為了更好地推進綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展，推動供給側結構性改革,，各地陸續(xù)推出了住宅精裝修,、住宅全裝修的相關措施。加上消費者對于精裝修住宅越來越期待,，一些建設單位以“贈送面積”為賣點,，通過所謂“靈動空間”“可拓展空間”來吸引消費者。這些住宅精裝修措施,，也給不動產(chǎn)首次登記帶來了一定的風險,，登記機構應充分認識并積極防控。

所謂“靈動空間”“可拓展空間”,，主要是通過二次改造,，改變房屋原來的規(guī)劃設計功能和空間，使得房屋的得房率提高,，達到所謂的“贈送面積”的目的,。以“靈動空間”為例，通常是開發(fā)商在房屋建筑通過規(guī)劃、建設等行政主管部門驗收后,，或利用設備平臺,、陽臺改造成套內，或利用建筑圖紙上所謂的管道井改造成套內,，來“獲得空間”,，滿足業(yè)主需要。這些做法,，給不動產(chǎn)首次登記帶來了一定的風險,。

一是權籍調查成果審核風險。權籍調查成果是不動產(chǎn)登記的必備要件,，其成果是不動產(chǎn)登記中相關數(shù)據(jù)資料的來源依據(jù),，經(jīng)登記機構采用后，具備法律效力和公信力,。故不動產(chǎn)登記機構或授權機構應對不動產(chǎn)權籍調查結果進行審核把關,，確認的內容包括調查機構的資質、質量管理措施的落實,、調查內容的完備性等,。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第15條規(guī)定,，不動產(chǎn)登記機構應對“不動產(chǎn)界址,、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備,，權屬是否清楚,、界址是否清晰、面積是否準確”進行查驗,?！办`動空間”“可拓展空間”等“獲得空間”的做法，無疑會給成果審核帶來挑戰(zhàn),。

二是建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致的風險,。《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第18條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的,，應當查驗不動產(chǎn)界址,、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致,，不動產(chǎn)登記機構可以對申請房屋等建筑物,、構筑物所有權首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看。但是實地查看時鑒于逐戶查看難度巨大,，登記機構人員對建筑部位具體的面積計算也不夠了解,，同時對測繪單位技術“把關”思維意識短期內尚不能完全消除，因此難以及時發(fā)現(xiàn)問題。而《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確要求,，房產(chǎn)測繪要求實地量取邊長尺寸,，測量人員應做到“走到、看到,、量到”,，保證逐戶測繪?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》則強調,，房產(chǎn)測繪成果資料應當與房產(chǎn)自然狀況保持一致?！办`動空間”“可拓展空間”等經(jīng)過了二次改造,，按現(xiàn)狀測繪必然導致與規(guī)劃批準不一致或未經(jīng)規(guī)劃審批的房屋建筑部位被誤登記等風險。

一要強化權籍調查成果監(jiān)管。不動產(chǎn)登記機構應設立權籍調查成果審核部門,，負責結合風險點分析,，制定權籍調查成果審核內容；負責結合地方實際,，制定和統(tǒng)一適合不動產(chǎn)登記的權籍調查成果標準,；負責針對新的建筑形式，不斷總結和統(tǒng)一新的建筑面積計算方式,。只有細化和強調成果監(jiān)管，將權籍調查成果審核工作做實,，才能更好地規(guī)避不動產(chǎn)首次登記風險,。

其一，是否按規(guī)劃許可內容建造,。其中,，要特別注意對取得規(guī)劃許可證的，需核對建設主體與申請主體是否一致,、房屋是否按規(guī)劃許可建造,、是否存在多建、加層等違章建筑,。其二,，是否符合土地出讓合同要求。對于土地出讓合同中的注意事項，應查驗土地性質,，同時還要注意土地出讓合同中是否有其他限制條件,，如項目的自持情況，如有須在不動產(chǎn)首次登記中予以注記,。其三,，是否存在重復登記現(xiàn)象。目前,，商品房項目都是通過招拍掛方式取得土地使用權,，由于拆遷原因，有可能在原來的土地上存在沒有注銷的物權,。如果辦理不動產(chǎn)首次登記時未加審查,，會造成與原登記簿記載的內容不一致。其四,，公建配套用房是否滿足要求,。依據(jù)《細則》第36條規(guī)定，辦理房屋所有權首次登記時,，申請人應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路,、綠化、其他公共場所,、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有,。也就是說，公建配套用房要在辦理房屋所有權首次登記的同時一并登記,，開發(fā)商為代為申請人,，全體業(yè)主為共有人。一般來說,，小區(qū)在交付前,，公建配套已由建設主管部門備案并驗收，同時還有相關部門的產(chǎn)權交接單,，登記機構核對公建配套用房的部位與規(guī)劃圖紙是否一致,，面積與產(chǎn)權交接單是否一致，并根據(jù)相關信息記載登記簿即可,。

二要注重實地查看工作,。在項目“白坯驗收、精裝交付”的情況下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“工期緊,、任務重”的壓力。對于登記機構來說,，進行實地查看的時間點尤為重要,。根據(jù)相關的法律法規(guī)要求,，必須在“項目竣工后”進行，對于精裝修房屋來說,，則應該是“項目竣工后,、精裝修開工前”，以保證實地查看的房屋與規(guī)劃審批圖紙一致,。此外,，實地查看還應重點關注以下四個方面。一是房屋坐落與地名批準是否一致,。應對照地名批準文件,，逐一核對門牌號碼是否與申請登記一致，實地是否與測繪成果報告書一致,。二是建造完成情況與竣工證明材料是否一致,。根據(jù)《細則》第35條，申請首次登記應提交的材料包含房屋已經(jīng)竣工材料,，實踐中,，登記機構應現(xiàn)場查看建造完成情況，即是否已竣工,。三是不動產(chǎn)現(xiàn)狀與建設工程符合規(guī)劃的材料是否一致,。應對照測繪成果報告、規(guī)劃資料,，查看建筑物是否與規(guī)劃審批圖紙一致,，是否存在違建情況。四是公建配套用房與相應的證明材料記載是否一致,。依據(jù)相應的配套用房移交資料,、規(guī)劃資料和測繪成果報告，實地核對公建配套用房,，是否與證明材料一致,。

三要加強權籍調查單位管理。權籍調查包含權屬調查和測繪,，登記機構應加快建立權籍調查市場信用體系,，遵循“合法、公正,、準確,、及時”的原則,，通過事中抽查,、事后監(jiān)督檢查等方式，逐步建立不動產(chǎn)權籍調查市場信用評價體系,，通過市場的力量實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍調查單位的優(yōu)勝劣汰,。

四要重視登記人員隊伍建設,。對于登記機構工作人員來說，除了熟練掌握房產(chǎn)測量,、地籍測量的專業(yè)知識,，還要對規(guī)劃指標的核實、建筑施工,、不動產(chǎn)登記和相關法律法規(guī)知識有一定的了解,，以滿足登記工作的需要。登記機構要大力加強人員隊伍建設,，尤其是培養(yǎng)專業(yè)的權籍調查審核人才,，為登記審核把好關。