問：看新聞說房價進來要下調，不知道可信嗎,？

答：在中國,，關于房價漲跌的話題最不缺關注，沒買的總覺得要跌,，買了的總希望漲點,，最終不過是數(shù)字游戲，對于沒得住的還是早點買,；投資的話就要看最近的行情了,；

以西安最近幾周為例，眾多樓盤的銷量跌了很多,，尤其是遠郊（高陵,，涇陽，臨潼）的更是不好賣,，開盤當天去化率也越來越低,；但對于一萬出頭的，或者地鐵口有學區(qū)的,，登記人數(shù)還是很多,；

備案價這塊，一些高端平層的已經(jīng)突破一萬八,，直奔兩萬,；高層帶裝修的也奔著一萬三的均價去了，說是市場轉涼,，但備案價怎么越來越高,。

問：分析下秦漢新城蘭池大道附近的盤，哪幾個值得買,？

答：蘭池大道是秦漢的主干道,，不僅南側臨著渭河，道路兩側的綠化環(huán)境也非常不多，區(qū)域內(nèi)密度不高,，非常宜居,，但商業(yè)生活配套差的太多，除社區(qū)底商外,，基本看不到其他,；

目前在售樓盤的基本都集中在蘭池大道北側，包括星河灣,，萬科理想城,，旭輝江山閱，啟迪佳蓮未來科技城,，德杰國際城,，中天誠品，均價一萬一到一萬三不等帶裝修,，都可以去看看,；

整個區(qū)域優(yōu)勢是不限購，密度低環(huán)境好,，地鐵機場線貫穿，距離城北不遠,，劣勢還是人氣,，商業(yè)配套上，目前能看到的學校只有清華附中,，未來學區(qū)待定,。

問：買房能在銀行辦按揭，五證是不是就是齊全的,？

答：銀行只為五證齊全的開發(fā)商提供貸款,，因此，五證不全的房子想要辦理貸款基本上是不可能的,；

所以前些年在售的證不全的房子,，付款方式都是分期，款直接付給開發(fā)商,，這種給開發(fā)商挪用埋下巨大隱患,；

作為銀行而言，五證中尤其是土地證和預售證,，就是開發(fā)商的資產(chǎn)憑證,，有這個這個房子才是合法的，即便開發(fā)商資金鏈斷裂,，房子還能作為抵押償還貸款,；但五證不全，本身就是違規(guī),，法律不保護,，銀行怎么會去冒險呢,！

這就如同你用沒有房產(chǎn)證的房子去抵押給銀行貸款，也是貸不下來了,，合法是第一步,。

問：房哥，紫薇田園都市公寓二手房能考慮嗎,？

答：田園都市很多房子都是05年的,，到現(xiàn)在也有13年房齡了，按照二手房買賣以15年房齡為界限,，已經(jīng)臨界了,；但因為很多房子帶上學指標，所以現(xiàn)在能看到的二手房報價依舊一萬七以上,，再加上小區(qū)大環(huán)境不錯,，位置好；

目前周邊在售的新房均價也就一萬二,，二手房多出來的溢價其實就是給上學在買單,，雖然說公寓本身轉手成本高，不太保值,，但這附近出租的價格還是不錯的,；

因為緊挨高新國際學校，高新一種,，高新逸翠園學校,，陪讀租房的人還是很多，一室一廳50多左右的,，穩(wěn)定租金在1800塊左右,。

問：房哥分下下龍湖香醍西岸，越詳細越好,？

答：在浐河沿線,，除了御錦城，龍湖香醍算是最大的小區(qū)了,，不知不覺十年時間,，價格也從最早5000塊到現(xiàn)在過萬，小區(qū)本身體量巨大,，自帶龍湖天街商業(yè)和西工大龍湖分校,，產(chǎn)品涵蓋公寓，高層,，洋房,，別墅，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境一流，周邊也都是大型小區(qū),，地鐵6號線開通后,，交通會方便很多；

對于這種區(qū)域內(nèi)老盤,，其實去此前交房多年的一期,，二期轉轉，物業(yè),，環(huán)境,，業(yè)主口碑都能看得到，這才是最真實的信息,；

11月初65批備案價,，龍湖香醍漫步七期高層的均價只有10897塊，能買到的話性價比是很高了,。

問：萬科翡翠國際超高層和本次的34層,，差價3000塊為什么？

答：這次備案的是39#,，46#,，47#三棟樓，其中47號樓是34的高層,，面積從58平到134平,，均價13600塊；

而此前翡翠國際超高層6#號樓,，備案價僅為10500塊，面積未77到104平,，同一個小區(qū)差價3000當然是有原因的,，前者是2梯4戶正常的高層住宅，位于小區(qū)里面,；

