在土地增值稅清算中，常見的成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法,、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法,，除了這種常規(guī)的分?jǐn)偡椒ㄖ?，還有一種分?jǐn)偡椒ㄔ趯崉?wù)中廣為使用，這種分?jǐn)偡椒ň褪菍痈呦禂?shù)法,。

為什么會有層高系數(shù)的存在呢,？那是因為在一些項目中，在同一棟建筑物內(nèi)存在不同業(yè)態(tài),，而這種業(yè)態(tài)的層高不同,，所發(fā)生的直接建造成本，比如材料,、人工也會明顯不同,。實務(wù)中最典型的情況是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之間,，而住宅一般在3米左右,，傳統(tǒng)的建筑面積分?jǐn)偡椒]有考慮這種不同層高對開發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進行了分?jǐn)?，沒有體現(xiàn)這種成本差異,，實質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補這種不足,。下面我們通過一個案例計算,，來對比一下建筑面積法和層高系數(shù)法對結(jié)果的影響。

一,、案例

某市房地產(chǎn)公司清算項目包含不同類型用房,，其中普通住宅可售建筑面積20000㎡，已售面積18000㎡,，已售收入1.80億元,；非普通住宅可售建筑面積10000㎡，已售9000㎡（住宅層高3米）,，已售收入0.9億元,；商用房可售建筑面積5000㎡，已售4500㎡,，已售收入0.99億元,，其中商用房層高4.5米的有3000㎡,，已售2700㎡，已售收入0.54億元,；6米的有2000 ㎡,，已售1800㎡，已售收入0.45億元,?？鄢椖拷痤~為25000萬元。要求按建筑面積分?jǐn)偡ê蛯痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謩e計算土地增值稅,。

按層高系數(shù)法確認(rèn)應(yīng)交土地增值稅4647萬元,，比建筑面積法5200降低553萬元，稅負(fù)率12.60%,，較建筑面積法稅負(fù)下降1.49%,。從上面的案例中我們可以看到層高系數(shù)法的優(yōu)勢，蛋糕還是這么大,，還是25000萬元,，但是切的方法不一樣，得出的效果差異也比較大,。

二,、爭議焦點

層高系數(shù)法有一個假設(shè)前提，就是層高與成本之間是線性比例關(guān)系,，在六大成本類型中,，只有建安成本的這種線性關(guān)系比較明顯，其他成本與層高的這種線性關(guān)系并不突出,。由于在國家總局層面上沒有明確是否認(rèn)可層高系數(shù)法,，地方稅務(wù)局有明確支持的，也有將層高系數(shù)排除在外,，這種差異在實務(wù)給企業(yè)帶來很大的不確定性,。

三、地方政策規(guī)定

1,、浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告

對多個清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費,，在按建筑面積法計算分?jǐn)倳r，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的,，其可售建筑面積按1.5倍計算,；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算,。

2,、湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見 鄂地稅發(fā)(2013)44號

單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整,。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高

3,、南寧市地方稅務(wù)局南地稅發(fā)〔2008〕310號南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的通知

關(guān)于采用層高系數(shù)法計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~中，納稅人同一項目中住宅有多種層高高度時如何確定層高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的問題

在采用層高系數(shù)法計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~中,，納稅人同一項目中住宅有多種層高高度時,，以納稅人該項目中層高面積比重最大的住宅層高作為系數(shù)1。

4,、福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅若干政策問題的通知 榕地稅發(fā)〔2008〕108號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的, 其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法：

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產(chǎn))中,，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1,，其他商品層高與住宅層高之比,，計算出各自層高系數(shù)。

5,、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答

對于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，可以采用層高系數(shù)建筑面積法計算分?jǐn)偂?/p>

四,、總結(jié)

1,、層高系數(shù)法在實務(wù)中各地稅務(wù)機關(guān)對這種成本分?jǐn)偡椒ㄕJ(rèn)識不一，筆者認(rèn)為,，在同一清算項目不同業(yè)態(tài)的建安成本是可以采用層高系數(shù)法的,，浙江、湖北省稅務(wù)局已經(jīng)明文認(rèn)可,。

2,、企業(yè)在選擇層高系數(shù)法時，需要統(tǒng)籌考慮項目定位,、商住比例等因素,，做出適合企業(yè)的決策。