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我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放幾十年以的發(fā)展,，進(jìn)入社會(huì)轉(zhuǎn)型期,，農(nóng)村城鎮(zhèn)化是社會(huì)轉(zhuǎn)型期的一個(gè)顯著特征。農(nóng)村城鎮(zhèn)化的進(jìn)程正在從我國(guó)東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸擴(kuò)展,。江蘇省昆山市地處江蘇省的東大門(mén),，東依國(guó)際大都市上海，西鄰人間天堂蘇州,，素有“江南魚(yú)米之鄉(xiāng)”美稱(chēng),。從1989年撤縣建市以來(lái)，昆山實(shí)現(xiàn)了從一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣到一個(gè)擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),、綜合保稅區(qū)的現(xiàn)代城市的轉(zhuǎn)變。過(guò)去十多年的時(shí)間里,，昆山的農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)在這里開(kāi)展得如火如荼,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，許多新情況,、新類(lèi)型的民商事糾紛出現(xiàn),，給當(dāng)?shù)氐乃痉▽徟刑岢隽烁叩囊蟆?BR>本文以昆山市人民法院花橋法庭轄區(qū)涉房產(chǎn)糾紛案件（2008年至2014年）為樣本，總結(jié)分析審判實(shí)踐中的新情況、新問(wèn)題,，希望能起到交流審判經(jīng)驗(yàn),，與其他房產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)溝通，化解城鎮(zhèn)化過(guò)程中涉訴房產(chǎn)糾紛,。昆山法院花橋法庭于2008年設(shè)立,主要受理昆山市花橋鎮(zhèn),、陸家鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)訴訟標(biāo)的在500萬(wàn)元以下的各類(lèi)民商事糾紛案件。 近幾年,，花橋法庭轄區(qū)的花橋鎮(zhèn),、陸家鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地房經(jīng)歷大規(guī)模的動(dòng)遷安置，同時(shí),，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府招商引資,，發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)，吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造商品房,。因此,，花橋法庭轄區(qū)涉訴房產(chǎn)糾紛主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，農(nóng)村動(dòng)遷安置房屋涉訴民事糾紛,；二,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉訴民事糾紛。 第一部分 農(nóng)村動(dòng)遷安置房屋涉訴民事糾紛 民事法律和民事審判的首要目的在于定紛止?fàn)?，以?dòng)遷安置房的取得,、物權(quán)確定、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為邏輯,，相關(guān)案由包括：1,、動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同糾紛，2,、離婚糾紛中涉及動(dòng)遷安置房財(cái)產(chǎn)分割,、3、分家析產(chǎn),、確權(quán)糾紛,，4、涉動(dòng)遷安置房的繼承權(quán)糾紛,、遺贈(zèng)糾紛,、5、房屋（動(dòng)遷安置房）買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,。（見(jiàn)表一2008年-2014年花橋法庭受理的與動(dòng)遷安置房涉訴案件數(shù)量和分類(lèi),，2008年的數(shù)據(jù)是從花橋法庭2008年6月30日設(shè)立時(shí)計(jì)算）,。 一,、農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同糾紛 1、農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同的法律依據(jù)以及補(bǔ)償方式 農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同的法律依據(jù)為，《憲法》及《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定,。根據(jù)以上法律規(guī)定,，農(nóng)村動(dòng)遷安置補(bǔ)償方式一般有兩種，第一種是以一筆動(dòng)遷補(bǔ)償款貨幣補(bǔ)償,。農(nóng)村房屋動(dòng)遷補(bǔ)償款由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)（宅基地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)）,、被動(dòng)遷房屋重置成新價(jià)以及過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)、動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)等,，計(jì)算公式為：房屋動(dòng)遷補(bǔ)償價(jià)款=宅基地區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)×宅基地面積+被動(dòng)遷房屋重置成新價(jià)+過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)+動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)等,。宅基地區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)以及房屋重置成新價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)由政府部門(mén)出具行政文件規(guī)定。 考慮到宅基地房是農(nóng)民最重要的生活資料,，為了保障民生,，保障被動(dòng)遷農(nóng)民的居住條件，通常采取的都是第二種補(bǔ)償方式：政府動(dòng)遷部門(mén)與被動(dòng)遷農(nóng)村房屋的一戶(hù)簽訂房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議,，該協(xié)議中約定,，被動(dòng)遷人可以以其房屋動(dòng)遷補(bǔ)償款置換動(dòng)遷安置房，被安置的動(dòng)遷安置房亦作價(jià)相結(jié)算,，房屋動(dòng)遷補(bǔ)償款較高的,，由動(dòng)遷部門(mén)交付動(dòng)遷安置房并給予現(xiàn)金補(bǔ)償，動(dòng)遷安置房作價(jià)高的由被動(dòng)遷人補(bǔ)足差價(jià),。當(dāng)然農(nóng)村每一戶(hù)可以獲得的安置房套數(shù)與面積,、動(dòng)遷安置房的結(jié)算價(jià)格均由政府出具行政類(lèi)文件予以確定。動(dòng)遷安置房的結(jié)算價(jià)格一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格,。昆山市花橋法庭轄區(qū)幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)基本上就是采取這種方式,。通常，農(nóng)村宅基地房居住的一戶(hù)通過(guò)與動(dòng)遷部門(mén)簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議可以被安置兩套以上的動(dòng)遷安置房,。 2,、農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同糾紛是否可作為民事案件受理 實(shí)踐中，在農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同簽訂過(guò)程中有以下幾類(lèi)糾紛：其一,、被動(dòng)遷人認(rèn)為動(dòng)遷不是基于公共利益,，或者認(rèn)為動(dòng)遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，拒不簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同,；其二,、政府動(dòng)遷部門(mén)與被動(dòng)遷人達(dá)成動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，被動(dòng)遷人不按照協(xié)議的約定補(bǔ)交差價(jià)款,，其三,、簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同時(shí)，未通知到所有的產(chǎn)權(quán)人或被動(dòng)遷戶(hù)有離婚,、繼承,、分家等情況時(shí),，產(chǎn)權(quán)人的情況難以調(diào)查清楚，遺漏通知的產(chǎn)權(quán)人不認(rèn)可其他家庭戶(hù)代表簽訂的動(dòng)遷安置協(xié)議,，并要求其作為被動(dòng)遷安置人重新簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同,。 從司法審判層面上，最高人民法院對(duì)動(dòng)遷安置補(bǔ)償糾紛可否納入民事訴訟案件范圍已經(jīng)做出解釋與批復(fù),。對(duì)照以下三份文件相關(guān)規(guī)定,，應(yīng)該是比較清楚的。 最高人民法院關(guān)于受理房屋動(dòng)遷,、補(bǔ)償,、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)（1996年7月24日法復(fù)（1996）12號(hào)），公民,、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政部門(mén)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋動(dòng)遷,、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題的裁決不服,，依法向人民法院起訴的,，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理；動(dòng)遷人與被動(dòng)遷人因房屋補(bǔ)償,、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議,，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔,，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決,，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題依法向人民法院起訴的,，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理,。 最高人民法院2005年8月1日法釋?zhuān)?005）9號(hào)，動(dòng)遷人與被動(dòng)遷人或者動(dòng)遷人,、被動(dòng)遷人與房屋承租人達(dá)不成動(dòng)遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理,，并告知當(dāng)事人可以按照《城市房屋動(dòng)遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決,。 