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榮盛發(fā)展(002146) 事件： 公司發(fā)布 2018 年年度報告，報告期間實現(xiàn)營業(yè)收入 563.68 億元,，同比增長 45.64%,；實現(xiàn)歸母凈利潤 75.65 億元，同比增長 31.31%,；全年合同銷售 1015.63 億元,，首次突破千億，同比增長49.51%,。每股收益 1.74 元,，同比增長 31.82%，宣告每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 4.50 元,。業(yè)績增長基本符合預(yù)期,，毛利率提升、投資收益下滑 公司營收增幅大于歸母凈利潤增幅主要有以下原因： 1) 投資收益同比下降 13%,，主要原因為 2017年投資收益中包含處置河北銀行股權(quán)產(chǎn)生的收益,， 2018 年則不存在； 2）財務(wù)費用率大幅上升,，由2017 年的 0.57%提高至 2018 年的 1.42%,； 3) 少數(shù)股東損益占凈利潤的比例有所增加，由 2017 年的5.2%提高到 2018 年的 8.6%,。截至 2018 年年報,，公司賬面預(yù)收款 870.5 億，預(yù)收款/營業(yè)收入高達154%,，待結(jié)算資源充足,。 2019 年公司計劃開工面積 954.31 萬平、竣工面積 860.51 萬平,，分別同比增長 6.22%和 39.77%,，充足的待結(jié)算資源和持續(xù)穩(wěn)定的竣工增速為公司業(yè)績持續(xù)增長奠定了堅實的基礎(chǔ)。 銷售規(guī)模破千億,，徐州區(qū)域貢獻最高 2018 年公司合約銷售金額 1015.63 億元,，首次突破千億規(guī)模，同比增長 49.51%，超額完成年度簽約 880 億元的任務(wù),，年度計劃完成率達到 115%,；合約銷售面積 983.40 萬平方米，同比增長 54.73%,；銷售均價 10328 元/平米,，同比下降 3.4%；當期銷售回款 815 億元,，回款率 80.25%,，超額完成年度計劃。其中徐州區(qū)域簽約,、回款均破百億,，銷售貢獻最高。在徐州,、廊坊,、滄州、蕪湖四個城市的市場占有率居首位,，另外近兩年新進駐的青島,、德州齊河、濮陽,、岳陽等地也取得了較好的銷售成績,。 2018 年拿地較為謹慎，環(huán)渤海和中西部合計土儲占比超八成 2018 年公司拿地較為謹慎,，全年通過招拍掛,、股權(quán)收購等多種方式獲得土地 89 宗，拿地金額 174億元,，拿地金額占比銷售金額僅 17%,；新增規(guī)劃建面 760.5 萬方，拿地面積僅占銷售面積的 77%,，遠低于 2017 年的 144%；同時拿地均價 2288 元/平,，占比銷售均價僅 22%,，繼續(xù)保持土地低成本優(yōu)勢。截至 2018 年底,，公司總土儲 3613.54 萬平米,，足以滿足公司未來三年開發(fā)需求。公司項目布局戰(zhàn)略為“兩橫,、兩縱,、三集群”的項目布局。從土地儲備的城市分布來看，廊坊,、沈陽,、重慶、張家口,、青島,、徐州占比最高，分別達到 11.4%,、 9.0%,、 5.9%、 4.9%,、 4.6%,、 4.4%，前六大城市土儲合計占比達到 40%,。從土地儲備的區(qū)域分布來看,，環(huán)渤海和中西部地區(qū)占比最高，兩大區(qū)域合計占比達到 81%,。其中,，環(huán)渤海地區(qū)占比 58.5%（其中河北省占比 34.5%，天津市占比 0.7%,，山東省12.9%,，遼寧省 10.3%），中西部地區(qū)占比 22.5%（河南省 6.1%,、重慶 5.9%,，江西省（宜春,、上饒）4.2%,、湖南省 3.5%，陜西省 1.5%,，其他 1.4%）,。此外，華東區(qū)域占比 15%（江蘇省 6.9%,，安徽省7.0%,，浙江省 1.2%），廣東省占比 3.9%（惠州 2.6%,、湛江 1.2%）,。凈負債率大幅下降，信托融資占比較高 2018 年公司凈負債率由 2017 年的 124%下降到 2018 年的 88%,。主要原因是公司有息負債規(guī)模大幅下降 28%,，由 2017 年的 155 億下降至 2018 年的 111 億,。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率也下降至 74.16%，同比下降 2.29 個百分點,。 2018 年公司融資規(guī)模 450 億元,，其中 51%為銀行開發(fā)貸款， 34%為信托融資,， 11%為直接融資,。 2018 年公司信托融資占比較高，可能是由于整體融資環(huán)境較緊所致,。投資建議： 公司土地儲備充足,，銷售持續(xù)高增長，利潤率優(yōu)勢明顯,，公司股利支付率達到 26%,，每股分紅 0.45 元，按最新收盤價計算股息率近 3.9%,，估值低分紅高增長性好,，結(jié)合公司重點布局的三四線城市景氣回落，我們將公司 2019-2020 年凈利潤預(yù)測由 99.6,、 127.01 億下調(diào)為 96.4,、 121.9億，對應(yīng) EPS 由 2.29,、 2.92 元下調(diào)為 2.22,、 2.80 元，對應(yīng) PE 為 5.6X,、 4.4X,。我們預(yù)測 2021 年公司凈利潤為 156.3 億，對應(yīng) EPS 為 3.59 元,，對應(yīng) PE 為 3.4X,， 維持“買入”評級。 風險提示： 三四線城市銷售增速放緩,， 融資環(huán)境超預(yù)期惡化 |
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