前 言

2017到2018年于商業(yè)地產(chǎn)是焦灼分化的一年,，傳統(tǒng)品牌拓展速度放緩，新興網(wǎng)紅品牌尚未呈現(xiàn)主流擔(dān)當(dāng),，大宗交易規(guī)模激增,，技術(shù)在行業(yè)的應(yīng)用加持。但經(jīng)濟增長對消費的強調(diào),，也為行業(yè)的發(fā)展提供了新的增長契機,。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與行業(yè)格局重構(gòu)的時點下，如何突破激烈的同質(zhì)化競爭,，沉穩(wěn)布局把握新的增長點成為關(guān)鍵命題,。本研究旨在通過對重點城市的持續(xù)追蹤,，為開發(fā)商和品牌呈現(xiàn)在過去一年里市場的微妙變化,，嘗試揭示其中蘊藏的機遇和風(fēng)險，為其提供調(diào)整再出發(fā)的策略參考,。

此份《2018中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城》延續(xù)了上一年度40城系列的主體研究框架,，選取150余組結(jié)果型的現(xiàn)狀指標(biāo)，通過對2.8萬個數(shù)據(jù)的分析,，勾勒各城市的商業(yè)發(fā)展畫像,。從開發(fā)商和品牌兩個視角，結(jié)合此研究系列過往數(shù)據(jù)積累及實地走訪調(diào)研結(jié)果,，對城市準(zhǔn)入性進(jìn)行判斷,。在第三部分，此次研究結(jié)合了上半年RET睿意德對以商業(yè)創(chuàng)新為核心的城市觀察,，引入系統(tǒng)性的潛力指標(biāo),，對城市的未來商業(yè)創(chuàng)新趨勢進(jìn)行評估。

本報告由德勤,、南洋理工,、睿意德聯(lián)合發(fā)布。

一,、總體排名

北京輕奢市場奮起,，技術(shù)、文化后發(fā)力激活商業(yè)創(chuàng)新,，與上海差距縮小

上海,、北京依舊領(lǐng)跑全國,，二者差距呈現(xiàn)穩(wěn)步縮小態(tài)勢。北京消費力指數(shù)追平上海,，消費結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級,，人均81元以上餐廳占比從18%提升至23%超越上海；品質(zhì)型消費市場增長強勁,，零售指數(shù)差距明顯縮小,，特別是輕奢品牌偏好指數(shù)，從落后上海2點縮小到1.15點（詳見下頁圖表：零售指數(shù)）,，統(tǒng)計期內(nèi)代表型輕奢品牌 Coach,、Kate Spade 均有新店開業(yè)。北京商業(yè)創(chuàng)新活躍度領(lǐng)銜一線城市,，豐富的人才儲備,、技術(shù)資源和文化資源為商業(yè)創(chuàng)新提供了不竭的源泉和強勁的后發(fā)力。

廣深商業(yè)活力提升速度領(lǐng)跑全國,，灣區(qū)商圈迎來協(xié)同升級新契機

華南地區(qū)商業(yè)活力提升速度領(lǐng)跑全國,，廣州、深圳活力指數(shù)上浮均超過1.5個百分點,。廣深兩城消費意愿較高,，其中廣州消費力及消費意愿均領(lǐng)銜一線城市，深圳年輕指數(shù)居全國第一,，新興消費力量活躍,。在大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議的推動下，灣區(qū)內(nèi)高鐵,、地鐵,、跨海大橋等城際交通網(wǎng)絡(luò)落地提速，將進(jìn)一步加速城際人口流動,。一方面灣區(qū)內(nèi)核心城市的商業(yè),，將受益于灣區(qū)的整體繁榮，迎來更多的外部消費流入,。另一方面,，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場的提質(zhì)減速，灣區(qū)內(nèi)將形成梯級豐富,、定位互補的商業(yè)生態(tài),，使城市間從爭搶人流轉(zhuǎn)為共享人流。在這一協(xié)同升級的過程中,，預(yù)計灣區(qū)內(nèi)的城市商業(yè)格局將呈現(xiàn)震蕩型發(fā)展,、活力十足，成為未來幾年商業(yè)市場的亮點。