最高人民法院另外在2007年以回復(fù)發(fā)函的方式（<2007>民立他字第54號(hào)函）確認(rèn)，在動(dòng)遷安置補(bǔ)償過(guò)程中,，當(dāng)事人之間達(dá)成了動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議,，僅就協(xié)議內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)予（作為民事案件）受理,。 3,、農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同糾紛審判實(shí)踐中的問(wèn)題 立案審查后，法院以房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同案由受理,，審判實(shí)踐中,，審查按照動(dòng)遷人與被動(dòng)遷人平等民事主體之間民事合同關(guān)系,，包括合同成立和生效的要件、合同履行,、違約責(zé)任的承擔(dān)等,。從昆山市人民法院花橋法庭審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，主要有兩類(lèi)糾紛：一類(lèi)是是政府動(dòng)遷部門(mén)在與被動(dòng)遷人簽訂房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議后,，起訴被動(dòng)遷人履行遷讓被動(dòng)遷房屋、補(bǔ)交結(jié)算差價(jià)款的義務(wù),；第二類(lèi)是簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí),，作為被動(dòng)遷人的一戶(hù)中遺漏了其他產(chǎn)權(quán)人，該遺漏的產(chǎn)權(quán)人不認(rèn)可之前動(dòng)遷協(xié)議的內(nèi)容,，并要求其作為被動(dòng)遷安置人重新簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同,。 針對(duì)第一類(lèi)糾紛，若房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議中被動(dòng)遷房屋一戶(hù)中所有家庭成員（產(chǎn)權(quán)人）均簽字確認(rèn),，法院在依法確認(rèn)房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議無(wú)其他違反法律法規(guī)情形,，并依法認(rèn)定協(xié)議有效的前提下，應(yīng)當(dāng)判決被動(dòng)遷人履行遷出被動(dòng)遷房屋,、補(bǔ)交結(jié)算差價(jià)款的合同義務(wù),。 針對(duì)第二類(lèi)糾紛在審判中應(yīng)當(dāng)引起重視。農(nóng)村房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同中一方民事主體是政府動(dòng)遷部門(mén),，另一方民事主體基本上是以農(nóng)村宅基地住房一戶(hù)中享有房屋產(chǎn)權(quán)的家庭成員,。根據(jù)我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的習(xí)慣，簽訂動(dòng)遷安置協(xié)議時(shí),，往往是一戶(hù)內(nèi)的一位男性家庭成員（往往是戶(hù)主）代表所有家庭成員簽訂動(dòng)遷協(xié)議,。當(dāng)被動(dòng)遷宅基地戶(hù)的家庭成員之間若遇到離婚、繼承,、分家析產(chǎn)等情況時(shí),，產(chǎn)權(quán)人確實(shí)難以確定，或者家庭成員中的產(chǎn)權(quán)人之間存在矛盾時(shí),，其他未簽字的家庭成員往往又會(huì)以無(wú)權(quán)代理,、不知曉動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議的具體內(nèi)容為由否定動(dòng)遷協(xié)議的效力，向法院提起訴訟,。 筆者認(rèn)為,，對(duì)第二類(lèi)糾紛按以下方式處理比較妥當(dāng)。遺漏的產(chǎn)權(quán)人不追認(rèn),，不認(rèn)可動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議的,，法院應(yīng)當(dāng)審查動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂，分以下兩種情況：1,、若在協(xié)議上簽字的產(chǎn)權(quán)人的意思表示構(gòu)成對(duì)該遺漏產(chǎn)權(quán)人的夫妻表見(jiàn)代理（《婚姻法解釋一》第十七條）或者一般表見(jiàn)代理（《合同法》第四十九條）,，則該遺漏的產(chǎn)權(quán)人仍應(yīng)當(dāng)受動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議約束,，該遺漏的產(chǎn)權(quán)人可以向簽字的產(chǎn)權(quán)人提起析產(chǎn)或者侵權(quán)之訴。2,、若在協(xié)議上簽字的產(chǎn)權(quán)人的意思表示既不構(gòu)成構(gòu)成對(duì)該遺漏產(chǎn)權(quán)人的夫妻表見(jiàn)代理也不構(gòu)成一般表見(jiàn)代理,，則該遺漏的產(chǎn)權(quán)人仍不受動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議約束，應(yīng)當(dāng)可以要求撤銷(xiāo)原動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議,，重新與動(dòng)遷部門(mén)簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議,。一般說(shuō)來(lái)，遺漏的產(chǎn)權(quán)人提起撤銷(xiāo)之訴應(yīng)當(dāng)在動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議尚未履行時(shí)提出,。若動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)履行完畢（即原宅基地房屋已經(jīng)被拆除,，新的動(dòng)遷安置商品房或者補(bǔ)償款已經(jīng)交付），遺漏的產(chǎn)權(quán)人提起撤銷(xiāo)之訴不僅使得已經(jīng)完結(jié)的動(dòng)遷安置事項(xiàng)重新處于不確定狀態(tài),，而且被遺漏的產(chǎn)權(quán)人使勝訴也難以從動(dòng)遷部門(mén)獲得更多的動(dòng)遷安置利益（因?yàn)榭倓?dòng)遷安置利益是根據(jù)被動(dòng)遷的房產(chǎn)及宅基地補(bǔ)償計(jì)算,，被安置的產(chǎn)權(quán)人增加，并不會(huì)增加動(dòng)遷安置利益,，況且動(dòng)遷安置的整個(gè)過(guò)程已經(jīng)結(jié)束）,。因此，遺漏的產(chǎn)權(quán)人向其他被動(dòng)遷產(chǎn)權(quán)人提起析產(chǎn)或者侵權(quán)之訴才是維護(hù)利益的最佳方式,。 4,、給政府動(dòng)遷部門(mén)的相關(guān)司法建議 為了避免房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償合同效力存在瑕疵，政府動(dòng)遷部門(mén)應(yīng)當(dāng)將動(dòng)遷事項(xiàng)和具體的動(dòng)遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)告知一戶(hù)所有的家庭成員,，簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候應(yīng)當(dāng)獲得一戶(hù)所有家庭成員同意的意思表示,。 建議之一：動(dòng)遷部門(mén)在動(dòng)遷的時(shí)候明確告知一戶(hù)內(nèi)所有的家庭成員都是動(dòng)遷合同的主體，如果委派一位家庭成員簽字,，這位家庭成員應(yīng)當(dāng)有除他之外其他家庭成員的書(shū)面授權(quán)委托書(shū),。 建議之二：若被動(dòng)遷宅基地戶(hù)的家庭成員之間存在離婚、繼承,、分家等情況,，農(nóng)村宅基地房的產(chǎn)權(quán)難以確定時(shí)，動(dòng)遷部門(mén)在簽訂動(dòng)遷協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)詢(xún)問(wèn)該宅基地房現(xiàn)在所有的產(chǎn)權(quán)人情況,，由相關(guān)產(chǎn)權(quán)人出具繼承,、分家析產(chǎn)、離婚協(xié)議或判決中對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)分割情況的書(shū)面證明,。 建議之三：動(dòng)遷部門(mén)對(duì)農(nóng)村宅基地房的產(chǎn)權(quán)人有疑義或其他人提出異議時(shí),，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)鼗鶎哟褰M織的協(xié)助下，進(jìn)行更進(jìn)一步調(diào)查,，確保與其簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議的民事主體包含了所有的產(chǎn)權(quán)人,，避免出現(xiàn)遺漏被動(dòng)遷房屋的產(chǎn)權(quán)人引起的合同效力瑕疵。 二,、涉及動(dòng)遷安置房的確權(quán),、離婚財(cái)產(chǎn)分割,、分家析產(chǎn)糾紛、繼承遺贈(zèng)糾紛 動(dòng)遷安置房是農(nóng)民安生立命的財(cái)產(chǎn),。當(dāng)動(dòng)遷戶(hù)內(nèi)家庭成員關(guān)系和諧時(shí),，可以通過(guò)協(xié)議或者公證的方式確定每套動(dòng)遷安置房的物權(quán)歸屬。而當(dāng)動(dòng)遷戶(hù)家庭關(guān)系不和諧,，面臨分家析產(chǎn),、或者離婚財(cái)產(chǎn)分割的情況，或面臨繼承,、遺贈(zèng)等情況,，房產(chǎn)之爭(zhēng)容易引發(fā)訴訟,。 1,、動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬原則上應(yīng)結(jié)合動(dòng)遷政策及原農(nóng)村宅基地房屋的權(quán)屬予以認(rèn)定 各地動(dòng)遷政策不一，主要有以下兩種方式（或兩種方式相結(jié)合）,，其一,，以被動(dòng)遷人宅基地使用權(quán)、宅基地上住房及建筑物分別進(jìn)行作價(jià)（還包括少部分的過(guò)渡安置費(fèi),、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等）,，與被安置的動(dòng)遷安置房作價(jià)相結(jié)算；其二,，按被動(dòng)遷戶(hù)人數(shù),，給每一人確定動(dòng)遷安置房屋面積指標(biāo)。因此動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬取決于被動(dòng)遷房屋宅基地使用權(quán),、以及宅基地上住房及建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬以及家庭人員數(shù)目,。其中，農(nóng)村宅基地房的產(chǎn)權(quán)歸屬以及宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)歸屬是亟需明確的問(wèn)題,。 （1）農(nóng)村房屋及建筑物的產(chǎn)權(quán)界定 農(nóng)村房屋登記制度不完善,，由于農(nóng)村的生活習(xí)慣，往往幾代的家庭成員生活在一戶(hù),，村鎮(zhèn)房屋登記簿上載明的產(chǎn)權(quán)人不一定是真正的產(chǎn)權(quán)人,。在確權(quán)析產(chǎn)糾紛中法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，以登記的產(chǎn)權(quán)人為基礎(chǔ),，結(jié)合房屋及建筑物形成的時(shí)間點(diǎn),，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋及建筑物的出資出力情況，建房時(shí)具體如何約定,、相關(guān)家庭成員在建房時(shí)的年齡及參加工作的情況予以認(rèn)定,。 （2）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的界定 農(nóng)村宅基地使用權(quán)補(bǔ)償在動(dòng)遷安置協(xié)議中是一筆非常可觀的作價(jià)補(bǔ)償,，但農(nóng)村宅基地使用權(quán)的歸屬卻是一個(gè)非常困擾人的問(wèn)題,?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定,。《土地管理法》第六十二條第一款：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一戶(hù)宅基地,，其宅基地的面積不得超過(guò)省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”,；第六十二條第三款：“農(nóng)村村民住宅用地,，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”,。關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的歸屬可能會(huì)有兩種不同的觀點(diǎn),，觀點(diǎn)一，農(nóng)村一戶(hù)內(nèi)的家庭成員（以戶(hù)口為依據(jù)）共同平均享有宅基地使用權(quán),；觀點(diǎn)二,，申請(qǐng)宅基地建造房屋的申請(qǐng)人才共同享有宅基地使用權(quán)。筆者贊同第一種觀點(diǎn),，理由是宅基地使用權(quán)雖然是一種用益物權(quán),，在廣義上屬于財(cái)產(chǎn)范圍，但是根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定,，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格密切相關(guān),，只要是集體組織成員應(yīng)當(dāng)平等享有保障住房等屬于基本生存權(quán)的權(quán)利。申請(qǐng)宅基地建造房屋后,，該一戶(hù)內(nèi)的家庭成員可能發(fā)生變化,，比如原來(lái)家庭成員死亡，新的家庭成員加入,，去世的家庭成員喪失集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,，自然喪失宅基地使用權(quán)，由該戶(hù)內(nèi)剩余的家庭成員共同享有宅基地使用權(quán),。 綜上,，宅基地使用權(quán)是一種特殊財(cái)產(chǎn)，可以通過(guò)遺囑繼承,、遺贈(zèng)或者法定繼承轉(zhuǎn)移給他人,。需要指出的，宅基地上的房屋等建筑物是一般財(cái)產(chǎn),，可以通過(guò)遺囑繼承,、遺贈(zèng)或者法定繼承轉(zhuǎn)移給他人。 2、動(dòng)遷安置房的確權(quán),、離婚財(cái)產(chǎn)分割,、分家析產(chǎn)、繼承遺贈(zèng)糾紛中其他處理原則 根據(jù)以上農(nóng)村房屋及建筑物的產(chǎn)權(quán)界定原則,、宅基地使用權(quán)界定的原則對(duì)照動(dòng)遷安置協(xié)議中的各項(xiàng)結(jié)算清單,，可以計(jì)算出一戶(hù)內(nèi)各個(gè)產(chǎn)權(quán)人（被動(dòng)遷人）所占的產(chǎn)權(quán)份額比率，以此作為分割動(dòng)遷利益的標(biāo)準(zhǔn),。但是在審判實(shí)踐中,，情況會(huì)復(fù)雜的多。一戶(hù)農(nóng)村家庭的宅基地房屋往往可以被安置兩套以上的動(dòng)遷安置房中,。具體分割動(dòng)遷安置房財(cái)產(chǎn)時(shí),，一戶(hù)之內(nèi)家庭成員由誰(shuí)獲得動(dòng)遷安置房;由誰(shuí)獲得貨幣作價(jià)補(bǔ)貼;誰(shuí)拿動(dòng)遷安置房的大套，誰(shuí)拿動(dòng)遷安置房的小套,，由誰(shuí)補(bǔ)交房屋差價(jià)款的問(wèn)題,，往往產(chǎn)生較大的爭(zhēng)議。因此筆者認(rèn)為在處理動(dòng)遷安置房的確權(quán),、離婚財(cái)產(chǎn)分割,、分家析產(chǎn)訴訟時(shí),，還應(yīng)當(dāng)考慮其他原則,。 （1）優(yōu)先照顧落戶(hù)并生活在被動(dòng)遷房屋內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人 農(nóng)村房屋動(dòng)遷是一項(xiàng)民生工程必須優(yōu)先保證原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住權(quán)。原申請(qǐng)宅基地的產(chǎn)權(quán)人以及對(duì)被動(dòng)遷房屋貢獻(xiàn)大的產(chǎn)權(quán)人可優(yōu)先選擇大套的動(dòng)遷安置房,；落戶(hù)并生活在該被動(dòng)遷房屋的其他產(chǎn)權(quán)人次優(yōu)選擇動(dòng)遷安置房,；其他產(chǎn)權(quán)人若無(wú)動(dòng)遷安置房可選擇，可以獲得貨幣作價(jià)補(bǔ)償,。 （2）動(dòng)遷安置房的分家析產(chǎn)中,，注意保護(hù)老年人的利益 動(dòng)遷安置補(bǔ)償中老年人的動(dòng)遷利益的保護(hù)要特別引起重視。審判中發(fā)現(xiàn),，在動(dòng)遷安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候,，子女往往忽視老年人的權(quán)益，產(chǎn)權(quán)登記把老年人排除在外,。而實(shí)際這些老年人對(duì)原被動(dòng)遷房屋貢獻(xiàn)更大,，老年人往往只是獲得動(dòng)遷安置房的居住權(quán)。若子女不孝敬老人,，不履行贍養(yǎng)之義務(wù)老人往往會(huì)老無(wú)所依,。將老年人應(yīng)該獲得的動(dòng)遷安置房登記在老年人自己名下，農(nóng)村老年人養(yǎng)老才有經(jīng)濟(jì)保障,。 （3）動(dòng)遷安置房作價(jià)分割時(shí),，應(yīng)該考慮房屋市場(chǎng)價(jià)值上升的因素 在動(dòng)遷安置過(guò)程中，取得房屋的應(yīng)當(dāng)支付其他產(chǎn)權(quán)人的作價(jià)若完全以動(dòng)遷安置協(xié)議中確定的補(bǔ)償款為標(biāo)準(zhǔn)，有可能違背公平原則,，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮動(dòng)遷安置房市場(chǎng)價(jià)值上升的因素,。 三、動(dòng)遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 一般情況下,，每個(gè)動(dòng)遷戶(hù)能安置兩到三套房屋,，其自身居住需求外，有空置的動(dòng)遷安置房出售或出租,。另一方面農(nóng)村城鎮(zhèn)化的過(guò)程中,，會(huì)吸引大量外地務(wù)工人員，他們有購(gòu)買(mǎi)房屋的需求,，在動(dòng)遷安置地區(qū)往往會(huì)形成動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng),，一旦產(chǎn)生糾紛，訴至法院,，法院以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案由立案受理,。 從花橋法庭這幾年受理該類(lèi)案件的數(shù)目上看，動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛逐年上升,。主要包括兩類(lèi)糾紛：其一,，房屋買(mǎi)受人要求房屋出賣(mài)人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行交付房屋和過(guò)戶(hù)的義務(wù)；其二,、享有房屋產(chǎn)權(quán)的第三人請(qǐng)求撤銷(xiāo)買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及確認(rèn)買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。 1、農(nóng)村動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生原因 （1）房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)劇烈 在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)下,，近幾年來(lái)房屋市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲,，出賣(mài)人往往在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，眼看房屋價(jià)格上漲,，心理有變化,，可能會(huì)找各種理由反悔合同，不予履行交付房屋和過(guò)戶(hù)義務(wù),?；蛘呤峭ㄟ^(guò)其他產(chǎn)權(quán)人提起撤銷(xiāo)合同之訴或者確認(rèn)合同無(wú)效之訴達(dá)到反悔合同的目的。 （2）出賣(mài)房屋的動(dòng)遷戶(hù)缺乏起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信意識(shí)及法治意識(shí) 房屋的出賣(mài)人是獲得動(dòng)遷安置房的農(nóng)民,，以前生活中的交易依照農(nóng)村傳統(tǒng)習(xí)慣習(xí)俗,，沒(méi)有建立起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信意識(shí)及法治意識(shí)。這里并非要指責(zé)農(nóng)民不誠(chéng)實(shí)守信,，農(nóng)民們可能會(huì)覺(jué)得在房屋價(jià)格暴漲的情況下,，自己當(dāng)初賣(mài)房買(mǎi)虧了，現(xiàn)在要求買(mǎi)方給予適當(dāng)補(bǔ)償是合情合理的,，生活經(jīng)驗(yàn)就是這樣,。法律如何規(guī)定,，農(nóng)民們并不清楚，即使經(jīng)過(guò)釋法工作,，也比較難改變他們心中類(lèi)似于自然法的經(jīng)驗(yàn)法則,。 需要指出的是，在農(nóng)村城鎮(zhèn)化的過(guò)程中,，人們市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信意識(shí)和法治意識(shí)的提高是必然要求,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信意識(shí)和法治意識(shí)的提高固然需要普法宣傳和教育，但筆者認(rèn)為,，在最直接切忽當(dāng)事人利益的時(shí)候進(jìn)行的教育最深刻有效,。當(dāng)事人就其糾紛訴諸人們法院時(shí)，人民法院以清晰的事實(shí),，充分說(shuō)理,，邏輯嚴(yán)密適用法律，作出判決,，給當(dāng)事人的法律教育肯定是“震撼”的,。而且這種“震撼”會(huì)在民眾中傳播。若是一味地追求調(diào)解結(jié)案,，很有可能起不到定紛止?fàn)幍摹罢鸷场毙Ч?。法院作為司法裁判機(jī)關(guān)，應(yīng)目光長(zhǎng)遠(yuǎn)在看到判決不僅解決個(gè)案糾紛,，對(duì)于其他類(lèi)似糾紛都有正面指導(dǎo)意義,。 （3）農(nóng)村動(dòng)遷安置房產(chǎn)權(quán)證辦理程序和時(shí)間過(guò)長(zhǎng) 從審判實(shí)踐中了解到，從與動(dòng)遷戶(hù)與動(dòng)遷部門(mén)簽訂動(dòng)遷安置協(xié)議（并獲得動(dòng)遷安置單）到動(dòng)遷安置房在房產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)登記,，少則兩三年,，多則四五年甚至?xí)r間更長(zhǎng)。