在我們的印象當(dāng)中,，由于近年來各地房?jī)r(jià)不斷攀升,，開發(fā)商一直處于強(qiáng)勢(shì)地位,，但當(dāng)開發(fā)商遇上斷供的業(yè)主，其實(shí)也發(fā)愁,！在商品房預(yù)售合同糾紛中,，因業(yè)主斷供致使開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任代付按揭款時(shí)，開發(fā)商能否解除購房合同,？如若不能,，開發(fā)商真的是賠了夫人又折兵，不但收不回商品房,，還要一直替業(yè)主支付按揭款,，而此時(shí)斷供業(yè)主通常資金鏈已經(jīng)斷裂，開發(fā)商向斷供業(yè)主追償必然遙遙無期,。針對(duì)上述問題在研究相關(guān)司法判例時(shí),，發(fā)現(xiàn)存在兩種截然不同的審判意見：
一、支持解除合同

　　理由：購房合同約定的解除合同的條件成就時(shí),，開發(fā)商可以解除合同,。

　　如江西省新大陸實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司訴萬志娟房屋買賣合同糾紛民事判決書【案號(hào)：（2015）青民三初字第41號(hào)】、南昌中電投高新置業(yè)有限公司訴胡婷商品房銷售合同糾紛一審民事判決書【案號(hào)：（2013）高新民初字第715號(hào)】即持此觀點(diǎn),。該觀點(diǎn)認(rèn)為《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示,，亦未違反我國法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為合法,、有效的合同，原,、被告雙方應(yīng)當(dāng)按約履行各自的義務(wù),。此外，根據(jù)法律規(guī)定,，合同雙方可以約定一方解除合同的條件,，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同,。購房合同中如明確約定'如買受人未按按揭借款合同規(guī)定期限償還貸款,，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)了保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)單方解除合同',，當(dāng)該情形確實(shí)存在時(shí),，即視為雙方約定解除合同的條件已成就。因此,，當(dāng)開發(fā)商以此為由訴請(qǐng)解除購房合同時(shí),，法院應(yīng)予支持。
二,、不支持解除合同

　理由一：認(rèn)為購房合同已履行完畢,，合同權(quán)利義務(wù)已終止,，開發(fā)商無權(quán)解除購房合同,。

　　中國法院網(wǎng)于2012年7月3日刊登的《購房者逾期還貸開發(fā)商能否解除合同》一文中,，作者認(rèn)為：在業(yè)主采取按揭貸款的方式向開發(fā)商支付了全部購房款，開發(fā)商也依約向業(yè)主交付了所購商品房時(shí),，雙方均按照合同約定履行完了各自義務(wù),。根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中的權(quán)利義務(wù)已終止,，開發(fā)商無權(quán)再主張解除購房合同,。

理由二：購房合同約定'買受人未按本合同約定時(shí)間付款，出賣人有權(quán)解除合同'的合同解除條件未成就,，買受人逾期還貸的行為僅違反了按揭借款合同之約定,，并未違反購房合同，故開發(fā)商無權(quán)解除購房合同,。

　　臨海市賽格特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、吳永波等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書【案號(hào)：（2015）浙臺(tái)執(zhí)異終字第4號(hào)】中認(rèn)為,，購房合同與按揭借款合同系兩份獨(dú)立合同,。購房合同約定了付款方式，買受人按照合同約定支付了首付款,，銀行亦按期向開發(fā)商支付了按揭款,，故應(yīng)視為買受人已按照合同約定支付了全部房款。購房合同約定的'買受人未按本合同約定時(shí)間付款,，出賣人有權(quán)解除合同'的合同解除條件未成就,，買受人逾期還貸的行為僅違反了按揭借款合同之約定，并未違反購房合同,。開發(fā)商雖為按揭借款合同的保證方,，承擔(dān)連帶保證責(zé)任，銀行基于按揭借款合同約定劃扣開發(fā)商的保證金,，開發(fā)商可以向買受人主張權(quán)利,，但開發(fā)商無權(quán)就此解除與買受人之購房合同。

　理由三：認(rèn)為涉案商品房已辦理抵押預(yù)告登記,，開發(fā)商依據(jù)合同約定解除購房合同時(shí)會(huì)影響抵押權(quán)人的利益,，依法應(yīng)不予適用。

菏澤潤華投資有限公司訴田魯娟買賣合同糾紛民事判決書【案號(hào)：（2014）菏民一終字第585號(hào)】中一審法院認(rèn)為,，開發(fā)商請(qǐng)求解除合同的理由為：雙方在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中約定如業(yè)主逾期還貸致使開發(fā)商代為償還,，經(jīng)開發(fā)商通知后業(yè)主仍拒絕還款，開發(fā)商有權(quán)單方解除購房合同的條款,。但該協(xié)議簽訂于2010年11月5日,，其實(shí)涉案房屋尚未予以抵押,，該條款并不影響第三方利益。現(xiàn)涉案房屋已于2011年5月20日以被告田魯娟名義進(jìn)行了預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記,，原告再根據(jù)該條款約定請(qǐng)求解除購房合同,，明顯已影響到抵押權(quán)人的利益，依法不應(yīng)予以適用,。該案已由二審法院改判支持解除購房合同,。

