日前，國(guó)土資源部印發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》,，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則,、程序、內(nèi)容,、各種登記的審核要點(diǎn)和登記資料的管理等進(jìn)行全面細(xì)化規(guī)范,。加上此前頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地生根,，有了更完善、細(xì)致的政策保障,。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中,，可能遇到的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題、難點(diǎn)，本期特約專(zhuān)家,，以故事舉例的方式,，對(duì)有關(guān)政策要點(diǎn)給予指導(dǎo)和講解，供參考,。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記,，

　　單方申請(qǐng)行不行,？

　　李某因下肢癱瘓長(zhǎng)期臥床不起,，子女常年在國(guó)外工作，鄰居王某便主動(dòng)照顧其日常起居,，直至李某最終恢復(fù)行走能力。為感謝王某對(duì)自己的長(zhǎng)年照顧,，李某決定將自己的一套閑置房產(chǎn)贈(zèng)與王某,，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，將自己名下的該套房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記,，登記在王某名下,。這種情況下，李某能否單獨(dú)提起不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng),？

　　實(shí)務(wù)解析：就不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)主體問(wèn)題,，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》確立了以共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外,?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，因買(mǎi)賣(mài),、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng),。買(mǎi)賣(mài),、抵押等屬于雙方法律行為，需要雙方當(dāng)事人意思表示一致才能成立,，因此，為確保登記申請(qǐng)的真實(shí)性,，維護(hù)雙方當(dāng)事人權(quán)益,，基于雙方法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)申請(qǐng),，應(yīng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。判定李某能否單方申請(qǐng)贈(zèng)與房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記,，應(yīng)首先判斷不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與行為是單方法律行為還是雙方法律行為?！逗贤ā返谝话侔耸鍡l規(guī)定：“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人,，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同?！辟?zèng)與是一種合意,、雙方的法律行為，需要當(dāng)事人雙方一致的意思表示才能成立,。李某因?qū)⒎慨a(chǎn)贈(zèng)與王某申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記,，應(yīng)當(dāng)與王某共同申請(qǐng)。需要指出的是,，與贈(zèng)與行為相類(lèi)似的是遺贈(zèng),。《繼承法》第十六條規(guī)定“公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給國(guó)家,、集體或者法定繼承人以外的人”，第二條規(guī)定“繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始”,?！段餀?quán)法》第二十九條規(guī)定“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力”,。所以,，遺贈(zèng)是由立遺囑人單方設(shè)立，屬于單方法律行為,，對(duì)此,，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，繼承,、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的,，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)登記。

　　共有不動(dòng)產(chǎn),，

　　該由誰(shuí)申請(qǐng)登記,？

　　張某、王某,、趙某分別出資30萬(wàn)元,、30萬(wàn)元、40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)價(jià)值100萬(wàn)元的房屋一套,，并按出資份額登記為按份共有,。后趙某因急需資金,，以自己名義將該套房屋抵押。此種情況下,，趙某能否單獨(dú)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記,？

　　實(shí)務(wù)解析：實(shí)踐中，對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的處分不當(dāng)極易產(chǎn)生各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利糾紛,，基于此,，《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,，但共有人之間另有約定的除外,。”因處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的,，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外,?！睆埬场⑼跄?、趙某作為該房屋的按份共有人，對(duì)該房屋的抵押應(yīng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意并共同申請(qǐng)抵押登記,，趙某自己所占份額不足三分之二,，所以趙某不能單獨(dú)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　抵押物信息不明確,，登記機(jī)構(gòu)該咋辦,？

　　某建筑企業(yè)為籌集建設(shè)資金，以其正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目已建成的1~2層房產(chǎn)為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款,，雙方簽訂了《在建工程抵押合同》,，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記手續(xù)。登記機(jī)構(gòu)經(jīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查,，發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)抵押登記的在建工程其坐落,、面積等信息不明確。同時(shí),，該建筑企業(yè)與銀行簽訂的《在建工程抵押合同》中,，有關(guān)抵押在建工程的建筑面積、已完成工程量等信息也不明確,。這種情況下,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何進(jìn)一步辦理？