動(dòng)遷戶(hù)拿到動(dòng)遷安置單之后就會(huì)計(jì)劃出售房屋,，與他人簽訂合同，等到實(shí)際交付房屋或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)已是幾年之后,，房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲,，可能導(dǎo)致毀約。 （4）動(dòng)遷安置房屋市場(chǎng)中介操作不規(guī)范 有市場(chǎng)就有中介,，但是在動(dòng)遷安置房市場(chǎng)形成的背景之下產(chǎn)生的中介通常也是當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)上的農(nóng)戶(hù),，并不具備正規(guī)房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有的相關(guān)資質(zhì)。中介機(jī)構(gòu)為了促成交易,，收取中介費(fèi)用,，往往不注意審查甚至隱瞞交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，為房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛埋下隱患,。例如,，不注重合同文本的規(guī)范，不注意調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，不審查售房合同簽字人的代理權(quán)限等,。 2,、動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理中應(yīng)注意的問(wèn)題 本文基于篇幅的限制，僅就以上兩種主要類(lèi)型糾紛的審判問(wèn)題進(jìn)行梳理,。在審判實(shí)踐中,，情況往往會(huì)更復(fù)雜，比如被動(dòng)遷人將獲得的動(dòng)遷安置房相互置換,，被動(dòng)遷人直接將安置指標(biāo)出賣(mài)給中介等情況（因?yàn)楸粍?dòng)遷人無(wú)力支付差價(jià)補(bǔ)償款,，索性一次性將其中一套房屋的安置指標(biāo)賣(mài)給中介獲得一筆錢(qián)，由中介補(bǔ)足差價(jià)款后獲得房屋,，然后中介出售獲利）,。 （1）房屋買(mǎi)受人要求房屋出賣(mài)人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行交付房屋和過(guò)戶(hù)的義務(wù) 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的前提下，法院當(dāng)然應(yīng)當(dāng)判決出賣(mài)人履行交付房屋和過(guò)戶(hù)之義務(wù)?，F(xiàn)實(shí)情況有兩個(gè)問(wèn)題,，其一，法院判決交付房屋,，出賣(mài)人拒不履行,，只有啟動(dòng)法院執(zhí)行程序，強(qiáng)制出賣(mài)人遷出并交付房屋,。在案多人少以及維穩(wěn)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下,，執(zhí)行起來(lái)難度較大。其二,、法院判決出賣(mài)人履行過(guò)戶(hù)義務(wù),，出賣(mài)人拒不履行，即使啟動(dòng)法院執(zhí)行程序,，也無(wú)法將房屋的產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)至買(mǎi)受人名下,。因?yàn)榉课莩鲑u(mài)人通常在拿到動(dòng)遷安置單的時(shí)候就與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，直到法院審理過(guò)程中,，由于出賣(mài)人惡意拖延,，拒不將房屋產(chǎn)權(quán)證通過(guò)房產(chǎn)交易中心辦理在出賣(mài)人的名下，或者設(shè)法將已經(jīng)出售的房屋登記在其他家庭成員名下,，導(dǎo)致法院執(zhí)行中也無(wú)法通過(guò)房產(chǎn)交易中心將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理在買(mǎi)受人名下,。 （2）享有房屋產(chǎn)權(quán)的第三人請(qǐng)求撤銷(xiāo)買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及確認(rèn)買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 由于房屋動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)人是被動(dòng)遷房屋一戶(hù)中所有的家庭成員，若中介方審查不嚴(yán),，只有動(dòng)遷戶(hù)一名家庭成員與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,，出賣(mài)人翻悔協(xié)議，往往是通過(guò)其他家庭成員（通常是另一方配偶）以買(mǎi)賣(mài)雙方作為被告,，提出撤銷(xiāo)合同之訴或者請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效之訴,，在法庭上像是演一出雙簧戲,。 筆者認(rèn)為關(guān)于合同的效力是一個(gè)非常非常重要的問(wèn)題，以下將充分闡述,。審判實(shí)踐中對(duì)這種部分共有人通過(guò)與他人簽訂合同,，處分共有財(cái)產(chǎn)的合同效力問(wèn)題存在不同的認(rèn)識(shí)。有合同無(wú)效說(shuō),、合同可撤銷(xiāo)說(shuō),、以及合同有效說(shuō)。在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,，合同無(wú)效說(shuō)占主流觀點(diǎn),，該觀點(diǎn)認(rèn)為若買(mǎi)受人無(wú)法舉證證明出賣(mài)人其他家庭成員知道出售房屋一事（買(mǎi)受人對(duì)此舉證往往比較困難），合同是無(wú)效的,。該觀點(diǎn)經(jīng)常出現(xiàn)在法院的判決中,，其法律依據(jù)是《民通意見(jiàn)》第89條：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù),。在共有關(guān)系存續(xù)期間,，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效,。但第三人善意,、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益……,?！逗贤ā返谖迨粭l無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效,。認(rèn)定合同無(wú)效之后，雙方互相返還財(cái)產(chǎn),，買(mǎi)受人只能以合同法第五十八條請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,，締約過(guò)失責(zé)任對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)是非常有限的，只賠償信賴(lài)?yán)?，并且此?lèi)判決認(rèn)定合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)時(shí),，甚至把買(mǎi)受人未盡到審查詢(xún)問(wèn)真實(shí)產(chǎn)權(quán)人之審慎注意義務(wù)作為買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)，減小出賣(mài)人賠償責(zé)任,。 筆者認(rèn)為，此類(lèi)判決的處理欠妥當(dāng),，通過(guò)第三人（出賣(mài)人的家庭成員）提起的確認(rèn)無(wú)效之訴,，客觀上在房屋漲價(jià)后，出賣(mài)人可能以極少的代價(jià)拿回已經(jīng)出售的房屋,，不利于維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)實(shí)守信原則,，出賣(mài)人作為不守誠(chéng)信的一方?jīng)]有得到相應(yīng)的民事制裁,。《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋出臺(tái)后,，合同有效說(shuō)占主流,，筆者支持合同有效說(shuō)。合同無(wú)效說(shuō)有一個(gè)嚴(yán)重的概念錯(cuò)誤,，那就是我國(guó)立法以及審判實(shí)踐中長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)有區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為,。處分共有財(cái)產(chǎn)的行為是物權(quán)行為，《民通意見(jiàn)》第89條所說(shuō)的無(wú)效是指物權(quán)行為的無(wú)效,，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果,。出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的合同是意思表示的合意，是債權(quán)行為,，物權(quán)行為的無(wú)效并不影響原債權(quán)行為的效力,。《物權(quán)法》出臺(tái)后（第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓、和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記,，不影響合同效力”,。），實(shí)際上確立了區(qū)分了物權(quán)效力與債權(quán)（合同）效力的原則,。債權(quán)（合同）關(guān)系是以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系,，是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇,，合同的成立及生效應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)合同法來(lái)判斷,，即根據(jù)《合同法》第五十二條以及《合同法》第五十四條來(lái)判斷。有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同和物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅本身是應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分的情況,。合同本質(zhì)上是當(dāng)事人之間的合意，主要從其意思表示是否有瑕疵來(lái)判斷合同的效力,，合同一經(jīng)成立,，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力,。 《最高人民法院<關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋>》第一部分買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力問(wèn)題中第三條對(duì)這個(gè)問(wèn)題重新規(guī)定得非常清楚：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損失的,，人民法院應(yīng)予支持”,。因此在審理第二類(lèi)糾紛時(shí)應(yīng)該認(rèn)定合同有效，若其他產(chǎn)權(quán)人主張物權(quán),，不同意過(guò)戶(hù),，導(dǎo)致動(dòng)遷安置房的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下，買(mǎi)受人可以要求無(wú)處分權(quán)的出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失,。 需要注意的是,，并非有效的合同都能夠得到實(shí)際履行，在不能履行的情況下,，買(mǎi)受人完全可以追究出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失,。