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30% 40% 52% 60%！??！以上的數(shù)字是什么？ 是我們買房屢破新高的公攤... 這樣的新聞在各地層出不窮,，仿佛在給剛需冰冷的心再澆盆冷水... 很多房子等你買完都不知道有多少是公攤,， 你可能更不知道現(xiàn)在你每年都還在為公攤不停的付錢... 今天維權(quán)君特意咨詢了房產(chǎn)專業(yè)律師,，一起來和大家從頭捋捋——公攤這些事兒,！ 一、公攤包括哪些,？ 依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為: 1. 大堂,、公共門廳、走廊,、過道,、電(樓)梯前廳、樓梯間,、電梯井,、電梯機(jī)房、垃圾道,、管道井,、水泵房、消防通道,、變(配)電室,、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房; 2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),，為墻體面積水面投影面積的一半,。 不應(yīng)計入的公用建筑空間為: 1. 倉庫,、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫,、車道等,，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間; 2. 售房單位自營,、自用的房屋; 3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。 需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和,，并扣除作為獨立使用的地下室,、車棚、車庫,，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積,。 二,、公攤可能導(dǎo)致的問題？ 公攤最早是由香港首富李嘉誠提起,，一開始只在香港有,，后來傳到了大陸。并非是每個國家都有的,。在最流行公攤的我國,，可謂是“亂象叢生”！ 問題1,、公攤系數(shù)缺少標(biāo)準(zhǔn),、管理混亂 由于我國沒有統(tǒng)一的公攤系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，新房的公攤到底應(yīng)該在什么范圍內(nèi),，（買房人比較關(guān)注的就是得房率）因此不同的開發(fā)商在交房時,，都會有不同程度的公攤，這直接增加了購房人的經(jīng)濟(jì)壓力,。比較好的項目,，公攤系數(shù)能在20%以內(nèi)，大部分項目的公攤在30%左右,，有的更過分,，公攤甚至超過40%。 同時,，公攤還有一個缺點：不易計算,。也就是說我們買房的時候，可以量出室內(nèi)的使用面積,，但是額外的公攤有多少,，沒有專業(yè)知識,、分?jǐn)偛课幻骷?xì)就無法計算測量了。 問題2：重復(fù)收費 有些項目在售賣的時候,，開發(fā)商會把車庫等公共設(shè)施算在公攤里面,，這樣，我們相當(dāng)于重復(fù)花了一份冤枉錢,。 律師提示：從法律層面來講地下車庫不能計入公攤,；剩下的地面的車位，由業(yè)主共有,，產(chǎn)生的收益款項歸全體業(yè)主所有用于集體決策的用途,。 問題3：每年都有不必要的費用支出 每年業(yè)主需要支出的費用里包括取暖費、物業(yè)費等諸多費用,，物業(yè)都會按照建筑面積收取,，而不是屋子的實際面積，這樣實際上每年都會有不必要的費用增加,。 三,、關(guān)于公攤的五個靈魂發(fā)問! 1、買房公攤面積大,，購房人承擔(dān)合理嗎,？ 公攤面積一直處于法律的灰色地帶，甚至已經(jīng)是約定俗成的一種做法,，顯然,，這并不合理,。但是,，公攤面積已經(jīng)常常變成了開發(fā)商變相漲價的手段。 2,、得房率低得離譜,，需要進(jìn)行規(guī)范嗎？ 公攤面積如何算,，合理比例究竟是多少,，一直以來都缺乏明確規(guī)定，現(xiàn)有的規(guī)章,、規(guī)范性文件中只規(guī)定了哪些計入公攤哪些部位不能計入,、公攤原則是什么，但沒有規(guī)定得房率下線,，只能通過開發(fā)商自我完善,，在供需矛盾大背景下，作為購房者只能被動接受得房率不高的產(chǎn)品,，應(yīng)該出臺有關(guān)得房率的規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn),，使開發(fā)商的行為有所約束,。 3、取消公攤面積收費會影響小區(qū)品質(zhì)嗎,？ 在其他條件都同等的情況下,，一個小區(qū)的公共區(qū)域的配置越高，房價越高,；如果公共區(qū)域的條件越差,，房價就會越低。不少人擔(dān)心,，如果取消公攤面積收費將影響小區(qū)品質(zhì),。 我們的物業(yè)管理的定義是指的對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，用的是物業(yè)費的概念，而我們用什么樣的方式來分配這個物業(yè)費的這個分?jǐn)?，用的是我們占有整個面積的一個份額,，也就是說我的面積大我多攤、面積少就少攤兒,，這個分?jǐn)偙壤且粯拥?，所以它只是一個份額的概念，這個應(yīng)該說沒有矛盾,。 4,、取消公攤面積收費開發(fā)商會變相漲價嗎？ 公攤面積問題積弊已久,，越漲越多的公攤面積實質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益,，也損傷了市場經(jīng)濟(jì)的公平與公正。 降低或取消公攤面積會推高' 房價 ' 之談,，更是危言聳聽,。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題,，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān),，相反會降低購房者的未來資金壓力。 四,、如何在買房時規(guī)避“公攤風(fēng)險”,？ 第一招：索取與公攤有關(guān)的文件資料 在簽訂預(yù)售合同時，讓發(fā)展商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù),，主要就是預(yù)測面積報告書,。包括分?jǐn)傇瓌t、整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和,、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù),。 核對預(yù)售合同中約定附件二'有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明'，與預(yù)測面積報告核對是否一致：公攤面積與預(yù)測面積報告書是否一致,，與相關(guān)規(guī)定核對,，有無不該計入公攤的部位。 第二招：預(yù)售合同約定按照套內(nèi)建筑面積計價結(jié)算 第三招：在收房時要求開發(fā)商出示實測面積報告書 與預(yù)測報告核對,，如果認(rèn)為開發(fā)商提供的測繪報告有問題,，協(xié)商未果，可以起訴到法院,，由法院指定,，由專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行測繪，如果測繪結(jié)果與開發(fā)商提供的測繪結(jié)果有出入,，應(yīng)該以法院委托鑒定的測繪報告為準(zhǔn),。 當(dāng)然，維權(quán)君也衷心的期望隨著法律的不斷健全,，普通購房者的權(quán)益能得到更好的保障,！能讓我們不用再提心吊膽的買房，畢竟很多時候,，一套房就等于一輩子?。?！ |
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