　　實(shí)務(wù)解析：《物權(quán)法》第一百八十條第一款規(guī)定,，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押,，同時(shí)第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看,?！被谝陨弦?guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十九條規(guī)定,，對(duì)于申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)登記的,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看。因此,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記時(shí),，經(jīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，若發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)抵押登記的在建工程有關(guān)信息不明確,，可能會(huì)影響到抵押登記的準(zhǔn)確性時(shí),，登記機(jī)構(gòu)可以到在建工程實(shí)地進(jìn)行查看。至于實(shí)地查看的主要內(nèi)容,，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，對(duì)于在建建筑物抵押權(quán)登記的,，重點(diǎn)查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況,。從具體操作來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在實(shí)地查看的具體操作中,，應(yīng)主要查看兩方面內(nèi)容：一是申請(qǐng)抵押的建設(shè)工程部分是否真實(shí)存在并已完工,；二是對(duì)在建工程的項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落,、面積等進(jìn)行核實(shí),，與證明材料記載的信息是否一致。若有必要,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)已進(jìn)行實(shí)地查看的情況通過(guò)文字或拍照的方式予以記錄保存,，從而確保登記內(nèi)容的真實(shí)性和公信力。

　　孫子名下房產(chǎn),，

　　兒子有權(quán)處分嗎,？

　　張某的父親在去世前將其名下一套房產(chǎn)贈(zèng)給張某十二周歲的兒子所有，并將該套房屋登記在孩子名下?，F(xiàn)因孩子上學(xué)離家太遠(yuǎn),，張某想把孩子所有的該套房屋賣(mài)掉并在學(xué)校周邊另購(gòu)買(mǎi)一套方便上學(xué)。此種情形下,，張某作為孩子的父母,，有權(quán)處分該套房屋嗎？能否正常辦理過(guò)戶(hù)登記,？

　　實(shí)務(wù)解析：對(duì)于自然人的行為能力問(wèn)題,，《民法通則》作出了相應(yīng)規(guī)定,。如《民法通則》第十一條規(guī)定：“十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力,，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng),，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿(mǎn)十八周歲的公民,，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的,，視為完全民事行為能力人?！薄睹穹ㄍ▌t》第十二條規(guī)定：“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng),；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理,，或者征得他的法定代理人的同意。不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人,，由他的法定代理人代理民事活動(dòng),。”因此,，張某十二周歲的兒子名下房產(chǎn)如果出售,，只能由其法定代理人代為進(jìn)行?！睹穹ㄍ▌t》第十四條規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人,、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人?！币虼?，對(duì)張某十二周歲的兒子名下房產(chǎn)進(jìn)行出售,，應(yīng)由孩子的監(jiān)護(hù)人代為進(jìn)行,。對(duì)于監(jiān)護(hù)人的范圍，《民法通則》第十六條規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人,?！蔽闯赡耆说姆ǘūO(jiān)護(hù)人首先應(yīng)當(dāng)由其父母擔(dān)任，父母有權(quán)利也有義務(wù)對(duì)未成年子女的人身,、財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益承擔(dān)監(jiān)督和保護(hù)責(zé)任,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題意見(jiàn)》規(guī)定，監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括：保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的身體健康,，照顧被監(jiān)護(hù)人的生活,，管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng)等,。

　　盡管監(jiān)護(hù)人有權(quán)管理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),，但監(jiān)護(hù)人處分未成年人財(cái)產(chǎn)有嚴(yán)格的法律限制,。出于對(duì)未成年人利益的保護(hù)，《民法通則》第十八條規(guī)定,，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé),，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,；給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。根據(jù)以上規(guī)定,，只有為了未成年人的利益,，監(jiān)護(hù)人才有權(quán)處理未成年人的財(cái)產(chǎn)。因此,，父母作為未成年子女的監(jiān)護(hù)人只有在滿(mǎn)足一定的條件下,，才可以處分未成年人的房產(chǎn)，即“為了未成年人的利益”,?；诖耍恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定,，無(wú)民事行為能力人,、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng),。其中,，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證,。對(duì)于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的具體情形,，我國(guó)法律還未作出相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐中有關(guān)做法,，筆者認(rèn)為,，生活中的以下情形可以視為符合“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形：作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的教育，比如支付學(xué)費(fèi)等,，需要處理未成年人房產(chǎn)的情形,；作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的健康，比如治病等,，需要處理未成年人房產(chǎn)的情形,；根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第三十二條第二款規(guī)定的“有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的,，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用”,，未成年子女自身行為造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損害的,，作為監(jiān)護(hù)人的父母為未成年人支付侵權(quán)賠償款，需要處理未成年人房產(chǎn)的情形,；未成年人的房產(chǎn)遇合法拆遷,，作為監(jiān)護(hù)人的父母與拆遷部門(mén)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而處理未成年人房產(chǎn)的情形,；作為監(jiān)護(hù)人的父母需要出售舊房來(lái)為未成年人購(gòu)買(mǎi)新房改善居住條件時(shí),，且購(gòu)買(mǎi)的新房?jī)r(jià)值等于或大于舊房的價(jià)值，而處理未成年人房產(chǎn)的情形等,。因此,，張某為孩子上學(xué)方便變賣(mài)其房產(chǎn)并購(gòu)置新房，這是給孩子上學(xué)提供明顯便利,，應(yīng)該屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形,。