二線城市商業(yè)分化突圍,，新開業(yè)購物中心對城市消費的帶動作用凸顯

受益于優(yōu)勢城市的帶動,，二線城市商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)整體上浮，但城市間差距開始加大,，呈現(xiàn)分化態(tài)勢,。特別是零售市場，商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)方差總體同比增加35%,，零售指數(shù)方差增加120%,。上一輪下沉的品質(zhì)型項目迎來開業(yè)潮，帶動所在城市零售指數(shù)及購物中心指數(shù)顯著上漲,，整體拉高了二線城市的商業(yè)地產(chǎn)活力表現(xiàn),。其中省會城市長沙、西安,、太原貢獻(xiàn)較大,，商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)絕對值及排名均實現(xiàn)了上升。

購物中心是城市消費的載體,，依托城市消費特點而規(guī)劃定制,，亦是城市消費的引領(lǐng)者。長沙2017到2018年零售指數(shù)增幅達(dá)到8.17%,，其中IFS開業(yè)帶來的品牌煥新做出了重要貢獻(xiàn),。經(jīng)濟與購買能力增長的同時，城市在品牌的不斷試錯中最終實現(xiàn)消費升級,，而開發(fā)商是這場博弈中最大的風(fēng)險承擔(dān)者和受益者,。

三四線城市成為增量市場的主體占46%,，南寧成為年度黑馬城市

三四線城市成為增量市場的主體,，2017年新開業(yè)購物中心中46%出現(xiàn)在三線及以下城市。其中不乏品牌開發(fā)商,，以萬達(dá)為代表的品牌開發(fā)商項目占比接近25%,。三四線城市商業(yè)場所中，購物中心的比例逐漸接近或超過百貨,，帶動了休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展和豐富,。其中三線城市的購物中心指數(shù)、休閑指數(shù)及消費力指數(shù)與二線城市均值的差距同步縮小,，休閑業(yè)態(tài)和體驗性消費上升,。以星巴克和 COSTA 為代表的咖啡品牌門店增速達(dá)到39.17%，高于其他線級城市門店增速,。隨著三四線城市城鎮(zhèn)化的加速和人口紅利的釋放,，被互聯(lián)網(wǎng)拉平認(rèn)知后的消費者，對購物中心所代表的城市時尚生活方式和理念，抱有積極的體驗熱情,，曾經(jīng)未被實體商業(yè)滿足的消費需求得到了全面釋放,。

南寧成為年度黑馬，排名上升四位,。超越南昌,、福州、長春,，躍居全國第26位,。其零售指數(shù)、休閑指數(shù),、購物中心指數(shù)及各二級指數(shù)均實現(xiàn)了同比上升,。隨著城市的東進(jìn)南拓，瑯東商圈基本成型,，五象商圈興起,。軌道交通的迅速推進(jìn)也為新興商圈的發(fā)展帶來了利好刺激。南寧萬達(dá)茂,、江南萬達(dá)廣場,、百盛步行街于2017年相繼開業(yè)，萬達(dá)茂在項目中植入廣西桂文化元素,，商業(yè)與本土文化的融合成為亮點,。以優(yōu)衣庫、ZARA為代表的大眾消費品牌均有新增門店,，數(shù)量上升至三線城市前列,。

二、開發(fā)商與品牌布局

• 開發(fā)商

  
  

外資開發(fā)商判斷下沉?xí)r機尚未到來,，依舊堅守一線和新一線城市

本年度外資開發(fā)商仍舊堅守一線及新一線城市,。新開業(yè)項目中71%集中在一線城市，儲備項目及土地拓展方向仍然以一線和新一線城市為主,，占比合計接近75%,。相比上一年度，一線城市的在建項目占比減少5個百分點,，其中上海是新增項目的主戰(zhàn)場,，前灘太古里、前灘置地廣場,、LOVE@大都會等項目將在未來幾年陸續(xù)面市,。新一線城市在建項目比上一年度減少2個百分點，其中成都新增項目最多,，沈陽,、重慶,、南京、武漢均有多個潛在供應(yīng)項目,，將為所在城市帶來新的商業(yè)活力,。

