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投資要點 事件：鳳凰股份于8月30日發(fā)布2017年半年度報告，報告期內(nèi)公司營業(yè)收入為4.44億元,，同比下降44.65%,；營業(yè)虧損5214.27萬元，同比下降732.34%,；歸母扣非凈虧損7534.29萬元,，同比下降1292.84%；基本每股收益-0.08元,。 多重因素造成營收及利潤均有下降,。報告期內(nèi)，公司營收同比下降44.65%,。營業(yè)成本為3.69億元,，同比下降40.33%；毛利率水平16.85%,，同比下降6.02%,。銷售、管理費用雖有5.12%/10.88%的降幅,，但減幅低于營收減幅,，凈利潤減少,。總體而言,，報告期內(nèi)營業(yè)收入的下降主要原因是：1,、去年鹽城項目住宅大面積交付，收入得到確認,，今年同期鹽城項目辦公樓驗收尚未完成,，尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入；2,、今年泰興項目交付面積少導致確認的總收入低,；3、可售房源中蘇州項目銷售收入與去年同期相比出現(xiàn)大幅減少,。而利潤下降的主要原因為：本期銷售收入主要來源于南通及泰興的項目,，2017上半年南通地區(qū)整體銷售形勢不好，項目庫存多為樓層朝向受限的尾盤,。公司為盡快去庫存回籠資金,，在本期采取了折價銷售的方式，導致利潤減少,；泰興項目同時因政府控價等因素影響,，開盤價格較低，成本相對較高,，造成了項目虧損,。 公司主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，具有一定體制優(yōu)勢,。公司是國有控股上市公司,，控股股東是江蘇鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F有限公司，實際控制人是江蘇省人民政府,。主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售,，擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。業(yè)務范圍主要集中在江蘇省和安徽省,。公司房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅,、商業(yè)為主，在售項目有6個,，分別是鳳凰山莊,、蘇州鳳凰文化廣場、南通鳳凰文化廣場,、鹽城鳳凰文化廣場,、泰興鳳凰文化廣場、鎮(zhèn)江鳳凰文化廣場,。 政策逐漸收緊,，市場形勢不明朗,。業(yè)務開始轉(zhuǎn)型，發(fā)掘新盈利點,。目前,，房地產(chǎn)行業(yè)前調(diào)控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出,。需求趨于觀望狀態(tài),，市場成交增速大幅回落。為了應對該形勢,，公司下半年將加強存量房產(chǎn)的銷售,，尤其是辦公樓的庫存去化工作。同時,，公司將集中力量打造精品養(yǎng)老社區(qū),，與專業(yè)養(yǎng)老管理公司簽訂咨詢顧問合同，形成“機構(gòu)→社區(qū)→家庭”的康復養(yǎng)老管理模式,。下半年,，公司打造的第一個宜興養(yǎng)老地產(chǎn)項目將推向市場。宜興養(yǎng)老地產(chǎn)項目“怡然居”將成為公司業(yè)務轉(zhuǎn)型的首個項目,。 盈利預測與風險評級：公司在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務同時,，打造精品養(yǎng)老社區(qū)，望借“機構(gòu)—社區(qū)—家庭”三位一體的養(yǎng)老模式創(chuàng)造新的利潤增長點,。公司位于宜興市的第一個鳳凰怡然居項目將于今年正式對外公開銷售,。原有房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務將穩(wěn)定發(fā)展，2017年有望增加位于南京,、合肥等二線城市的土地儲備,，為長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。預計公司2017-2019年EPS分別為0.15/0.17/0.19元,，對應PE分別為34/30/26倍，維持“增持”評級,。 風險提示：政策進一步收緊,；庫存辦公樓去化不及預期；轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)效果不及預期 |
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