上海市第二中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2018）滬02民終3906號(hào)

上訴人(原審原告)：毛毅,，男,，1998年2月23日生，漢族,，住上海市虹口區(qū),。

委托訴訟代理人：瞿海胤，上海普盛律師事務(wù)所律師,。

上訴人(原審被告)：上海泰維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，住所地上海市寶山區(qū)。

法定代表人：李強(qiáng),，執(zhí)行董事,。

委托訴訟代理人：金莉，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師,。

委托訴訟代理人：楊永勝,，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。

上訴人毛毅,、上海泰維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泰維公司”)因商品房預(yù)售合同糾紛一案,，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2017)滬0113民初13331號(hào)民事判決，均向本院提起上訴,。本院于2018年4月17日立案后,，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。

毛毅上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,，依法改判支持毛毅一審全部訴訟請(qǐng)求,。事實(shí)和理由：毛毅與泰維公司就上海市寶山區(qū)恒高路83弄《泰禾紅悅苑(泰和紅悅苑)》29號(hào)1層1＿2室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)簽訂了商品房預(yù)售合同，泰維公司違反了合同約定,，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。泰維公司對(duì)于系爭(zhēng)房屋的宣傳資料中存有“底層花園復(fù)式”的字樣，且當(dāng)時(shí)設(shè)置的樣板房外附帶有圍墻的獨(dú)立庭院,，庭院南端設(shè)有整套房屋的總門,。毛毅正是因?yàn)榭粗型ピ旱莫?dú)特性、私密性才高價(jià)購買系爭(zhēng)房屋,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！敝?guī)定,，由于庭院被認(rèn)定為違法建筑而被拆除，泰維公司應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任,。而合同補(bǔ)充條款第十六條有關(guān)宣傳資料不作為合同內(nèi)容的約定,，其本身是格式條款，該約定屬于免除自身責(zé)任的內(nèi)容,，且并未采取合理的方式提請(qǐng)毛毅注意,，因此，一審法院不應(yīng)以該條款作為泰維公司并未出售庭院的依據(jù),。關(guān)于賠償數(shù)額問題,。同小區(qū)相近時(shí)間出售的相同戶型的不同樓層房屋，一層房屋價(jià)格要比其他樓層房屋價(jià)格高出人民幣(以下幣種均為人民幣)170萬元之多,，故毛毅要求賠償100萬元的數(shù)額,，合法合理。另外,，一審法院未正確歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn),，也未充分調(diào)查取證庭院被拆除后對(duì)系爭(zhēng)房屋價(jià)格的影響，同時(shí)還拒絕了毛毅提出司法評(píng)估的申請(qǐng),，以致造成本案不公正的處理結(jié)果,。綜上，毛毅請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。

泰維公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,，改判駁回毛毅的一審全部訴請(qǐng),。事實(shí)和理由：系爭(zhēng)房屋的庭院圍墻被拆除，并未導(dǎo)致其私密性,、安全性降低,，系爭(zhēng)房屋的價(jià)值無任何貶損。泰維公司交付的系爭(zhēng)房屋符合商品房預(yù)售合同約定,，無需承擔(dān)任何違約責(zé)任,。系爭(zhēng)房屋前面的公共綠地是否設(shè)置圍墻以及圍墻形態(tài)是磚墻還是綠籬，合同中沒有作出任何約定,，毛毅以此主張系爭(zhēng)房屋價(jià)值貶損，缺乏合同依據(jù),。退一步而言,，即使應(yīng)予賠償，一審判決賠償?shù)?0萬元金額也明顯過高,。綜上,，請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。

