01  

什么是公攤面積,？

所謂公攤面積,，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積,。

根據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

1、電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道,、地下室,、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,，以水平投影面積計(jì)算,。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積,。

這就是意味著，除了你家的面積之外,，你家電梯的面積,，樓道的面積，過(guò)道的面積,，門口保安室的面積都要分?jǐn)傄徊糠值侥慵业慕ㄖ娣e里面,。

你要為這些面積支付購(gòu)房款，交房后還要支出高昂的未來(lái)費(fèi)用,，比如物業(yè)費(fèi),、試點(diǎn)城市征收在即的房產(chǎn)稅，北方地區(qū)的取暖費(fèi)等使用成本,。

這不是坑又是什么呢,？

02 

公攤面積如何計(jì)算？

以下這些數(shù)據(jù)來(lái)自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值：

1,、住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25

一般來(lái)說(shuō),，高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。

普通多層住宅樓在沒(méi)有地下設(shè)備用房,、沒(méi)有底層商鋪,、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在0,10—0,15之間,；

帶電梯的小高層住宅,，公攤系數(shù)約在0,15—0,20之間；

高層住宅相對(duì)更高一些,，約在0,20—0,25之間,。

2、商業(yè)用房一般在0.3-0.4

但近年來(lái),，隨著房?jī)r(jià)上漲,，公攤系數(shù)也迅速攀升,，部分住宅超過(guò)了30%,。部分開(kāi)發(fā)商更利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。2010年,，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過(guò)52%,。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大,，得房率只有42%,。

問(wèn)題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒(méi)有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限,。

關(guān)于分?jǐn)偯娣e目前還沒(méi)有法律加以約束,，只有建設(shè)部的規(guī)章，以及地方政府的部門文件做出的原則性的規(guī)定,。

公攤面積計(jì)算方式缺乏標(biāo)準(zhǔn),，這也就直接導(dǎo)致了很多不良開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積的時(shí)候不是以一個(gè)公允的規(guī)則來(lái)計(jì)價(jià)，而是有意無(wú)意地想方設(shè)法增加公攤面積,，從而達(dá)到自己賺錢更多的目的,。

業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前,，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量,，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積,、套內(nèi)面積,、公攤面積情況，并將其交給開(kāi)發(fā)商,。但問(wèn)題在于,，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。

03 

公攤面積產(chǎn)權(quán)歸屬,？

公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有,，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,，承擔(dān)責(zé)任,。

按道理，小區(qū)電梯,、樓道,、門廳的一些廣告位，歸業(yè)主所有,，前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位謀利,，應(yīng)該把廣告的收入反饋給業(yè)主。

據(jù)了解,，一個(gè)中型的高端社區(qū),，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主,，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。

還有一些被算作公攤的物業(yè)用房,，按道理是業(yè)主所有,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做,。

也就是說(shuō),，你支付了公攤面積的購(gòu)房款和高昂的使用成本，卻很難享受到與之相應(yīng)的收益,。

04 

有無(wú)可能取消公攤,？

我們查閱了各種資料，其實(shí),，縱觀世界大部分國(guó)家,，只有中國(guó)內(nèi)陸和中國(guó)香港地區(qū)使用公攤面積計(jì)算房屋面積。

既然國(guó)際上普遍采用的都是室內(nèi)建筑面積作為房子計(jì)價(jià)的依據(jù),，那么,，是否有必要取消公攤，按照實(shí)際使用的室內(nèi)建筑面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià),，這樣購(gòu)房者能更清楚明白,。

早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式,，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售,，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施,。

近年來(lái),，為回應(yīng)民眾訴求，廣州,、北京等地也開(kāi)始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索,。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)：一套房子的總價(jià)是固定的，如果按照套內(nèi)面積來(lái)算,，那么每平米的單價(jià)必然會(huì)有所提高,。其實(shí)無(wú)論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚,，能讓人看得明白,。

公攤面積問(wèn)題積弊已久，非一朝一夕之間可以解決,。取消公攤的支持方和反對(duì)方各執(zhí)一詞,，拉鋸戰(zhàn)還會(huì)繼續(xù)。期待后續(xù)會(huì)出臺(tái)合理的解決方案,。