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?199IT數據中心微信賬戶：i199IT 人口老齡化這一問題近幾年逐漸浮出水面,，成為日益受到關注的一大社會問題,。在現代化因素的 影響下，傳統的“家庭養(yǎng)老”的功能越來越弱化,，單純的機構養(yǎng)老己經不能滿足廣大老年人多方 面的養(yǎng)老需要,。隨著中國老齡化趨勢加快，養(yǎng)老產業(yè)開始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽產業(yè)”,，而 其中作為養(yǎng)老產業(yè)“載體”的養(yǎng)老住宅這一環(huán)節(jié)則成為了眾多投資者關注的焦點,。目前，中國養(yǎng) 老住宅市場正處于加速發(fā)展態(tài)勢,，機遇與挑戰(zhàn)并存,。 報告中，德勤分析了中國養(yǎng)老住宅市場的現狀與趨勢,。誰是養(yǎng)老住宅市場的參與者,？不難想象房地產公司自然的成為了這個市場的主導者，其他的重要投資者還包括了養(yǎng)老服務機構,、保險公司 和基金公司等,。在研究的過程中我們發(fā)現了不同類型的投資者/公司之間存在著許多合作空間，比如房地產公司與養(yǎng)老服務機構的管理營運合作,，本地實業(yè)集團與外國投資資金的合資項目等。由 于各個行業(yè)的投資者擁有自身的長處,，合作能為項目帶來質量,、營運以及融資上的優(yōu)勢,。 在迎接未來龐大需求的另一面，投資者要面對一些挑戰(zhàn) ── 設施和服務供給與市場需求不匹配,、 相關政府政策落實程度和融資渠道的制約等,，這些因素對于養(yǎng)老房地產項目的營運和投資回報有 決定性的影響。以中國政府的政策為例,，雖然近年來國家出臺了一些對養(yǎng)老產業(yè)的扶持政策,，以 稅務優(yōu)惠和支持補貼等方法激勵市場投資與發(fā)展這行業(yè)，但整體來說政策與法規(guī)還不完善,，發(fā)展 模式與監(jiān)管也沒有統一的標準及規(guī)范,。 中國的養(yǎng)老產業(yè)還處于初級階段，相比之下,，海外的養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務市場已經成熟,，并有著 不同的模式，比如英國的養(yǎng)老模式以政府主導為主,，而美國的就以市場開發(fā)的模式運行著,。這是 因為養(yǎng)老模式與國家的歷史、經濟發(fā)展和國民對于家庭的傳統觀念有著不可分割的關系,。中國養(yǎng) 老產業(yè)的發(fā)展模式可以借鑒海外市場發(fā)展的進程,，并配合本地的文化傳統和實際需求來發(fā)展，讓 體系日趨完善,。 此外,，中國的稅制復雜，投資或營運養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務所牽涉的征稅繁多,，在本報告的后部 分,，我們特意編寫了關于中國養(yǎng)老產業(yè)稅收政策的附錄，簡單的介紹了養(yǎng)老產業(yè)的基準和政府的 優(yōu)惠政策,。此外,，我們也附上了關于境外人民幣房地產投資信托(CNH – REIT)的附錄，協助您了解 這個投資工具在發(fā)展養(yǎng)老住宅市場的潛在機遇,。 一,、中國養(yǎng)老住宅市場現狀分析 2013年中國65歲以上人口占比為9.7%，約 1.32億人,；與此同時,，老年撫養(yǎng)比從2007年的 11.17%上升到2013年的13.32%。根據聯合國人 口署預測,，中國的老年人口將以每年超過800萬 人的速度增加,，到2050年，老年人口占比將達 到30.8%,，約為4.3億人,，80歲以上的老年人將 超過1億人（如圖1所示）,。相對于世界老齡化 2.5%的平均速度，中國老齡化的速度為3.3%,。 巨大的老年撫養(yǎng)人群為養(yǎng)老設施和服務行業(yè)帶 來重大發(fā)展機遇,。