深圳回遷房相信很多讀者都聽過了,；都不陌生吧；至少不會(huì)排斥了,；那是因?yàn)榛剡w房信息在網(wǎng)上可以查到,；更重要的，有人已經(jīng)拿到紅本,；吃到甜頭,；賺到錢了；有案例可查了,。那么我們來了解一下深圳舊改的邏輯和本質(zhì)

深圳改革后,，五湖四海的兄弟們懷著夢(mèng)想涌入深圳打拼,；為深圳舔磚加瓦；在深圳建房安居,，城市化規(guī)模迅速擴(kuò)張,；經(jīng)歷了幾十年的城市化兇猛發(fā)展后；深圳已經(jīng)是富有特色,，活力的年輕城市,；但同時(shí)也留下了后遺癥；深圳沒有土地可以招拍掛了,；但深圳還有成片的沒有合理規(guī)劃城中村舊房,，和舊工業(yè)區(qū)；現(xiàn)城中村和舊工業(yè)由于年代久遠(yuǎn),，已存在安全隱患,；在之沒有規(guī)劃，臟,，亂,，環(huán)境差；沒有消防,，沒有完善的配套,；等等問題！城市化在加速發(fā)展,；城市面貌需要進(jìn)一步升級(jí)轉(zhuǎn)型,；所以這類城中村舊房和舊工業(yè)被政府納入城市更新拆除重建【舊改】；重建成有合理規(guī)劃,；有合理綠化,；教育，醫(yī)療,；商業(yè)的配套,；符合現(xiàn)代化城市的住宅和商業(yè)綜合體；這也讓深圳寸土寸金的土地上合理最大化,。

深圳舊改是政府引導(dǎo)和規(guī)劃,；由具有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商拆除和重建；開發(fā)商通常是跟村里成立的公司合作開發(fā)的,；在開發(fā)商進(jìn)駐舊改時(shí)就已經(jīng)在村里打了大幾千萬的保證金的,；才有資格在城中村里舊改，拆除原村民的舊房,；那么你開發(fā)商拆除了原村民的老房子,；理所當(dāng)然要賠償房我啊，期間還要賠償裝修費(fèi)，過渡補(bǔ)償租金?。￠_發(fā)商是商業(yè)行為,；所以開發(fā)商的把原來村民的老破舊的房子拆除,；在重新規(guī)劃成符合現(xiàn)代城市化的住宅和商業(yè)綜合體，統(tǒng)一補(bǔ)交地價(jià)后,；建起來的商品房,；把建起來的商品房賠償給原村民的商品房就叫回遷安置房【回遷房】；一個(gè)舊改項(xiàng)目的回遷商品房不會(huì)超過上市商品房的30%,；都是混合打散選房,，樓層都在5樓到25樓之間的

以上相信讀者知道什么是深圳回遷房了回遷房

那么舊改大致簡(jiǎn)單的步驟；我們來理一下,；意愿征集【形成單一的申報(bào)主體】意向簽約讓村民簽署更新改造意愿委托書,；

意向舊改；達(dá)85%左右,；就可以去交資料去立項(xiàng)

立項(xiàng)后同時(shí)會(huì)有專項(xiàng)規(guī)劃會(huì)出來,；立項(xiàng)后開發(fā)商就會(huì)開始與原業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議

拆平舊房，補(bǔ)交地價(jià)

拿建設(shè)許可證,；施工許可證,；開工，竣工,；回遷戶房入伙,；辦房產(chǎn)證深圳回遷房在當(dāng)下是怎么形成那么熱門的投資產(chǎn)品呢？那是因?yàn)楫?dāng)下深圳新房和次新房的價(jià)格居高不下,；門檻比較高,；在之ZF政策高壓下；手里有資金必須要找到好的項(xiàng)目投資出去,；來抗通貨膨脹,；剛好深圳回遷房就是符合大眾投資的產(chǎn)品之一；因?yàn)樯钲诨剡w房,；【他不限購,，不限外；不限售,；辦好房產(chǎn)證就可以上市賣】低于市場(chǎng)價(jià)5至6折,；又擁有周邊商品房同等上漲的空間；無形中也給想投資的和剛需買家上車的機(jī)會(huì)