《最高人民法院<關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋>》第九條,、第十條對(duì)于多重買(mǎi)賣(mài)合同均有效的前提下,，如何確定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也已經(jīng)明確作出規(guī)定，這是嚴(yán)格確認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的必然結(jié)果,。 筆者認(rèn)為,，認(rèn)定合同有效才能更好地保護(hù)買(mǎi)受人的利益，維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信方的利益,。因?yàn)樽肪砍鲑u(mài)人的違約責(zé)任與賠償損失相比追究出賣(mài)人的締約過(guò)失賠償責(zé)任要大的多,。認(rèn)定合同有效時(shí)，較大的違約責(zé)任或者賠償損失責(zé)任,，可以促使出賣(mài)人經(jīng)其他家庭成員的同意后取得房屋的處分權(quán)來(lái)繼續(xù)履行合同,。合同無(wú)效說(shuō)過(guò)于苛求買(mǎi)受人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)查的審慎義務(wù)，實(shí)際上出賣(mài)人出售房屋時(shí)憑證只是動(dòng)遷安置單,，動(dòng)遷安置單往往只是出賣(mài)人一人代表家庭一戶(hù)簽字,，實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況法院審理過(guò)程中都難以查清，買(mǎi)受人又從何得知產(chǎn)權(quán)情況,。 3,、給政府動(dòng)遷部門(mén)的司法建議 （1）政府動(dòng)遷部門(mén)在與被動(dòng)遷簽訂動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議，以及發(fā)給被動(dòng)遷人動(dòng)遷安置單作為產(chǎn)權(quán)憑證時(shí),，應(yīng)審查動(dòng)遷戶(hù)的家庭成員,，并在動(dòng)遷安置單中特別注明該動(dòng)遷安置房是家庭共有財(cái)產(chǎn)，列明家庭成員名單,，并在動(dòng)遷安置單中還應(yīng)特別注明：若被動(dòng)遷人要出售該動(dòng)遷安置房,，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)注意詢(xún)問(wèn)其他共有人的意見(jiàn)。 （2）政府動(dòng)遷部門(mén)設(shè)置專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)與房屋主管部門(mén),、法院執(zhí)行部門(mén)相互聯(lián)系溝通,，建立統(tǒng)一的動(dòng)遷安置房信息，以便法院能夠及時(shí)采取訴訟保全以及執(zhí)行措施,，切實(shí)維護(hù)生效判決確定的權(quán)利的實(shí)現(xiàn),。 第二部分 商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉訴民事糾紛 農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中，除了動(dòng)遷安置房產(chǎn)外,，當(dāng)?shù)卣块T(mén)招商引資,，發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)，吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建造商品房,，形成一手商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng),。若產(chǎn)生糾紛訴至法院的，法院一般以商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)案由立案受理,。需要說(shuō)明的是,，根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛并非獨(dú)立的一個(gè)案由,，而是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案由下分為：（1）商品房預(yù)約合同糾紛,，（2）商品房預(yù)售合同糾紛，（3）商品房銷(xiāo)售合同糾紛,，（4）商品房委托代理銷(xiāo)售合同糾紛等具體案由,。為了論述的方便，本文中概稱(chēng)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,，而各類(lèi)案件的具體分類(lèi)也是根據(jù)案件糾紛類(lèi)型劃分,，而并非根據(jù)具體案由劃分。昆山法院花橋法庭近幾年受理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉訴民事案件情況見(jiàn)表三,、表四,。 確切地說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括一手商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛以及二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,，因?yàn)槔ド椒ㄔ夯蚍ㄍニ犳?zhèn)區(qū)的商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)這幾年興起,，所以絕大部分商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及的都是一手房商品買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。一手房商品買(mǎi)賣(mài)合同糾紛最能反映農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中的房產(chǎn)糾紛特點(diǎn),，本文中的案件統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及下文涉及的調(diào)研分析也是針對(duì)一手房商品買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,。 一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛特點(diǎn)概述 1,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的主體特點(diǎn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的糾紛主體一方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，另一方是購(gòu)房業(yè)主。從花橋法庭受理的案件中反映,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既有本地中小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，也有一些國(guó)家范圍內(nèi)知名的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。而購(gòu)房業(yè)主主要包括兩部分,，一部分是當(dāng)?shù)貏?dòng)遷戶(hù),，他們將獲得的動(dòng)遷安置房出售后,，置換成商品房，另一部分是城市（上海市）居民,，他們期待交通便利后,，在郊區(qū)購(gòu)房解決市區(qū)房?jī)r(jià)高的問(wèn)題。 2,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的主體地位比較 雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主體,，從法律地位上，民事主體的地位是平等的,，但無(wú)法否認(rèn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金,、社會(huì)關(guān)系、社會(huì)影響力,、法律支持方面比業(yè)主相對(duì)占有比較大的優(yōu)勢(shì),。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于利益驅(qū)動(dòng)、守約意識(shí)淡薄,，在廣告宣傳,、出售商品房、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,、交付房屋,、辦理產(chǎn)證等各個(gè)環(huán)節(jié)上都有可能利用這種優(yōu)勢(shì)地位。例如,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能在廣告宣傳上打法律上的擦邊球,，或隱瞞商品房周邊環(huán)境、設(shè)施的負(fù)面情況,，或?qū)τ欣苓叚h(huán)境,、設(shè)施的做夸大陳述或虛假陳述；或通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議架空政府建設(shè)部門(mén)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本,，對(duì)開(kāi)發(fā)商違約約定較低的違約金,，對(duì)業(yè)主違約約定較高的違約金，約定過(guò)長(zhǎng)的交房期限等,；或在交房后對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題熟視無(wú)睹,，一再推拖。 而業(yè)主購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多,，消費(fèi)心理不成熟,，容易輕信售樓廣告的誘惑，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法對(duì)大量房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息作出正確和理性的判斷,，法律上自我保護(hù)維權(quán)能力較弱,，業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程中，往往需要花費(fèi)比較大的訴訟成本。 3,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn) 第一,，原告為買(mǎi)受人業(yè)主的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件占大多數(shù)。 第二,，案件具有群體性,，容易產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件多為集團(tuán)訴訟,，且訴訟請(qǐng)求相似，裁判文書(shū)示范性強(qiáng),，結(jié)案方式基本屬于同一類(lèi)型,。 第三，該類(lèi)案件多是群體性,，涉及多方利益主體,，涉案金額大，處理起來(lái)困難,，不容易調(diào)解,。 4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛類(lèi)型化分析 如上文所述,，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛并非獨(dú)立的一個(gè)案由,，審判實(shí)踐中，可能以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案由立案,，也可能以返還定金,、損害賠償?shù)燃m紛立案。以案由作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛類(lèi)型化分析并不能很好地反映業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)以及糾紛后面的實(shí)質(zhì)原因,，本文以（1）業(yè)主違約情形及審判實(shí)踐中的處理方法,；（2）開(kāi)發(fā)商違約情形及審判實(shí)踐中的處理方法作為兩大類(lèi)進(jìn)行基本闡述。最后就一些審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行論述,。 