本土開發(fā)商在二三線城市的布局走上快車道，品牌輸出和收并購成為加速器

2017年一線城市雖有上海萬象城,、北京合生匯,、深圳萬象天地等代表型項目開業(yè)，但因土地供給有限,，未來幾年增量不足,。預(yù)計未來新增項目將以存量改造作為主要來源。未來的增量將主要來自新一線及二三線城市,，占比接近90%,。2017年衛(wèi)冕冠軍萬達(dá)依舊保持51個商業(yè)項目的年開業(yè)速度，領(lǐng)跑本土開發(fā)商,，其中三線及以下城市的項目占比近一半,。印力、愛琴海,、新城等本土品牌開發(fā)商也通過品牌輸出或收購項目的方式實現(xiàn)了規(guī)模的快速增長,，加速了在二三線城市的擴張速度。相比上一年度,，二三線城市的在建項目占比新增6個百分點,。

一線及新一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到追捧，“資本+技術(shù)”聯(lián)手助力資產(chǎn)凸顯價值

2017年地產(chǎn)融資和土地政策進(jìn)一步收緊,，大宗交易市場出現(xiàn)歷史性高增長,。地產(chǎn)債、銀行貸款,、信托,、房企定增等均遭到較嚴(yán)格的限制，土地市場的收緊則使土地儲備不充分的企業(yè)面臨著巨大的增長壓力,。一方面,，大宗交易是賣方資產(chǎn)變現(xiàn)的重要途徑,，能夠有效優(yōu)化資產(chǎn)組合適應(yīng)新的市場環(huán)境,。另一方面，買方能夠加快拓展速度,，是提高市場布局效率的重要方式,。隨著商業(yè)地產(chǎn)金融市場的逐步開放，一線及新一線城市具有增值潛力的優(yōu)質(zhì)項目,，也成為了私募基金,、保險等金融機構(gòu)的重要投資標(biāo)的。廣州樂峰廣場、西城都薈幾經(jīng)易手,，每一輪都實現(xiàn)了資產(chǎn)增值,，為投資者帶來可觀的收益,。但市場依舊面臨供大于求,、資本謹(jǐn)慎的窘境，獲取外部專業(yè)技術(shù)的支持將助力資產(chǎn)在眾多尋求資本青睞的項目中脫穎而出,。

• 品牌

  
  

奢侈品隨購物中心穩(wěn)步向低線級城市下沉,，依舊看好中國市場

在整體向好的銷售增長中，奢侈品隨購物中心穩(wěn)步向低線級城市下沉,。2017年奢侈品市場持續(xù)回暖升溫,，中國市場成為奢侈品銷售最強勁的增長動力。Gucci等品牌的年輕化策略在中國市場得到了較高的認(rèn)可,。營銷方式上啟用新一代明星代言人,、與KOL合作，積極嘗試各類數(shù)字化營銷方式,，持續(xù)加碼對年輕消費者的市場教育,。并嘗試通過價格調(diào)整，削弱海外價格優(yōu)勢,，挖掘中國市場的消費潛力,。購物中心的下沉對品牌的帶動效應(yīng)明顯，隨著重慶IFS,、西安SKP,、長沙IFS等奢華型購物中心的開業(yè)，HERMES,、Dior,、Prada、LV 等品牌在新一線及二線城市的布局上均實現(xiàn)了突破性增長,。二三線城市的奢侈品門店數(shù)占比比上一年度高出7.83個百分點,，比例達(dá)到近四年的最高值。

