時(shí)隔十一年,，深圳擬上調(diào)住宅物業(yè)費(fèi)的上限標(biāo)準(zhǔn)。

1月15日,，深圳發(fā)布《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》,，公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn),。關(guān)注此事者可在2019年1月28日前，提出意見(jiàn),。

新的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,，住宅物業(yè)——除別墅、商務(wù)公寓外——的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為2.20元/㎡·月（各一級(jí)相加）,，最低為0.90元/㎡·月（各五級(jí)相加）,；高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為5.63元/㎡·月，最低為2.71元/㎡·月,。

說(shuō)明一下,，這是針對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)的政策，所謂前期物業(yè)管理,，指的是自樓盤入伙到業(yè)委會(huì)成立并與（新）物業(yè)公司簽訂合同這個(gè)時(shí)間段,。深圳普通住宅物業(yè)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，別墅,、商務(wù)公寓和已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū),，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)雙方協(xié)商確定,。

影響面大不大,？

大約會(huì)覆蓋超過(guò)2100個(gè)住宅小區(qū)，占深圳住宅小區(qū)總量的59%,。

截至2017年11月,，深圳“全市共有住宅小區(qū)3597個(gè)，其中成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)1476個(gè),，約占41%,，采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)3511個(gè)，約占97.6%,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1933家,。”——《關(guān)于<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例>（草案征求意見(jiàn)稿）的說(shuō)明》。

我所在的小區(qū)正好處在籌備業(yè)委會(huì)的前期階段,，從旁觀察,，不可謂不復(fù)雜。借此機(jī)會(huì),，表達(dá)一些看法,。

按官宣，調(diào)高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原因有二：“一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有隨著人工成本等費(fèi)用的變化而調(diào)整,，物業(yè)服務(wù)陷入了低價(jià)低質(zhì)的惡性循環(huán),，物業(yè)服務(wù)水平與業(yè)主需求不相適應(yīng)；二是現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不夠明晰,，由物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引發(fā)的矛盾日益增多”,。

深圳上一次調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，是在2007年，距今已有11年之久,。當(dāng)年10月16日,，深圳發(fā)布《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，限定住宅物業(yè)高層收費(fèi)上限為3.9元/m2/月,，多層收費(fèi)上限為1.3元/m2/月,。

11年時(shí)間，高層住宅收費(fèi)增幅為44.4%（或1.73元/m2/月）,，多層住宅收費(fèi)增幅為69.2%（或0.9元/m2/月）,。

客觀講，這個(gè)增幅不高,。與11年來(lái)深圳的居民可支配收入,、物價(jià)增幅相比，這個(gè)判斷都成立,。

比如，深圳城鎮(zhèn)居民可支配收入在過(guò)去這11年里,，增幅為117%——2007年,，城鎮(zhèn)居民可支配收入為24301元，到2017年為52938元,。

另外,，從橫向?qū)Ρ瓤础Ｖ袊?guó)超級(jí)大城市的住宅價(jià)格已經(jīng)“媲美”任何一個(gè)國(guó)際大都市,，但是住宅物業(yè)管理水平可謂有巨大差距,。這其中，物業(yè)費(fèi)“低價(jià)”,，是一個(gè)重要因素（帶來(lái)了“低質(zhì)”）,。比如在香港、東京,，物業(yè)費(fèi)都在20-30元/平米/月（我一個(gè)朋友在將軍澳住35年的老小區(qū),，53平米使用面積每月物業(yè)費(fèi)1600港幣）。這一點(diǎn)具體成因不討論,，但,，我個(gè)人相信未來(lái)中國(guó)大城市優(yōu)質(zhì)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)會(huì)升得很快。

然而,，我的看法是：政府不能孤立的去上調(diào)物業(yè)費(fèi)價(jià)格,，因?yàn)椋瑔?wèn)題的關(guān)鍵不在此,。

物業(yè)管理是一個(gè)行業(yè),，這個(gè)行業(yè)現(xiàn)存最大的問(wèn)題是：價(jià)格機(jī)制嚴(yán)重扭曲,。尤其是在前期物業(yè)管理市場(chǎng)。政府也許是好心,，認(rèn)為限定了物業(yè)收費(fèi)價(jià)格,，會(huì)讓業(yè)主得到好處。

但實(shí)際上未必,。

如在房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣,，限制價(jià)格，就會(huì)有兩個(gè)后果,，一是,，如果價(jià)格真的下降，會(huì)造成產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量的下降,。二是,，會(huì)出現(xiàn)“兩個(gè)價(jià)格”，買家真正支付的代價(jià)并不會(huì)減少,，但會(huì)引發(fā)極多的糾紛和對(duì)抗,。