二,、業(yè)主違約情形及審判實(shí)踐中的處理方法 業(yè)主作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的購(gòu)買(mǎi)方，其主要合同義務(wù)就是支付購(gòu)房款,，當(dāng)業(yè)主主觀上不愿繼續(xù)購(gòu)房或者客觀上無(wú)法支付剩余購(gòu)房款時(shí),，業(yè)主構(gòu)成違約，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)追究業(yè)主的違約責(zé)任（注意：該部分闡述暫假定開(kāi)發(fā)商不存在任何違約行為,，業(yè)主要求解除合同的情況）,。從實(shí)質(zhì)原因分析，業(yè)主不愿繼續(xù)購(gòu)房原因不外乎：其一,，當(dāng)初購(gòu)房決定草率,，現(xiàn)在覺(jué)得不合適；其二，商品房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大,，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌情形；其三,、銀行貸款政策或者限購(gòu)政策變化,，無(wú)法繼續(xù)購(gòu)房或者支付剩余購(gòu)房款；其四,，業(yè)主家庭經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)變故,，無(wú)力支付剩余購(gòu)房款。下文以案件中業(yè)主違約事實(shí)情況分類(lèi)闡述,。 1,、業(yè)主簽訂預(yù)購(gòu)房協(xié)議并支付定金后，不愿簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同 此類(lèi)案件處理并不復(fù)雜,，業(yè)主簽訂預(yù)購(gòu)房協(xié)議并支付定金后,，如非因?yàn)殡p方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同其他條款協(xié)商達(dá)不成一致的情況下，業(yè)主不愿簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)購(gòu)房的,，無(wú)論是業(yè)主還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為原告起訴,，只要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利的，其有權(quán)沒(méi)收業(yè)主支付的定金,。 2,、業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同支付首付款后，業(yè)主以主觀翻悔,、房?jī)r(jià)大跌,、家庭經(jīng)濟(jì)變故不愿繼續(xù)履行合同支付剩余購(gòu)房款 業(yè)主提出的主觀翻悔、房?jī)r(jià)大跌,、家庭經(jīng)濟(jì)變故等原因并不能構(gòu)成解除合同的條件,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)追究業(yè)主的違約責(zé)任，在業(yè)主拒不按約定支付剩余購(gòu)房款的,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)主張扣除違約金后,，將剩余首付款返還業(yè)主。審判實(shí)踐中有兩個(gè)問(wèn)題值得注意和討論,。 （1）因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂合同時(shí),，往往利用其優(yōu)勢(shì)地位，約定的業(yè)主違約時(shí)承擔(dān)的違約金比較高,，故在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為原告起訴解除合同主張違約金時(shí),，業(yè)主如果提出違約金過(guò)高的問(wèn)題，法院應(yīng)當(dāng)按照合同法第一百一十四條的規(guī)定,，結(jié)合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的損失酌情對(duì)違約金大小進(jìn)行調(diào)整,，平衡雙方的利益。 （2）業(yè)主拒不按約定支付剩余購(gòu)房款時(shí),，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不主動(dòng)作為原告提出解除合同，業(yè)主作為違約方,，在其急于拿回首付款的情況下，反而作為原告起訴,，要求解除合同,，或者以支付違約金的代價(jià)解除合同，要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在扣除違約金后返還剩余購(gòu)房款,。若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為守約方,，堅(jiān)決不同意解除合同，該如何處理,？這里引出一個(gè)非常重要的,，長(zhǎng)期以來(lái)爭(zhēng)議非常大的，合同法理論上的問(wèn)題——“違約方是否可以以支付違約金為代價(jià)主張解除合同,？” 若嚴(yán)格遵從合同法上的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，違約方的合同解除權(quán)找不到明確的法條依據(jù),。有學(xué)者認(rèn)為,，根據(jù)《合同法》第一百一十條之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的,，對(duì)方可以要求履行,，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高,；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”,，違約方提出解除合同的請(qǐng)求并非完全不能實(shí)現(xiàn)。中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)2006年第6期中的新宇公司訴馮玉梅商鋪買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中的裁判摘要也認(rèn)為：“根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定,，有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同,，沒(méi)有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履行所需的財(cái)力,、物力超過(guò)合同雙方基于合同履行所能獲得的利益,，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為平衡雙方當(dāng)事人利益,，可以允許違約方解除合同,，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少,?！?BR>需要注意的是，適用《合同法》第一百一十條的首要前提是“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的”,，在本文中涉及的情形是“業(yè)主拒不按約定支付剩余購(gòu)房款時(shí),，業(yè)主作為違約方,，在其急于拿回首付款的情況下，反而作為原告起訴,，要求解除合同,，或者以支付違約金的代價(jià)解除合同”，業(yè)主作為購(gòu)房人的主要義務(wù)就是支付金錢(qián)的義務(wù),，似乎無(wú)法適用《合同法》第一百一十條之規(guī)定,。但是考慮到整個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行涉及到此后房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付房屋，將商品房過(guò)戶(hù)到業(yè)主的名下,，沒(méi)有業(yè)主的配合是無(wú)法完成的,，合同最終目的也是無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)，而且在審判實(shí)踐中,，業(yè)主到底是基于實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益角度還是客觀上因家庭經(jīng)濟(jì)變故無(wú)力支付剩余購(gòu)房款,，亦很難判斷。從這個(gè)角度分析,，只有認(rèn)定業(yè)主的義務(wù)不僅僅是金錢(qián)債務(wù)的前提下才能適用《合同法》第一百一十條之規(guī)定,。 3、業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同支付首付款后,，業(yè)主以國(guó)家或地方限購(gòu)政策為由不愿繼續(xù)履行合同支付剩余購(gòu)房款 筆者認(rèn)為,，若業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同支付首付款后，因?yàn)閲?guó)家或地方限購(gòu)政策無(wú)法繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)屬于合同法上的情勢(shì)變更,，根據(jù)《合同法解釋(二)》第26條相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主或者房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同,。最高人民法院在《合同法解釋(二)》出臺(tái)后,，亦專(zhuān)門(mén)出具《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》之情勢(shì)變更問(wèn)題的理解與適用對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行闡述后，針對(duì)因?yàn)閲?guó)家或地方限購(gòu)政策無(wú)法繼續(xù)履行合同的情況適用情勢(shì)變更原則,，更是在司法實(shí)踐中取得共識(shí),。 4、業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同支付首付款后,，業(yè)主以銀行貸款政策變化為由,，不愿繼續(xù)履行合同支付剩余購(gòu)房款 業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同支付首付款后，銀行貸款政策的變化是否能像國(guó)家或地方限購(gòu)政策一樣適用情勢(shì)變更原則呢,？筆者認(rèn)為,，《合同法解釋(二)》第26條規(guī)定的情勢(shì)變更原則在該情況下應(yīng)當(dāng)慎用。在我國(guó)發(fā)放貸款的銀行是商業(yè)銀行,，業(yè)主在申請(qǐng)銀行貸款的時(shí)候,，貸款銀行并不一定會(huì)百分之百承諾貸款一定能夠獲得審批通過(guò)，業(yè)主作為民事主體應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到在與貸款銀行簽訂正式的借款合同之前,，貸款的是否能夠?qū)徟聛?lái)是存在風(fēng)險(xiǎn)的,。業(yè)主在未確定銀行貸款是否能夠發(fā)放之前,，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，若銀行貸款無(wú)法審批發(fā)放,，業(yè)主對(duì)該銀行貸款部分對(duì)應(yīng)的購(gòu)房款仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款義務(wù),，若業(yè)主無(wú)力支付的，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同,，并可要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。 若業(yè)主在與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)做類(lèi)似于“若銀行貸款政策問(wèn)題導(dǎo)致未獲得銀行借款而無(wú)力支付剩余購(gòu)房款的,，業(yè)主有權(quán)解除合同,，無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任”特別約定情況下，業(yè)主可以合同有約定為由解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同,。