　　公益設(shè)施房地產(chǎn)，

　　可否辦理抵押登記,？

　　某醫(yī)院為擴(kuò)建門(mén)診樓籌集建設(shè)資金,，向銀行申請(qǐng)貸款3000萬(wàn)元，并打算以醫(yī)院的某大樓作為抵押,。與銀行簽訂抵押合同后,，醫(yī)院持有關(guān)材料向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。登記機(jī)構(gòu)受理醫(yī)院的登記申請(qǐng)后,，經(jīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的有關(guān)材料審查發(fā)現(xiàn),，抵押房屋為醫(yī)院病房部的大樓。在這種情況下,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否為醫(yī)院辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記,？

　　實(shí)務(wù)解析：依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，學(xué)校,、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押,。因?yàn)閷W(xué)校,、幼兒園,、醫(yī)院等的教育、醫(yī)療設(shè)施具有極強(qiáng)的公益性,，如果允許抵押,，一旦債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則涉及要將這些公益設(shè)施予以拍賣(mài)或變賣(mài),，這樣可能會(huì)影響到公益性設(shè)施的正常利用,。因此,，為保障公共利益，《物權(quán)法》,、《擔(dān)保法》規(guī)定,，學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押,?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十五條規(guī)定，對(duì)法律,、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的,，可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí),，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)對(duì)登記申請(qǐng)是否違反法律,、行政法規(guī)規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn),。因此，登記申請(qǐng)是否與現(xiàn)行法律,、行政法規(guī)相違背是登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后進(jìn)行查驗(yàn)的重點(diǎn)方面之一,，醫(yī)院以病房大樓作為抵押物申請(qǐng)抵押登記的，違背了法律,、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理。

　　需要指出的是,，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第五十三條規(guī)定：“學(xué)校,、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體,，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,，人民法院可以認(rèn)定抵押有效,。”根據(jù)此司法解釋精神,，醫(yī)院如果以其擁有的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,，該抵押合同效力被法院認(rèn)可。

　　偽造公證文書(shū)未識(shí)別，

　　登記機(jī)構(gòu)咋擔(dān)責(zé),？

　　張某通過(guò)偽造身份證,、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、授權(quán)委托公證文書(shū)等材料,，將其代朋友看管的一套房屋出售給他人并到登記部門(mén)申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),。登記機(jī)構(gòu)工作人員在對(duì)材料審查過(guò)程中，因工作疏忽未注意到授權(quán)委托公證文書(shū)沒(méi)有加蓋公證機(jī)構(gòu)印章這一情形,，遂給張某辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。該情況下，登記機(jī)構(gòu)是否盡到了相應(yīng)審查責(zé)任,？

　　實(shí)務(wù)解析：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù),，《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》都作了相應(yīng)規(guī)定,?！段餀?quán)法》第十二條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人,；（三）如實(shí),、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,，必要時(shí)可以實(shí)地查看,。”《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的,，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址,、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致,；（二）有關(guān)證明材料,、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律,、行政法規(guī)規(guī)定,。”以上規(guī)定雖然對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)作了描述性規(guī)定,，但與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐需求相比仍然具有籠統(tǒng)性和抽象性,。但從實(shí)際情況來(lái)看，登記機(jī)構(gòu)在登記審查中是否盡到相應(yīng)的審查義務(wù)或?qū)彶槁氊?zé),，在很大程度上是個(gè)案認(rèn)定問(wèn)題,，無(wú)法運(yùn)用立法技術(shù)在規(guī)范層面進(jìn)行全面明確界定,，應(yīng)根據(jù)不同登記材料的可識(shí)別性以及登記機(jī)構(gòu)的識(shí)別能力進(jìn)行具體認(rèn)定,。

