王克先  浙江新時(shí)代律師事務(wù)所

案情介紹

李伯勇與李林系父子，李林出生于1990年5月,。1991年2月,，李伯勇夫妻二人將坐落于某市人民東路5號(hào)502室房屋過(guò)戶(hù)到李林名下。

2005年1月18日,，李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,，將坐落于某市人民東路5號(hào)502室房屋出賣(mài)給陳曉明。陳曉明當(dāng)日付清房款,，此后進(jìn)行了裝修并搬進(jìn)居住,。2005年10月20日李林母親以李林法定代理人身份，以李林的名義向法院提起訴訟,，李林訴稱(chēng),，李伯勇將李林位于某市人民東路5號(hào)樓502室房屋出賣(mài)給陳曉明，李伯勇,、陳曉明的行為侵害了李林的合法權(quán)益,，請(qǐng)求法院確認(rèn)李伯勇、陳曉明2005年1月18日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效,。

    陳曉明辯稱(chēng),，李林未滿(mǎn)18周歲，不能獨(dú)立行使民事權(quán)利,，李伯勇是李林的監(jiān)護(hù)人,，李伯勇與我在2005年1月18日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)為有效，請(qǐng)求法院駁回李林的訴訟請(qǐng)求,。

    李伯勇辯稱(chēng),，李林所訴是事實(shí)，是我不懂法造成的,，請(qǐng)法院依法處理,。

一審法院認(rèn)為，公民的合法權(quán)益受法律保護(hù),。監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),。某市人民東路5號(hào)樓502室的房屋屬李林所有，李伯勇作為監(jiān)護(hù)人與陳曉明簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,，將李林的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給陳曉明的行為,，侵犯了李林的合法權(quán)益。李林要求確認(rèn)李伯勇,、陳曉明2005年1月18日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求,，依法應(yīng)當(dāng)支持。判決：李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效,。

    陳曉明不服,，向某市中級(jí)人民法院提起上訴。該院審理后認(rèn)為,，監(jiān)護(hù)人對(duì)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)妥善保管和管理。為了被監(jiān)護(hù)人的日常生活和其他需要,，可以合理利用被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),。非為被監(jiān)護(hù)人的利益，監(jiān)護(hù)人不得處分其財(cái)產(chǎn),。某市人民東路5號(hào)樓502室房屋屬李林所有,，李伯勇作為李林的監(jiān)護(hù)人，不是為了李林的利益,，處分未成年人李林的財(cái)產(chǎn),，將李林所有的房屋出賣(mài)給陳曉明，侵害了李林的合法權(quán)利,。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確，判決駁回上訴,，維持原判決,。  

     律師分析

1、問(wèn)題的由來(lái)

近年來(lái),，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，人們的生活水平不斷提高，家庭財(cái)產(chǎn)日益增多,。有的人出于種種原因,，如：對(duì)子女關(guān)愛(ài)，夫妻感情不穩(wěn)定擔(dān)心離婚,，準(zhǔn)備再婚,，為逃避債務(wù)，規(guī)避未來(lái)開(kāi)征遺產(chǎn)稅等等,，出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)房屋,，所有權(quán)登記在未成年子女名下,，或?qū)⒆约悍课葑兏轿闯赡曜优隆４送?，未成年人也可以通過(guò)繼承,、受贈(zèng)等方式取得房屋所有權(quán)。因此,，未成年人擁有房屋在現(xiàn)實(shí)生活中越來(lái)越普遍,。相應(yīng)的，父母處分未成年子女房屋引發(fā)的糾紛也與日俱增,。

未成年人是指未達(dá)一定年齡因而其行為能力和責(zé)任能力受到法律限制的自然人,。

《民法通則》第11條規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人,，具有完全民事行為能力,，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人,。十六周歲以上不滿(mǎn)十八周歲的公民,，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人,。

父母可以未成年子女名義購(gòu)房,，可以將未成年子女列為房屋的共有人，也可以將房屋過(guò)戶(hù)到未成年子女名下,。但處分未成年人房屋卻有一定的限制,。《民法通則》第18條規(guī)定,，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō),，父母將房屋所有權(quán)登記在未成年子女名下容易,，但當(dāng)處分該房屋時(shí)，會(huì)遇到法律障礙,。