在商品房實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都是委托房產(chǎn)銷(xiāo)售公司進(jìn)行，房產(chǎn)銷(xiāo)售公司有成熟固定的團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷(xiāo)模式,，負(fù)責(zé)與業(yè)主洽談,、看房、協(xié)助業(yè)主向銀行貸款,、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,。房產(chǎn)銷(xiāo)售公司比業(yè)主更加了解銀行貸款政策，同銀行溝通也更加順暢,。故業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同中作“若銀行貸款政策問(wèn)題導(dǎo)致未獲得銀行借款而無(wú)力支付剩余購(gòu)房款的，業(yè)主有權(quán)解除合同,，無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任”特別約定,，亦無(wú)礙合同公平原則。 需要特別注意的是,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)銷(xiāo)售公司為了多出售商品房獲利,，打消業(yè)主銀行貸款購(gòu)房的疑慮，往往會(huì)承諾銀行貸款確定能辦下來(lái),。甚至在一些特殊的情況下,，還會(huì)要求業(yè)主指出一筆“包裝費(fèi)”以獲得銀行貸款。但如果購(gòu)房業(yè)主輕信了這些口頭承諾,，沒(méi)有以書(shū)面的方式確定下來(lái),，此后維權(quán)將會(huì)因缺乏證據(jù)而難以得到法院支持。 三,、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違約情形以及審判實(shí)踐中的處理方法 若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違約,，受到影響的是很可能全體業(yè)主，非常容易引發(fā)集體訴訟,。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的義務(wù)包括如實(shí)進(jìn)行廣告宣傳,，交付商品房、辦理商品房過(guò)戶(hù),、保證商品房屋的質(zhì)量,，下文以案件中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違約事實(shí)情況分類(lèi)闡述。 1,、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售廣告宣傳的情況與實(shí)際情況不符 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為以更好的價(jià)格出售房屋,，吸引業(yè)主購(gòu)房，往往在廣告宣傳,、樣板房宣傳方面不遺余力,。從花橋法庭審理實(shí)踐中反映，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往以臨近軌道交通線,、綠地環(huán)境規(guī)劃,、學(xué)區(qū)房等作為廣告宣傳的吸引點(diǎn)。而政府對(duì)于軌道交通線,、綠地環(huán)境規(guī)劃,、學(xué)區(qū)房等規(guī)劃一般比較慎重，具體規(guī)劃的公示出臺(tái)與之前的預(yù)判可能出現(xiàn)變化,。但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避以后的法律責(zé)任,，會(huì)在廣告宣傳冊(cè)上不顯眼的位置，以很小的字體注明：“該廣告位要約邀請(qǐng),，不作為合同內(nèi)容,，一切以商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定為準(zhǔn)”。正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中往往又寫(xiě)明“預(yù)售廣告不作為合同的內(nèi)容,，對(duì)出賣(mài)人沒(méi)有約束力,，或者銷(xiāo)售廣告僅為銷(xiāo)售人員口頭告知，不作為合同的內(nèi)容,。一旦軌道交通線,、綠地環(huán)境規(guī)劃、學(xué)區(qū)房等規(guī)劃與開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中的不一致,，開(kāi)發(fā)商將以此作為抗辯理由,，業(yè)主的取證和維權(quán)將遇到相當(dāng)大的困難。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條系對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是否構(gòu)成合同組成內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定,，審判實(shí)踐中容易存在這樣的觀點(diǎn),，只要是不構(gòu)成合同組成內(nèi)容的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，不管內(nèi)容如何,，均不需要承擔(dān)民事責(zé)任,。筆者認(rèn)為，這是一個(gè)相當(dāng)大的誤區(qū),，公平和誠(chéng)信原則是民法的核心原則,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容即使是要約邀請(qǐng),，其仍應(yīng)當(dāng)遵守合同法的規(guī)定，遵守民法的公平,、誠(chéng)實(shí)信用原則,。具體而言，在審判實(shí)踐中,，法院可以要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就其在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料作出的內(nèi)容,，特別是其規(guī)劃范圍外的軌道交通線、綠地環(huán)境規(guī)劃,、學(xué)區(qū)房等特定內(nèi)容提供其獲取信息的依據(jù),，若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供，或者其獲取以上信息的途徑明顯沒(méi)有說(shuō)服力和公信力的,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,，嚴(yán)重的甚至構(gòu)成合同法上的欺詐，業(yè)主可以從合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)角度主張其合法權(quán)利,。 2,、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房 從花橋法庭受理的案件情況上看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房的原因包括開(kāi)發(fā)商因資金,、工期問(wèn)題導(dǎo)致竣工工期拖延,，或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺少行政審批手續(xù)，造成竣工驗(yàn)收拖延,。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)或多賣(mài)或以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為幌詐騙銀行貸款或騙取買(mǎi)受人購(gòu)房款的情況幾乎沒(méi)有出現(xiàn),。 審判實(shí)踐中，對(duì)于交付條件的認(rèn)定仍存在爭(zhēng)議,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往以其商品房通過(guò)竣工驗(yàn)收,，作為商品房可以交付的條件，通知業(yè)主收房,，業(yè)主拒不收房的，視為交付,；而業(yè)主往往以其在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,，影響到房屋的正常使用，據(jù)此拒收房屋,。筆者認(rèn)為,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得商品房的竣工備案，只能作為商品房符合交付條件的初步證據(jù),，如果業(yè)主在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,，影響到買(mǎi)受人對(duì)房屋的正常使用，并且通過(guò)提起質(zhì)量鑒定,，證據(jù)充分的,，仍可以據(jù)此拒收房屋,，并向開(kāi)發(fā)商主張逾期交付責(zé)任。 關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房的違約責(zé)任方式,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的相關(guān)規(guī)定,，首先遵從雙方合同約定。但是在審判實(shí)踐中了解到,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),，往往利用其優(yōu)勢(shì)地位，約定非常低的逾期交房違約金,，或損失計(jì)算方法,。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府建設(shè)部門(mén)一般會(huì)制定商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本,，該范本就業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的權(quán)利義務(wù)約定比較公平,，同時(shí)允許業(yè)主與開(kāi)發(fā)商就其他問(wèn)題做出補(bǔ)充協(xié)議約定。但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是抓住補(bǔ)充約定的機(jī)會(huì),，在補(bǔ)充協(xié)議約定的內(nèi)容頁(yè)數(shù)比商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本的內(nèi)容頁(yè)數(shù)還要多,，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本的權(quán)利義務(wù)約定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》被架空。因此,，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí),，在業(yè)主提出約定的違約金小于其實(shí)際損失，并且舉證相對(duì)充分的情況下,，法院應(yīng)當(dāng)按業(yè)主的實(shí)際損失判決賠償,。 3、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理商品房過(guò)戶(hù) 從花橋法庭受理的案件情況上看,逾期辦理商品房過(guò)戶(hù)的原因也包括開(kāi)發(fā)商因資金,、工期問(wèn)題導(dǎo)致竣工工期拖延,，或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺少行政審批手續(xù)，造成竣工驗(yàn)收拖延等,。有部門(mén)案件體現(xiàn)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的內(nèi)部問(wèn)題,，在商品房交付之后，管理人員發(fā)生變動(dòng),，未及時(shí)處理以前管理人員遺留的問(wèn)題,，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證未及時(shí)過(guò)戶(hù)到業(yè)主名下。