七天快捷酒店管理（北京）有限公司等訴上海松甌實業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案 （上海市高級人民法院2013年9月3日討論通過） 關(guān)鍵詞 民事 房屋租賃合同 竣工驗收 合同效力 效力性強(qiáng)制性規(guī)定 裁判要點 若強(qiáng)制性規(guī)定的意旨是加強(qiáng)行政管理,，而非否定私法行為的效力,；所規(guī)制的是合同履行前提條件，而非合同本身,，則該強(qiáng)制性規(guī)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定,，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此,，《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格,，不得交付使用”的規(guī)定應(yīng)為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗收并不導(dǎo)致租賃合同無效,；如承租人因此無法使用房屋的,，承租人有合同解除權(quán)。 相關(guān)法條 1.《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款 2.最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條 3.最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條 基本案情 原告七天快捷酒店管理（北京）有限公司（以下簡稱快捷酒店北京公司）,、七天快捷酒店管理（北京）有限公司上海松江店（以下簡稱快捷酒店松江店）訴稱：《中華人民共和國建筑法》（以下簡稱《建筑法》）第61條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用,。”被告上海松甌實業(yè)有限公司（以下簡稱松甌公司）,、上海滬松五金建材市場經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱滬松公司）沒有證據(jù)證明其向原告出租的房屋已通過竣工驗收,，因此雙方簽訂的房屋租賃合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效,。故請求法院判決：1,、原、被告簽訂的房屋租賃合同無效,；2,、被告退還租賃保證金人民幣360，000元,；3,、原告出資在租賃房屋裝修裝飾中未形成附合的裝修裝飾物由原告取回；4,、被告向原告賠償房屋裝修裝飾（已形成附合）的損失2,，665，500元,；5,、被告向原告支付賠償款3,，485，830元,。被告松甌公司,、滬松公司辯稱：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）第2條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效,。而被告出租給原告的房屋已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，且并無法律規(guī)定租賃房屋未經(jīng)竣工驗收的，租賃合同無效,，故原告主張合同無效的理由不成立,。 裁判結(jié)果 上海市松江區(qū)人民法院于2012年10月12日作出（2012）松民三（民）初字第1644號民事判決：駁回原告快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店的全部訴訟請求,。宣判后,，快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店提出上訴,。上海市第一中級人民法院于2012年12月28日作出（2012）滬一中民二（民）終字第3152號民事判決：駁回上訴,，維持原判。 裁判理由 法院生效裁判認(rèn)為：本案租賃房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，對此雙方均無異議,。二審中上訴人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上訴請求均是基于其對房屋租賃合同無效的判斷,，而其認(rèn)為合同無效的理由即租賃房屋未經(jīng)竣工驗收,，違反了《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的強(qiáng)制性規(guī)定,。強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定與管理性強(qiáng)制性規(guī)定,。最高院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規(guī)定，違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,。據(jù)此,，對于違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力的認(rèn)定，依賴于對該項強(qiáng)制性規(guī)定類型的識別,。本案二審的爭議焦點就在于,，《建筑法》第61條第二款為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，抑或管理性強(qiáng)制性規(guī)定,。對于強(qiáng)制性規(guī)定類型的識別方法,，因強(qiáng)制性規(guī)定以行為的管制為其目的，故采目的解釋的方法,，進(jìn)行法律制度目的的追尋尤為重要,；而以體系解釋的方法進(jìn)行類型識別則更加清晰、直觀。本案中,，從目的解釋的角度看：所謂建筑工程的竣工驗收是指建設(shè)單位收到施工單位的建筑工程竣工驗收申請報告后，根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理法律制度和建筑工程竣工驗收技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),，以及建設(shè)工程合同的約定,，組織設(shè)計、施工,、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對建筑工程查驗接收的行為,。