在十年穩(wěn)扎穩(wěn)打的運營鍛造之后,，大悅城終于要開始飛奔了,。

10月18日，中糧集團副總裁,、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政出現(xiàn)在大悅城“商業(yè)聚焦資本高峰論壇”上,。這一次，周政要向公眾拋出他們的轉(zhuǎn)型計劃——“4A大資管”戰(zhàn)略：積累 （Accumulation）,、敏銳（Acumen）,、極致 （Acme）再到資產(chǎn)（Asset）,，大悅城正式向“大資管”時代邁進，實現(xiàn)從開發(fā)運營商向資產(chǎn)管理商的轉(zhuǎn)型升級,。

毋庸置疑,，作為業(yè)內(nèi)享有盛譽的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)大悅城地產(chǎn)已經(jīng)具備轉(zhuǎn)型的堅實基礎。

業(yè)績永遠說明一切,。

自2007西單大悅城問世之初,，大悅城就確立了“18-35歲新興中產(chǎn)階級”這一明確的客群定位。并在隨后的經(jīng)營中,，大悅城始終堅持“年輕,、時尚、潮流,、品位”的商業(yè)定位,；始終堅持“經(jīng)營客流”，深耕會員經(jīng)濟,；始終“強運營,、重服務、勇創(chuàng)新”的發(fā)展思路,。大悅城由此成功在一二線城市站穩(wěn)腳跟,，成為具有行業(yè)引領(lǐng)性地位的商業(yè)體品牌。2016年上半年全國大悅城銷售額66.8億元,，同比增長23.2%,，客流超過6400萬人次，車流量超過412萬車次,，同比上升33.4%,。商業(yè)整體平均出租率95.08%，租金同比增幅14.0%,。

整體業(yè)績

在大悅城的大資管戰(zhàn)略中,，盤活資產(chǎn)存量是第一步。

依托“大悅城”優(yōu)質(zhì)的商業(yè)品牌及運營能力,，與具有豐富商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者合作,，成立基金公司，釋放資產(chǎn)價值,，帶動上市公司估值,。

大悅城堅信，堅持“年輕,、時尚,、潮流、品位”的商業(yè)定位,，貫徹“經(jīng)營客流”的經(jīng)營策略,，深耕會員經(jīng)濟,，從而帶動銷售增長，最終提升租金收益和投資回報率,，滿足資本回報要求，吸引社會資本的進入,。在此基礎上,，大悅城將重點打造“大資管”平臺，實現(xiàn)“資產(chǎn)做輕,、速度做快,、回報做高”。大悅城通過盤活資產(chǎn)存量,，建立可持續(xù)資本循環(huán),，推動從開發(fā)運營模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級，進而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),，推動商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)和品牌資產(chǎn)的復合型增值,，并最終提升股東收益。

大悅城核心基金架構(gòu)圖

核心基金的成立標志著大悅城地產(chǎn)運營模式朝著合作開發(fā),、基金管理與管理輸出方向邁進,。基金管理模式,，可以為大悅城提供長期,、穩(wěn)定、低成本的發(fā)展資本,。與此同時,，公司作為基金的管理人擁有運營杠桿，可以通過部分持股實現(xiàn)對項目的運營控制,。通過基金管理模式,，大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益，能夠有效地提高股東回報,，最終釋放資產(chǎn)價值,。

今年9月，大悅城地產(chǎn)有限公司在香港召開特別股東大會,，會議以100%全票通過公司重要交易決議,，標志著大悅城地產(chǎn)首創(chuàng)了中國第一個房地產(chǎn)核心基金，標志著其開發(fā)運營模式向基金合作與管理輸出邁進,。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)首創(chuàng)融資模式,，其交易對價明顯高于市場對房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值。交易完成后大悅城地產(chǎn)仍持有51%股權(quán)并將繼續(xù)擔任資產(chǎn)管理人管理旗艦項目,，此次交易所得將用于加快公司現(xiàn)有項目發(fā)展,、收購新項目,、償還債務等。

在資本面寬松導致收益率下降,、市場出現(xiàn)大規(guī)模資產(chǎn)荒的背景下,，類似于大悅城這樣有著核心運營能力能產(chǎn)生固定租金收入的資產(chǎn)，就成為了資本市場追捧的對象,。93億人民幣基金規(guī)模意味著大悅城成立的核心基金是亞洲（除日本外）第6大以股本規(guī)模計算的房地產(chǎn)基金,。