2013 年公布的《國務院關于 加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》指出，發(fā)展 養(yǎng)老服務設施是發(fā)展中國養(yǎng)老服務業(yè)的主要任 務之一,，并要求：2020 年末全國社會養(yǎng)老床位 數達到每千名老年人35-40 張,，即比當前水平 增加一倍,。假設至2050 年末,，全國社會養(yǎng)老床 位數維持2020 年要求的每千名老年人35-40 張 不變（即每千名老年人需增加15-20 張），以 上述2050 年末全國老年人口2.60 億計算,，則至 2050 年中國新增社會養(yǎng)老床位的潛在需求約為 390-520 萬張,。 因此,，來自不同行業(yè)的投資者在最近幾年紛紛 進入養(yǎng)老住宅市場。目前公開信息披露的八十 多個養(yǎng)老設施項目分布在北京,、上海,、浙江、 海南,、山東,、四川、廣東等多地,。而參與養(yǎng)老 設施建設和運營的除了房地產商,，還包括了保 險公司和專業(yè)的養(yǎng)老服務機構等。從產品結構 上來看,，中國目前的養(yǎng)老設施和服務已經逐漸 覆蓋了不同年齡階段老年人的多層次需求,，但 是盈利模式依然在探索階段。  傅先生 某大型房地產集團執(zhí)行總經理 隨著中國經濟的快速發(fā)展,，人民生活質量,、健康程度和壽命得到很大提高。但與此同時,，現代化的家庭結構和生活節(jié)奏以及更大范圍,、更方便的人員遷徙能力迫使中國傳統養(yǎng)老習慣發(fā)生改變。在未來的十五年,，受到獨生子女政策影響的第一代父母逐漸進入八十歲,，需要更多專業(yè)的看護和照料，因此,，將成為養(yǎng)老住宅需求集中爆發(fā)的時期,。 各方主體紛紛試水，房地產公司成為市場主導者 養(yǎng)老住宅產業(yè)的發(fā)展?jié)摿ξ藖碜圆煌袠I(yè)的投資者，這其中包括了房地產公司,、保險機構,、養(yǎng)老服務機構、實業(yè)集團以及其他財務投資者等,，承擔著不同或重疊的角色（如圖2所示）。 整體來看,，房地產公司是養(yǎng)老住宅開發(fā)建設和養(yǎng)老服務設施運營的主體,；養(yǎng)老服務機構在養(yǎng)老住宅的建設上有涉獵，但是還是以提供服務為主,；保險機構則把養(yǎng)老住宅建設,、設施運營和保險、理財產品結合起來,，同時給一些優(yōu)質項目提供資金協助,。同時，我們還觀察到一些其他投資機構也以不同的形式來參與到養(yǎng)老住宅市場,。我們具體來分析各個參與主體的主要養(yǎng)老項目,、參與方式以及各自的特點。 房地產公司：開發(fā)建設主力軍 在眾多參與者當中,，房地產公司由于長期積累的地產開發(fā)經驗,，成為養(yǎng)老住宅建設開發(fā)的主力軍。根據公開資料,，當前有三十多家房地產公司已經涉入養(yǎng)老住宅的建設開發(fā)和運營,，而表達進入市場意愿的更高達八十多家。具體來看（詳見表1）,，萬科有北京幸福匯,、杭州良渚文化村等多個試點項目；保利地產有北京和熹會和上海西塘越等試點,；遠洋地產背靠大股東中國人壽,，聯手美國Emeritus，打造“椿萱茂”養(yǎng)老品牌,，在北京亦莊的老年公寓項目已經開始運營,；同時，一家知名房地產開發(fā)商在杭州的老年公寓已經運營一段時間,，并在積極打造烏鎮(zhèn)雅達國際健康生態(tài)產業(yè)園項目等,。基于巨大的市場潛力,，很多房地產公司視養(yǎng)老住宅為未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向,，作為業(yè)務轉型和收入結構以及增長模式轉變的一個契機。但是，養(yǎng)老住宅相對于傳統住宅開發(fā),，對房地產企業(yè)提出更高的要求,。首先，養(yǎng)老住宅需要地產企業(yè)加強在醫(yī)療,、保健,、娛樂等針對老年人需求的資源的整合能力；其次,，由于養(yǎng)老住宅的資金投入巨大,，而回收期相對較長，則需要地產企業(yè)提高獲取長期合理成本資金的能力,；同時,，養(yǎng)老住宅的地產企業(yè)長期項目運營和管理的能力也提出了考驗。   