輕奢品牌持續(xù)發(fā)揮貼近年輕消費者的優(yōu)勢,，成為一線城市中高端購物中心生力軍

2017年中國輕奢市場持續(xù)繁榮,，品牌加速拓展。一線城市的輕奢品牌門店占比比上一年度高出3.51個百分點,，其中北京輕奢門店數(shù)同比增長12.12%,，三里屯太古里、apm,、朝陽大悅城等核心商圈項目均有輕奢品牌門店開業(yè),。Capri,、Tapestry集團均加大對中國市場的布局。Coach將在上海舉辦在中國的首場時裝秀,；在三里屯太古里開設(shè)北京首家工藝作坊店,，向年輕人群推出潮流定制服務(wù)。Furla,、Maje,、Sandro、Agnes b等品牌在國內(nèi)持續(xù)開店,，消費者的輕奢品牌認(rèn)知度不斷提升,。維密2017年正式進(jìn)軍中國市場，已在北京,、上海,、重慶、成都,、廣州,、深圳開設(shè)了全品類旗艦店。

大眾消費品牌拓展持續(xù)放緩,，模式及產(chǎn)品創(chuàng)新活躍

大眾消費品牌拓展腳步持續(xù)放緩,，門店增幅比上年下降近10個百分點。但新一線城市作為主要的購物中心增量市場,，大眾消費品牌逆市保持了較高的增速,。優(yōu)衣庫、H&M均新增70余家門店,，MUJI新增41家門店,，增幅與去年接近，實現(xiàn)平穩(wěn)增長,。Forever 21,、Gap門店出現(xiàn)個位數(shù)增長，增速同比大幅減少,。優(yōu)衣庫,、MUJI等頭部品牌在線上線下融合、門店科技化,、業(yè)態(tài)跨界融合創(chuàng)新上始終保持活躍,，成為零售行業(yè)的商業(yè)創(chuàng)新先驅(qū)。MUJI將中國市場作為模式創(chuàng)新的主戰(zhàn)場,，先于日本本土市場在上海,、深圳、北京推出MUJI HOTEL,、MUJI Diner等創(chuàng)新業(yè)態(tài),，并在裝修風(fēng)格及陳列元素上向本地文化致敬，成為“全球本土化”的典型案例,。

三,、商業(yè)創(chuàng)新

新消費人群驅(qū)動城市商業(yè)創(chuàng)新，南昌,、西安,、武漢、貴陽面臨更好的機遇

商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)與新消費人群指數(shù)呈高度正相關(guān)關(guān)系,，相關(guān)系數(shù)0.896,。用戶驅(qū)動的創(chuàng)新是激發(fā)城市商業(yè)活力的重要力量，特別是在競爭激烈的存量市場上,，創(chuàng)新意味著新的增長點,，把握以新消費人群為主體的領(lǐng)先用戶變得至關(guān)重要。他們受過良好教育,、熱愛生活,、對新鮮事物抱有極大好奇心，積極探索甚至創(chuàng)造符合自己審美品味的生活方式,。他們不僅是創(chuàng)新商業(yè)的首批用戶,、時尚生活方式的引領(lǐng)者，也是激發(fā)商業(yè)活力的重要力量,。除北京之外,，南昌、西安,、武漢,、貴陽相對于同類型城市，新消費人群指數(shù)突出,，商業(yè)創(chuàng)新空間市場基礎(chǔ)較好,。一方面，創(chuàng)新品牌在下沉?xí)r可優(yōu)先考慮,。另一方面,，南昌、西安,、武漢,、貴陽的購物中心也有更大的以商業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)市場的機會，應(yīng)更多地關(guān)注領(lǐng)先用戶訴求,，參考一線城市熱點商業(yè)的邏輯,，打造項目亮點。

商業(yè)磁吸效應(yīng)顯著,，超大城市和城市群商業(yè)吸引力持續(xù)增強

城市商業(yè)磁吸效應(yīng)顯著,，創(chuàng)新水平與活力水平高度正相關(guān),，相關(guān)性系數(shù)0.952。雖然在激發(fā)商業(yè)創(chuàng)新的驅(qū)動要素上出現(xiàn)了一些偏離程度較高,、優(yōu)勢突出的城市,。但從創(chuàng)新成果的分布上看，商業(yè)活力指數(shù)高的城市具備明顯優(yōu)勢,，二者呈現(xiàn)出高度正相關(guān)現(xiàn)象,，偏離程度較小。以北京為代表的超大城市和以長三角為代表的超大城市群已經(jīng)形成,，在商業(yè)創(chuàng)新表現(xiàn)上一騎絕塵引領(lǐng)市場,。