如今這兩個(gè)問(wèn)題，在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域,，都出現(xiàn)了,。物業(yè)領(lǐng)域現(xiàn)存兩大矛盾焦點(diǎn)，都與此對(duì)應(yīng),。一是,，業(yè)主憤慨于物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量差。二是,，業(yè)主憤慨于物業(yè)公司長(zhǎng)期占用小區(qū)的公共收益,。尤其是后者，已經(jīng)演化成為中國(guó)住宅小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間最大的矛盾焦點(diǎn),。

從明面上看,，業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)雖然不多，但是“損失”了公共收益——那些還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的住宅區(qū),，公共收益基本上都由物業(yè)公司占用,。這筆錢，物業(yè)公司也許用在了小區(qū)共有部位的養(yǎng)護(hù)修繕上,，也許沒(méi)有,，總之，業(yè)主不清楚,，因?yàn)闆](méi)有業(yè)委會(huì)無(wú)法查賬,。如此，對(duì)業(yè)主而言，他會(huì)認(rèn)為這是他支付的代價(jià),。

舉一個(gè)最近看到的案例,，后海蔚藍(lán)海岸3期小區(qū)的業(yè)委會(huì)最近發(fā)了一個(gè)《申請(qǐng)》：基于公共收益豐厚，免去業(yè)主5個(gè)月的物業(yè)費(fèi),。這個(gè)小區(qū)現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)是高層3塊/平米/月,，小高層2.8元/平米/月，大約10來(lái)?xiàng)潣?。每年公共收益約50多萬(wàn),，截至2018年12月，小區(qū)公共收益結(jié)余達(dá)280萬(wàn)元,。而小區(qū)每月的物業(yè)費(fèi)支出是55萬(wàn)元,，剛好可以為每位業(yè)主代繳5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。

如果換個(gè)姿勢(shì),，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì),。那么，很可能出現(xiàn)的一種結(jié)果是：這筆公共收益以及孳息,，業(yè)主都無(wú)法享受,、無(wú)法處置。而這樣的小區(qū),，在深圳是多數(shù),，有業(yè)委會(huì)的反而是少數(shù)。

由此,，我覺(jué)得答案已比較明朗。對(duì)于主管部門而言,，介入住宅小區(qū)的前期物業(yè)收費(fèi)并非最最要之事,，眼下最緊要的事情，是盡快清晰的落定物業(yè)公司和業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)權(quán)利,。簡(jiǎn)單說(shuō),，就是推動(dòng)更多的小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，剩下的事情,，讓他們自己去談,。

至于物業(yè)收費(fèi)高不高，該多高,，這個(gè)行業(yè)賺錢不賺錢,，不是政府操心的。從現(xiàn)在到香港上市的10家物業(yè)公司的財(cái)報(bào)看,，存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)不但能賺錢,，而且毛利比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要高——資本市場(chǎng)給物業(yè)公司的估值都遠(yuǎn)超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有的物業(yè)公司市值甚至都已經(jīng)超過(guò)了母公司。

看下圖,，這些物業(yè)公司的綜合毛利率都能在20%-40%,，基礎(chǔ)管理這部分的毛利率雖然低一些，但是增值服務(wù)的毛利率可以達(dá)到50-60%,。

這種情況下,，如果政府只是去孤立的調(diào)整物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，而不去界定業(yè)主和物業(yè)公司之間的權(quán)利,，就會(huì)帶來(lái)價(jià)格信號(hào)的愈發(fā)扭曲,。最終導(dǎo)致，業(yè)主群體與物業(yè)公司之間引發(fā)更大的對(duì)抗——物業(yè)公司認(rèn)為,，自己的經(jīng)營(yíng)不賺錢,，需要提高物業(yè)費(fèi)。而業(yè)主們會(huì)認(rèn)為,，他支付了兩筆費(fèi)用,，但從來(lái)看不到賬本。

盡快盡多地培育起擁有主體地位的業(yè)委會(huì),，才是政府該做的事情（現(xiàn)在業(yè)委會(huì)都能當(dāng)原告被告了,，適格主體都有了）。而如果這些事情做了,，物業(yè)費(fèi)的指導(dǎo)價(jià),，其實(shí)就沒(méi)有存在基礎(chǔ)了。讓大家去基于商業(yè)基礎(chǔ)去洽談即可,，想得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的小區(qū),，就付出更高的價(jià)錢，不能付出更高價(jià)錢的社區(qū),，也一樣可以選聘到適合的物業(yè)公司（物業(yè)公司未來(lái)的贏利點(diǎn)并不在物業(yè)費(fèi)）,。

但，僅僅是通過(guò)指導(dǎo)價(jià)規(guī)管,，是沒(méi)辦法讓一個(gè)行業(yè)走向良性的,。