2,、未成年人房屋來(lái)源

未成年人房屋，是指未成年人以自己名義享有所有權(quán)的房屋,。未成年人一般無(wú)勞動(dòng),、經(jīng)營(yíng)收入，房屋基本上是繼承,、受贈(zèng)或其他無(wú)償方式取得,。

當(dāng)父母以未成年子女購(gòu)房，將房屋登記到未成年子女名下，雖然不會(huì)有贈(zèng)與合同,，但房屋登記行為實(shí)際上就是將房屋贈(zèng)與給未成年子女的贈(zèng)與行為,。

未成年人房屋可以個(gè)人所有或共有的形式存在，未成年人個(gè)人繼承,、受贈(zèng)的房屋歸個(gè)人所有,，共同受贈(zèng)、家庭共有房屋則以共有的形式存在,。

3,、處分未成年人房屋的法律依據(jù)

未成年人大多屬無(wú)民事行為能力或限制行為能力人，不具備自己獨(dú)立管理,、處分其房屋的能力,。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，法律設(shè)置了監(jiān)護(hù)制度,。

《民法通則》第16條規(guī)定,，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒(méi)有監(jiān)護(hù)能力的,，由祖父母,、外祖父母；兄,、姐；關(guān)系密切愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任的其他親屬,、朋友中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人,。

一般而言未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。而監(jiān)護(hù)制度重要內(nèi)容之一是管理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng),。監(jiān)護(hù)人管理被監(jiān)護(hù)人的房屋是監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)，必須履行,，但處分被監(jiān)護(hù)人的房屋是有限制的,。法律并不禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋，只不過(guò)法律對(duì)該處分權(quán)設(shè)置了條件,，即監(jiān)護(hù)人必須是為未成年人的利益處分其房屋,。

4、為被監(jiān)護(hù)人利益的認(rèn)定

《民法通則》第18條規(guī)定,，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)該條規(guī)定,，在處分未成年人房屋時(shí),，如何判斷為被監(jiān)護(hù)人的利益就成為一個(gè)核心問(wèn)題。對(duì)此，我國(guó)法律,、法規(guī)及司法解釋沒(méi)有具體規(guī)定,。

有人認(rèn)為，被監(jiān)護(hù)人的利益主要是指為未成年人的生活,、健康,、成長(zhǎng)等必須、合理,、必要之費(fèi)用,。如果未成年人的房屋被處分后，該未成年人必須獲得大于現(xiàn)狀的利益,。只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利而沒(méi)有設(shè)定義務(wù)的或義務(wù)小于權(quán)利的,，屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒(méi)有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的,，不屬于為被監(jiān)護(hù)人的利益,。

有人則將為被監(jiān)護(hù)人的利益事項(xiàng)作了例舉：

    ①父母為了未成年人的教育，比如子女求學(xué)花費(fèi)巨大,，需要處理未成年人房屋,。

②父母為了未成年人的健康，比如子女患重病需要巨額醫(yī)療費(fèi)用,，需要處理未成年人房屋,。

    ③未成年人因侵權(quán)而承擔(dān)賠償責(zé)任，需要處理未成年人房屋,。

    ④父母需要出售舊房來(lái)為未成年人購(gòu)買(mǎi)新房改善居住條件,，且購(gòu)買(mǎi)的新房?jī)r(jià)值等于或大于舊房?jī)r(jià)值，或新購(gòu)房屋價(jià)值雖不是明顯大于原房屋,，但新房屋所在地區(qū)的教育,、就醫(yī)、成長(zhǎng)環(huán)境等條件明顯優(yōu)于原房屋所在地區(qū),，而處理未成年人房屋,。

    ⑤未成年人的房屋被依法征收，父母與房屋征收部門(mén)簽訂《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》,，處理未成年人房屋,。

⑥父母為未成年子女購(gòu)房而以未成年子女的該房屋抵押向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款。

⑦未成年子女隨父母遷出本地不再回遷,，需要處理未成年人房屋,。

《婚姻法》第21條規(guī)定，父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù),；父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時(shí),，未成年的或不能獨(dú)立生活的子女，有要求父母付給撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?/span>21條規(guī)定,，婚姻法第二十一條所稱(chēng)“撫養(yǎng)費(fèi)”，包括子女生活費(fèi),、教育費(fèi),、醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用。據(jù)此,，筆者認(rèn)為,，未成年子女的學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)一般不是父母處理未成年人房屋的正當(dāng)理由,，除非父母確實(shí)無(wú)力負(fù)擔(dān),。