毛毅,、泰維公司均不同意對(duì)方的上訴請(qǐng)求,。

毛毅向一審法院起訴請(qǐng)求：判令泰維公司賠償毛毅因泰維公司違約造成所購房屋的損失100萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月14日,，泰維公司(賣方,、甲方)與毛毅(買方、乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》,，約定,，乙方向甲方購買系爭(zhēng)房屋，據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為142.21平方米,，其中套內(nèi)建筑面積為124.06平方米,、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為18.15平方米，另有地下附屬面積0平方米,，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為67,447元,，暫定購房款總計(jì)為9,591,640元。合同第十一條約定,，甲方定于2016年12月31日前將該房屋交付給乙方,，除不可抗力外。根據(jù)合同附件二該房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖顯示,，建筑面積為142.21平方米,，其中套內(nèi)面積為124.06平方米，分?jǐn)偯娣e為18.15平方米，地下建筑面積為0。平面圖顯示入戶花園部位未納入陰影部分,。合同補(bǔ)充條款第十六條約定,，甲方承諾遵守本合同約定，未經(jīng)甲方書面允諾之任何條款,，對(duì)合同雙方當(dāng)事人均不具有約束力，該房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)和條件以本合同之規(guī)定為準(zhǔn),，本合同未作規(guī)定的以該房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn),，有關(guān)該房屋的樣板房、宣傳材料,、模型,、展示板及廣告僅供乙方參考。合同簽訂后,，毛毅付清了全部購房款9,591,640元,，泰維公司亦向毛毅開具了上述購房款的全額發(fā)票。

2017年4月6日,，泰維公司向毛毅發(fā)送《交房通知書》,，主要內(nèi)容為，毛毅購買的系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)現(xiàn)已取得《住宅交付使用許可證》,，現(xiàn)通知毛毅前來辦理房屋交房手續(xù),。經(jīng)寶山區(qū)房屋土地測(cè)繪中心測(cè)繪，實(shí)測(cè)建筑面積為142.32平方米,，毛毅還需補(bǔ)交房屋面積補(bǔ)差款7,419元及其他相關(guān)費(fèi)用,。

2017年4月17日，泰維公司出具《泰禾紅御項(xiàng)目底樓補(bǔ)償方案》,，主要內(nèi)容為,，泰禾紅御項(xiàng)目于2014年10月開始對(duì)外銷售。前期銷售時(shí)為提升客戶居住舒適度,，泰維公司承諾底樓院子可供一樓業(yè)主使用,。該做法為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍慣例。隨著新規(guī),、新政的不斷出臺(tái),，拆除搭建力度的強(qiáng)大背景下，泰維公司被相關(guān)政府部門責(zé)令整改?，F(xiàn)圍墻的材料發(fā)生變化,，泰維公司的補(bǔ)償方案如下：1、一次性現(xiàn)金補(bǔ)償5萬元或一次性補(bǔ)償購買車位抵用券8萬元,；2,、逾期交付違約金：按照合同約定萬分之二/天的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。

一審?fù)徶校瑸樽C明己方主張,，毛毅向法院提供如下證據(jù)：房屋銷售宣傳廣告,，宣傳資料上有“底層花園復(fù)式”、“貫通入戶花園,，幸會(huì)四季美景”等表述,，證明現(xiàn)庭院已被拆除，泰維公司構(gòu)成違約,。泰維公司對(duì)上述證據(jù)的質(zhì)證意見為,，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議,，上述證據(jù)無法證明泰維公司有違約行為,，實(shí)際上目前綠籬圍起來的院子仍存在，合同中約定的房屋面積并不包括庭院面積,，該庭院亦非出售給毛毅,。

一審?fù)徶校?、泰維公司均表示,，當(dāng)初看房時(shí)的樣板房中確有圍墻式的院落及系爭(zhēng)房屋已于2017年4月交房,，交房時(shí),，圍墻已被拆除。泰維公司表示,，應(yīng)政府部門整治,，泰維公司將庭院的磚墻拆除換成了綠色植物。毛毅還表示,，因房型,、位置及銷售時(shí)間均不同，故法院從另案中調(diào)取的系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)內(nèi)的商品房合同上約定的房屋價(jià)格對(duì)本案并無參考意義,，毛毅申請(qǐng)以相近時(shí)間段購買的,、相同的房型的房屋價(jià)格作為參考來進(jìn)行司法評(píng)估。