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理商品房過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任存在與逾期交付商品房同樣的問(wèn)題,，即房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議約定,，將商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本的權(quán)利義務(wù)約定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》被架空，將逾期辦理過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任限制在很小的范圍內(nèi),。從花橋法庭審理的案件中發(fā)現(xiàn),，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中將逾期辦理產(chǎn)證的違約責(zé)任限定在總房款的千分之一。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付商品房，未辦理產(chǎn)證時(shí),，業(yè)主在實(shí)際損失方面舉證亦比較困難,，導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遲遲拖延辦理商品房過(guò)戶(hù)，卻不擔(dān)心法律責(zé)任上的壓力,。 審判實(shí)踐中,，需要注意一點(diǎn)，當(dāng)出現(xiàn)逾期辦理商品房過(guò)戶(hù)情況時(shí),，不能一刀切地認(rèn)定為系房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,。因?yàn)樯唐贩窟^(guò)戶(hù)具體基本流程是，在商品房的過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)（開(kāi)發(fā)商的義務(wù)）,，同時(shí)由開(kāi)發(fā)商將房屋初始產(chǎn)權(quán)登記證等材料,、業(yè)主將其個(gè)人身份材料、購(gòu)房合同等提交房產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù),。如果沒(méi)有購(gòu)房業(yè)主配合提供相應(yīng)的材料,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并無(wú)法單方面將商品房過(guò)戶(hù)到購(gòu)房業(yè)主名下。因此,，在確定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理商品房過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任時(shí),，應(yīng)當(dāng)審查房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否及時(shí)履行了義務(wù)，促成前期過(guò)戶(hù)的各項(xiàng)條件,，以及是否將房屋初始產(chǎn)權(quán)登記證等材料提交房產(chǎn)管理部門(mén),。若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行以上義務(wù)，并且通知業(yè)主提交相關(guān)材料配合過(guò)戶(hù),，因?yàn)闃I(yè)主為配合提供其身份材料或其他材料延遲辦理過(guò)戶(hù)的,，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。 4,、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付的商品房不符合合同約定 花橋法庭審理的案件中,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付的商品房不符合合同約定的情形包括以下幾點(diǎn)： （1）商品房實(shí)際面積與約定面積不一致。通常而言,，商品房面積誤差在法律允許范圍3%以?xún)?nèi),，業(yè)主一般可以接受。當(dāng)面積誤差超過(guò)3%時(shí),，雙方爭(zhēng)議較大,。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條對(duì)面積問(wèn)題差異規(guī)定的比較清楚明確，但是還是存在房產(chǎn)商通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議架空以上規(guī)定,，限制或者減小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商責(zé)任的問(wèn)題。 （2）商品房實(shí)際戶(hù)型圖與合同所附的戶(hù)型圖不一致,。該類(lèi)案件雖不多,，但是具有代表性。其中一個(gè)案件中,，原告業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了被告開(kāi)發(fā)商的位于某幢17層的一套商品房,，商品房買(mǎi)賣(mài)合同所附的陽(yáng)臺(tái)面積居然有30多平方米,，而實(shí)際交付的商品房陽(yáng)臺(tái)面積不到10平方米。開(kāi)發(fā)商對(duì)此的解釋是將該幢1層的商品房戶(hù)型圖錯(cuò)貼到了17層的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查,，該幢1層確實(shí)是有大陽(yáng)臺(tái)的。甚至在另一個(gè)案件中,，開(kāi)發(fā)商交付的商品房的戶(hù)型圖與商品房買(mǎi)賣(mài)合同所附的戶(hù)型圖完全不一致,。筆者認(rèn)為，商品房實(shí)際戶(hù)型圖與合同所附的戶(hù)型圖不一致,，是嚴(yán)重的違約行為,，業(yè)主有權(quán)降低房款、賠償損失,，嚴(yán)重不一致導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,，業(yè)主有權(quán)解除合同，要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還房款,。 （3）商品房的結(jié)構(gòu),、防水、材料等其他質(zhì)量問(wèn)題不符合合同約定,。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條確定的解除合同和賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)為“是否影響正常居住”,，該標(biāo)準(zhǔn)并不明確具體，質(zhì)量問(wèn)題分范圍也很寬泛,，具有一定的主觀性,。在案件審理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案情、生活經(jīng)驗(yàn)予以判斷,。筆者贊同,，“正常居住使用”應(yīng)不僅確保安全為前提條件，與合同約定的材料,、結(jié)構(gòu)基本相符,，與房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)氖孢m程度與配套設(shè)施環(huán)境亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重低于此標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用,。因?yàn)殡S著社會(huì)的不斷發(fā)展及生活質(zhì)量的逐步提高,，現(xiàn)代社會(huì)商品房的作用遠(yuǎn)不止遮風(fēng)擋雨，打個(gè)比方說(shuō),，如果業(yè)主付出特別昂貴的房?jī)r(jià),，得到的卻是和普通保障性住房一樣條件的消費(fèi)，那么可以推定此房屋的質(zhì)量就存在嚴(yán)重瑕疵,，會(huì)影響到買(mǎi)受方的“正常居住使用”,，業(yè)主可以要求解除合同或賠償損失。 四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審理中的其他難點(diǎn)問(wèn)題 1,、商品房售后包租問(wèn)題 花橋法庭審理實(shí)踐中出現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同附加售后包租情形,，在商品房出售后的一定期限內(nèi)由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，委托其他公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主支付租金,，并以包租期間的部分租金沖抵部分銷(xiāo)售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。售后包租對(duì)業(yè)主作出的租金收益較高,，一旦包租后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形勢(shì)不好,，租金收益很難得到兌現(xiàn)，存在隱患,。雖然國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)了部門(mén)規(guī)章《商品房銷(xiāo)售管理辦法》,，各地也有政府出臺(tái)規(guī)范性文件命令禁止售后包租，但以上規(guī)定屬于管理性規(guī)定,且非法律和行政法規(guī),因此不影響售后包租行為的效力,。除非售后包租行為是以不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的的售后包租該行為涉嫌觸犯以非法吸收公眾存款罪,。 2、虛構(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)合同套取銀行貨款的問(wèn)題 花橋法庭審理中還發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與關(guān)聯(lián)人虛構(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)合同套取銀行貨款的情況,。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在分期進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)時(shí),，在前期商品房出售形勢(shì)不好，資金難以回籠的情況下,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為急于獲得資金,，往往會(huì)指定關(guān)聯(lián)人員以買(mǎi)受人的身份與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂虛假的《商品房預(yù)售合同》，并申請(qǐng)銀行貸款,，關(guān)聯(lián)買(mǎi)受人享有的低息房貨政策幫助開(kāi)發(fā)商向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資,。等房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商度過(guò)資金難關(guān)后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訴關(guān)聯(lián)買(mǎi)受人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，或是雙方手拉手來(lái)法院進(jìn)行調(diào)解,。對(duì)此，筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定關(guān)聯(lián)人員以買(mǎi)受人的身份與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂虛假的《商品房預(yù)售合同》,，并申請(qǐng)銀行貸款系以合法形式掩蓋非法目的，按合同法的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效,。在審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)依法從嚴(yán)審查,，構(gòu)成虛假訴訟的還應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)人員的責(zé)任。 3,、審判過(guò)程中的溝通問(wèn)題 |
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