地產(chǎn)開發(fā)中,，為規(guī)范開發(fā)流程,，各大城市行政主管部門將房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分為兩項(xiàng)進(jìn)行操作，2007年北京市率先通過招標(biāo)方式進(jìn)行土地一級開發(fā)工作,，采用房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)分割開來其主要目的有兩個(gè)：

一、加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度,；

二,、使房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)一步透明化，便于政府監(jiān)管：

1,、市四部委聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要：明確項(xiàng)目可進(jìn)行土地一級開發(fā)招投標(biāo)工作,；

2、市或區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心進(jìn)行項(xiàng)目土地一級開發(fā)招投標(biāo)工作,；

3,、中標(biāo)單位與市或區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心簽訂項(xiàng)目土地一級開發(fā)委托協(xié)議書；

4,、取得委托協(xié)議書后,，經(jīng)區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請立項(xiàng)核準(zhǔn)；取得用地預(yù)審告知單,；5到國土資源區(qū)分局辦理用地預(yù)審手續(xù),，取得建設(shè)項(xiàng)目用地土地一級開發(fā)預(yù)審意見；

6,、到市發(fā)改委取得項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn),，取得項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)；

7,、到市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃意見書(選址),，取得規(guī)劃意見書(選址)和釘樁測繪告知單,；

8、到測繪院辦理測繪釘樁成果,；

9,、到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同時(shí)到國土資源區(qū)分局辦理土地征用手續(xù),，如涉及到農(nóng)用地還需先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù),，并交納相關(guān)稅費(fèi)；注意：市政代征與綠地代征可減免防洪費(fèi),；

10,、到區(qū)建委(有的區(qū)縣到危改辦)辦理拆遷、評估公司招投標(biāo)工作與辦理土地一級開發(fā)項(xiàng)目拆遷公示,，在這時(shí)會(huì)安排已有意向的拆遷,、評估公司協(xié)助辦理，同時(shí)還需提供拆遷資金證明,；

11,、根據(jù)公示情況說明以及拆遷評估合同辦理土地一級開發(fā)拆遷許可證；

12,、實(shí)施拆遷,；

13、臨時(shí)市政建設(shè),；

14,、項(xiàng)目驗(yàn)收；備注：在辦理完委托協(xié)議后,，即可進(jìn)行市政綜合配套設(shè)計(jì)實(shí)施,。

一.土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目的要求

土地一級開發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃(國有土地不受年度土地利用計(jì)劃的制約)及土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃,。

二.土地一級開發(fā)的程序

(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請,。

(二)市國土局受理申請并進(jìn)行土地一級開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。

(三)通過土土地一級開發(fā)預(yù)審的項(xiàng)目,，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì),，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案,，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍,、土地面積、控規(guī)條件,、地上物狀況,、儲(chǔ)備開發(fā)成本,、土地收益、開發(fā)計(jì)劃,、實(shí)施方式等,。

(四)編制了土地一級開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃,、建設(shè),、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì),，通過會(huì)審,，對建設(shè)項(xiàng)目土地一級開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策,、城市規(guī)劃,、建設(shè)資質(zhì),、交通及環(huán)保等條件提出原則意見,。

(五)通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的,，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金,、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn),、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施,。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%,。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后,，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2,、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)的,，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃,、項(xiàng)目核準(zhǔn),、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤,，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%,。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

(六)土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,，向市國土部門辦理用地手續(xù),，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通,、園林,、文物,、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)

(七)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收,、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的,，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn),。

(八)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地,、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù),。組織實(shí)施征地,、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改,、文保,、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

(九)組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收,，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：

1,、審核土地一級開發(fā)成本

2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求

3,、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)

4,、納入市土地儲(chǔ)備庫

土地一級開發(fā)整理成本及收益分配方式

1、集體土地征收費(fèi)(含建設(shè)用地平移成本費(fèi)),；國有土地收回收購費(fèi),；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；城市公園,、景觀綠化建設(shè)費(fèi),；城市公共公益配套項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)；渠系改造費(fèi),；自來水主水管遷建費(fèi),；電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)；安置房建設(shè)費(fèi)(包括集體土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi)和國有土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi)),；規(guī)劃設(shè)計(jì)和策劃推廣費(fèi),；年度投資基本回報(bào)收益；其它不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用,。

2,、市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共公益配套設(shè)施具體建設(shè)項(xiàng)目由附加協(xié)議確定，所有建設(shè)費(fèi)用經(jīng)審計(jì)后計(jì)入本項(xiàng)目一級土地整理結(jié)算成本,，項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的審計(jì)方式采用過程跟蹤審計(jì),，單項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目完成后進(jìn)行審計(jì)匯總。

3、年度投資基本回報(bào)按投資方實(shí)際完成的年度投資款的%計(jì)算,，在每年度核算完該年度的投資基本回報(bào),，政府方于每年度前將年度基本回報(bào)支付投資方。投資方原則上將該年度基本回報(bào)于次年作為投資款繼續(xù)投入本項(xiàng)目,，則繼續(xù)計(jì)算投資方的年度投資及基本回報(bào),，直至土地招拍掛款返還投資方投資款后不再計(jì)算。