)《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》征求意見稿，對(duì)于產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建,，補(bǔ)繳50%地價(jià)可轉(zhuǎn)正,。

產(chǎn)業(yè)類和公共配套類均系農(nóng)村城市化發(fā)展進(jìn)程中存在的問(wèn)題，但涉及公共利益,，因此深圳對(duì)此并未進(jìn)行一刀切,，進(jìn)而有效解決區(qū)域產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施配套的短板,，有效節(jié)約社會(huì)資源，但住宅類歷史違建,，政府仍將嚴(yán)厲打擊違法建設(shè)和非法銷售行為,。

對(duì)于深圳的管理辦法，其實(shí)不難看出,，對(duì)于住宅類小產(chǎn)權(quán)房,，仍將是政府重點(diǎn)打擊的違章建筑，是絕對(duì)不允許交易的,。

什么是拆遷安置房,？

一般國(guó)家征收集體土地后需要對(duì)集體土地上合法的住宅房屋進(jìn)行拆遷，根據(jù)不同情況,，對(duì)房屋被拆遷人實(shí)行以下四種方式之一予以補(bǔ)償安置：

（一）被拆遷住宅房屋位于有條件回建安置小區(qū)公寓房的區(qū)域,，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)貨幣補(bǔ)償安置，被拆遷人可以按規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買政府統(tǒng)建的安置小區(qū)公寓房,，或由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建安置小區(qū)公寓房,。該類情況可采取以下方式建設(shè)安置小區(qū)公寓房：

1.政府統(tǒng)一建設(shè)安置小區(qū)公寓房，再進(jìn)行安置,。

2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用房屋拆遷補(bǔ)償款等款項(xiàng)自建安置小區(qū)公寓房,。

3.引入社會(huì)資金采用合作開發(fā)方式建設(shè)安置小區(qū)公寓房。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向政府申請(qǐng)辦理安置小區(qū)用地的國(guó)有劃撥手續(xù),，在政府相關(guān)部門確定拆遷安置地塊的規(guī)劃控制技術(shù)指標(biāo)后,，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向政府申請(qǐng)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù),，補(bǔ)交土地出讓金。合作開發(fā)的具體事宜,，由所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商,。（該類劃撥用地較容易與三產(chǎn)用地混淆）。

4.利用社會(huì)資金采用“建設(shè)-移交”模式開發(fā)建設(shè)安置小區(qū)公寓房,。政府通過(guò)招投標(biāo)方式將安置小區(qū)公寓房項(xiàng)目的融資,、建設(shè)等特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方，由投資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),。項(xiàng)目建設(shè)完工后,，投資方將安置小區(qū)公寓房移交給政府。例如：開發(fā)商在競(jìng)拍地塊后需要在原地起建安置房,。

（二）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置,。即市區(qū)范圍現(xiàn)有用于安置的拆遷安置小區(qū)公寓房的，被拆遷人可向申請(qǐng)按被拆遷建筑面積調(diào)換人均不超過(guò)60平方米建筑面積的拆遷安置小區(qū)公寓房,，調(diào)換后余下的被拆遷房屋建筑面積,，另行認(rèn)定處理。其中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷安置公寓房一般系劃撥土地上建設(shè),，如果屬于出讓土地上建設(shè)的,，被拆遷人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）符合相關(guān)條件的,，實(shí)行評(píng)估價(jià)補(bǔ)償安置,。

（四）距市區(qū)較遠(yuǎn)的，不具備建設(shè)安置小區(qū)公寓房的條件,，實(shí)行重置價(jià)補(bǔ)償安置,，并按規(guī)定安排回建宅基地。

以上所談到的房屋我們稱之為拆遷安置房,，我們可以將上述常見的拆遷安置房歸類為兩種：

一種是回建房,，即在集體土地上由村里統(tǒng)一規(guī)劃建房，安置時(shí)按本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員人口分配住房面積,。這種房屋只供農(nóng)業(yè)人口解決居住問(wèn)題,，土地性質(zhì)是集體土地宅基地性質(zhì)，在當(dāng)前的法律規(guī)定下不允許上市交易,。

另一種是動(dòng)遷房（包括原地動(dòng)遷或異地動(dòng)遷）,，由于城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，一些城市的近郊鄉(xiāng)村變?yōu)槌侵写?，征地拆遷后農(nóng)民成了失地農(nóng)民,，農(nóng)業(yè)人口將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，這種情況下的安置房無(wú)論是由誰(shuí)建設(shè),，其土地性質(zhì)通常是政府劃拔用地建房,，這種房屋性質(zhì)是不完全產(chǎn)權(quán)的房屋,，一般5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易，5年后交易時(shí)需補(bǔ)繳土地出讓金,。具體需根據(jù)當(dāng)?shù)叵拗菩哉摺?/span>

