為提升省城物業(yè)管理水平,，減少物業(yè),、房企、業(yè)主三方的糾紛和摩擦,，明確物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)權(quán)利。2018年,，《太原市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》正式出臺,。近日，太原市房管局與太原市工商局聯(lián)合發(fā)文,，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)范太原市物業(yè)招投標(biāo)以及承接查驗(yàn)工作,，并發(fā)布《太原市物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本，意在從源頭上解決物業(yè)服務(wù)的紛爭,。

通過一系列規(guī)范管理,，省城物業(yè)行業(yè)多年來因招投標(biāo)及承接驗(yàn)收不合格、不合規(guī)而帶來的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不佳的痼疾有望得到改變,。那些沒有資質(zhì)的“黑物業(yè)”將在招投標(biāo)時(shí)被一一過濾掉,，居民以后再也不用為自己小區(qū)里的黑物業(yè)服務(wù)差、亂收費(fèi),、跑路等著急上火,。

A、新房“帶病”交付影響業(yè)主生活

新房“帶病”交物業(yè),，這樣的事例在省城太原并不鮮見。

2015年,，太原市萬柏林區(qū)某小區(qū)交房,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)有幾部電梯運(yùn)行不正常，一旦有人乘坐,，電梯就顯示超載,。業(yè)主紛紛向物業(yè)反映這個問題，但物業(yè)卻沒有及時(shí)維修,。業(yè)主咨詢電梯維修公司后得知,，如果電梯沒載多少人就顯示超載，需要調(diào)整轎廂底部的超載開關(guān),，由此說明小區(qū)當(dāng)年交付物業(yè)時(shí),，沒有調(diào)整電梯超載開關(guān)。要想解決這一問題，需要對運(yùn)行多年的電梯做載重測試,，提高電梯使用安全,。但這筆維修和測試費(fèi)開發(fā)商和物業(yè)公司都不愿承擔(dān)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)電梯運(yùn)行周轉(zhuǎn)不正常,，業(yè)主日常生活受到嚴(yán)重影響,。

從事太原房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十余年的劉先生表示，太原市小區(qū)的物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系有兩種情形：一種是物業(yè)與開發(fā)商同屬一家集團(tuán)公司,。另一種是小區(qū)物業(yè)與開發(fā)商不屬同一家集團(tuán)公司,。

但無論哪種情形，為了拓展市場和承接業(yè)務(wù),，物業(yè)公司承接新建小區(qū)時(shí),，對小區(qū)各項(xiàng)硬軟件條件的承接驗(yàn)收把關(guān)往往不細(xì)致，就直接入駐小區(qū),，開始收物業(yè)費(fèi),、為業(yè)主服務(wù)。但小區(qū)運(yùn)行后,，不少建設(shè)施工單位,、開發(fā)商及上一任物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)的問題便會跳出來，比如電梯“停擺”,、房屋漏雨,、綠化重建等。物業(yè)公司再找開發(fā)商及上一任物業(yè)公司時(shí),，扯皮推諉就會出現(xiàn),。當(dāng)這些問題嚴(yán)重影響到業(yè)主日常生活，業(yè)主四處投訴時(shí),，物業(yè)也只能無奈以“物業(yè)不負(fù)責(zé),，應(yīng)找開發(fā)商”而打發(fā)業(yè)主。久而久之,，導(dǎo)致業(yè)主,、物業(yè)、開發(fā)商三者之間糾紛不斷,。

“物業(yè)招投標(biāo)及承接查驗(yàn)規(guī)范,，將會解決這些因責(zé)、權(quán),、利不清出現(xiàn)的問題,。”太原市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，物業(yè)招投標(biāo)新規(guī)以及《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本要求小區(qū)業(yè)主分戶驗(yàn)收的同時(shí),，啟動物業(yè)承接查驗(yàn),。查驗(yàn)開發(fā)單位要按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確,、資料完整,、質(zhì)量合格、功能完備,、配套齊全的物業(yè),。并組織第三方現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量是否符合規(guī)定等,。