大悅城擴張模式圖

說到底，傳統(tǒng)的單一重資產(chǎn)擴張模式進化了,，大悅城的賺錢方式也就變了,。

傳統(tǒng)以租金和銷售為主的模式轉(zhuǎn)向了以管理收益、基金收益,、超額獎勵和投資收益等多方面的收益模式,。

隨著開發(fā)運營模式向資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級，大悅城地產(chǎn)的公司架構(gòu)也將隨之改變,。

大悅城地產(chǎn)將成立專門的商業(yè)管理公司,，該管理公司將提供運營管理服務。商業(yè)管理公司將選擇國內(nèi)優(yōu)質(zhì)存量項目進行管理輸出,，憑借優(yōu)質(zhì)品牌和運營實力進行項目操盤,，在推動大悅城版圖擴張的同時，拓展如品牌使用費,、運營管理費以及未來物業(yè)增值等多項收益,，并可在約定條件參與并購。

大悅城未來發(fā)展架構(gòu)圖

未來所有的大悅城項目將由這些不同的基金持有,，公司將通過參與這些基金撬動資本,，投資發(fā)展新的項目，從而減少自身資本性開支,，加快發(fā)展步伐,。

建立可持續(xù)資本循環(huán)平臺就是“大資管”戰(zhàn)略的第二步。

打造多樣化的融資渠道,，能夠支持其他業(yè)務的發(fā)展,，進而拓展除商業(yè)物業(yè)租金收益之外的其他業(yè)務收入；能夠降低負債率,，改善資本結(jié)構(gòu)有助于降低融資成本,、提高未來融資的靈活性。

大悅城資產(chǎn)管理及資本循環(huán)圖

建立可持續(xù)資本循環(huán)平臺就是“大資管”戰(zhàn)略的第二步,。打造多樣化的融資渠道,，能夠支持其他業(yè)務的發(fā)展，進而拓展除商業(yè)物業(yè)租金收益之外的其他業(yè)務收入；能夠降低負債率,，改善資本結(jié)構(gòu)有助于降低融資成本,、提高未來融資的靈活性。

目前大悅城地產(chǎn)“大資管”戰(zhàn)略已初見成效,。

天津和平大悅城是大悅城地產(chǎn)進行管理輸出的第一個項目,，其前身是天津津匯廣場購物中心。該項目位于天津最繁華的濱江道,、南京路商圈,，匯集了商業(yè)、餐飲業(yè),、服務業(yè)的精華，同時大型寫字樓,，酒店及酒店公寓等項目極大的豐富該商圈,。自去年底宣布進駐南京路商圈以來，大悅城地產(chǎn)已對原津匯廣場建筑結(jié)構(gòu)進行全面升級改造,，天津和平大悅城的神秘外立面,，天津首家跨越1-4層、4-6層的“飛天梯”,，6層挑高的陽光穹頂都將于今年12月24日亮相,。目前招商率已達到100%，40多家品牌首次進入天津,。

2016年7月和8月又分別和貴州恒豐偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、昆明螺螄灣投資發(fā)展股份有限公司簽約進駐貴州和昆明市場。項目分別于2018年和2017年底開業(yè),。

除國內(nèi)第一支房地產(chǎn)核心基金之外,，大悅城地產(chǎn)依靠推動管理輸出，全力助推實現(xiàn)大悅城“五年20城”的戰(zhàn)略擴張目標,。大悅城將嚴格依據(jù)自身選址標準,，有條件地進駐新的城市。除現(xiàn)在已確定的天津,、貴陽及昆明外,，未來五年內(nèi)，大悅城還將重點拓展北京,、上海,、深圳、重慶,、武漢,、南京、廈門,、蘇州,、長沙等國內(nèi)一二線核心城市,。

大悅城選址模型圖

管理輸出離不開成熟運營模式的的積累（Accumulation）

十年來，大悅城捕捉行業(yè)細微動態(tài),，從產(chǎn)品,、消費者、數(shù)據(jù)研究,、財務管理,、管理團隊五大維度出發(fā)，構(gòu)筑商業(yè)模型,；從商業(yè)管理的研策,、招商、推廣,、運營四個管理維度出發(fā),，根據(jù)大悅城在運營過程中出現(xiàn)的問題，制定并細化43項商業(yè)運營操作指引,。

