編輯/寒沙

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壹

時(shí)間過(guò)得很快,，大年初八,，基本各行各業(yè)都進(jìn)入了工作狀態(tài)，在講究效率的房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是這樣,。

今天有一豪宅樓盤(pán)領(lǐng)出了預(yù)售證,，均價(jià)高達(dá)59032元/㎡的金隅中鐵諾德都會(huì)森林,，而且一領(lǐng)就是367套,。

金隅中鐵諾德·都會(huì)森林,，江干錢(qián)江新城

房源套數(shù)：367套

無(wú)房戶傾斜比例：20%

均價(jià)：59032元/㎡（含精裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡）

房源面積：124㎡46套,，143㎡138套，150㎡92套,，164㎡46套,，189㎡45套

登記要求：指定銀行凍結(jié)不少于人民幣600萬(wàn)元

登記時(shí)間：2019年2月13日-2月15日

登記方式：都會(huì)森林售樓處線下登記

趁（re）著（ai）天（gong）好（zuo），在預(yù)售證還沒(méi)捂熱的時(shí)候,，我第一時(shí)間去了都會(huì)森林,。

作為一個(gè)均價(jià)近6萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目,，都會(huì)森林的位置自然是好的,，距萬(wàn)象城2.5公里,，距火車(chē)東站1.5公里，距最近的地鐵2號(hào)線新塘站也就300米,，項(xiàng)目東側(cè)就是運(yùn)河，南望錢(qián)塘江,，但讓很多人糾結(jié)的是這個(gè)自稱屬于錢(qián)江新城的樓盤(pán),，所在的位置不是杭州人印象里的景芳嘛,？

其實(shí)都會(huì)森林是屬于錢(qián)江新城范圍內(nèi),，離日月同輝這樣的錢(qián)江新城核心區(qū)確實(shí)還有一定的距離,，但買(mǎi)房看地段,，看的是配套，是交通，而不是糾結(jié)屬于這里還是哪里,，所以在這一點(diǎn)上不用過(guò)于糾結(jié),。

都會(huì)森林是“春節(jié)不打烊”的樓盤(pán)之一,，但并不意味著有多少人來(lái)看房,，行情下滑是不爭(zhēng)的事實(shí)，再加上是豪宅項(xiàng)目,，售樓處太熱鬧反而不正常,。

今天也一樣，售樓處看房的人也是三三兩兩,，不過(guò)好在人少置業(yè)顧問(wèn)接待也比較耐心，水吧也能及時(shí)遞上一杯溫?zé)岬臋幟仕トズ狻?/span>

就像案名一樣,，“都會(huì)森林”自然在園區(qū)綠化上費(fèi)了一番功夫,，5萬(wàn)方子母雙森林，中央景觀面積媲美太子灣中央草坪,，但現(xiàn)在的施工現(xiàn)場(chǎng)還看不出個(gè)所以然,。

再看房子,，這次367套房源位于4、10,、12號(hào)樓，項(xiàng)目最后46套124㎡小戶型都位于12號(hào)樓,，也都是東西邊套,，都是大三房戶型，臥室的尺寸都挺大,，尤其是主臥的走入式衣帽間,，甚至比中間套的143方還要大,，值得稱贊,。

但雖然是雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),，可是寬度略窄,，以西邊套為例，西側(cè)陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度足夠,，寬度1.2米,，北側(cè)陽(yáng)臺(tái)也就略寬20公分,，所以洗衣機(jī)和洗手臺(tái)放在同一側(cè)的話不太現(xiàn)實(shí)。

項(xiàng)目含5000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn),，灰色調(diào)的裝修顯得比較現(xiàn)代，不過(guò)置業(yè)顧問(wèn)也直言有減配,，比如客廳一側(cè)的隱藏式冰箱、烘培箱,、柜子,、墻紙等,，需要購(gòu)買(mǎi)16萬(wàn)多元的加裝包才有,。

透明售房網(wǎng)一房一價(jià)截圖

都會(huì)森林143㎡及以上就是4房設(shè)計(jì)了,，雖然12號(hào)樓是項(xiàng)目最后的一部分124方房源，但是前期開(kāi)盤(pán)2,，3，7號(hào)樓還有不少?zèng)]賣(mài)掉的124㎡房源,，可供選擇，而且基本都位于13樓以上,。