　　具體來(lái)講，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)制作發(fā)放的材料,，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),、不動(dòng)產(chǎn)登記證明等，登記機(jī)構(gòu)作為制作方理應(yīng)具有很高的識(shí)別能力識(shí)別其真?zhèn)?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極發(fā)揮自身識(shí)別能力優(yōu)勢(shì),，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度窮盡利用有關(guān)識(shí)別手段，否則即為沒(méi)有盡到應(yīng)有的注意義務(wù)或合理審慎職責(zé),，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任,。對(duì)于非由登記機(jī)構(gòu)制作的材料，尤其是登記機(jī)構(gòu)不具有審查真?zhèn)蔚谋憷蛢?yōu)勢(shì)的材料,，如身份證,、司法文書(shū)等，只要登記機(jī)構(gòu)依其職責(zé)范圍和應(yīng)有能力所及,，以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度對(duì)材料真?zhèn)芜M(jìn)行仔細(xì)核實(shí),，即使仍然沒(méi)有發(fā)現(xiàn)虛假材料，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,，而應(yīng)由偽造申請(qǐng)材料的申請(qǐng)人承擔(dān)全部賠償責(zé)任,。

　　具體到以上案例，對(duì)于沒(méi)有加蓋公證機(jī)構(gòu)印章的偽造公證文書(shū)的識(shí)別,，作為一名具有高度責(zé)任心的登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)該在材料審查中及時(shí)發(fā)現(xiàn),，登記人員沒(méi)有審查出這一情形顯然存在嚴(yán)重工作失誤，不管登記人員主觀(guān)狀況如何,，應(yīng)推定登記機(jī)構(gòu)及登記人員沒(méi)有盡到相應(yīng)審查義務(wù)或?qū)彶槁氊?zé),，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　土地權(quán)屬有爭(zhēng)議,，可否辦理登記,？

　　曹某通過(guò)競(jìng)拍取得某村集體荒山的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),。簽訂合同后,，曹某向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。登記辦理期間,，張某向法院提起訴訟,，同時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提出,，曹某承包的該片荒山中有部分面積與其先前取得的另一塊荒山承包權(quán)面積重疊，認(rèn)為村集體和曹某間的荒山承包行為侵害了其已經(jīng)取得的荒山承包權(quán)的部分權(quán)益。登記機(jī)構(gòu)經(jīng)對(duì)曹某提交的登記申請(qǐng)材料審查后發(fā)現(xiàn),，曹某承包的荒山范圍在東部地區(qū)界址不清，與張某先期承包的荒山面積確實(shí)存在交叉重疊,，自村委會(huì)拍賣(mài)開(kāi)始張某就提出過(guò)異議。該情況下,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理登記,？

　　實(shí)務(wù)解析：權(quán)屬清晰、無(wú)爭(zhēng)議是不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ),，也是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的重要權(quán)利基礎(chǔ),。因此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定,，登記申請(qǐng)中,，對(duì)于存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,，并書(shū)面告知申請(qǐng)人,。需要注意的是，實(shí)踐中要對(duì)存在“權(quán)屬爭(zhēng)議”有正確理解,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)是就尚未進(jìn)行登記發(fā)證的不動(dòng)產(chǎn)而言。如以上舉例中,，如果曹某已經(jīng)完成承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記,，后在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中，張某提出異議,，認(rèn)為曹某的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵害了自己的承包權(quán)益的,，就不屬于“存在權(quán)屬爭(zhēng)議”的情形。因?yàn)椤段餀?quán)法》第九條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力。完成登記發(fā)證的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公信力,，在不動(dòng)產(chǎn)登記被依法撤銷(xiāo)前，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)依法處于清晰明確的法律狀態(tài),。在該登記被依法撤銷(xiāo)前,，第三人提出的權(quán)利歸屬異議并非權(quán)屬爭(zhēng)議,，而是對(duì)先期登記行為的異議。

　?。ㄗ髡邌挝唬簢?guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）