后者則是單獨的幾棟樓,，不僅是4梯10戶的高密度，同時還帶底商,，居住感受和環(huán)境完全沒得比,，自然價格差異巨大；但因為超高層為70年產(chǎn)權帶學區(qū),，有地鐵,，買來投資的人還是很多。

問：南飛鴻十年城物業(yè)差,，有什么投訴的渠道和辦法,？

答：我是親眼看到了十年城物業(yè)的差，客服管家直接留言罵業(yè)主，比如有錢別買這小區(qū),，就這素質你忍著,；包括業(yè)主投訴保潔從樓上扔垃圾，樓道衛(wèi)生不打掃,，地庫灰塵大如水泥廠,，天然氣遙遙無期等等；

最直接的辦法就是換掉物業(yè),，由業(yè)主聘請新的物業(yè),，比如融僑馨苑那樣的，業(yè)主先成立業(yè)委會,，然后聘請萬科物業(yè)代替金輝物業(yè),；

而在沒有業(yè)委會之前，能想到的辦法包括街道辦投訴,，各種辦法的抗議,，甚至業(yè)主拒繳物業(yè)費要求整改，碰到爛慫物業(yè)要么狠,，要么忍,。

問：御溪書院二期8號樓，求點評優(yōu)劣勢,？

答：以前總說住在城墻根下,，但其實老城區(qū)的新房可選的太小太小，西南城角這塊看得到的就是御溪書院和景寓學府,，也都是城改,，安置和商品房混住的小區(qū)，御溪書院對應的就是豐慶路解家村,；

此類城改項目普遍優(yōu)勢就是地段好,，基本都是老城區(qū)核心，生活交通方便,，學校,，公園都不愁；但又都面臨小區(qū)密度過高,，沒有小區(qū)環(huán)境,，戶型較差，小開發(fā)商運作的弊端,；

因為小區(qū)都是現(xiàn)房,，買不買完全取決于房產(chǎn)證有沒有，小區(qū)環(huán)境戶型物業(yè)能都接受,，價格多低,，對于沒證的一來不能貸款,，大多要一把付，同時協(xié)議過戶方式,，后期風險太大,。

問：保利中央公園銷售慘淡，二期會不會降價,？

答：上周時候,，西安有13個項目開盤，3705套房子,，賣出去了2178套,，平均去化率只有58%，意味著有1527套房子是沒人買的,；其中保利中央公園和天琴灣的銷量最低,，開盤當天只有17%

上周西安共13個項目開盤，入市房源約3705套,，成交約2178套,，各項目去化率下降，其中天琴灣和保利中央公園開盤當日的去化率僅為17%,；中央公園256套房子只賣出去了45套,；

對比同區(qū)域內(nèi)在售的萬科華遠，差距很多,，一方面價格上保利最貴,，同樣屬于城北，高層的售價已經(jīng)超過金域悅府小高的售價,；位置上保利周邊有太華北路高架和紅旗建材批發(fā)市場,，周邊環(huán)境，配套比較一般,；

現(xiàn)在市場已經(jīng)進入兩級分化,，性價比高的銷量還是不錯，其他的則各有各的困難需要度過,。

降價是不可能了，現(xiàn)在即便開發(fā)商想降價,，物價局也不一定答應,，所以價格都得備案，在別的城市就有出現(xiàn)個別開發(fā)商降價遭到約談的,，當?shù)亟M織“降價未遂事件”約談會,，停辦相關樓盤預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰,。

開發(fā)商降價本身不僅會帶來老業(yè)主帶來圍攻售樓處的社會穩(wěn)定問題,，而且會帶動土地市場轉冷,，進而削弱土地財政，甚至影響到房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的效果,，所以漲價容易降價難,，都是一環(huán)套一環(huán)。

問：江林新城D區(qū),，安置房商品房混住,，怎么樣？

答：西安早些年的城改都有一個弊病,，就是占據(jù)了最好的地段,，蓋了最爛的房子，江林新城就是其中之一,，擱在現(xiàn)在看三環(huán)邊,，高新附近這是絕版的地段，區(qū)域內(nèi)在售的二手房早已兩萬,，新房也在一萬八徘徊,，但目前江林新城大量二手房，最高價格過不了9000塊,；

很多業(yè)主買房10年卻沒有網(wǎng)簽,，想拿房產(chǎn)證更是困難重重，一是開發(fā)商房屋因債務糾紛被查封,，無法進行網(wǎng)簽,；另一個是小區(qū)消防設施仍存在驗收不過關；

此外還包括臨時用電,，門禁缺失,，地下車庫泡水，物業(yè)亂收費,，小區(qū)大戶遲遲未能設立,，落戶、小孩教育無法保障等等,，住在這里可謂一言難盡,。