為什么呢,？

因?yàn)榕c多數(shù)樓盤(pán)不同的是,，都會(huì)森林不同樓層的價(jià)格差非常明顯，以12號(hào)樓為例,，13樓以下是一個(gè)價(jià)格梯度，13樓以上又是一個(gè)價(jià)格梯度,。

同樣是124方,，透明售房網(wǎng)一房一價(jià)顯示,，12號(hào)樓，1201單價(jià)55500元/㎡,，1301單價(jià)55800元/㎡,，1401單價(jià)59700元/㎡，可見(jiàn)14樓直接邁了一個(gè)大臺(tái)階,，據(jù)介紹,，這是刻意而為之。

貳

只去一個(gè)樓盤(pán)不是我的風(fēng)格,，這兩天,，或冒著雪子,，或冒著小雨，我還去了南部臥城,、城東新城,。

南部臥城,，這個(gè)所謂的“庫(kù)存重災(zāi)區(qū)”，在年前好好火了一把,。

無(wú)非是因?yàn)檩^高的性價(jià)比，交通,、商業(yè)、教育,、環(huán)境等等,，雖說(shuō)不上頂級(jí)，但起碼也是平均水準(zhǔn)以上,，而且房源充足,，可選樓盤(pán)眾多，主打剛需,，也能滿足改善,，一步到位也沒(méi)問(wèn)題。

作為南部臥城區(qū)域內(nèi)唯一的毛坯交付項(xiàng)目，德信碧桂園印江南也是賣(mài)得最好的,。

沙盤(pán)右上方的10號(hào)樓是印江南最后的高層 

自去年12月首開(kāi)以來(lái),，印江南10幢高層（含一幢小高層），除了還沒(méi)開(kāi)盤(pán)的10號(hào)樓,，均已售罄,，原因就是價(jià)格，畢竟毛坯均價(jià)22000元/㎡,，相對(duì)于周邊含精裝25000多元的均價(jià),，低得不是一點(diǎn)點(diǎn),。

據(jù)了解，印江南將在3月加推,，共3幢，10號(hào)樓是高層,，23號(hào)樓是洋房，2號(hào)樓是排屋,。10號(hào)樓中間套是90方，邊套97方,，均價(jià)還是22000元左右,，如果考慮印江南小戶型，這是最后上車(chē)的機(jī)會(huì)了,。

融信旭輝湘湖悅章,，南部臥城體量最大的項(xiàng)目，高層疊墅高低配,，還配建一個(gè)幼兒園,，需要注意的是,，目前售樓處所在位置與項(xiàng)目所在地隔了一段距離,，項(xiàng)目要更偏西南,。

湘湖悅章預(yù)計(jì)在3月加推12號(hào)樓，東邊套108方,，中間套96方,，西邊套126方,。湘湖悅章是精裝交付的，前期均價(jià)25200元/㎡（含3200元/㎡的裝修）,，所以總價(jià)會(huì)比印江南高一些,，雖然前期開(kāi)盤(pán)沒(méi)有全部去化,，但置業(yè)小姐姐笑笑說(shuō)：“我們不打折哦”。

德信市心府,，算是南部臥城區(qū)域內(nèi)配套最完善的項(xiàng)目了,，也是南部臥城在售項(xiàng)目中周邊最繁華的,。

市心府沙盤(pán)

項(xiàng)目體量不大,，只有8、9,、10號(hào)樓三幢高層，去年首開(kāi)了排屋,，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹預(yù)計(jì)會(huì)在4月份首開(kāi)高層，但畢竟是南部臥城中軸線上的項(xiàng)目,，價(jià)格會(huì)比南部臥城東西兩側(cè)高,，具體價(jià)格要等預(yù)售證,，不過(guò)置業(yè)顧問(wèn)介紹價(jià)格不超30000元/㎡,。

不少考慮南臥板塊的購(gòu)房者，會(huì)把市心府,、桂語(yǔ)朝陽(yáng)作為首選,，尤其是市心府，周邊都是蕭山城區(qū)老一批的傳統(tǒng)住宅區(qū),，本地購(gòu)房者會(huì)更認(rèn)可區(qū)域的價(jià)值,。

