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問題一,、清算單位（成本對象）之間的成本分攤 土地增值稅每個清算單位（成本對象）之間土地成本,、間接費用,、共同費用，公共配套設(shè)施分攤的規(guī)定很有特色：其規(guī)定既不明確,，且可選擇,。如：土地增值稅實施細則：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,，或按建筑面積計算分攤,，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。 國稅發(fā)[2006]187號：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,，計算確定清算項目的扣除金額。 第十八條 清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分攤按核實的可售建筑面積計算分攤，并遵循準予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分攤原則,。對于商住綜合樓,，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本,。 3,、其他分配方法。 按面積分攤不盡合理,，再說選擇其他方法如果沒有文件明確規(guī)定等于沒有,。為了克服按面積分攤的不合理，有些地方明確了其他分配方法,。 3－1,、層高系數(shù)法。如：福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅若干政策問題的通知（榕地稅發(fā)〔2008〕108號）根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）和福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號）第二條第(二)點關(guān)于“土地增值稅扣除項目金額的計算,。對同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的,，其扣除項目金額在不同類型房地產(chǎn)間的分攤原則上按可售面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方式計算分攤,。具體事宜由設(shè)區(qū)市地稅局明確”的規(guī)定,，結(jié)合我市情況，經(jīng)2008年6月9日局務(wù)會議研究決定,，對我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的土地增值稅扣除項目金額計算分攤辦法明確通知如下: 一,、房地產(chǎn)開發(fā)成本計算分配辦法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的,其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下： （一）計算層高系數(shù) 在納稅人同一項目(包含不同類型房地產(chǎn))中,，選取住宅層高為基數(shù),，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比,，計算出各自層高系數(shù),。 （二）計算總層高系數(shù)面積 ∑層高系數(shù)面積=∑不同類型商品層高系數(shù)×可售面積 （三）計算房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同類型商品中分攤 不同類型商品應(yīng)分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本=[房地產(chǎn)開發(fā)成本÷∑層高系數(shù)面積×（不同類型商品層高系數(shù)×已售面積） 例：住宅高3米，商鋪高3.5米,，車庫高2米,，那么,，住宅層高系數(shù)1，商鋪層高系數(shù)3.5/3=1.17,，車庫層高系數(shù)2/3＝0.67,。層高系數(shù)面積按相應(yīng)房屋的面積乘以層高系數(shù)。 3－2,、售價系數(shù)法,。如關(guān)于明確在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中如何計算未售營業(yè)用房及車庫應(yīng)分攤成本的通知（通地稅函〔2008〕100號） 為了進一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本,、土地增值稅增值額的合理性,，同時解決以后營業(yè)用房銷售后因售價與扣除成本差異大、增值率高,、稅負不均等問題,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營業(yè)用房及車庫成本的分攤計算暫作如下規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售營業(yè)用房及車庫等采用平均售價系數(shù)分攤法進行成本分攤，具體計算辦法如下： 將住宅商品房的平均售價作為參數(shù),，營業(yè)用房平均售價,、車庫平均售價同時計算成本分攤系數(shù)，后按各自的分攤系數(shù)在總成本中進行分攤,。 所用數(shù)據(jù)： 營業(yè)用房平均售價 住宅商品房平均售價 車庫平均售價 營業(yè)用房總可售面積 住宅商品房總可售面積 車庫總可售面積 營業(yè)用房已售面積 住宅商品房已售面積 車庫已售面積 總開發(fā)成本（含加計扣除費用,，不包括已交的營業(yè)稅等稅金） 計算步驟： 1、營業(yè)用房與住宅商品房開發(fā)成本分攤系數(shù)（M1）＝營業(yè)用房平均售價/住宅商品房平均售價 車庫與住宅商品房開發(fā)成本分攤系數(shù)（M2）＝車庫平均售價/住宅商品房平均售價 營業(yè)用房平均售價＝已售營業(yè)用房收入/已售營業(yè)用房面積 車庫平均售價＝已售車庫收入/已售車庫面積 住宅商品房平均售價＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面積 2,、營業(yè)用房應(yīng)分攤的總開發(fā)成本＝[總開發(fā)成本/（營業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車庫總可售面積×M2）×(營業(yè)用房總可售面積×M1) 住宅商品房應(yīng)分攤的總開發(fā)成本＝[總開發(fā)成本/（營業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車庫總可售面積×M2）×（住宅總可售面積×1） 車庫應(yīng)分攤的總開發(fā)成本＝[總開發(fā)成本/（營業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車庫總可售面積×M2）×(車庫總可售面積×M2) 3,、營業(yè)用房單位成本＝營業(yè)用房應(yīng)分攤的總開發(fā)成本/營業(yè)用房總可售面積 住宅商品房單位成本＝住宅商品房應(yīng)分攤的總開發(fā)成本/住宅商品房總可售面積 車庫單位成本＝車庫應(yīng)分攤的總開發(fā)成本/車庫總可售面積 4、已售營業(yè)用房開發(fā)成本＝營業(yè)用房已售面積×營業(yè)用房單位成本 已售住宅商品房開發(fā)成本＝住宅商品房已售面積×住宅商品房單位成本 已售車庫開發(fā)成本＝車庫已售面積×車庫單位成本 5,、已售房屋總開發(fā)成本＝已售營業(yè)用房開發(fā)成本 已售住宅商品房開發(fā)成本 已售車庫開發(fā)成本 6,、已售房屋可扣除成本＝已售房屋總開發(fā)成本 稅金 7、未售營業(yè)用房開發(fā)成本＝營業(yè)用房未售面積×營業(yè)用房單位成本 未售住宅商品房開發(fā)成本＝住宅商品房未售面積×住宅商品房單位成本 未售車庫開發(fā)成本＝車庫未售面積×車庫單位成本 8,、對成本差異,、售價差異較大的不同類型的房屋，如多層,、小高層、高層可比照此方法進行計算 9,、對已進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，以后再有轉(zhuǎn)讓銷售的，一個年度清算一次,。 |
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