保利地產：“三位一體”打造養(yǎng)老產業(yè) 在眾多進入養(yǎng)老產業(yè)的地產公司中,，保利地產無疑是領頭軍之一,。目前，保利地產已將在北京,、上海,、廣州、成都,、三亞等多個城市規(guī)劃及建設了7個養(yǎng)老住宅項目,；其中北京西山的和熹會已于2012年年底正式運營。 和熹會位于保利地產北京西山林語項目之內,，前身為一座星級酒店配套設施,，后投入三千萬元改造成為占地7000平米，建筑面積約2萬平米的老年公寓,。和熹會老年公寓擁有房間200套,，床位400個，西側配建綜合門診部,，并有999急救車駐點,，二層設有康復理療區(qū)。截至2013年年底,，和熹會入住老人110名,，主要為高齡、半失能老年人,。 目前和熹會的收費模式是在三檔會費（五萬,、十萬、二十萬）的基礎上對于公寓床位月費,、餐費以及護理費給予不同的優(yōu)惠折扣,。北京和熹會已經運營了一年多,，由于前期投入資金量大，但相應的補貼,、優(yōu)惠政策并未落到實處,，同時在醫(yī)保認定資格上未得到政府有利支持，因此入住率受到限制,，直接影響了項目的盈利能力,。 保利地產的首個養(yǎng)老項目試點北京，出于幾個方面的考慮,。 首先,，不同于福利性養(yǎng)老機構，和熹會老年公寓定位于中高端老年人群體,，北京的高收入和高知識這類群體遠高于其他城市。 其次,，北京擁有全國最集中最豐富的醫(yī)療資源,，從而保障目標客戶最重要的醫(yī)療保健需求。因此,，北京和熹會承擔了保利地產在養(yǎng)老產業(yè)商業(yè)模式實驗的職責,，而專門成立的保利安平公司將成為保利提供養(yǎng)老服務的窗口機構，負責將“和熹會”作為保利在養(yǎng)老地產的專業(yè)品牌向全國推廣并提供運營管理的職能,。 在養(yǎng)老住宅的盈利路徑上,，保利地產也有著自己的規(guī)劃。在短期內,，保利的養(yǎng)老住宅建設和運營處于投入階段,，將通過適老住宅銷售反哺適老產品研發(fā)建設以及適老配套改造；在中期內,，保利養(yǎng)老住宅將用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段,，實現營虧平衡；從長期來看,，保利將用8-10年的時間使其養(yǎng)老住宅和服務產品發(fā)展達到發(fā)達國家的盈利水平,，并打通金融通道、實現房地產投資信托資金("REIT")上市,。 未來,，保利地產將以全產業(yè)鏈形式進入養(yǎng)老產業(yè)，打造機構養(yǎng)老,、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式,。保利地產計劃在十年內建設50個養(yǎng)老機構，每個機構大約200-300個床位,；同時,，在每個新建50萬平方米社區(qū)配備一萬或者8000平方米的老年持有公寓,；并在2-3年內投入3-5億元，對所有保利舊社區(qū)進行適老化改造,，加強社區(qū)關懷,，引進相應服務。 在此基礎上,，保利還在三亞,、成都、麗江等風景秀美,、氣候宜人的城市,，利用現有項目資源，銜接相應客戶群,，試點老年旅游,、分時度假形式的“候鳥式”養(yǎng)老地產項目。 而2014年7月,，保利地產將與中國老齡委在廣州保利世界貿易中心共同舉辦“2014首屆中國國際老齡產業(yè)博覽會”,，并以此次博覽會為推廣平臺，成立中國養(yǎng)老適老產業(yè)聯盟,，順暢養(yǎng)老產業(yè)鏈,，保障養(yǎng)老適老產品的品質，促進養(yǎng)老產業(yè)的健康發(fā)展,。 數據來源：公司網站,、德勤采訪和分析 養(yǎng)老服務機構：設施運營支撐者 養(yǎng)老住宅除了給老年人提供適合他們居住的場所，還需要提供保障老年人基本生活的照料和護理的基礎上,，更需要滿足其追求高品質生活和生命質量的需求,。因此，老年教育,、文化,、體育、娛樂,、旅游,、養(yǎng)生、健康管理,、醫(yī)療保健,、護理等一系列配套措施的建設、完善和運營都是養(yǎng)老住宅必不可少的元素,；作為提供這些養(yǎng)老服務產品開發(fā)和運營管理的養(yǎng)老服務機構則更是整體養(yǎng)老住宅市場不可或缺的重要力量,。 