新房均價(jià)已站上45000元的城東新城，或許只屬于改善購(gòu)房者,。

首開(kāi)東城金茂府,，杭州第三座金茂府，室內(nèi)恒溫設(shè)計(jì)在杭州的寒冷季節(jié)確實(shí)收獲人心,。

金茂府的布局看上去挺有氣勢(shì)

項(xiàng)目都是小高層,，面積在120-149方,，項(xiàng)目已開(kāi)了4幢,，7，8,，9,，11號(hào)樓，還有部分剩余房源,?？萍甲≌廊皇墙鹈闹鞔颍惨廊唤o力,。

但售樓處略顯冷清，置業(yè)顧問(wèn)也能耐心得為我講解,，不得不稱贊東城金茂府的置業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)能力要高出周邊項(xiàng)目不少,。

前期高達(dá)46500元/㎡的均價(jià)，依然還需要更多購(gòu)房者認(rèn)可,。

與金茂府一路之隔,，開(kāi)發(fā)商品牌也處于劣勢(shì)的三湘印象森林海尚或許早已料到去化不會(huì)順利,，所以價(jià)格要更低，均價(jià)45500元/㎡,，目前森林海尚還有不少前期剩余房源,，所以可以直接認(rèn)購(gòu),，而且項(xiàng)目有部分89方房源,，這在城東新城幾乎是唯一的,，拉低了不少入手門(mén)檻,。

值得一提的是,，森林海尚還設(shè)置了一個(gè)交付標(biāo)準(zhǔn)的樣板間,，能比較直觀的看到房子交付時(shí)的模樣,，這一點(diǎn)給好評(píng)。

叁

據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年春節(jié)期間,，杭州僅成交了5套住宅，雖然這也是往年春節(jié)期間的平均水準(zhǔn),，但不能否認(rèn)氛圍淡了。

在這次的探訪期間,，基本上每個(gè)樓盤(pán)與我同期看房的客戶都在3組以內(nèi),，個(gè)別樓盤(pán)更是僅有我一個(gè)，雖然看房的體驗(yàn)變好了,，但購(gòu)房者之間互相溝通的氛圍沒(méi)了,，要知道去年初八才開(kāi)始看房已經(jīng)不算早了,。

這其中氛圍略好的是印江南,、森林海尚,，印江南可以算是南部臥城的紅盤(pán),，畢竟以價(jià)格取勝，而購(gòu)房者對(duì)價(jià)格又是最敏感的,；城東新城主要還是面向改善購(gòu)房者,，森林海尚有價(jià)格優(yōu)勢(shì),，但并不明顯，主要原因還是森林海尚開(kāi)啟了分銷(xiāo),，所以會(huì)有一些帶看客流，相信分銷(xiāo)模式在競(jìng)爭(zhēng)較大區(qū)域會(huì)更普遍,。

明天，都會(huì)森林開(kāi)啟登記,，才大年初九，多數(shù)樓盤(pán)還在推盤(pán)的籌備階段,，都會(huì)森林已經(jīng)要搶跑了。

可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的去化壓力是非常大的,，我們之前分析過(guò)7,，800萬(wàn)的預(yù)算,，基本上覆蓋了杭州的主流項(xiàng)目,，可供購(gòu)房者挑選的項(xiàng)目太多,，而且在行情下行期間,，購(gòu)房者的心態(tài)更加平穩(wěn),，所以趁早開(kāi)盤(pán)能收割一點(diǎn)是一點(diǎn),。

2019年的上半年,，對(duì)于多數(shù)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),，依然是不好過(guò)的,。

3月份前后又是一波推盤(pán)的旺季,，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加激烈,，所以開(kāi)發(fā)商也會(huì)變著花樣想對(duì)策,，可能更多的樓盤(pán)會(huì)開(kāi)啟分銷(xiāo),，更多的樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)優(yōu)惠活動(dòng)。

而作為購(gòu)房者是喜聞樂(lè)見(jiàn)的,，我們終于可以更體面的去看房,，好好挑選更適合自己的房子了。

總編 | 鐘斌  作者 | 寒沙

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