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房地產(chǎn)開發(fā)商在新建小區(qū)時何時聘請物業(yè)公司進駐,？是在開工的時候進駐還是在交房前后？物業(yè)公司怎么承包小區(qū)的,，進駐流程又是怎么樣的呢,？簡單來說就是證件齊全,業(yè)主通過。具體進駐流程如下： 1,、公司須取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),。 2、與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定好物業(yè)服務(wù)標準和收費標準,并簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。 3,、簽訂物業(yè)服務(wù)合同1個月到物業(yè)主管部門備案 4、將收費標準報物價部門備案并取得物價部門批復(fù),。 5,、做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作并讓業(yè)主滿意。 6,、根據(jù)合同約定收取業(yè)主物業(yè)服務(wù)費并出具正式票據(jù),。 物業(yè)個進駐一般是在峻工時進駐，招標的現(xiàn)在不多,，大多前期都是由開發(fā)商關(guān)系戶指定物業(yè)公司或是自己的物業(yè)公司,，只有小區(qū)交房后業(yè)委會成立了才能重新?lián)Q物業(yè)公司,。那么，更換物業(yè)公司流程是怎樣的呢,？ 新舊物業(yè)公司接管小區(qū)流程 一,、成立接管小組 組長：A全面負責 組員：B負責設(shè)備運營 C負責客戶服務(wù) D負責保安消防 E負責環(huán)境綠化 F負責財務(wù) 二、交接內(nèi)容 物業(yè)項目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱,、交接主體,、交接時間、權(quán)利和責任分界點,、交接內(nèi)容,、交接查驗方法和標準、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理,、爭議解決方式等,。 原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料,、工程技術(shù)資料,、工程經(jīng)濟資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。 資料移交完畢后,，移交和接收雙方須簽字認可,；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單,，確定移交時間并簽字認可,。 資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間,。 開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接管過程進行記錄,，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方,、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字,。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當配合新物業(yè)公司依法接管保安,、消防,、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序,。 (一)資料的交接 資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容: 1,、物業(yè)規(guī)劃圖; 3,、建筑施工圖; 4、工程驗收的各種簽證,、記錄、證明; 5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料; 6,、機電設(shè)備使用說明書; 7,、消防系統(tǒng)驗收證明; 8、公共設(shè)施檢查驗收證明; 9,、用水,、用電、用氣指標批文; 10,、水,、電、氣表校驗報告; 11,、有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件,。 12、“用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說明書,。 (二)物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收,它是在竣工驗收的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,。一般來說物業(yè)接管驗收包括以下內(nèi)容: 1、主體結(jié)構(gòu)驗收,。地基沉降不應(yīng)超過國標規(guī)定的變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂 或毗鄰房屋的破壞;主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過國標規(guī)定;外墻不得滲水,。 2、屋面及樓地面,。屋面應(yīng)按國標規(guī)定排水暢通,無積水,、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固,不空鼓且整體平整,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽臺,、廚房的地面相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象,。 3、裝修,。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象,。 4、電氣,。電氣線路應(yīng)安裝平直,、牢固,過墻有導(dǎo)管;照明器具必須安裝牢固,接觸良好;電梯等設(shè)備應(yīng)運轉(zhuǎn)正常且噪聲震動不得超過規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。 5,、水衛(wèi),、消防、燃氣,。上,、下水管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴,漏、跑,、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)符合國家規(guī)定,并有消防部門檢驗合格證;采暖的鍋爐,、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整,、配件齊全,沒有缺陷,并有專門的檢驗合格證;燃氣管道應(yīng)無泄漏。此外,各種儀表儀器,、輔機亦應(yīng)齊全,、靈敏、安全,、準確,。 6、附屬工程及其他,。室外道路,、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定;相應(yīng)的市政,、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達到質(zhì)量和使用功能的要求,。 7、工程,、保安,、環(huán)衛(wèi)、客服,、財務(wù)各組使用的工具及使用說明,。 8、工程,、保安,、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具,、維護保養(yǎng)記錄,、維保電話號碼。 交接雙方應(yīng)當制作物業(yè)查驗記錄,。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄,、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表,。查驗記錄表應(yīng)當包括查驗項目名稱,、查驗時間、查驗內(nèi)容,、查驗人簽字,、查驗結(jié)論、存在問題,、返修意見,、跟蹤結(jié)果等。 原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費,、代管的各種能源費,、押金,、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金、物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司,。 除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房,、公共用房、設(shè)備用房,、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司,。 (三)核實原始資料 在現(xiàn)場驗收檢查的同時,應(yīng)核實原始資料,逐項查明,發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處,應(yīng)及時做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。 (四)用戶情況調(diào)查 用戶是物業(yè)管理機構(gòu)的服務(wù)對象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時,應(yīng)及時準確地了解用戶的特征,、家庭特點,、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營情況,、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題,以便順利地開展物業(yè)管理,并有針對性地提供一系列綜合服務(wù)項目,。 (五)建立檔案 物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中,應(yīng)將資料分類,、裝訂成冊,或存入電腦隨時調(diào)用,。資料檔案的內(nèi)容主要有: 1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告; 2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時的有關(guān)圖紙、記錄等資料; 3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有關(guān)資料; 4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務(wù)報告; 5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料; 6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料,。 三,、交接時間 按照前述各項移交工作制定時間計劃表，一般交接的時間比較短,，但前期準備時間較長,。 四、交接注意事項 交接前的準備工作： 物業(yè)費,、停車費等費用,。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水,、電費等其他費用,，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有,，索要回逾收的各項費用,，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。 各類能源費,。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司,、供電局及燃氣公司等各項費用，如有,，敦促其交接前繳清,。 各類遺留問題,。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費,、停車費或者其他形式的解決承諾,，進行摸底調(diào)查，避免接手之后,，造成業(yè)主費用已交,，但承諾的問題還未解決。 業(yè)主家中有個別特殊問題的,，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的,，摸清情況，由前任物業(yè)進行解決,，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè),。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。 工程遺留問題,，要進行摸底調(diào)查,，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況,、目前遺留問題的處理情況等,。 其他準備工作：物業(yè)用房的確定，各工作崗位人員的準備是否到位的情況,，辦公用品,、員工工服等各類物資準備情況，工程,、保潔的工具到位情況,，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運,、電梯維保等外包服務(wù)的考慮,。 保障交接當日的物業(yè)服務(wù)正常的開展，其他準備工作,。 交接當天工作注意事項： 一,、物業(yè)承接查驗按照下列程序進行： 1、確定物業(yè)承接查驗方案,； 2,、移交有關(guān)圖紙資料； 3,、查驗共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備； 4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題,； 5,、確認現(xiàn)場查驗結(jié)果； 6,、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議,； 7、辦理物業(yè)交接手續(xù),。 二,、現(xiàn)場查驗前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： 2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料,； 3、供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等準許使用文件； 4,、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,； 5、承接查驗所必需的其他資料,。 未能全部移交前款所列資料的,，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 三,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ),、承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂以及外墻,、門廳、樓梯間,、走廊,、樓道、扶手,、護欄,、電梯井道、架空層及設(shè)備間等,； 2,、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵,、水箱,、避雷設(shè)施、消防設(shè)備,、樓道燈,、電視天線、發(fā)電機,、變配電設(shè)備,、給排水管線、電線,、供暖及空調(diào)設(shè)備等,； 3、共用設(shè)施：一般包括道路,、綠地,、人造景觀、圍墻,、大門,、信報箱、宣傳欄,、路燈,、排水溝、渠,、池,、污水井、化糞池,、垃圾容器,、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施,、消防設(shè)施,、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施,、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等,。 四、水,、電表進行抄底記錄 將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表,、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據(jù),，之前的由前任物業(yè)繳納,，之后由新進駐物業(yè)公司繳納。 物業(yè)費,、停車費,。兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收,，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用,，該物業(yè)必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作,。 六、對自來水公司,、供電局及燃氣公司辦理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù),，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。 七,、外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同,。 八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接,，即可考慮先進行保安的交接,，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進行客服,、工程,、保潔、綠化等相應(yīng)交接,，均可采取交接方部門對應(yīng)接替方的部門進行交接,，雙方對應(yīng)交接部門均有負責人，由第三方進行監(jiān)督,，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料,。
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