國務(wù)院于1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請,。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收到竣工驗收申請后組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃,、消防,、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。而此后,，國務(wù)院及原建設(shè)部于2000年又分別下發(fā)了《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,，規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計,、施工,、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并在竣工驗收合格之日起15日內(nèi),，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃,、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報相關(guān)部門備案,。國務(wù)院《關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2002〕24號）第323項,，則將“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收”的行政審批項目列為取消項目?？梢?，自2000年起，房屋竣工驗收即由原來的行政許可制變?yōu)閭浒钢?。這一變化對于《建筑法》第61條第二款的類型認(rèn)定具有重要意義,，一方面，竣工驗收是基于建設(shè)工程合同關(guān)系而在平等合同主體之間產(chǎn)生的權(quán)利,、義務(wù),，而竣工驗收由行政許可變?yōu)閭浒钢疲菍倚姓?quán)力對私法領(lǐng)域的干預(yù)控制在合理范圍內(nèi),?！督ㄖā返?1條第二款之規(guī)定強(qiáng)調(diào)的是建設(shè)單位應(yīng)自覺、及時地履行竣工驗收合同義務(wù)，否則將承擔(dān)包括合同責(zé)任及行政處罰等在內(nèi)的不利后果,，而非強(qiáng)調(diào)否定私法行為的效力,。另一方面，從《建筑法》的立法背景和目的看,，《建筑法》出臺于20世紀(jì)90年代后期,，當(dāng)時我國建筑市場秩序混亂，建筑活動幾乎無章可循,，《建筑法》正是為加強(qiáng)對建筑活動的監(jiān)督管理,，維護(hù)建筑市場秩序而制定。而《建筑法》第61條第二款的立法目的同樣是為加強(qiáng)針對工程竣工驗收環(huán)節(jié)的規(guī)范與管理,，而非否定以未經(jīng)竣工驗收的房屋為標(biāo)的物的合同效力,。基于此,，應(yīng)將《建筑法》第61條第二款認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定,，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗收,，雖違反了《建筑法》第61條第二款的強(qiáng)制性規(guī)定,，但租賃合同并不因此而無效。從體系解釋的角度看,，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第233條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同,?！弊罡咴骸斗课葑赓U司法解釋》第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”,；第8條規(guī)定：“因下列情形之一,，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的,，人民法院應(yīng)予支持：……（三）租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的?！本C合以上法律及司法解釋的規(guī)定可以看出,，第一，如租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，相當(dāng)于從“出生”之始,，房屋就是違法的。以該類房屋為標(biāo)的物的私法行為的效力應(yīng)予否定,，因此司法解釋明確租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的,，租賃合同無效,。反觀本案，法律規(guī)定房屋未經(jīng)竣工驗收不得交付使用,，而如果租賃房屋具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未經(jīng)竣工驗收,，相當(dāng)于房屋是合法“出生”的，以房屋為標(biāo)的物的租賃行為本身并未被禁止,。當(dāng)然,，在建造過程中“竣工驗收”環(huán)節(jié)存在的瑕疵，可能使房屋租賃合同的履行前提條件受到影響,。第二，從《合同法》及《房屋租賃司法解釋》中關(guān)于承租人合同解除權(quán)的規(guī)定可以看出,，對于租賃房屋未經(jīng)竣工驗收的,，法律并無使租賃合同無效之意，而是在維護(hù)合同效力的基礎(chǔ)上,，賦予承租人一定條件下的合同解除權(quán),。如果因房屋未經(jīng)竣工驗收導(dǎo)致承租人“無法使用”，即無法按照租賃合同約定的用途使用,，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,，則承租人有權(quán)請求解除合同。綜上所述,，《建筑法》第61條第二款為管理性強(qiáng)制性規(guī)定,，房屋租賃合同并不因租賃房屋未經(jīng)竣工驗收而無效?？旖菥频瓯本┕?、快捷酒店松江店經(jīng)法院釋明后仍堅持合同無效的訴請，故對其以租賃房屋未經(jīng)竣工驗收為由,，主張租賃合同無效等請求不予支持,。 |
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