物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū),，在幾種運(yùn)輸方式銜接地,，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn),。物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對集中建設(shè)與發(fā)展的,、具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí),，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施降低物流成本,、提高物流運(yùn)作效率，改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工,、原材料采購,、便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū),。

近年來,，我國物流行業(yè)整體運(yùn)行平穩(wěn)增長，物流地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭,。就物流運(yùn)輸貨物的總價(jià)值來看,，全國社會(huì)物流總額逐年增長,，由2009年的96.7萬億元增長到2017年的252.8萬億元，年均增長14.7%,，反映了我國物流總需求的強(qiáng)勁增長趨勢。

隨著物流行業(yè)快速發(fā)展,，物流園區(qū)的建設(shè)也在不斷推進(jìn),。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

物流園區(qū)的分類

中國物流園區(qū)分類主要以經(jīng)營主體、產(chǎn)業(yè)依托,、功能定位,、需求等劃分。其中物流園區(qū)按經(jīng)營主體能劃分為政府主導(dǎo)型物流園區(qū)和市場主導(dǎo)物流園區(qū),，目前,，中國的物流園區(qū)主要以政府主導(dǎo)型物流園區(qū)為主。

物流園區(qū)的開發(fā)模式

目前,，國內(nèi)外的物流園區(qū)建設(shè)開發(fā)模式主要分為政府主導(dǎo)模式,、企業(yè)主導(dǎo)模式、政企聯(lián)合開發(fā)模式3類,。政府主導(dǎo)模式由政府統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè),，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及物流園區(qū)招商引資,。企業(yè)主導(dǎo)模式由企業(yè)依托于自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及品牌影響力,，吸引上下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)物流企業(yè)集聚，形成物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),。政企聯(lián)合開發(fā)模式是上述兩種模式的整合,，通過政府與主導(dǎo)企業(yè)之間協(xié)調(diào)，共同推進(jìn)物流園區(qū)的開發(fā)與建設(shè),。通過以下三個(gè)案例,，我們可以更深刻地了解物流園區(qū)的開發(fā)模式。

模式一：政府主導(dǎo)模式

案例：嘉興現(xiàn)代物流園

嘉興是長三角的地理中心,，是三大經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn),，同時(shí)也是上海的衛(wèi)星城市。嘉興現(xiàn)代物流園位于嘉興主城區(qū)西南側(cè),，緊鄰滬杭高速,、乍嘉蘇高速出入口和320國道。便捷的高速公路網(wǎng)架,，京杭運(yùn)河,、海河連運(yùn)、再加上即將建設(shè)的滬杭高鐵,，嘉興通往長三角經(jīng)濟(jì)各主要城市的時(shí)間均在一小時(shí)之內(nèi),。

嘉興現(xiàn)代物流發(fā)展目標(biāo)定位：立足嘉興,、服務(wù)長三角，建設(shè)以陸路樞紐為基礎(chǔ),，區(qū)域配送為特色,，產(chǎn)業(yè)物流為主導(dǎo)，第三方物流集聚和物流資源整合為核心,、原材料加工分撥為拓展,，物流科技應(yīng)用為支撐的長三角制造業(yè)、商貿(mào)業(yè),、物流業(yè)三業(yè)聯(lián)動(dòng)的現(xiàn)代物流示范園區(qū),。

現(xiàn)已經(jīng)建成五大區(qū)域:物流運(yùn)營中心，是物流園的管理服務(wù)中心,；高端配送功能區(qū),，建設(shè)有倉儲(chǔ)設(shè)施4.8萬平方米，為沃爾瑪和好又多華東地區(qū)各門店提供商品分撥,、配送服務(wù),；制造業(yè)物流功能區(qū)，占地169畝,，為嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),、秀洲工業(yè)園區(qū)內(nèi)數(shù)百家工商企業(yè)服務(wù)；鋼材加工配送功能區(qū),，是寶銀重鋼物流項(xiàng)目,，依托公鐵水聯(lián)運(yùn)和國內(nèi)鋼鐵公司參股優(yōu)勢，面向華東地區(qū)市場,，發(fā)展重鋼（構(gòu)）加工,，鋼材剪切及物流配送產(chǎn)業(yè)；服務(wù)配套功能區(qū),，為園區(qū)及周邊貿(mào)易,、生產(chǎn)、物流服務(wù),、電子商務(wù),、物流信息服務(wù)、物流軟件開發(fā)企業(yè)以及政府相關(guān)公共機(jī)構(gòu)和居民提供一流的辦公場所和居住環(huán)境,。

模式二：企業(yè)主導(dǎo)模式

案例：廣東宏昌物流園

園區(qū)座落于中山市東升鎮(zhèn)中江高速東升出口處,，位于京珠高速、中江高速,、廣珠西線高速,、105國道與廣珠城際輕軌路線交匯處。交通便利,、基礎(chǔ)設(shè)施完善,。該園區(qū)項(xiàng)目由廣東宏昌實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行專業(yè)化的管理,，以開放并具前瞻性的經(jīng)營理念，本著“誠信,、務(wù)實(shí),、科技、創(chuàng)新”的企業(yè)精神,，全力營造濃厚的商業(yè)經(jīng)營氛圍,。

廣東宏昌物流園以大型專業(yè)市場、物流配送中心,、質(zhì)押倉儲(chǔ)中心三大項(xiàng)目為主，形成規(guī)模宏大且配套齊備的綜合物流信息基地,。利用龐大的密集交通網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn),、科學(xué)的物流技術(shù)，及時(shí)滿足客戶的各種需求,。