產(chǎn)品模型

大悅城在地塊條件,、建筑指標、外部交通,、商業(yè)動線,、總體設計和空間設計都給出了可操作性的指標，并根據(jù)指標要求,，完成虛擬地塊的大悅城建筑設計方案,，并進行sketch up模型搭建。產(chǎn)品模型是保證大悅城建筑設計統(tǒng)一,，增強大悅城品牌的辨識度和影響力的重要前提和基礎,。

客戶價值模型

大悅城因變而動，回歸客戶價值本源,，以客戶為中心,，建立客戶價值識別及客戶價值實現(xiàn)兩個子系統(tǒng)，通過客戶識別,，滿足客戶需求,，達到客戶價值實現(xiàn)，最終實現(xiàn)商業(yè)盈利,。大悅城將目光投向 “客戶價值”的重構(gòu),，立足客戶（消費者），研發(fā)出“VALUE+ 行動”商業(yè)運營系統(tǒng),，繪制嶄新的商業(yè)價值全景圖,。客戶價值模型成為把握消費者脈搏、延展消費體驗的重要方式,，也是實現(xiàn)客群盈利,、價值變現(xiàn)的秘辛。

大數(shù)據(jù)模型

大數(shù)據(jù)模型是大悅城深度把握消費脈搏,，錨定行業(yè)細微動態(tài)的探測器,。大悅城建立以客戶為中心的大數(shù)據(jù)體系，打通7 個內(nèi)部數(shù)據(jù)系統(tǒng),，實現(xiàn)了從數(shù)據(jù)采集到數(shù)據(jù)加工,、核心數(shù)據(jù)庫的大數(shù)據(jù)管理平臺，從客群,、客流,、O2O 三個維度出發(fā)，對細化,、標簽化的信息進行精準營銷,，指導商業(yè)運營。

財務模型

財務模型為對接多樣的資本,，提供了更豐富的工具，為大悅城的發(fā)展搭上更強勁的資本動力,，是一切資本信任的基石,。大悅城針對每個指標，制定相應監(jiān)測標準,，例如項目開業(yè)后的第三個完整年度,，EBITDA 回報率要達到6%，目前西單,、朝陽,、天津三個大悅城已經(jīng)達到設定的標準。按照時間維度和項目不同發(fā)展階段,，設置租金費用率,、EBITDAMargin 的參考值，并將ROE 納入考核指標,，降低費用,，保證大悅城健康運作，提高股東收益,，為對接更多外部資本打下堅實基礎,。

人才模型

人才是大悅城始終屹立在商業(yè)地產(chǎn)前沿的重要保障，以員工素質(zhì)模型為依托,，經(jīng)理人五力模型為導航,，形成一星、兩金、三馬,、一平臺,、一帶級項目的人才培養(yǎng)系統(tǒng)。

43 條商業(yè)運營指引

無論是尋求輸出管理的開發(fā)商還是投資機構(gòu),，最看重的當然是大悅城持續(xù)多年良好的運營記錄和持續(xù)的創(chuàng)新能力,，這在當下商業(yè)地產(chǎn)過剩的年代實屬可貴。

近年來,，商業(yè)地產(chǎn)寒冬似乎悄然降臨,。一面是市場存量巨大，同質(zhì)化嚴重,，結(jié)構(gòu)性問題突出,；一面是消費升級裹挾著電商來勢洶洶，一時間紅海甚囂塵上,。2015年底,，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米,。在巨大的市場存量中,，由于普遍缺乏優(yōu)質(zhì)運營實力，大多數(shù)商業(yè)如履薄冰,。

而另一方面,，用資本的視角來審視整個行業(yè)的話，不難發(fā)現(xiàn)：這些年來,，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的市值普遍要比物業(yè)估值要低,，有的甚至還低于賬面價值。與此同時,，受市場因素的影響,，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的整體杠桿水平持續(xù)提高，但由于估值低迷,，股本融資并不具吸引力,。這導致了很多投資者都對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資持謹慎態(tài)度。因而在遭遇寒冬的當下,，地產(chǎn)商對于融資模式的追求和探索從未停止,。

大悅城在精細化管理思路的指引下，通過精益運營,、標準化管控,、產(chǎn)品創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)管理等手段全面提升核心競爭力,，在國內(nèi)經(jīng)濟放緩,、消費增長乏力的情況下,，繼續(xù)保持快速的客流、收入增幅,，彰顯了旺盛的生命力和出色的強運營能力,。