若小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)不合格,，開發(fā)企業(yè)將無法辦理房產(chǎn)預(yù)登記，也就是說,，開發(fā)商就交不了房,。太原市物價(jià)局物業(yè)科副科長宮青告訴記者，太原市已經(jīng)開始試點(diǎn)推行物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范工作,，2019年將逐步實(shí)施落地,。

上述劉先生說，未出臺新規(guī)之前,，不同物業(yè)公司有不同的承接查驗(yàn)方法,，但查驗(yàn)程度不太一樣。查驗(yàn)屬于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部行為,，不細(xì)致且不屬于職能部門規(guī)范監(jiān)督范圍,。而此次出臺的物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議示范文本，將物業(yè)承接的查驗(yàn)內(nèi)容和流程規(guī)范得比較細(xì),，包括供電,、消防、電梯,、供水,、供暖等方面，按照這個規(guī)范查驗(yàn)交付物業(yè),，物業(yè)公司會提早發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中影響安全,、使用功能以及工程質(zhì)量等各種存在的問題，交付單位要達(dá)到交付使用條件才能向物業(yè)公司交付,。

B、分清“責(zé)任田”物業(yè)服務(wù)高效

在物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾中,，物業(yè)公司管理范圍過大,、服務(wù)效率低下，引起物業(yè)和業(yè)主的爭議不斷,。今后,，太原市各小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)及承接驗(yàn)收將實(shí)行“區(qū)域備案”,，從源頭上避免了這些糾紛的處理。

“太原市小店區(qū)某小區(qū)占地面積達(dá)到50畝,，所有樓棟的物業(yè)服務(wù)都是一撥人馬,，由于居民眾多、意見不一,，物業(yè)服務(wù)及投訴反饋就顯得特別低效,。”業(yè)內(nèi)人士表示,，“比如有一棟樓的公共設(shè)施,、公共區(qū)域出現(xiàn)安全隱患，按照規(guī)定,，要使用全體業(yè)主的公共維修基金修繕,，必須征得小區(qū)三分之二的業(yè)主同意。但沒有出現(xiàn)問題的其它樓居民往往是不配合,、不支持,、不反對，征得業(yè)主簽字同意的過程羈絆不斷,。而住在隱患樓棟的住戶卻苦惱不已,。”

太原市房管局物業(yè)處處長劉宏偉說,，如果執(zhí)行了區(qū)域備案,，這一問題將得到解決。新的建筑物建成銷售時(shí),，買賣合同當(dāng)中必須翔實(shí),、具體地列出該建筑區(qū)劃的四至范圍以及內(nèi)部的共有部分和專有部分，這是一個不可或缺的組成部分,。也就是說,，如果一個小區(qū)建筑面積超過3萬平方米，那么每3萬平方米可以分隔成一個物業(yè)管理區(qū)域,，不同的區(qū)域配備不同的物業(yè)管理項(xiàng)目部,，提高效率。

同樣,，每個樓棟都配備物業(yè)管理部門也會資源消耗嚴(yán)重,，提高居民的物業(yè)成本?！氨热?，有的單位小區(qū)，每一棟樓都有一個‘門房’,，這也等同于物業(yè)辦公場所,。配備這么多物業(yè)人員其實(shí)沒有必要,，大部分時(shí)間這些工作人員是閑著的，導(dǎo)致居民物業(yè)成本高,。如果能合理整合,，則有利于物業(yè)費(fèi)降低。”劉宏偉說,。

太原市房管局負(fù)責(zé)人表示,，新建物業(yè)在前期物業(yè)招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域向市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案,，需將《備案信息公告》在《前期物業(yè)服務(wù)合同》附件中明示，并在房屋銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示,；投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,，房地產(chǎn)行政主管部門可經(jīng)業(yè)主同意后劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域，并向太原市房地產(chǎn)行政主管部門備案,，相關(guān)《備案信息公告》在物業(yè)管理區(qū)域公示,。

