來源：房屋買賣合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則

離婚訴訟中“婚前按揭房”的歸屬認(rèn)定與分割是一個綜合性的法律問題。而司法實(shí)踐中之所以會出現(xiàn)裁判不一的情形,，一方面源于法律沒有明確規(guī)定,，不能為司法實(shí)踐提供有效法律指引；另一方面也與裁判者在審理案件時沒有對該問題有一個系統(tǒng)的認(rèn)識,，對該問題的處理沒有一個正確的出發(fā)點(diǎn)有關(guān),。

關(guān)于離婚案件中按揭房屋如何認(rèn)定和處理問題，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，不動產(chǎn)的取得以登記為標(biāo)志，因此,，判斷房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn),，關(guān)鍵看房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時間。如果在婚前已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證,，則房屋屬于購房者的個人婚前財產(chǎn),。如果房產(chǎn)證是在雙方登記結(jié)婚后取得，既然我國《婚姻法》規(guī)定的夫妻財產(chǎn)制為婚后所得共同制,，除非雙方有特別約定，否則房屋應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn),。購房者于婚前支付的購房首付款和婚前以個人財產(chǎn)歸還貸款部分則視為債務(wù),，從夫妻共同財產(chǎn)中償還。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，不能以房產(chǎn)證取得的時間作為判斷房屋性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn),。簽訂購房合同、支付首付款,、簽訂貸款合同均是在婚前,，購房者已經(jīng)通過按揭貸款的方式向開發(fā)商支付了全部房款,，房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是合同權(quán)利的轉(zhuǎn)化,，因此將房屋認(rèn)定為購房者的個人財產(chǎn)比較公平,。當(dāng)事人未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因可能是多種多樣的，很多是因?yàn)殚_發(fā)商未繳納或未足額繳納土地出讓金等非購房者的過錯,，導(dǎo)致購房者未能及時辦理產(chǎn)權(quán)證,，如果因此就將房屋認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)對購房者顯屬不公。因此,，不能將取得房產(chǎn)證的時間作為判斷此類房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),，而只能以購房合同上記載的購房者為房屋的所有權(quán)人。

第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為,，如果購房者在婚前已經(jīng)支付了大部分款項(xiàng),，夫妻共同還貸部分只占極小比例，此時認(rèn)定房屋為夫妻共同財產(chǎn),，顯然對購房者不公平,；但如果夫妻共同還貸部分占絕大比例，此時將房屋認(rèn)定為購房者的個人財產(chǎn),，對夫妻另一方也不公平,。因此，認(rèn)定房屋為共有或個人所有,，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待,，基于折中考慮，可根據(jù)婚前付款與婚后付款的比例大小作出共同財產(chǎn)或個人財產(chǎn)的認(rèn)定,。

隨著《婚姻法解釋三》的出臺,，該爭議塵埃落定?！痘橐龇ń忉屓返?0條規(guī)定：

“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的,，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第39第1款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對一方進(jìn)行補(bǔ)償?！?/span>

對于該條文,，應(yīng)從以下幾個方面把握：

1. 對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款,，婚后夫妻共同還貸的房屋，完全認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方個人婚前財產(chǎn)均是不妥的,。

此類房屋的購置資金由以下兩個或三個部分組成：一是購房者于婚前購房時用個人財產(chǎn)交納的首付款以及婚前償還的貸款,；二是婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款；三是離婚時如果貸款尚未還清,，離婚后由取得房屋的一方繼續(xù)用個人財產(chǎn)償還的貸款,。

因此，此類房屋是婚前個人財產(chǎn)和婚后共同財產(chǎn)的混合體,。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)時,，既要保護(hù)個人婚前財產(chǎn)權(quán)益，也要按照照顧子女與女方權(quán)益的原則公平地分割雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產(chǎn)權(quán)益,。

2. 對于“婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸”,，一般只需從還貸的時間上進(jìn)行判斷，只要是處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，即可認(rèn)定為用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，而無須區(qū)分還貸的金錢來源于夫妻中哪一方的收入。當(dāng)然,，如果夫妻之間約定實(shí)行分別財產(chǎn)制或者對房屋還貸問題另有約定,，自當(dāng)區(qū)別對待。

3.由于此不動產(chǎn)中有夫妻共同財產(chǎn)的成分,，因此在離婚分割房屋時,，應(yīng)首先由當(dāng)事人協(xié)議解決，協(xié)商不成的才能進(jìn)行判決,。

4. 司法解釋只是提供給人民法院針對特殊不動產(chǎn)進(jìn)行分割時的一種方法,，因此在表述上采用“可以”字樣，該分割方法不是絕對的,，不能機(jī)械地理解只能采取此一種方法分割房屋,，而排除在特定情況下可以將房屋判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有的可能性。

例如,，雙方當(dāng)事人結(jié)婚時間較長,，夫妻共同還貸的款項(xiàng)在房款中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出購房者支付的首付款比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款,，則法院仍可根據(jù)案件情況將房屋判歸婚前購房者的配偶所有,，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)補(bǔ)償并承擔(dān)繼續(xù)還款的義務(wù)。再如,，婚前購房的一方當(dāng)事人因某種原因經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，離婚時不具備繼續(xù)償還貸款的能力,，另一方當(dāng)事人具備此能力,，并愿意承擔(dān)繼續(xù)還款義務(wù)的,，法院仍可將房屋判歸另一方當(dāng)事人所有。

5. 判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補(bǔ)償時需考慮房屋的增值,，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付的款項(xiàng)的一半,。具體操作上，當(dāng)事人可以通過協(xié)商對房屋市值達(dá)成共識,，如協(xié)商不成,，可以在離婚時首先對房屋的市值進(jìn)行評估。

對于補(bǔ)償數(shù)額的確定,，舉例說明如下：假如婚前貸款所購房屋的總價為2,000,000元,，首付600,000元，按揭貸款1,400,000元,，貸款期限20年（240個月）,，利息總計(jì)為1,215,098.21元。還款總額為2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）,。如果采用等額還款的方式,，月均還款10,896.24元。

雙方當(dāng)事人婚后共同還貸5年（60個月）后訴訟離婚,，離婚時房屋經(jīng)評估為4,000,000元,。通過計(jì)算可知，購房者為購買房屋總計(jì)應(yīng)支付購房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元）,，夫妻共同還貸653,774.4元（10,，896.24元×60)，占房價款的20.33%(653,774.4元÷3,，215,098.21元×100%),，因此，取得產(chǎn)權(quán)的一方應(yīng)補(bǔ)償給另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2),，剩余貸款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元）,，由取得產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)償還。

6. 在特殊情況下,，如果房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有,，如果尚有未歸還的貸款，判決時原則上應(yīng)將還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)同歸于配偶一方,，因?yàn)榘唇屹J款是以房屋為抵押物的,，如果失去房屋所有權(quán)的一方事后拒絕還款，銀行將會拍賣房屋優(yōu)先受償,，配偶一方對此無法控制,，仍可能失去房屋。

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