“兵無常勢，水無常形”,，商業(yè)地產(chǎn)是一個需要持續(xù)創(chuàng)新的行業(yè),。只有深刻洞悉行業(yè)瞬息變化、捕捉商業(yè)細微動態(tài),、創(chuàng)新思維鍛造產(chǎn)品,，才能在日趨白熱化的商業(yè)地產(chǎn)競爭中脫穎而出。大悅城地產(chǎn)主動求變,，始終保持敏銳的商業(yè)嗅覺與反應速度,，從招商、推廣,、運營,、研策等方面多渠道尋找創(chuàng)新突破口?！爸茈m舊邦,，其命維新”，敏銳把握市場細節(jié),，主動向市場找尋創(chuàng)新路徑,，是大悅城地產(chǎn)始終堅持的品質(zhì)，更是大悅城地產(chǎn)持續(xù)書寫商業(yè)傳奇的不竭動力,！

主題商業(yè)街區(qū),，是針對大悅城的客群細分及需求所形成的具有鮮明主題和明確客群的體驗式商業(yè)空間,，通過構(gòu)筑空間環(huán)境的情景化,、消費圈層的共鳴度、業(yè)態(tài)跨界的想象力與商業(yè)美學的感染性,，形成目的地式消費吸引,，將體驗和社交屬性最大化，大悅城希望憑借實體消費空間的社交屬性與主題體驗在Mall里植入自成一體的“客流發(fā)動機”,。

大悅城這幾年來,，推出了超級工厰、⑤號車庫,、IF街,、騎鵝公社、神獸寺街,、悅界,、摩坊166等個性化,、多樣化的系列主題街區(qū)，已成為國內(nèi)高質(zhì)量生活消費方式最前沿的提供者,。首個輕資產(chǎn)項目天津和平大悅城打造了 “六樓”,、“超級工厰”、“Hi內(nèi)”等主題街區(qū),，而西單大悅城,、沈陽大悅城的特色街區(qū)也在推進中。

騎鵝公社

國內(nèi)首個坐落于購物中心內(nèi)的環(huán)境景觀化,、業(yè)態(tài)主題化的文創(chuàng)購物街區(qū),，不但引領(lǐng)了中國購物中心向街區(qū)化發(fā)展的未來趨勢，更是天津市唯一一個依托商業(yè)綜合體打造的大學生創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)示范基地,，為有探索精神的年輕人構(gòu)造了新奇,、另類的體驗場所。

2016年1月至5月,，“騎鵝公社”銷售額超過2000萬,，銷售坪效高于天津項目整體坪效6.5元，月均客流超過20萬,，EBITDA回報率為天津大悅城7倍,，有效地拉動天津大悅城全館客流的高速增長，尤其是年輕客群的增長,。

摩坊166

上海大悅城原創(chuàng)的親密社交空間和輕藝術(shù)街區(qū),。創(chuàng)新的“國內(nèi)首個懸臂式屋頂摩天輪Sky Ring＋輕藝術(shù)體驗街區(qū)＋情感云”的商業(yè)模式刷新了體驗消費的新高度，成為了上海地區(qū)矚目的愛情地標,，有利于街區(qū)文化的進一步傳播,，是國內(nèi)新型購物中心的引領(lǐng)者。

“摩坊166” 表現(xiàn)強勢,，租金,、銷售坪效雙高，且處于快速發(fā)展階段,。2016年1月至5月,，“摩坊166”總銷售再創(chuàng)新高，超2102.7萬元,，月均銷售420.5萬元,，月均增長率高達29.7%，銷售坪效,、平均租金均高于上海大悅城平均水平,。此外，“摩坊166”月均客流5萬人次,，月均增長率14%,，在摩天輪的帶動下,，其客流仍在快速增長。

事實證明,，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸出現(xiàn)分化,、整合，運營管理能力也將成為核心競爭力,。只有那些發(fā)展具有可持續(xù)性和擁有強大運營實力的運營商才能在打破行業(yè)發(fā)展瓶頸,，脫穎而出，收到資本市場的認可,，最終借助資本的力量加速發(fā)展,。

商業(yè)與地產(chǎn)ID:Commercialproperty

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主編簡介：【王傳宏】英國皇家特許測量師(MRICS),、11年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商和運營管理經(jīng)驗,。歡迎交流與合作，個人微信 malltowinunited

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