目前廣東宏昌物流園已經(jīng)建有五大項(xiàng)目：

快遞分揀中心,，建設(shè)規(guī)模10萬平方米，現(xiàn)已全部投入營運(yùn)使用,。專業(yè)快遞中心的建設(shè)模式,，適合于各大快遞公司全方位使用，確?？焖俑咝аb卸貨,、分揀貨物、配送發(fā)貨,。已有國內(nèi)著名大型物流,、快遞公司進(jìn)駐。

物流倉儲(chǔ)中心,，是一個(gè)大型倉庫,，設(shè)施配套完善，由原來的平面?zhèn)}庫,，逐步建設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)平臺倉,，配套液壓升降平臺，適合絕大部分高低不同的車輛順暢的裝卸貨物,。另外倉庫的高度也建有12米高,，同時(shí)根據(jù)客戶的要求，配套了相關(guān)的貨架,，轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw倉庫,，令倉庫的容量大大提升，相應(yīng)的降低了客戶的成本,。

專線物流市場,是園區(qū)最新推出四期大型平臺倉,，四面作業(yè),，大型快遞、物流分拔中心,，物流專線卡位,，園區(qū)全圍蔽，24小時(shí)獨(dú)立保安巡邏,，配套大型停車場,，高級公寓，是專線物流企業(yè)的最佳選擇,。

物流配送中心,，該中心是集流通行銷、倉儲(chǔ)保管,、分揀配送,、加工包裝、信息處理功能服務(wù)于一體的現(xiàn)代物流配送中心,。中心利用快捷的交通樞紐及高效的物流服務(wù),，為方便、快捷地保證物流的速度與效率,，為客戶提供集裝箱拆裝,、拼裝,整車整柜、零散拼裝,集裝箱裝,、拆柜服務(wù),集裝箱分撥,流通加工,、備貨、儲(chǔ)存,、分揀及配貨,、配裝、配送運(yùn)輸,、送達(dá)服務(wù)以及配送加工等服務(wù),。

質(zhì)押倉儲(chǔ)中心，質(zhì)押倉儲(chǔ)專業(yè)為銀行和企業(yè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押作保（監(jiān)）管業(yè)務(wù),并協(xié)助客戶融資,。質(zhì)押必須轉(zhuǎn)移占有質(zhì)押物,，質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將其特定財(cái)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有，作為債權(quán)的擔(dān)保,，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán),。倉儲(chǔ)融資指貨款方以存貨（原材料,、成品、半成品）存入倉儲(chǔ)公司倉庫，并以倉儲(chǔ)公司出具的倉單或直接利用存貨為質(zhì)押標(biāo)的,，從銀行取得融資的活動(dòng),，倉儲(chǔ)公司在質(zhì)押期間對質(zhì)押物進(jìn)行監(jiān)管，并承擔(dān)質(zhì)押物短少,、毀損,、滅失的賠償責(zé)任。

模式三：政企聯(lián)合開發(fā)模式

案例：鄂州空港物流園

國內(nèi)在建的鄂州空港物流園依托省市政府與順豐的共同合作,，著力構(gòu)建區(qū)域性貨運(yùn)樞紐,，是政企聯(lián)合開發(fā)模式的代表。該物流園區(qū)有利于發(fā)揮政府與企業(yè)的最大優(yōu)勢,，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),。

鄂州位于湖北省東部，長江中游南岸,。位處北京,、上海、深圳的中心點(diǎn),，境內(nèi)水路、鐵路,、公路綜合交通便捷,，兩個(gè)小時(shí)就能夠覆蓋全國主要地區(qū)，這些地方合共占全國至少80%的國民生產(chǎn)總值,。物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃占地總面積16.6km2,，地跨鄂城區(qū)燕磯鎮(zhèn)和沙窩鄉(xiāng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于長江南岸,，順豐核心樞紐機(jī)場西北側(cè),，京九、武九鐵路聯(lián)絡(luò)線和武黃城際鐵路交匯處,，毗鄰武鄂高速和京九武九聯(lián)絡(luò)線公鐵兩用長江大橋,，交通區(qū)位優(yōu)勢顯著。2017年,，國際航空物流樞紐項(xiàng)目落戶鄂州,，該項(xiàng)目旨在將鄂州打造成“國際航空大都市”。

國際航空物流樞紐是綜合交通樞紐的重要組成部分,，是指以航空貨運(yùn)為主導(dǎo),，匯集多種運(yùn)輸方式，在全球航空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中具有重要中轉(zhuǎn)集疏功能的機(jī)場,。順豐通過機(jī)場建設(shè)開啟了中國航空物流樞紐建設(shè)的新篇章,，順豐國際機(jī)場落戶鄂州燕磯鎮(zhèn)預(yù)計(jì)產(chǎn)生20萬個(gè)就業(yè)崗位，每年200億元稅收,，2000億元的GDP,，一個(gè)宏偉的航空都市區(qū)將在鄂州崛起,。

中商產(chǎn)業(yè)研究院是一家“產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù) 研究 規(guī)劃 招商 基金”的一體化產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于為企業(yè),、地方政府,、城市新區(qū)、園區(qū)管委會(huì),、開發(fā)商提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)平臺,、產(chǎn)城運(yùn)營,、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)申報(bào)及產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型領(lǐng)域的咨詢與解決方案,。核心業(yè)務(wù)包括：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目包裝策劃,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃,、特色小鎮(zhèn)申報(bào)及規(guī)劃,、田園綜合體申報(bào)及規(guī)劃、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃,；以及商業(yè)計(jì)劃書,、可行性研究報(bào)告撰寫編制、行業(yè)研究報(bào)告及定制化調(diào)研報(bào)告,、產(chǎn)業(yè)白皮書等,。