——房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)——【】收入確認(rèn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)】

一,、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入——

國(guó)稅發(fā)【2009】31 號(hào)第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

第九條 企業(yè)銷售①未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按②預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,， ④計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十二條 ③企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。

收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的,，才能予以確認(rèn)：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制,；

(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè),；(超過(guò) 50%)

(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量,。

比較會(huì)計(jì)與稅法關(guān)于收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)要考慮企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方,而國(guó)稅發(fā)【2009】31 只強(qiáng)調(diào)簽訂合同,，不強(qiáng)調(diào)商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方,。所以企業(yè)的預(yù)售房收入會(huì)計(jì)記入預(yù)收帳款,，不確認(rèn)收入,，而按稅法將會(huì)計(jì)上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。也就是說(shuō),，從企業(yè)所得稅的角度,，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》,、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng),，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入,。在這里有必要提醒廣大房地產(chǎn)納稅人,，在做企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，要按稅法的規(guī)定把“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入,。

預(yù)收賬款屬于稅法的收入需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1,、不是一次性確認(rèn)全部收入，還要看確認(rèn)收入的方式,，例如,，銀行按揭方式就可以分兩次確認(rèn)收入。

2,、預(yù)收賬款屬于稅法的收入,，有收入必然要有成本配比,，稅法只有收入，沒(méi)有成本配比如何申報(bào)納稅?收入在完工前取得時(shí),，按預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅,；收入在完工后取得時(shí)，按實(shí)際的毛利率申報(bào)納稅稅,。

3,、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售款，如果正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者《房地產(chǎn)預(yù)售合同》,，屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入,，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三費(fèi)的基數(shù)。

4,、預(yù)收賬款如何填申報(bào)表才能才能計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi),？例如，某房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入 1000 萬(wàn),，目前各地流行的預(yù)收賬款三種填表方法：

無(wú)錫國(guó)稅：

預(yù)收賬款先確認(rèn)其他視同銷售收入然后在附表三第四十行 20 其他將預(yù)售收入做調(diào)減處理

填報(bào)方法：預(yù)售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入 1000 萬(wàn),，同時(shí)附表三第四十行 20 其他將預(yù)售收入 1000 萬(wàn)做調(diào)減處理。

5,、預(yù)收的定金,、訂金是否要預(yù)征企業(yè)所得稅？

（1）定金要預(yù)征企業(yè)所得稅定金屬于已經(jīng)簽了合同的預(yù)收賬款.所謂“定金”,，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行,，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提,，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”,。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定,，一方違約時(shí),，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定,，銷售者違約時(shí),，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí),，“定金”不返還,。“定金”的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的 20% ,。定金具有擔(dān)保性質(zhì)預(yù)收賬款的定義,，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng),，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的,。

（2）訂金不要預(yù)征企業(yè)所得稅訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念,，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分,，是當(dāng)事人的一種支付手段,，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款,，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則,。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì),。預(yù)收賬款的定義,，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng),，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的,。訂金、誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)訂金,，在合同簽訂日之前,，此時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅,。誠(chéng)意金,、保證金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的訂金一樣處理,，暫時(shí)不用征企業(yè)所得稅,。等簽合同才征稅。

6,、國(guó)稅發(fā)【2009】31 號(hào) 31 第九條 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入, 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額是實(shí)際征收而非預(yù)征的意思,，不是預(yù)征就沒(méi)有多退少補(bǔ)的過(guò)程。因此,，當(dāng)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成為完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的時(shí)候,，減的是預(yù)計(jì)毛利，而不是減預(yù)繳稅款,。

7,、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收帳款屬于稅法的收入，并且要計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。不按收入計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,，屬于虛假申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將會(huì)分兩種情況處理：（1）稅款不跨年度的,，按照編造虛假計(jì)稅依據(jù)處 5 萬(wàn)以下罰款,。關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知國(guó)稅函[2009]34 號(hào)三,、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理好企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳稅款入庫(kù)的關(guān)系，原則上各地企業(yè)所得稅年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫(kù)稅款（預(yù)繳數(shù)+匯算清繳數(shù)）應(yīng)不少于 70%.納稅人進(jìn)行虛假申報(bào),，但未造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果,。按《稅收征管法》第 64 條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,，并處 5 萬(wàn)元以下的罰款。（2）稅款跨年度的,，屬于偷稅,。

納稅人進(jìn)行虛假申報(bào)，造成了不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果,，按《稅收征管法》第 63 條偷稅處理,。

二、銷售收入

第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn),，具體按以下規(guī)定確認(rèn)。

（一）一次性全額收款方式

采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日,，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）分期收款方式

采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。

（三）銀行按揭方式

采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。國(guó)稅發(fā)【2009】31 號(hào) 31 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的,，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除,，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除,。

（四）委托銷售方式（銷售方式）

支付手續(xù)費(fèi)方式甲房地產(chǎn)公司 2007 年開(kāi)發(fā)住宅小區(qū),，公司分別與 A、B,、C,、D 四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異,，代理方式均有所不同,。

與 A 房屋銷售公司簽訂代理銷售合同,， A 公司按銷售額 5%收取手續(xù)費(fèi)。2009 年 9 月銷售房屋 2000 平方米,，每平方米 5000 元,。A 公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 950 萬(wàn)元,。甲公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款 950 萬(wàn)元

貸：銷售收入 950 萬(wàn)元

正確的處理：A 公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為 1000 萬(wàn)元（支付手續(xù)費(fèi) 50 萬(wàn)元不能扣除,，應(yīng)由 A 房屋銷售公司開(kāi)據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票 50 萬(wàn)元，作為費(fèi)用列支）,。（二）視同買斷的方式視同買斷買斷的是價(jià)格而不是產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商（企業(yè)）可以不參與銷售合同,，也可以參與銷售合同。