《侵權(quán)責(zé)任法》第32條規(guī)定，有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力人,、限制民事行為能力人造成他人損害的,，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。不足部分,，由監(jiān)護(hù)人賠償,。未成年人侵權(quán)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，如未成年人有房屋無(wú)其他財(cái)產(chǎn),，可以處理其房屋,。

購(gòu)買(mǎi)新房改善未成年人居住條件、被依法征收得未成年人到補(bǔ)償或辦理按揭貸款,，應(yīng)是為被監(jiān)護(hù)人的利益,。

因隨父母遷出本地處理未成年人房屋的情況，應(yīng)妥善保管出賣(mài)房屋所得款項(xiàng),，不得挪作他用,。

還有人認(rèn)為,，《合同法》第47條規(guī)定,，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后,，該合同有效,，因此，未成年人處理自己的房屋,，只要該未成年人為年滿(mǎn)10周歲以上的限制民事行為能力人,，如果其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)的，該處理應(yīng)當(dāng)有效,，無(wú)需具備為未成年人的利益這一條件,。

筆者認(rèn)為，《合同法》第47條規(guī)定不能機(jī)械套用于處理未成年人房屋的合同，監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)屬于法律強(qiáng)制性條款,，未成年人處分自己房屋的行為本屬無(wú)效，監(jiān)護(hù)人追認(rèn)該處分,，實(shí)際上屬于處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)受監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)規(guī)定的約束,。

總體上看,，認(rèn)定處理未成年人的房屋屬于為被監(jiān)護(hù)人利益應(yīng)符合下列條件：

一是如果不處理，被監(jiān)護(hù)人的房屋將會(huì)遭受損失,，或者被監(jiān)護(hù)人的成長(zhǎng)發(fā)展將會(huì)受到影響,。

二是處理結(jié)果客觀上使被監(jiān)護(hù)人獲得利益，而不只是主觀上認(rèn)為被監(jiān)護(hù)人能獲得利益,。

（說(shuō)明：本文根據(jù)不同的語(yǔ)境使用了父母,、監(jiān)護(hù)人；未成年子女,、被監(jiān)護(hù)人,；處理、處分等,，為同一意思）

法律依據(jù)

1,、《中華人民共和國(guó)民法通則》

第十一條 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力,，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng),，是完全民事行為能力人。

十六周歲以上不滿(mǎn)十八周歲的公民,，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的,，視為完全民事行為能力人。

第十二條 十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,，可以進(jìn)行與他的年齡,、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理,，或者征得他的法定代理人的同意,。

不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng),。

第十六條第一款 未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人,。

第十八條第一款 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身,、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

2,、《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》

第二條 本法所稱(chēng)未成年人是指未滿(mǎn)十八周歲的公民,。

3、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

6,、無(wú)民事行為能力人,、限制民事行為能力人接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與,、報(bào)酬,，他人不得以行為人無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力為由,，主張以上行為無(wú)效,。

129、贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。

4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

8,、法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán),、受遺贈(zèng)權(quán)，不得損害被代理人的利益,。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán),、受遺囑權(quán)。明顯損害被代理人利益的,，應(yīng)認(rèn)定其代理行為無(wú)效,。

處理結(jié)果

一審判決：李伯勇以李林名義與陳曉明簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

二審法院認(rèn)為,，監(jiān)護(hù)人對(duì)被監(jiān)護(hù)人的合法財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)妥善保管和管理,。為了被監(jiān)護(hù)人的日常生活和其他需要，可以合理利用被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),。非為被監(jiān)護(hù)人的利益,，監(jiān)護(hù)人不得處分其財(cái)產(chǎn)。某市人民東路5號(hào)樓502室房屋屬李林所有,，李伯勇作為李林的監(jiān)護(hù)人,，不是為了李林的利益,，處分未成年人李林的財(cái)產(chǎn),，將李林所有的房屋出賣(mài)給陳曉明，侵害了李林的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利,。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確,，判決駁回上訴，維持原判決,。