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近年來,，由于房價居高不下、交易主體風(fēng)險防范意識淡薄,、行政監(jiān)管不力等問題,，“小產(chǎn)權(quán)房”交易市場熱度不減，加之土地增值及土地征用,、房屋拆遷等因素,，房后遷補償價格高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴到法院的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛逐年增多,。 河南省羅山縣人民法院對該院近三年來辦理的61件“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛案件進(jìn)行了專題調(diào)研,，發(fā)現(xiàn)此類案件主要有四個方面特點： 一是惡意悔約多，主要表現(xiàn)為出賣方以宅基地或村集體土地轉(zhuǎn)讓行為違反有關(guān)法律規(guī)定,、房屋買賣協(xié)議無效為由,，要求返還房屋的案件較多。 二是時間跨度大,。時間久,，轉(zhuǎn)讓行為多發(fā)生在數(shù)年以前，轉(zhuǎn)讓合同均已經(jīng)履行完畢,，出賣方交付了房屋或宅基地,，買受方已按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款，有的已經(jīng)在宅基地上建房居住多年,。 三是購買主體多為低收入群眾,。“小產(chǎn)權(quán)房”購買人多以下崗職工,、外來務(wù)工人員為主,，且房屋買賣一般未辦理相應(yīng)的變更登記，買受方多以出賣方的名義辦理集體土地建房使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證,。 四是案件執(zhí)行難度大,。轉(zhuǎn)讓合同確認(rèn)無效后，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓款的返還,，但大多出賣方經(jīng)濟狀況不是很好,，有的甚至不具備履行能力，判決無效可能導(dǎo)致買受方的利益得不到保護(hù),。 對此,，筆者建議： 一是完善有關(guān)的法律法規(guī),。為統(tǒng)一執(zhí)法尺度，使農(nóng)村房地產(chǎn)買賣行為有章可循,，有法可依,，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺相關(guān)法律規(guī)范。 二是加大土地監(jiān)管力度,。有關(guān)行政機關(guān)要規(guī)范農(nóng)村集體土地及農(nóng)民宅基地的審批程序,，及時發(fā)現(xiàn)和制止非法轉(zhuǎn)讓宅基地的行為，以事前防范為主要手段,，杜絕宅基地非法轉(zhuǎn)讓行為的蔓延,。 三是加強普法教育面。加強對土地管理法等相關(guān)法律法規(guī),、司法解釋以及國家政策的宣傳教育,，使群眾充分認(rèn)識到農(nóng)村集體土地及農(nóng)民宅基地使用權(quán)與特定身份關(guān)系相關(guān)聯(lián)，農(nóng)村宅基地不能自由流轉(zhuǎn),，非法轉(zhuǎn)讓宅基地是法律禁止的,，進(jìn)一步提高群眾的法律意識。 四是強化案件審理,。人民法院在審理此類案件時,，要全面考察訴爭房屋的交易歷史、權(quán)屬情況,、登記公示信息,，梳理相關(guān)利益關(guān)系，貫徹調(diào)解優(yōu)先原則,，充分平衡各方當(dāng)事人的利益,，注重法律效果與社會效果的統(tǒng)一。 ?。ㄗ髡邌挝唬汉幽鲜×_山縣人民法院） |
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