中國的養(yǎng)老服務業(yè)才剛剛起步，但是我們也觀察到越來越多的機構加入到這個市場,。從表2可以看出,，目前中國的養(yǎng)老服務市場主要以老年公寓,、服務中心、護理院等實體養(yǎng)老機構形式提供介護型和長期看護型的養(yǎng)老服務,，并以專業(yè)居家生活照料和護理服務為輔,。 很多國外的養(yǎng)老服務機構也開始進軍國內市場，與國內公司成立養(yǎng)老服務公司或自行建立養(yǎng)老服務相關公司,，期待在中國養(yǎng)老服務市場上大展拳腳,。與地產商注重養(yǎng)老住宅建設的策略不同，目前在中國運營的養(yǎng)老機構,，尤其是外資養(yǎng)老機構,，主要通過在城市中心的住宅社區(qū)租賃改造養(yǎng)老設施，提供中高端的養(yǎng)老服務,。   美國峰堡投資集團：聯手本土資源打造城市中心養(yǎng)老社區(qū) 2012年8月,，美國運營養(yǎng)老社區(qū)產業(yè)經驗豐富的峰堡投資集團(Fortress Investment Group) 與復星集團的合資公司——星堡老年服務有限公司成立，而星堡的首個旗艦社區(qū)——星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)于2013年5月正式投入運營,。峰堡集團此次聯手的復星集團,，是中國最大的民營綜合化企業(yè)，旗下擁有醫(yī)療服務,、地產運營、旅游服務,、養(yǎng)老保險,、金融投資等多種業(yè)務板塊。 星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)位于上海市寶山區(qū),，總面積約18,000平方米,，與其他養(yǎng)老地產項目或社會養(yǎng)老院相比，該社區(qū)的收費模式是首創(chuàng)的月費全包制,，除了住宿費用,，還包括一日三餐、公共事業(yè)費和維護費,、客房清潔,、24小時緊急醫(yī)療回應、社區(qū)內設醫(yī)療診所等,。老人根據入住房型的不同,，每月繳納5,000元到3萬元不等的費用。此外,，老人在入住社區(qū)時,，將一次性支付一筆五萬元的入住費，涵蓋房間的裝修,、電器和家具以及對他們的健康評估和制定護理計劃,。 星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)包括150間獨立生活單元,，為老人提供一室戶到大兩室戶等各種戶型。除了居住單元以外,，社區(qū)也為住戶及其家人提供了各種公共活動空間,，包括餐廳、咖啡廳,、適宜老人的健身房,、棋牌室、書畫藝術室,、教室,、圖書館、茶吧,、電腦房和中西醫(yī)結合的診所,。同時，星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)還有供50個單獨居住和雙人居住的協助式護理床位,，為需要額外護理服務的住戶提供諸如協助洗澡,、用藥、就餐,、穿衣等定制化協助服務,，包括失憶護理、現場醫(yī)療,、職業(yè)與語言治療服務,。星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)的場地和樓房并非自建而是租用，未來星堡還會在上海乃至全國以租賃或自薦的投資方式,，尋找建設更多養(yǎng)老社區(qū)的機會,。 數據來源：公司網站、德勤采訪和分析 作者,，吳蘋,，主管合伙人，德勤中國生命科學與醫(yī)療行業(yè),；何錦榮,，主管合伙人，德勤中國房地產行業(yè) 德勤 http://www2./cn/zh/pages/life-sciences-and-healthcare/articles/china-senior-housing.html 時代的變遷  點擊文末“ 閱讀原文 ”訪問“全網最棒的大數據導航” 『 WeMedia 』自媒體聯盟覆蓋千萬人群,，『199IT-互聯網數據中心』為其成員,。( 賬戶：i199IT ) |
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