太原市房管局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展區(qū)域備案工作的意義在于全體業(yè)主確權(quán)的過程,，對物業(yè)小區(qū)日后的管理有很大幫助,。下一步，隨著物業(yè)管理區(qū)域明晰劃分,，將有效明確業(yè)主共有權(quán)的外延范圍,、業(yè)主共有權(quán)和專有權(quán)的邊界、業(yè)主共同管理權(quán)的成員資格,，避免了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外的矛盾糾紛,，即不同物業(yè)管理區(qū)域間的矛盾糾紛。避免了因邊界不清造成的業(yè)主與開發(fā)企業(yè),、物業(yè)企業(yè)以及其他業(yè)主之間的矛盾糾紛,。同時(shí)，明確區(qū)域劃分,，促進(jìn)以業(yè)主自治權(quán)利的有效行使,，有利于整個小區(qū)的有效管理。

以前由于種種原因,，在實(shí)際銷售合同中對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊,。結(jié)果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)和證明,，而且往往是矛盾糾紛的根源,。

C、物業(yè)公司叫好老百姓受益

針對即將漸漸落地施行的物業(yè)招投標(biāo),、承接查驗(yàn)和區(qū)域備案新規(guī),，多家物業(yè)公司對此表示贊成和支持。太原某物業(yè)公司總經(jīng)理韓先生說,，有了這個政策,，物業(yè)公司終于能在開發(fā)商手里接管一個合格、完整的小區(qū)了,，再也不會出現(xiàn)小區(qū)隱蔽工程,，比如水管、消防,、電路等出現(xiàn)問題,，還要千方百計(jì)聯(lián)系開發(fā)商索要相關(guān)圖紙。

韓先生說,，之前開發(fā)商把小區(qū)交付給物業(yè)時(shí),，常常都是不完整地交付。小區(qū)的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)圖等資料沒有交給物業(yè)公司,，一旦隱蔽工程出現(xiàn)問題，物業(yè)公司因?yàn)闆]有圖紙,，維修起來很麻煩,。尤其是換了好幾個物業(yè)公司的小區(qū)，出現(xiàn)問題更是麻煩,。

“承接查驗(yàn)對物業(yè)公司來說十分有利,，等開發(fā)商撤走以后，物業(yè)公司也能獨(dú)立完成對小區(qū)的管理,?！?/span>韓先生說，物業(yè)承接查驗(yàn)在政府部門的監(jiān)督下,，能使開發(fā)商交給物業(yè)一個符合規(guī)劃設(shè)計(jì),、配套完善的小區(qū)，這樣后期物業(yè)管理起來糾紛問題將大大減少,。

太原市房管局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，之前小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在不少糾紛，很多情況下是因?yàn)殚_發(fā)商之前交付給物業(yè)的是一個不完整的“商品”,，有缺陷存在,，后期物業(yè)管理也不會完善。職能部門從源頭上監(jiān)管起來物業(yè)承接,，開發(fā)商就不敢把不合格的小區(qū)交付給物業(yè)公司,，自然物業(yè)公司與居民之間的糾紛也會少很多。

另一家物業(yè)公司柳先生也認(rèn)為,，物業(yè)承接查驗(yàn)將對老百姓后期生活帶來很大的方便,。開發(fā)商交給物業(yè)一個完善的小區(qū),，老百姓住著舒心。對物業(yè)來說,，也是一個“喜事”,。物業(yè)公司一直在“夾縫”中生存，開發(fā)商房屋質(zhì)量,、配套設(shè)施有問題,，但業(yè)主通常會把這些問題歸結(jié)在物業(yè)身上，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)遲遲收不上來,，最后物業(yè)公司因此無法正常運(yùn)轉(zhuǎn),，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

新辦法實(shí)施后,，能很好的避免這類問題,。

文章來源：山西晚報(bào)