通過對(duì)已生效的裁判文書進(jìn)行分析，前述兩種觀點(diǎn)的最大不同之處在于：

　　購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同是否履行完畢,？
　　購房合同對(duì)于合同解除條款的約定是否明確,？

　　關(guān)于第一個(gè)問題，筆者認(rèn)為購房合同并未履行完畢,，開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任的時(shí)候,，不僅未幫業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書，有的甚至未辦理房屋交付手續(xù),，階段性保證合同也是基于購房合同簽訂,，因此，法院如以此為由判決駁回解除購房合同的訴訟請(qǐng)求,，值得商榷,。

　　關(guān)于第二個(gè)問題，實(shí)踐中開發(fā)商通常會(huì)在購房合同或按揭借款合同中約定,，如買受人未按期還貸致使開發(fā)商承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任時(shí),，開發(fā)商有權(quán)單方解除購房合同。但開發(fā)商在該條款的具體表述中拿捏不準(zhǔn),，通常會(huì)錯(cuò)誤的表述為'買受人未按購房合同約定支付購房款,，則出賣人有權(quán)單方解除合同'，此時(shí),，該條款中買受人逾期支付款項(xiàng)的性質(zhì)是購房款而并非銀行按揭貸款,，而在按揭買房的付款方式下，如買受人已按期支付首付款,，銀行如期將按揭款全額支付給開發(fā)商時(shí),，此時(shí)如買受人逾期支付按揭款，則開發(fā)商援引該條款主張解除購房合同時(shí),，可能無法得到法院支持,。

　　如購房合同明確約定'如買受人未按期還貸致使出賣人承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任時(shí)，出賣人有權(quán)單方解除購房合同',，則合同約定的解除合同條件已成就時(shí),，開發(fā)商可據(jù)此條款要求解除購房合同。法院不應(yīng)以購房合同已履行完畢，或系爭(zhēng)房屋存在抵押為由,，不支持解除合同,。
三涉案商品房被查封時(shí)，開發(fā)商能否解除購房合同,？

　　在預(yù)售商品房買賣合同糾紛中,，當(dāng)業(yè)主無法按期支付按揭款時(shí)，通常已陷入財(cái)務(wù)危機(jī),，案涉商品房可能已被法院采取查封措施,，此時(shí)開發(fā)商能否解除購房合同呢？吳江市聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司與陳欽云商品房銷售合同糾紛一審民事判決書【（2015）吳江民初字第1041號(hào)】中認(rèn)為,，合同關(guān)系具有相對(duì)性，合同關(guān)系的成立和解除僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力,，業(yè)主不能以已將系爭(zhēng)房屋出賣給他人而拒絕解除購房合同,，法院對(duì)系爭(zhēng)房屋的預(yù)查封不能限制購房合同不能履行時(shí)，基于正當(dāng)合理的理由予以解除,。
四法院判決支持解除購房合同時(shí),，能夠支持多少違約金？

　　我們?cè)诜治鱿嚓P(guān)判例時(shí)發(fā)現(xiàn),，法院對(duì)開發(fā)商要求業(yè)主承擔(dān)違約金的訴請(qǐng)判決不一,。大多數(shù)判例是按照購房合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判決，例如蘇州中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴徐榮,、陳勤芬商品房銷售合同糾紛民事判決書【（2014）吳江民初字第1569號(hào)】支持了購房合同約定的合同價(jià)款5%的違約金,；鎮(zhèn)江市旭潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴孫蕾商品房銷售合同糾紛民事判決書【（2015）潤民初字第0090號(hào)】支持了購房合同約定的總房款10%的違約金；江蘇榮安置業(yè)有限公司與李小偉,、趙慧琴商品房銷售合同糾紛一審民事判決書【（2015）熟民初字第00615號(hào)】之處了購房合同約定的總房?jī)r(jià)款20%的違約金,。但也有部分判例以購房合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高為由，酌情調(diào)整違約金數(shù)額,。例如湖南國大置業(yè)有限公司與趙黎軍商品房銷售合同糾紛一審民事判決書【（2015）寧民初字第04024號(hào)】中認(rèn)為,，雙方約定的按總房款的10%計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，本院現(xiàn)已原告的實(shí)際損失為基礎(chǔ),，兼顧合同履行情況,、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則,，將本案違約金調(diào)整為按總房款5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。

補(bǔ)充：何為階段性保證責(zé)任？

　　在預(yù)售商品房交易過程中,，由于買受人所購買之商品房尚未開工建設(shè)或尚未完工,，商品房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證更未辦理，故無法像現(xiàn)房銷售一樣直接由買受人以其所購房屋向銀行提供抵押擔(dān)保。因此,，在借款合同簽訂之日起至買受人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并辦妥抵押登記手續(xù)前,，通常是由開發(fā)商在此期間向按揭銀行提供保證擔(dān)保。開發(fā)商在按揭銀行設(shè)有保證金賬戶,，當(dāng)業(yè)主斷供時(shí),，按揭銀行有權(quán)在開發(fā)商的保證金賬戶中扣除相應(yīng)欠付按揭款。

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