一審法院認(rèn)為,，毛毅,、泰維公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守,。合同補(bǔ)充條款第十六條約定,，樣板房、宣傳材料僅供毛毅參考，合同未作規(guī)定的以房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn),。根據(jù)泰維公司表示,，其按照政府部門的要求拆除了院子的磚墻換成綠植，可理解為泰維公司亦認(rèn)為交付的房屋前的院子帶有磚墻,，僅是政府部門要求拆除磚墻后才更換成了綠色植物,。故毛毅主張其購買的系爭(zhēng)房屋前的院子帶有圍墻，可以采納,。對(duì)于院子本身,，屬于小區(qū)公共綠地，泰維公司無權(quán)將該院子出售給毛毅,，合同也確未約定泰維公司將院子出售給毛毅,。宣傳資料上有“底層花園復(fù)式”的字樣，樣板房外有院子,，也不能說明泰維公司出售系爭(zhēng)房屋時(shí)一并出售院子,。毛毅主張其購買的房屋少了院子，價(jià)值發(fā)生貶損,，法院不予采納,。考慮到泰維公司拆除院子圍墻后,，客觀上降低了房屋的私密性,、安全性等，法院酌情確定泰維公司賠償毛毅20萬元,。毛毅訴請(qǐng)中超出該金額的部分,，法院不予支持。

一審法院作出判決：一,、上海泰維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi),，向毛毅賠償損失20萬元；二,、駁回毛毅的其他訴訟請(qǐng)求,。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為,，根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定內(nèi)容,，系爭(zhēng)房屋外的綠化面積并不包含于毛毅所購買的房屋面積中，亦即庭院并非合同標(biāo)的物,。且相關(guān)的銷售宣傳資料及樣板房,，也難以將其視為泰維公司的實(shí)質(zhì)要約。雖然泰維公司將系爭(zhēng)房屋室外綠地圍墻材質(zhì)由磚墻變?yōu)榫G籬護(hù)欄,，但該行為既未構(gòu)成對(duì)商品房預(yù)售合同的違約,，同時(shí)也不屬于房屋的建筑設(shè)計(jì)或小區(qū)平面布局的變更行為,。故毛毅以泰維公司違約為由要求其賠償損失100萬元，缺乏法律依據(jù),，本院難以支持,。但是，泰維公司作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，在開發(fā),、銷售房屋的各個(gè)流程環(huán)節(jié)，均應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī),、規(guī)章及相關(guān)政策規(guī)定,。其設(shè)置樣板房時(shí)采取磚墻性質(zhì)建造庭院，顯然不當(dāng),。最終,，按樣板房樣式建造的系爭(zhēng)房屋之磚墻性質(zhì)的圍墻庭院也因行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違建而被拆除。故泰維公司對(duì)該糾紛產(chǎn)生亦存在過錯(cuò),。同時(shí),，本院贊同一審法院之論斷，泰維公司在拆除磚墻更換為綠籬后,，雖未導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋在居住使用功能上實(shí)質(zhì)受限,，但在私密性、安全性上與磚墻結(jié)構(gòu)相比,，還是構(gòu)成了一定程度的影響,。本院亦相信，最初樣板房圍墻采取磚墻結(jié)構(gòu)所形成的整體效果確系購房者決定是否購買系爭(zhēng)同類房屋的考慮因素之一,。由此分析,，一審法院判決泰維公司賠償毛毅20萬元,，并無不當(dāng),。綜上所述，毛毅,、泰維公司的上訴請(qǐng)求均不能成立,，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確,，應(yīng)予維持,。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,，判決如下：

駁回上訴,，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣11,800元,，由上訴人毛毅負(fù)擔(dān)人民幣9,000元,，由上訴人上海泰維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,800元,。  

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　徐　江

審判員　俞　璐

審判員　成　皿

二〇一八年六月二十日

書記員　董佳欣

附：相關(guān)法律條文

附：相關(guān)的法律條文

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對(duì)上訴案件,，經(jīng)過審理,，按照下列情形，分別處理：

(一)原判決,、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確的，以判決,、裁定方式駁回上訴,，維持原判決、裁定,；

……