創(chuàng)新“產(chǎn)銷分離”發(fā)生地趨于多元，內(nèi)生型商業(yè)創(chuàng)新能力惠及城市發(fā)展

雖然商業(yè)創(chuàng)新的市場化遵循梯級邏輯,，超大城市具備難以逾越的吸引力,。但創(chuàng)新的產(chǎn)生地趨于多元，與行業(yè)龍頭級企業(yè)所在地相關(guān),，也與城市的內(nèi)生型創(chuàng)新能力相關(guān),。例如超級物種誕生于永輝的所在地福州、方所誕生于例外的所在地廣州,、喜茶誕生于廣東人口不足500萬人的江門,。商業(yè)創(chuàng)新的產(chǎn)生需要城市具備開放的政策支持，創(chuàng)新產(chǎn)生后亦會惠及城市商業(yè)的發(fā)展,。成都之所以在新一線城市中名列前茅,，一方面得益于其西部中心的地理優(yōu)勢；另一方面也有賴于成都市對新經(jīng)濟發(fā)展的支持,。例如四川文創(chuàng)品牌言幾又,，借今日閱讀孵化于成都，卻在北京正式開出言幾又第一個門店,。后雖以一線和新一線城市為核心進(jìn)行全國化布局,，但其旗艦店仍舊誕生于成都IFS。今年上半年于成都天府新區(qū)摘得的商業(yè)用地,，進(jìn)一步體現(xiàn)出了當(dāng)?shù)卣畬τ趧?chuàng)新企業(yè)的扶持,。

流量集聚多過模式精進(jìn)，購物中心技術(shù)革新需回歸需求洞察與效率提升

以人工智能為代表的新技術(shù)正在驅(qū)動零售業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型,，預(yù)計未來將成為影響購物中心商業(yè)模式的核心力量,。近幾年技術(shù)熱詞層出不窮，但購物中心對新技術(shù)的應(yīng)用主要停留在營銷層面,，通過引入熱點商戶或熱場活動,，以新技術(shù)為噱頭吸引消費者到場。但事實上零售行業(yè)作為人工智能技術(shù)孵化的主要場景之一，創(chuàng)新活躍,。亞馬遜和阿里均在此領(lǐng)域廣泛布局,，以優(yōu)衣庫為代表的品牌更是從產(chǎn)品設(shè)計到供應(yīng)鏈改造、店面營銷,、多渠道銷售方面全面精進(jìn)探索,。

購物中心的數(shù)字化水平尚停留在較為原始的階段,，連最初級智能化管理系統(tǒng)的城市覆蓋率也不及50%,。購物中心在商業(yè)管理上的“時尚度”或者說前瞻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)被高估，很大一部分物業(yè)持有者尚停留在房東角色中,，其租戶因處在市場前線反而對技術(shù)革新更敏感,。優(yōu)化商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，提高數(shù)字化水平,，回到以消費者需求洞察和效率提升為核心的管理模式精進(jìn)上,，將成為物業(yè)持有者積蓄力量、決戰(zhàn)下一個轉(zhuǎn)折點的重要途徑,。

 致謝：

40城系列研究至今已連續(xù)發(fā)布六年,，在這六年中市場發(fā)生了很大的變化，有周期型的行業(yè)進(jìn)化,，也有異業(yè)入侵帶來的革新,。或勢如破竹或奮勇突圍,，城市商業(yè)的發(fā)展離不開商業(yè)地產(chǎn)人的堅守,，也離不開相關(guān)行業(yè)的支持。RET睿意德在此特別感謝多年來與我們共同推動此項研究的南洋理工大學(xué)和德勤,，以及與我們密切配合關(guān)注行業(yè)精進(jìn)的數(shù)據(jù)合作伙伴：美團點評,、中商數(shù)據(jù)、小喇叭,。愿我們的努力能夠為城市帶來更美好的商業(yè),，更美好的生活。