什么是三產(chǎn)房,？

三產(chǎn)房，即在給農(nóng)村集體組織預(yù)留的用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體或經(jīng)申請(qǐng)劃撥的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建造的物業(yè),。因此,，第三產(chǎn)業(yè)留用地建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批備案通過(guò)，屬合法開發(fā),，并取得“國(guó)有建設(shè)用地批準(zhǔn)書”或“集體建設(shè)用地批準(zhǔn)書”,、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”等批準(zhǔn)材料,。

但其是否就意味著可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性土地開發(fā)并進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售的等行為呢,？答案是否定的！

前文已經(jīng)就該類土地性質(zhì)進(jìn)行了闡述,，其性質(zhì)就決定了它不能直接進(jìn)入土地市場(chǎng),，不能直接用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。僅可以通過(guò)出租地塊（且出租期限受法律限制不能超過(guò)20年）或以土地投資入股與企業(yè)合建開發(fā)創(chuàng)辦企業(yè),、商場(chǎng),、市場(chǎng)等，其目的在于保障失地村民生產(chǎn)生活問(wèn)題,。

我們關(guān)注近年來(lái),，在征地拆遷工作中，南寧市各城區(qū)政府積極為被征地農(nóng)民引進(jìn)投資項(xiàng)目,，全力支持被征地農(nóng)民轉(zhuǎn)變生產(chǎn)生活方式，使得當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入顯著提高,，生活環(huán)境全面改善,。例如為了解決被征地農(nóng)民的后顧之憂，高新區(qū)在開展征地拆遷工作的同時(shí),，在科園大道附近為村民預(yù)留了足夠的三產(chǎn)用地,。

2008年，為了更好地解決被征地農(nóng)民的生活出路問(wèn)題,，體現(xiàn)對(duì)農(nóng)民發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地的支持,，高新區(qū)在支付950萬(wàn)的征地補(bǔ)償款的基礎(chǔ)上，將大嶺村第一經(jīng)聯(lián)社投資興建的科德農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)列入高新區(qū),、南寧市的為民辦實(shí)事項(xiàng)目,，多渠道地為該項(xiàng)目籌措資金達(dá)1200萬(wàn)元，使市場(chǎng)得以順利建成使用,，每年給農(nóng)民產(chǎn)生250萬(wàn)元的直接租金收入,。同時(shí),，高新區(qū)為了解決失地農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃入手,，充分利用國(guó)家,、自治區(qū)及南寧市的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，要求駐地企業(yè)在用工時(shí)優(yōu)先考慮當(dāng)?shù)卮迕?，并?duì)符合條件的企業(yè)給予資金和稅收方面的優(yōu)惠,。并且，還為回建安置的農(nóng)民做好規(guī)劃和水,、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)，解決失地農(nóng)民的后顧之憂,。

但若是以項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議代替土地出讓合同,、單位或個(gè)人以各種方式非法轉(zhuǎn)讓、買賣土地,、未經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥土地聯(lián)營(yíng),、聯(lián)建或自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性土地開發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售的等行為，非但沒(méi)有將村民的生產(chǎn)生活引導(dǎo)到正當(dāng),、合法的道路上,，還滋生了大量的法律風(fēng)險(xiǎn)，并且嚴(yán)重地破壞了原有的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的秩序,，行政機(jī)關(guān)必將進(jìn)行嚴(yán)厲查處,。

因此，法律允許在該類土地上的建造相關(guān)用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè),，該類物業(yè)不能辦理普通商品房產(chǎn)權(quán)證,。但不能在這類土地上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)無(wú)法辦理預(yù)售許可證,，是絕對(duì)不允許上市銷售的,。

以上我們分別介紹了小產(chǎn)權(quán)房、拆遷安置房,、三產(chǎn)房相關(guān)概念,，三者之間的區(qū)別其實(shí)并不難理解。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：

小產(chǎn)權(quán)房屬于在集體用地上進(jìn)行開發(fā)的房產(chǎn),，屬于違章建筑,；

拆遷安置房是村民的合法住宅因征地被拆遷后進(jìn)行住房補(bǔ)償安置的房屋，對(duì)應(yīng)的是房屋拆遷的補(bǔ)償,，劃撥地塊上建的安置房經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金,，可以上市交易；

三產(chǎn)房是因?yàn)閷儆谵r(nóng)民所有的集體土地被征收后,，向政府申請(qǐng)的在發(fā)展產(chǎn)業(yè)用地上建造的房屋,，三產(chǎn)用地對(duì)應(yīng)的是土地征收的補(bǔ)償,，因地塊性質(zhì)不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，三產(chǎn)用地上的房產(chǎn)只能取得集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,。

通過(guò)上述分析,，相信大家對(duì)于三產(chǎn)房已經(jīng)有一定的了解和初步的認(rèn)識(shí)，那么南寧市目前三產(chǎn)用地開發(fā)都有哪些模式,？開發(fā)類型包括哪幾類,？我們將在下期給大家進(jìn)行分析。