那么有人就會(huì)問了,；回遷房是涉及到多方面的,；有政府；村委；項(xiàng)目開發(fā)商,；回遷戶,；為什么投資買家能在回遷房投資上順風(fēng)順?biāo)蛔龅接稳杏杏?；難道政府會(huì)不理,？；難道開發(fā)商不會(huì)有異議,；不知道,？

那我們來剖析一下相互的利益關(guān)系

政府，他們的職責(zé)是,，把破舊的深圳村落,，改造成現(xiàn)代化大都市，不要那些破墻爛瓦,，我要的是城市霓虹,。這屬于城市發(fā)展的宏偉藍(lán)圖。

至于下游的利益,，到底這個(gè)回遷戶是誰,，是張八或者程四，這在城市發(fā)展面前,，這重要嗎,，有什么關(guān)系呢。

何況你開發(fā)商舊改是有硬性要求的,，你舊改可以?。坏愕慕话俜种?5的保障性住房給政府

對(duì)開發(fā)商來說,；開發(fā)商要繼續(xù)在資本市場(chǎng)上逐利,，因?yàn)閯偱f改前就交了大幾千萬保證金；然后又要支付大筆的貨幣補(bǔ)償費(fèi),；和裝修費(fèi),；每個(gè)月還的支付過渡補(bǔ)償租金；開發(fā)商的想法時(shí)間就是成本,；加快談成才好拆平,；好建房子，再上市銷售,，這才會(huì)有獲利益,。為了盡快完成拆遷進(jìn)度，為了盡快建好,；盡快賣商品房,，所以開發(fā)商對(duì)回遷戶這些行為視而不見,。再之有的村民要價(jià)高；對(duì)開發(fā)商來說做不過,；項(xiàng)目進(jìn)度又不能停,；那么只能把他轉(zhuǎn)接到投資客身上去，你不是要買嗎,，可以啊我配合你

所以回遷房投資客,，跟開發(fā)商直接簽訂合同的情況，開發(fā)商明知道是投資客,，也會(huì)簽訂各種賠償合同，這樣會(huì)加快開發(fā)進(jìn)度,；

對(duì)回遷戶來說,，辛苦一輩子；舊房子賠償新房子是好事情,；但通常要3至4年的周期才能拿到房,；這期間有村民就會(huì)拿出一小部分出來低價(jià)提出變現(xiàn)，來改善眼前的生活,；在之有村民要求比較高,；開發(fā)商又出不到怎么辦；只能轉(zhuǎn)嫁到有需求的來接盤,；是三贏的局面,；對(duì)投資買家來說也是機(jī)會(huì)啊，拆遷戶拿出小部分套錢,，不想等時(shí)間,，買家呢有現(xiàn)金，又愿意付出時(shí)間等,，所以就有了回遷房買賣市場(chǎng),；買家買過來時(shí)都低于周邊次新房5至6折；3年后辦出房產(chǎn)證,；漲3倍以上是合理的,；就可以上市銷售了；回遷房是安居型不在限售之內(nèi),；你不賣又可以拿去銀行抵押,，把本金和賺的拿出來繼續(xù)投資

回遷房已經(jīng)沒有那么神秘了，我們經(jīng)常習(xí)慣從傳統(tǒng)認(rèn)知思維里判斷事物,。然而放眼大局,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)回遷房市場(chǎng)不過是，城市發(fā)展更新過程中,，一種應(yīng)運(yùn)而生的市場(chǎng),，或者說是城市改頭換面過程中,，一種紅利釋放。除了政府是釋放紅利的主體,，其他的所有參與主體,，都在分別追逐著不同的各自利益。